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Modification des lieux loués

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées du local loué, la cour d'appel de commerce a précisé les conditions de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les travaux, bien que réels, ne compromettaient pas la sécurité de l'immeuble.

L'appelant soutenait que la démolition de cloisons et le remplacement d'équipements constituaient une violation de l'obligation de conservation du preneur au sens du droit commun, justifiant la résiliation du bail indépendamment de tout danger pour la structure. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que le régime du bail commercial est régi par la loi spéciale 49-16, dont les dispositions priment sur le droit commun des obligations.

Au visa de l'article 8 de cette loi, la cour rappelle que l'éviction sans indemnité pour cause de modifications n'est encourue que si celles-ci portent atteinte à la sécurité du bâtiment ou augmentent ses charges. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu que les travaux n'affectaient pas la structure en béton armé de l'immeuble, la condition légale pour prononcer l'éviction fait défaut.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue à l'article 8 de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que les travaux ne constituaient pas un motif grave.

L'appelant soutenait que les transformations substantielles du local, effectuées sans son autorisation, constituaient un manquement contractuel justifiant à lui seul la résiliation. La cour rappelle que, pour justifier une telle mesure sans indemnité, les changements apportés par le preneur doivent soit nuire à la solidité de l'immeuble, soit augmenter ses charges de manière significative.

Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, elle relève que les transformations litigieuses n'affectent ni la structure de l'immeuble ni sa sécurité. La cour retient en outre que l'augmentation des charges résultant des travaux est jugée faible et non significative, ne satisfaisant pas aux conditions légales.

Quant au changement de destination du local, la cour l'écarte comme motif de résiliation dès lors que le contrat de bail l'autorisait expressément. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées du local et exercice d'une activité sans licence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement grave justifiant la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve d'un manquement grave du preneur.

L'appelant soutenait que l'exercice d'une activité sans autorisation administrative et les modifications apportées au local, notamment la construction d'un mur, l'ouverture d'une porte et le forage d'un puits, constituaient des manquements justifiant l'éviction. La cour écarte le moyen tiré du défaut de licence administrative, retenant que cette question relève des rapports entre le preneur et l'autorité publique et ne constitue pas, en vertu de la loi 49-16, un motif d'éviction entre les parties au bail.

S'appuyant sur le rapport d'expertise, la cour relève que les modifications alléguées ne sont pas préjudiciables à la solidité de l'immeuble ni n'aggravent les charges du bailleur. La cour rappelle qu'en application des articles 663 et 691 du dahir des obligations et des contrats, l'inexécution par le preneur de ses obligations n'entraîne la résiliation du bail que si les manquements causent un préjudice effectif au bailleur.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la modification des lieux loués par le preneur ne justifie son éviction sans indemnité qu'à la condition que les travaux portent atteinte à la sécurité de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur fondée sur des travaux non autorisés.

Devant la cour, l'appelant invoquait principalement un procès-verbal de constat dans lequel le preneur aurait reconnu avoir procédé à des modifications sans autorisation. La cour écarte toutefois ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux expertises judiciaires.

Celles-ci ont établi que les aménagements litigieux ne compromettaient ni la solidité de la construction ni la sécurité du bâtiment. La cour retient que, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la preuve d'un préjudice causé à l'immeuble est une condition nécessaire à la résiliation du bail pour ce motif, et ce même en présence d'un aveu du preneur sur la matérialité des travaux.

Faute pour le bailleur de rapporter cette preuve, la demande d'éviction est jugée infondée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des travaux et la charge de la preuve de leur imputabilité. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour motif grave fondé sur l'installation d'une porte et de matériel de restauration.

La cour retient d'abord que le bailleur, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas que la création d'une porte soit imputable au preneur, faute notamment pour le contrat de bail de contenir un état descriptif des lieux. Elle juge ensuite, en application de l'article 8 de la loi 49-16, que les changements non autorisés ne justifient l'éviction que s'ils portent atteinte à la sécurité de l'immeuble ou aggravent les charges du propriétaire, ce qui n'est pas établi.

Dès lors, l'installation d'une rôtissoire, de tables et de chaises doit être qualifiée de modification mineure inhérente à l'exercice de l'activité commerciale autorisée, et non de motif grave d'expulsion. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande d'éviction du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Le bailleur soutenait que toute modification sans son autorisation constituait un motif grave d'éviction, indépendamment de son incidence sur la solidité de l'immeuble.

La cour rappelle que pour justifier l'éviction sans indemnité, les changements doivent non seulement être non autorisés, mais également nuire à la construction, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. Or, elle retient sur la base du rapport d'expertise que les constructions extérieures litigieuses avaient été démolies par les autorités et que les modifications intérieures, consistant en un simple déplacement du comptoir et la suppression de cloisons non porteuses, n'affectaient nullement la sécurité de l'immeuble.

La cour ajoute qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne rapporte pas la preuve que ces modifications, dont la date est indéterminée, sont imputables à la preneuse qui prétendait avoir loué le bien en l'état. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur un changement d'activité et la réalisation de travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce examine la portée des manquements reprochés au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté les griefs du bailleur.

L'appelant soutenait que la transformation de l'activité d'épicerie en restauration rapide et l'édification de cloisons sans autorisation constituaient des motifs graves de résiliation. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, en retenant que l'acte de cession du fonds de commerce autorisait une activité de crèmerie et que la vente de sandwichs s'inscrit dans les usages de cette profession.

Concernant les travaux, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que les aménagements n'affectent ni la sécurité ni la structure de l'immeuble. Elle en déduit qu'au sens de l'article 8 de la loi 49-16, de telles modifications, faute de nuire à la solidité du bâtiment, ne constituent pas un motif légitime de résiliation du bail commercial.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers et modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la double condition du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, considérant le preneur non défaillant.

L'appelant soutenait, d'une part, que le dépôt de fonds par le preneur après sommation ne purgeait pas le manquement initial et, d'autre part, que la preuve de la modification des lieux résultait d'un procès-verbal de constat. Sur le premier moyen, la cour retient que l'offre réelle suivie de consignation, effectuée par le preneur dès réception de la sommation, ajoutée aux paiements partiels antérieurs par virements bancaires, suffit à couvrir l'intégralité de la dette locative et à écarter l'état de mise en demeure.

Sur le second moyen, la cour relève que si le bailleur produit un constat d'huissier décrivant une modification des lieux, il ne rapporte pas la preuve, en l'absence d'état des lieux d'entrée, que cette modification est imputable au preneur actuel. La cour rappelle en outre qu'en application de l'article 8 de la loi 49/16, la résiliation pour ce motif est subordonnée à la preuve d'une atteinte à la sécurité de l'immeuble, laquelle n'était pas établie.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une autorisation de travaux donnée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction après avoir constaté des transformations non autorisées.

L'appelant soutenait que les aménagements étaient couverts par une autorisation générale de procéder à des réparations et par l'obtention de permis administratifs. La cour retient que l'autorisation donnée par le bailleur pour des réparations ne peut être étendue à des travaux de gros œuvre modifiant la substance du bien.

Elle relève que la construction d'un mur pour annexer une partie des communs, l'édification d'une mezzanine en béton armé et la création d'un bloc sanitaire constituent une modification des caractéristiques de la chose louée au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16, justifiant la résiliation du bail. La cour écarte également la critique du rapport d'expertise, dès lors qu'il a été établi contradictoirement et que le preneur y a reconnu la matérialité des transformations.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise les conditions de l'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, considérant le manquement non établi.

L'appelant soutenait que la seule réalisation de travaux non autorisés par le preneur, constatée par expertise, constituait un manquement grave justifiant la résiliation du contrat. La cour retient cependant, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que le changement apporté par le preneur à l'immeuble loué ne constitue un motif de résiliation que s'il est de nature à nuire à la solidité de la construction, à sa sécurité ou à augmenter les charges du bailleur.

Or, la cour relève que le rapport d'expertise judiciaire, bien que confirmant l'existence de modifications, a formellement écarté toute incidence desdits travaux sur la solidité de l'immeuble. Faute de preuve d'un préjudice effectif à la structure du bâtiment, le motif invoqué dans la mise en demeure ne saurait fonder la demande d'expulsion sans indemnité.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la résiliation d'un bail commercial pour modification des lieux loués n'est encourue que si les changements affectent la sécurité de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur, se fondant sur un second rapport d'expertise contredisant un premier.

L'appelant soutenait que les modifications apportées par le preneur, consistant notamment en la démolition d'éléments porteurs, constituaient un motif grave justifiant la résiliation du bail. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire pour trancher la contradiction entre les rapports produits en première instance, la cour retient les conclusions du troisième expert selon lesquelles aucune modification affectant la structure ou la solidité de l'immeuble n'a été réalisée par le preneur.

Au visa de l'article 8 de la loi 49-16, la cour énonce que seules les modifications qui portent atteinte à la sécurité de la construction ou en augmentent les charges peuvent justifier l'éviction. Dès lors, les aménagements mineurs, quand bien même ils seraient avérés, ne constituent pas un motif légitime de résiliation en l'absence de péril pour le bâtiment.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une demande nouvelle en cause d'appel. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'éviction formée par le bailleur.

Devant la cour, l'appelant ne contestait plus le rejet de sa demande d'éviction mais sollicitait, à titre principal, l'organisation d'une expertise judiciaire aux fins de réviser le loyer en raison des transformations opérées par le preneur. La cour relève que la demande d'expertise en vue d'une augmentation de loyer constitue une demande nouvelle, distincte de la demande originelle en éviction.

Elle juge qu'une telle demande, qui modifie l'objet du litige tel que soumis aux premiers juges, est irrecevable en appel. La cour observe au surplus que l'appelant n'articule aucun moyen de droit à l'encontre des motifs du jugement ayant rejeté la demande d'éviction.

Dès lors, l'appel est rejeté et le jugement entrepris est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du contrat pour modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que la seule réalisation de travaux sans son consentement, matérialisée par un constat et une expertise, suffisait à caractériser un manquement contractuel justifiant la résiliation. La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la résiliation n'est encourue que si les modifications apportées par le preneur, sans l'accord du bailleur, sont de nature à nuire à l'immeuble, à affecter sa sécurité ou à augmenter les charges du propriétaire.

Or, la cour relève, au vu du rapport d'expertise judiciaire, que les aménagements litigieux n'avaient aucune incidence sur la solidité de la construction ni n'engendraient de charges supplémentaires. Dès lors, la cour retient que la preuve d'un préjudice effectif, condition substantielle de la résiliation, n'est pas rapportée, se conformant ainsi à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements litigieux, notamment une mezzanine, n'étaient pas imputables au preneur. L'appelant soutenait que l'édification de cette structure sans autorisation constituait un manquement grave justifiant la résiliation et que cette modification compromettait la sécurité de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce, s'appuyant sur les conclusions concordantes de deux expertises judiciaires, dont une ordonnée en cause d'appel, relève que si la mezzanine constitue bien une modification des lieux, elle ne présente aucun danger pour la solidité et la sécurité de la construction. La cour retient que les conditions de l'article 8 de la loi n° 49-16 ne sont dès lors pas réunies, faute pour le bailleur de démontrer que les changements apportés au local loué sont de nature à nuire à la solidité de l'immeuble.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les manquements du preneur à un bail commercial tenant à un changement d'activité et à des modifications des lieux loués. Le bailleur soutenait que le changement de l'activité de menuiserie en vente de meubles d'occasion et l'édification d'une construction non autorisée constituaient des motifs graves justifiant la résiliation du bail sans indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité en retenant qu'en l'absence de contrat de bail écrit spécifiant l'activité autorisée, le preneur demeure libre de déterminer la nature de son commerce. Concernant les modifications matérielles, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que la construction litigieuse, bien qu'irrégulière, n'affecte ni la sécurité de l'immeuble ni n'augmente ses charges, conditions cumulatives exigées par l'article 8 de la loi n° 49-16.

La cour relève en outre qu'il n'est pas établi que ladite construction empiète sur la propriété du bailleur plutôt que sur le domaine public. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve que les changements invoqués portent atteinte à la sécurité du bâtiment, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivis et sur la caractérisation d'un motif grave et légitime de résiliation. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, arguant que ce dernier n'était que propriétaire d'une quote-part indivise, et niait le caractère substantiel des modifications apportées aux locaux.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant que l'acte de partage postérieur à l'acquisition en indivision, attribuant privativement les locaux loués au bailleur, lui conférait une qualité à agir exclusive. Elle ajoute que la notification de la cession du droit au bail au preneur peut, en application de l'article 194 du dahir formant code des obligations et des contrats, résulter implicitement des faits de la cause, notamment d'une précédente procédure judiciaire entre les mêmes parties.

Sur le fond, la cour considère que la démolition d'un mur mitoyen sans autorisation, établie par une condamnation pénale définitive ayant autorité de la chose jugée, constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail. En conséquence, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction fondée sur des transformations non autorisées du local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'office du juge en matière de preuve. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, faute pour lui de rapporter la preuve des modifications alléguées.

L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû ordonner une mesure d'instruction, telle une expertise ou une visite des lieux, pour établir la matérialité des faits. La cour écarte ce moyen en retenant que le juge n'est pas tenu de suppléer la carence probatoire d'une partie en ordonnant une telle mesure.

Elle relève que le bailleur, qui fonde son action sur l'article 8 de la loi n° 49-16, n'a produit aucun commencement de preuve, tel un constat, de nature à étayer ses allégations de transformations affectant la solidité de l'immeuble. La cour précise en outre que le jugement antérieur produit aux débats, relatif à l'éviction du preneur d'un local d'habitation distinct, est inopérant dans la présente instance qui concerne un local commercial et un fondement juridique différent.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur des modifications non autorisées des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le nouveau bailleur à l'encontre du preneur ayant abattu une cloison.

La cour, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation qui avait inversé la charge de la preuve, rappelle qu'il appartient au preneur qui reconnaît les modifications d'établir l'existence d'une autorisation du bailleur originaire. Elle retient que la preuve de cette autorisation est rapportée par les témoignages concordants recueillis lors de l'instruction, lesquels établissent que l'ancien propriétaire avait donné son accord oral à la suppression de la cloison.

Dès lors, la cour considère que le nouveau bailleur, en sa qualité d'ayant cause particulier, est tenu par les engagements de son auteur. Faute pour le bailleur de démontrer que les travaux compromettaient la solidité de l'immeuble, le congé est jugé non fondé et le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait déterminer si des travaux réalisés sans permis de construire constituaient un manquement contractuel grave. L'appelant, bailleur, se prévalait d'un procès-verbal administratif constatant une infraction aux règles d'urbanisme pour fonder sa demande de résolution et d'expulsion.

La cour relève que le contrat de bail contenait une clause autorisant expressément le preneur à effectuer des travaux d'aménagement et d'extension. Elle retient que si les modifications apportées au niveau de la mezzanine constituent une infraction au droit de l'urbanisme, elles ne sauraient pour autant constituer un motif grave de résolution du bail.

La cour rappelle à cet égard que le changement justifiant la résolution est celui qui affecte la conception et la structure de l'immeuble, ce qui n'était pas démontré. La violation des règles d'urbanisme engageant la seule responsabilité administrative du preneur et non la résolution du contrat, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués et changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le bailleur de rapporter la preuve des manquements allégués.

L'appelant soutenait que la preuve des modifications résultait d'un précédent jugement mentionnant l'activité initiale et d'un procès-verbal de constat décrivant l'état actuel des lieux. La cour écarte ce moyen en retenant que la simple mention de l'activité commerciale dans les motifs d'un jugement antérieur, dont l'objet portait exclusivement sur le paiement des loyers, ne saurait constituer une reconnaissance par le preneur du caractère exclusif de cette activité.

Elle juge ensuite que le procès-verbal de constat et les photographies, s'ils établissent l'état actuel du local, sont insuffisants à démontrer une modification fautive en l'absence de tout élément probant, tel qu'un contrat de bail écrit ou un état des lieux d'entrée, décrivant la configuration et l'activité originelles. Faute pour le bailleur de prouver l'état antérieur des lieux et de l'activité autorisée, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail.

La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs.

La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction.

Le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la réalisation de travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise les conditions cumulatives de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, se fondant sur un rapport d'expertise qui, tout en constatant l'existence d'une mezzanine non conforme aux plans, avait conclu à l'absence de danger pour la solidité de l'immeuble.

L'appelant, bailleur, soutenait que la seule preuve de la réalisation de travaux non prévus au bail suffisait à justifier l'éviction. La cour retient d'une part que la charge de la preuve de l'imputabilité des travaux au preneur incombe au bailleur.

D'autre part, elle rappelle que, pour justifier une éviction en application de la loi n° 49-16, les modifications doivent non seulement être non autorisées, mais également porter une atteinte démontrée à la sécurité de l'immeuble ou augmenter ses charges. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu à l'absence d'un tel préjudice et que le bailleur n'a pas prouvé que le preneur était l'auteur desdits travaux, la demande d'éviction ne peut prospérer.

La cour ajoute que l'expert n'a pas à outrepasser sa mission pour rechercher des preuves au profit d'une partie, écartant ainsi la demande de contre-expertise. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve de l'état initial des locaux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la matérialité et l'imputabilité des transformations, soutenant que les modifications substantielles préexistaient à la conclusion du bail et que les aménagements intérieurs étaient justifiés par la nature de l'activité convenue. La cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé, au visa de la loi n° 49-16, avoir reçu les locaux dans leur état d'origine.

Ayant ordonné une expertise judiciaire qui a confirmé la réalisation de modifications structurelles importantes sans l'accord du bailleur, notamment la création d'une nouvelle entrée par annexion d'une partie commune, la cour retient que le manquement du preneur à ses obligations est caractérisé. Le jugement entrepris est dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial et d'expulsion sans indemnité d'éviction, le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur fondée sur des modifications prétendument apportées au local loué. L'appelant soutenait que l'adjonction par le preneur d'une surface extérieure, relevant du domaine public, aux locaux loués constituait une modification augmentant ses charges au sens de l'article 8 de la loi 49-16, dès lors que cette surface était prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction due dans une autre instance.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que les modifications visées par la loi doivent affecter le local objet du contrat de bail. Elle juge que l'occupation d'une surface extérieure, quand bien même elle serait contiguë au local, ne saurait constituer une modification des lieux loués dès lors que cette surface n'est pas comprise dans la relation contractuelle et relève du domaine public.

La cour précise que le préjudice allégué par le bailleur, tenant à la prise en compte de cette surface dans le calcul d'une indemnité d'éviction, doit être contesté par les voies de recours propres à la décision ayant fixé ladite indemnité. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la charge de la preuve de l'inexécution par le preneur de son obligation de conserver la chose louée, invoquée par le bailleur au soutien d'une demande de résiliation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'adjonction d'une mezzanine en béton armé par la preneuse était établie par la non-conformité des lieux aux plans de construction originels et qu'une expertise judiciaire aurait dû être ordonnée. La cour retient que la charge de la preuve des modifications non autorisées incombe exclusivement au bailleur.

Elle juge que ni un constat d'huissier décrivant l'état des lieux sans dater les ouvrages, ni des plans de construction antérieurs de plusieurs années au début du bail ne constituent une preuve suffisante de l'imputabilité des travaux au preneur. Dès lors, en l'absence d'un commencement de preuve rendant vraisemblable l'allégation du bailleur, la cour n'était pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification des aménagements réalisés par un preneur dans les lieux loués et sur le caractère prématuré d'une action en remise en état initiée par le bailleur en cours de bail. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable.

L'appelant soutenait que les travaux, consistant en l'édification de structures et l'installation de panneaux solaires, constituaient des modifications substantielles prohibées par le contrat, lequel intégrait le plan architectural d'origine, et non de simples équipements démontables. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une clause du bail autorisant expressément le preneur à installer des équipements et matériels démontables, à charge pour lui de les retirer à ses frais à la fin du contrat.

Elle retient que les aménagements litigieux, bien qu'importants, revêtent le caractère d'installations démontables et ne sauraient être qualifiés de constructions permanentes modifiant la substance de l'immeuble. Dès lors, la cour considère que la demande de remise en état est prématurée tant que le bail n'est pas arrivé à son terme, l'obligation de restitution en l'état initial n'étant exigible qu'à la fin de la relation contractuelle.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'administration de la preuve d'une altération substantielle de la chose louée. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur, faute de preuve des changements allégués.

L'appelant soutenait que le preneur avait démoli un mur de séparation pour joindre son local à un local voisin, et contestait la valeur probante des expertises judiciaires ordonnées en première instance. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux rapports d'expertise qui n'ont pu établir la réalité de la démolition, notamment en l'absence de plan d'origine de l'immeuble.

Elle retient que les pièces produites par le bailleur, dont un procès-verbal d'exécution et des décisions de justice antérieures, ne suffisent pas à renverser la force probante de ces rapports techniques. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une modification substantielle des lieux imputable au preneur, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée de cette violation contractuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, en l'absence de préjudice démontré pour le bailleur, ne constituait pas un motif d'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa de l'article 230 du dahir formant code des obligations et des contrats et de l'article 8 de la loi n° 49-16.

Elle rappelle que le changement d'activité sans l'accord du bailleur constitue un motif d'éviction sans indemnité, qui s'apprécie indépendamment de l'existence d'un préjudice. La cour retient que l'exigence de la preuve d'un préjudice, prévue par la loi, ne concerne que l'hypothèse d'une modification des lieux loués et non celle du changement de l'activité commerciale elle-même, sanctionnée de manière autonome.

Dès lors que le changement d'activité était contractuellement prohibé et matériellement constaté, la violation des clauses du bail justifiait la résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en expulsion pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur faute de preuve.

L'appelant soutenait que le rapport d'expertise qu'il produisait suffisait à établir la matérialité des transformations imputables au preneur et justifiait la résiliation du bail. La cour retient que pour constituer une preuve suffisante, le rapport doit non seulement décrire les modifications, mais également établir leur date, leur imputabilité certaine au preneur actuel et leur éventuel impact sur la solidité de l'immeuble.

En l'absence de ces éléments et faute pour le bailleur de produire les plans d'architecte, le rapport est qualifié de simple constatation des lieux, inapte à prouver le motif grave et légitime fondant le congé. La cour écarte également la demande subsidiaire d'une nouvelle expertise, au motif qu'une telle mesure ne peut être ordonnée en l'absence d'un commencement de preuve rendant le grief vraisemblable.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur à une clause interdisant la modification des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion du bailleur au motif que les transformations opérées par le preneur n'affectaient pas la structure de l'immeuble.

La cour de cassation avait censuré le premier arrêt d'appel pour ne pas avoir répondu au moyen tiré de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles, indépendamment de l'existence d'un préjudice structurel. Statuant sur renvoi, la cour d'appel de commerce retient que les modifications substantielles apportées au local, telles que le remplacement d'un four traditionnel par un four industriel et la création d'une mezzanine, sont établies par constat d'huissier.

Elle juge que ces agissements constituent un manquement direct à la clause du contrat interdisant toute modification de la configuration des lieux. Au visa du principe selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, la cour considère que cette violation contractuelle constitue une cause grave et légitime justifiant la résiliation du bail.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé, la cour faisant droit à la demande de validation du congé et ordonnant l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, estimant que le bailleur ne rapportait pas la preuve des travaux allégués.

L'appelant soutenait que le procès-verbal de constatation, en tant qu'acte officiel, suffisait à établir la matérialité des faits et que le premier juge aurait dû ordonner une mesure d'instruction en cas de doute. La cour retient que la charge de la preuve pèse exclusivement sur le bailleur et que le juge n'est pas tenu de pallier sa carence probatoire en ordonnant une mesure d'instruction.

Elle juge que le procès-verbal de constatation, bien que non contesté dans sa forme, était trop imprécis sur la nature des travaux d'agrandissement pour constituer une preuve suffisante du manquement. La cour rappelle en outre qu'en application de la loi n° 49.16, le bailleur doit non seulement prouver les changements, mais également leur impact sur la sécurité de l'immeuble ou l'augmentation de ses charges, preuve qui n'était pas rapportée.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification de la chose louée, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du bailleur face à une violation des clauses du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, retenant que l'inaction prolongée du bailleur valait acceptation tacite des aménagements litigieux.

L'appelant soutenait que son silence ne pouvait valoir renonciation à se prévaloir de la clause du bail interdisant toute construction sans son accord écrit exprès. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'écoulement d'une longue période entre la date de conclusion du bail et les premières diligences du bailleur caractérise une approbation implicite des constructions.

Elle relève en outre que les quittances de loyer, non contestées par le bailleur, désignaient les lieux loués comme un "dépôt", ce qui suppose l'existence de constructions et contredit la thèse d'une location de terrain nu. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des changements susceptibles de justifier la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, qui soutenait en appel que le preneur avait réalisé des travaux substantiels en violation des stipulations contractuelles.

La cour a ordonné une expertise judiciaire afin de vérifier la matérialité et la portée des transformations alléguées. Il ressort du rapport d'expertise que les modifications dénoncées par le bailleur ne sont pas établies, les désordres constatés, tels que des fissures, résultant de causes externes non imputables au preneur, notamment des infiltrations d'eau provenant des étages supérieurs.

La cour rappelle que les changements apportés par le preneur ne peuvent motiver une éviction que s'ils affectent la sécurité de l'immeuble ou augmentent ses charges structurelles. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve de telles conséquences, le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur faute de preuve des transformations alléguées.

En appel, le bailleur produisait un rapport d'expertise judiciaire établissant l'existence de modifications structurelles par rapport aux plans d'origine, soutenant que cette pièce suffisait à caractériser le manquement du preneur. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que le rapport est insuffisant dès lors qu'il ne précise ni la date des travaux, ni s'ils compromettent la sécurité de l'immeuble ou aggravent les charges du bailleur, conditions requises par l'article 8 de la loi n° 49-16.

La cour relève en outre l'absence d'état des lieux d'entrée pour un bail ancien et souligne la contradiction du bailleur qui, dans une instance antérieure, n'avait fait état que de simples travaux de décoration. Faute de preuve d'un manquement imputable au preneur, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande indemnitaire formée par le preneur dans le cadre d'une action distincte. L'appelant, bailleur, soulevait l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant déclaré irrecevable la demande d'indemnité du preneur, ainsi que la déchéance du droit à indemnité pour modification des lieux loués sans autorisation.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'article 27 de la loi 49.16 ouvre au preneur une action autonome en indemnisation, distincte de la procédure en validation de congé, qu'il peut exercer dans les six mois de la notification de la décision d'éviction définitive. La cour relève ensuite que le bailleur, ayant fondé son congé sur un motif de reprise pour usage personnel ouvrant droit à indemnité en application de l'article 7 de ladite loi, ne peut ultérieurement invoquer une faute du preneur au sens de l'article 8 pour se soustraire à son obligation de paiement.

Elle ajoute que le montant de l'indemnité, tel que fixé lors de la première procédure et confirmé par un précédent arrêt, a acquis l'autorité de la chose jugée et ne peut être rediscuté. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la faute du locataire et la recevabilité de sa demande reconventionnelle. Le tribunal de commerce avait retenu que des modifications substantielles et non autorisées des lieux loués, consistant en la démolition et la reconstruction d'une partie du fonds, justifiaient l'éviction.

L'appelant contestait être l'auteur des dégradations et soutenait que sa demande tendant à être autorisé à remettre les lieux en état avait été à tort déclarée irrecevable. La cour retient que le procès-verbal de contravention urbanistique, en tant que document officiel, constitue une preuve suffisante de l'implication du preneur dans les travaux litigieux.

Elle ajoute que l'offre du preneur de remettre les lieux en état vaut aveu de sa responsabilité. La cour confirme par ailleurs l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure ayant déjà statué sur le même objet.

Elle écarte enfin l'argument tiré de la qualité de copropriétaire du preneur, le litige relevant exclusivement du rapport locatif et non du droit de propriété. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur sans indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité des actes de procédure et l'imputabilité de modifications structurelles affectant le local loué. L'appelant soulevait plusieurs exceptions de procédure et contestait sur le fond être l'auteur des aménagements reprochés.

La cour écarte les moyens de forme, retenant que la désignation de la société par son sigle commercial, utilisé au contrat, n'emporte aucune nullité en l'absence de grief et que la signification au local loué est valide dès lors que le bail l'érigeait en domicile élu. Sur le fond, la cour retient que les modifications litigieuses, consistant en la création d'une ouverture et d'un escalier, n'apparaissaient sur aucun des plans annexés aux baux signés par le preneur.

Elle s'appuie sur des expertises judiciaires concordantes concluant à la nature non autorisée et dangereuse de ces aménagements pour la structure de l'immeuble, écartant les expertises amiables produites par le preneur comme étant non contradictoires. En application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la cour considère que cette faute du preneur, qui n'a pas procédé à la remise en état, justifie la résiliation du bail sans droit à une indemnité d'éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose précédemment jugée. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion au motif que le preneur avait, sans autorisation, réuni deux locaux distincts en abattant un mur.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de la demande, arguant que la résiliation pour les mêmes faits, à savoir la réunion des locaux, avait déjà été définitivement rejetée dans une précédente instance entre les mêmes parties. La cour retient, au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats, que les trois conditions de l'autorité de la chose jugée, soit l'identité de parties, d'objet et de cause, sont réunies.

Elle juge que le manquement invoqué par le bailleur, ayant déjà fait l'objet d'une décision de rejet passée en force de chose jugée, ne peut être à nouveau soumis à l'appréciation du juge. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation du bail est rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du contrat pour modification des lieux loués par le preneur en violation d'une clause résolutoire expresse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation et en expulsion.

L'appelant soutenait que son silence prolongé ne pouvait valoir acceptation des travaux et que la modification unilatérale des lieux constituait un motif grave et légitime de résiliation. La cour écarte ce moyen en retenant que l'augmentation substantielle du loyer, intervenue concomitamment aux travaux et demeurée inexpliquée par le bailleur, constitue une présomption de son consentement aux modifications entreprises.

La cour rappelle en outre que, au visa de l'article 8 de la loi n° 49.16, la résiliation pour cause de modification des lieux est subordonnée à la preuve d'un préjudice porté à la solidité de l'immeuble ou à sa sécurité. Faute pour le bailleur de démontrer un tel préjudice, et en l'absence de preuve d'une obstruction effective à son droit d'accès au toit, la demande de résiliation ne pouvait prospérer.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail. Le tribunal de commerce avait retenu la modification non autorisée de la destination des lieux et la réalisation de travaux sans l'accord du bailleur.

Le preneur appelant contestait la gravité des manquements, invoquant une tolérance du bailleur et le caractère accessoire de la nouvelle activité commerciale par rapport à celle prévue au contrat. La cour écarte cet argumentaire en relevant, d'une part, que les procès-verbaux de constat et les rapports administratifs établissent sans équivoque la transformation de l'activité de crémerie en une activité de fabrication et de vente de pâtisseries, ce qui constitue une modification substantielle et non un simple accessoire.

D'autre part, la cour rappelle que le contrat de bail, faisant la loi des parties, subordonnait expressément toute modification des lieux à une autorisation écrite du bailleur, rendant inopérante toute preuve d'un accord verbal. Ces deux manquements, établis et persistants malgré une mise en demeure, sont jugés constitutifs de motifs graves et légitimes au sens des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16, privant le preneur de tout droit à une indemnité d'éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine si les travaux entrepris par le preneur excèdent l'autorisation donnée par la bailleresse. L'appelante soutenait que les aménagements, notamment la réfection du toit avec des supports en béton, constituaient des changements substantiels non autorisés.

La cour écarte ce moyen en relevant que les travaux litigieux sont conformes à l'autorisation écrite de la bailleresse, laquelle exigeait précisément l'obtention de permis administratifs et le respect d'un plan d'architecte. Elle constate que le preneur a satisfait à ces conditions, comme l'attestent les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que le certificat de conformité des travaux.

La cour retient surtout, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les modifications alléguées porteraient atteinte à la sécurité de l'immeuble ou à sa solidité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé, l'appel principal et l'appel incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et l'interprétation d'une clause de travaux. Le tribunal de commerce avait débouté la bailleresse, faute pour elle de prouver les changements allégués. L'appelante soutenait que les plans du local suffisaient à établir l'inexistence originelle des aménagements litigieux et que la clause contractuelle autorisant des travaux ne pouvait viser des modifications structurelles. La cour écarte cette argumentation en retenant que la preuve des modifications n'est pas rapportée, le constat d'huissier ayant été infructueux. Elle juge surtout qu'une clause autorisant le preneur à effectuer tous travaux et changements "quelle que soit leur nature" doit recevoir pleine application en vertu de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Dès lors que le contrat, loi des parties, autorisait les modifications, la demande d'éviction ne pouvait prospérer. Le jugement entrepris est donc confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de résiliation du contrat pour modification de l'activité et réalisation de travaux non autorisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par les bailleurs. Devant la cour, les appelants soutenaient que le preneur avait modifié sans droit l'activité commerciale convenue et que les transformations apportées aux lieux loués compromettaient la sécurité de l'immeuble. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, relevant que l'autorisation écrite initiale permettait l'exercice d'une activité de commerce au sens large et n'établissait pas une destination exclusive. S'appuyant sur un rapport d'expertise, la cour retient que les modifications apportées, bien que causant des dommages par humidité au local voisin du fait de l'installation défectueuse d'un sanitaire, n'affectent pas la sécurité de la construction au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16. La cour juge que de tels préjudices, réparables par d'autres voies de droit, ne constituent pas un motif d'éviction au regard des dispositions spécifiques de cette loi. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce, après cassation, sur la qualification des travaux réalisés par un preneur sans l'autorisation du bailleur. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour motif grave et rejeté la demande d'expulsion, considérant les travaux non préjudiciables. La question soumise à la cour, sur renvoi, était de déterminer si des modifications, même sans incidence sur la solidité de l'immeuble, pouvaient constituer un motif grave justifiant l'éviction. S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que le preneur a procédé à la démolition de cloisons et à l'annexion d'espaces, transformant ainsi un logement distinct en une extension de son local commercial. La cour retient que de tels travaux, en modifiant substantiellement la configuration et la destination des lieux loués, constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du preneur, peu important l'absence de péril pour la structure de l'édifice. Elle juge que cette transformation, qui empêche une location future séparée des deux entités, a été réalisée sans l'autorisation du bailleur et justifie en conséquence la validité du congé. Partant, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en expulsion d'un preneur à bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur le litige. L'appelant contestait cette compétence, soulevant notamment que sa qualité de commerçant n'était pas établie par les bailleurs. La cour retient que la compétence se détermine au regard de l'objet de la demande, qui est une action en expulsion fondée sur les dispositions relatives aux baux commerciaux. Elle rappelle qu'en application de l'article 35 de la loi n° 49-16, le tribunal de commerce est seul compétent pour statuer sur les litiges relatifs à l'application de ladite loi. Dès lors, la question de la qualité de commerçant du preneur est inopérante pour déterminer la juridiction compétente. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande de résiliation d'un bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le bailleur ne prouvait pas que les modifications alléguées étaient postérieures à son acquisition de l'immeuble. L'appelant soutenait que la seule modification des lieux, consistant en l'abattement d'une cloison et l'annexion d'une partie non comprise dans le bail, constituait un manquement grave justifiant la résiliation, indépendamment de la preuve d'un péril pour l'immeuble. La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49.16, le bailleur qui sollicite l'éviction pour ce motif doit non seulement prouver la réalité des changements, mais également que ceux-ci sont de nature à nuire à l'immeuble, à affecter sa sécurité ou à augmenter ses charges. La cour relève que le bailleur, propriétaire des lieux depuis 2006 alors que le preneur les occupait depuis 1990, ne rapportait pas la preuve que les modifications alléguées lui étaient imputables ni qu'elles présentaient un caractère dommageable pour la structure du bâtiment. L'ancienneté de l'occupation et l'absence de contestation par le bailleur pendant une longue période ont été retenues comme des éléments affaiblissant la crédibilité de sa demande. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour motif grave, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une autorisation de travaux et d'exploitation postérieure au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur. En appel, le bailleur soutenait que l'autorisation écrite d'exploiter l'entier rez-de-chaussée ne valait pas extension de l'assiette du bail au garage, non visé par l'acte initial, et ne couvrait pas les transformations effectuées. La cour écarte ce moyen en retenant que le consentement du bailleur à l'extension de l'objet du bail et aux transformations était sans équivoque. Elle relève que non seulement le bailleur avait donné une autorisation écrite expresse pour l'exploitation de l'intégralité du rez-de-chaussée, mais qu'il avait également cosigné la demande de permis de construire visant à aménager le local pour son activité commerciale. De surcroît, les plans annexés à ce permis, autorisant la transformation du garage en bureaux et salles de classe, établissaient sa parfaite connaissance et son approbation des travaux litigieux. Dès lors, le motif grave tiré de la modification des lieux et de l'occupation sans droit ni titre du garage ne pouvait être retenu. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction sans indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et la qualification des modifications apportées aux lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en validation du congé et en expulsion du preneur, faute de preuve de la gravité des modifications alléguées. L'appelant soutenait que les travaux réalisés par le preneur, constatés par procès-verbal, constituaient un motif grave justifiant la résiliation du bail sans indemnité. La cour rappelle qu'au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, il incombe au bailleur de démontrer non seulement la réalité des travaux mais également que ceux-ci affectent la sécurité ou la solidité de l'immeuble. Or, la cour relève que le rapport d'expertise ordonné en appel n'a pu établir l'imputabilité des changements au preneur, faute de production des plans originels. Elle retient en tout état de cause que les aménagements litigieux, tels qu'une mezzanine et des sanitaires, ne constituent pas des modifications substantielles de nature à justifier une éviction sans indemnité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier la nature des changements effectués par le preneur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande au motif qu'il ne rapportait pas la preuve que les modifications alléguées, à savoir la création d'une ouverture, étaient imputables au preneur. L'appelant soutenait que le premier juge avait inversé la charge de la preuve et aurait dû retenir, par une présomption, que le preneur, seul bénéficiaire des travaux, en était nécessairement l'auteur. La cour écarte ce moyen en déplaçant l'analyse du terrain probatoire vers la qualification juridique des travaux. Elle retient que la création d'un passage entre le local commercial et une autre pièce située à l'étage, également louée par le même preneur et à usage d'entrepôt, ne constitue pas une modification des caractéristiques du bien loué au sens de la loi n° 49-16. La cour rappelle que seuls les changements entraînant un préjudice pour l'immeuble ou une augmentation des charges pour le bailleur peuvent justifier l'éviction. En l'absence de preuve d'un tel préjudice, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé sans indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la construction d'une mezzanine dans les lieux loués était imputable au preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande principale du preneur en annulation du congé et rejeté la demande reconventionnelle du bailleur en validation de celui-ci. L'appelant, bailleur, soutenait que cette construction constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement au sens de l'article 8 de la loi 49-16. Pour trancher ce point de fait contesté, la cour a ordonné une expertise judiciaire. Elle retient les conclusions de l'expert qui, après examen des lieux et des documents, établit que la mezzanine a été édifiée par l'auteur du bailleur lui-même, plus de vingt ans avant la conclusion du bail. La cour écarte la contestation de ce rapport, le jugeant suffisamment motivé et corroboré par des pièces administratives. Faute de preuve d'une modification des lieux par le preneur, le motif du congé est jugé non fondé. Par ces motifs, la cour d'appel de commerce rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.