Une cour d'appel retient à bon droit que le preneur, qui en sa qualité de successeur à titre particulier est tenu de l'ensemble des obligations du locataire précédent, ne peut se prévaloir d'autorisations de travaux accordées à ce dernier pour justifier des modifications structurelles des lieux loués, dès lors que ces autorisations ne concernaient que des réparations simples et non des transformations de la substance de la chose louée. En conséquence, la démolition d'un mur sans autorisation spécifique du bailleur constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Section 2, Arrêt n° 2/330, rendu le 20/06/2019 dans le dossier commercial n° 2017/2/3/198.

Vu le pourvoi en cassation formé le 17/11/2016 par la demanderesse susmentionnée, par l'intermédiaire de son avocat Maître Jamal Eddine (Kh.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 2730 rendu le 27/04/2016 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2015/8206/4937.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 23/05/2019.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 20/06/2019.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Saïd CHOUKIB, et l'audition des observations de l'avocat général, Monsieur Mohamed SADEK.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la demanderesse, DAF (A.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête exposant qu'elle est locataire du local commercial sis à (...) appartenant à la propriétaire (Sh. M. A. S.), laquelle lui a signifié un congé dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, lui demandant de vider les lieux au motif de la réalisation de plusieurs travaux dangereux ; qu'une procédure de conciliation a été engagée à ce sujet, qui s'est achevée par le prononcé d'une ordonnance de non-conciliation ; que, considérant que le procès-verbal de non-conciliation ne lui a pas été notifié, que le congé lui a été adressé avant l'échéance du contrat et que le motif du congé n'est pas sérieux, l'allégation de la défenderesse selon laquelle l'exposante aurait procédé à la démolition d'un mur et à la modification de la configuration des lieux étant sans fondement, elle a sollicité le jugement annulant le congé daté du 03/05/2012 qui lui a été signifié le 23/05/2012 et, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert pour déterminer l'indemnité d'éviction ; que la défenderesse a produit un mémoire en réponse assorti d'une demande reconventionnelle tendant à la validation du congé ; qu'un jugement avant dire droit a été rendu, ordonnant une expertise diligentée par l'expert Mohamed (Z.), lequel a indiqué dans son rapport que les deux locaux n° 82 et 84 sont devenus un seul local sans aucun mur de séparation ; qu'après réponse sur le rapport d'expertise et accomplissement des formalités de procédure, un jugement a été rendu prononçant l'annulation du congé signifié à la demanderesse le 23/05/2012 et le rejet de la demande reconventionnelle ; que (Sh. M. A. S.) a interjeté appel de ce jugement, à la suite de quoi la Cour d'appel de commerce a rendu son arrêt annulant le jugement entrepris et, statuant à nouveau, validant le congé, ordonnant l'expulsion de l'intimée et de tous occupants de son chef des deux locaux objets de la demande, et rejetant la demande d'annulation du congé ; ledit arrêt étant celui qui est attaqué par le présent pourvoi en cassation.

Sur le premier moyen de cassation :

Attendu que la demanderesse au pourvoi reproche à l'arrêt la violation de l'article 140 du Code de procédure civile, au motif qu'elle a soutenu que les jugements statuant sur le fond et les jugements avant dire droit sont susceptibles d'appel simultanément, et que, par conséquent, l'appel du jugement avant dire droit interjeté par la défenderesse en cours d'instance est dénué de fondement et irrecevable en la forme, en application de l'article 140 du Code de procédure civile qui énonce que les jugements avant dire droit ne peuvent être frappés d'appel qu'en même temps que les jugements statuant sur le fond et dans les mêmes délais, et que l'acte d'appel ne doit pas se limiter expressément au seul jugement sur le fond mais doit mentionner les jugements avant dire droit que l'appelant entend contester par la voie de l'appel ; qu'il en ressort que la motivation adoptée par la Cour au sujet du jugement avant dire droit est dépourvue de fondement juridique et ne saurait réfuter le moyen soulevé par la demanderesse au pourvoi, ce qui justifie la cassation de l'arrêt attaqué.
Mais attendu que la Cour, auteur de l'arrêt attaqué, ayant constaté que le jugement définitif frappé d'appel n'avait pas été notifié à l'appelante et que les débats n'étaient pas clos, a considéré à juste titre que l'appelante demeurait en droit d'interjeter appel du jugement avant dire droit ; que cette motivation est conforme aux dispositions de l'article 140 du Code de procédure civile, qui énoncent que les jugements avant dire droit ne peuvent être frappés d'appel qu'en même temps que les jugements sur le fond et dans les mêmes délais ; que, ce faisant, la Cour n'a pas violé ladite disposition, de laquelle il ressort que les jugements avant dire droit ne sauraient être frappés d'appel isolément, mais doivent l'être conjointement avec les jugements sur le fond et dans les mêmes délais ; que la Cour d'appel ayant constaté que la demanderesse au pourvoi s'y était conformée, son arrêt se trouve fondé en droit et le moyen est dénué de fondement.

Sur le second moyen de cassation :

Attendu que la demanderesse au pourvoi reproche à l'arrêt attaqué une faiblesse de motivation et un défaut de réponse, au motif que la Cour qui l'a rendu a appliqué les dispositions de l'article 663 du Dahir formant Code des obligations et des contrats et a considéré que la demanderesse au pourvoi avait procédé à l'enlèvement du mur et n'avait pas conservé la chose louée ; alors qu'il ressort du rapport d'expertise établi par l'expert Ahmed (M.) que le propriétaire de l'immeuble, dénommé Rihili (T.), est celui qui a donné son accord au locataire précédent pour effectuer des travaux de modification des mezzanines et des cloisons dans le local qui lui était loué ; et que la demanderesse au pourvoi a produit le jugement avant dire droit du 03/04/2014 par lequel l'expert Ahmed (M.) a été désigné ; que, cependant, la Cour n'a ni discuté ni répondu aux pièces et documents produits par la demanderesse au pourvoi, ce qui entache son arrêt d'une faiblesse de motivation équivalant à son absence et justifie sa cassation.
Mais attendu que, outre que la demanderesse au pourvoi n'a pas précisé les pièces et documents qu'elle reproche à la Cour de ne pas avoir discutés, la Cour d'appel, devant laquelle la demanderesse au pourvoi avait soutenu que la modification de la configuration des lieux avait été réalisée par l'ancien locataire, dont elle a repris les droits au bail, lequel disposait d'une autorisation préalable des propriétaires, a rejeté ce moyen au motif que « ... l'intimée est considérée comme un ayant cause à titre particulier qui assume l'ensemble des obligations et des droits du locataire précédent, et que l'autorisation datée du 20/01/2009, indépendamment du fait qu'elle n'émane pas du représentant légal de (Sh. M. A. S.), comme l'établissent ses statuts, n'a pas autorisé le locataire précédent ou actuel à modifier la configuration des lieux et à enlever le mur de séparation entre les deux locaux loués, mais lui a seulement accordé le droit de procéder à des réparations dans le bien loué n° 86 ; de même, l'autre autorisation datée du 11/05/2009 fait état d'un accord pour effectuer des réparations concernant la peinture et le carrelage, c'est-à-dire des réparations mineures ; en outre, l'autorisation délivrée par l'autorité compétente, arrondissement des Roches Noires, concerne l'autorisation de changer le revêtement de sol et la peinture des murs du local... » ; que cette motivation, que la demanderesse au pourvoi ne critique pas, est conforme à la réalité du dossier tel qu'il était soumis à la Cour d'appel ; qu'il s'ensuit que l'arrêt est suffisamment motivé et que le moyen est dénué de fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.