وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل

بناءا على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به السيدة حياة (م.) بواسطة دفاعها بتاريخ 13/01/2020 و الذي تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 04/12/2019 تحت عدد 4252 ملف عدد 2313/8207/2019 و القاضي في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع بإفراغ المدعى عليها حياة (م.) هي و من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري المستخرج من العقار الكائن برقم [العنوان] سلا و تحميلها الصائر .

حيث إن الحكم المستأنف بلغ للطاعنة بتاريخ 31/12/2019 حسب الثابت من طي التبليغ واستأنفته بتاريخ 13/1/2020 أي داخل الأجل القانوني.

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الموضوع

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد أحمد (ا.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط عرض من خلاله أنه بمقتضى عقد كراء محدد المدة من 01/04/2017 إلى 01/04/2020 موقع ومصادق عليه من طرف السلطات المختصة اكرى للمدعى عليها المحل التجاري المستخرج من العقار الكائن برقم [العنوان] سلا لتشغله "كمحلبة" الا ان المدعى عليها وبخلاف الفصل الثالث من العقد المذكور الفقرة الثانية التي تنص على انه: " لا يحق للطرف الثاني ان يغير شيئا في المحل الا بإذن كتابي من المالك ..." عمدت الى تغيير معالم المحل المتمثلة في احداث سدة داخل المحل وفتح نافذة على الواجهة الخارجية للبناء فوق مدخل المنزل الشيء الذي يشكل مخالفة صريحة لقانون التعمير من جهة ولعقد الكراء المذكور اعلاه من جهة اخرى، وهو ما يثبته ويؤكده محضر معاينة واستجواب ومحضر مخالفة البناء المحرر من قبل رئيس مجلس مقاطعة سلا باب المريسة، كما انها غيرت نشاط المحل المنصوص عليه بالعقد من محلبة الى محل لصنع وبيع الفطائر والحلويات بدون رخصة، وهو ما يعتبر مخالفة لقرارات البلدية المتعلقة بحفظ الصحة والبيئة ومخالفة كذلك للعقد المبرم بين الطرفين الذي ينص في فصله الأول على ان المحل سيخصص كمحلبة؛ ونظرا لكون التغييرات المشار اليها اعلاه تشكل اخلالا خطيرا لبنود العقد من جهة؛ كما تشكل ضررا على صحة الساكنة وعلى البناء؛ وانه وجه للمدعى عليها انذارا بواسطة المفوض القضائي محمد (و.)، بمقتضاه منح لها اجل ثلاثة اشهر تبتدئ من تاريخ توصلها بقصد ارجاع الأمور الى حالتها سواء على مستوى تغيير معالم بناء المحل او ما اقدمت عليه من مزاولة نشاط جديد تحت طائلة افراغها من المحل مع ما يترتب عن ذلك قانونا و أنه على الرغم من توصلها بالإنذار بتاريخ 28/02/2019 لم تبادر الى ارجاع الأمور الى حالتها التي كانت عليها قبل كراء المحل سواء على مستوى تغيير معالم البناء او على مستوى مزاولة النشاط الجديد في المحل، ملتمسا الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ الموجه الى المدعى عليها السيدة حياة (م.) بتاريخ 28/02/2019 هي او من يقوم مقامها او بإذن منها من المحل التجاري المستخرج من العقار الكائن برقم [العنوان] سلا. وارفق المقال بصورة مطابقة للأصل من عقد كراء محل تجاري ومحضر تبليغ انذار مؤرخ في 28/02/2019 ونسخة انذار و محضر معاينة واستجواب وصورة طلب امر بناء على طلب ورد على شكاية وصورة طلب ومحضر معاينة صحية وصورة طلب رفع الضرر .

وبناءا على مذكرة جواب المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 17/10/2019 جاء فيها ان من ضمن نشاط المحل الفطائر والحلويات وهو ما كان فى علم المدعي منذ بداية كرائها للمحل ذلك انها كانت حاصلة على موافقة شفوية منه في المرحلة الأولى التي اكترت منه المحل مع اختها فاتحة (م.) وجددت معه عقد الكراء والمحل قد تم فيه التغيير الطفيف بمعاينة المدعي وموافقته الشفوية وحين جددت معه العقد عن نفس المحل وبمفردها كان المحل على الشكل الذي تم فيه التغيير سابقا الا انه مؤخرا وحين رغب في استرجاع المحل من اجل ان يشغله ابنه ادعى انها غيرت نشاط المحل المكترى وتقدم بشكاية في الموضوع الى المديرية العامة مقاطعة باب المريسة من اجل توقيفها رغم انه اذن لها بذلك وانها تتقدم باسماء الشهود الذين عاينوا انها منذ توليها كراء المحل وهي تشغله لنفس النشاط اي محلبة بها فطائر وجبن ومشتقات الحليب وحلويات لأن الاقتصار على مشتقات الحليب لا تجلب فائدة للمحل بأكثر من تهافت الزبناء على اقتناء الفطائر والحلويات، وتبعا لذلك يكون المدعي قد منحها اذنه الشفوي بشهادة الشهود، في حين ان الإنذار الاستجوابي جاء يتضمن وقائع غير صحيحة على اعتبار ان جوابها كان بناء على سؤال محرر الإنذار الاستجوابي بها تتوفر على اذن كتابي من اجل تغيير نشاط المحل؛ فكان جوابها بأنها غير حاصلة على اذن كتابي من المدعي بل فقط اذن شفوي الشيء الذي لم يضمن بأمانة بالمحضر المنجز؛ وان المدعي عند توجيه انذار بإرجاع الأمور الى محلها على اعتبار ادعائه انها قامت بإحداث تغييرات بالمحل كان على علم بما قامت به من تغيير؛ اثناء مرحلة التعاقد الأولي مع المدعي؛ ومن تم فإن ما قامت به من تغيير لم يكن حديث العهد بل كان سابقا عن تحريرها للعقد الرابط بينهما وحسب ما سبق ذكره كانت لها علاقة كرائية مع المدعي رفقة اختها بعقد سابق ومن تم فوجئت بإنذارهه وهو من ساعدهما فيما قبل بإضافة السدة وهو من مكنهما من دكانه المجاور للاشتغال به الى حين انتهاء البناء ولها شهود عيان عن ذلك عاينوا الأحداث بتواجده ملتمسة إجراء بحث بمعية إطراف الدعوى مع استدعاء الشهود: سعيد (ب.) -فخري, صبرى، عبد العزيز (ح.)-آسية (غ.)-عبد الهادي (ع.)-احمد (ا.)، والحكم تبعا لذلك برفض الطلب؛ وارفقت المذكرة بصورة من عقدي كراء .

وبناء على تعقيب المدعي بواسطة نائبه بجلسة 13/11/2019 جاء فيه ان العقد الموقع بين المدعى والمدعى عليها محرر في 01/04/2017 والمصادق على توقيعاته جاء واضحا في بنوده ولا يحتاج الى نفسير او تأويل فالفصل الثالث منه جاء صريحا وواضحا اذ نص على انه " لا يحق للطرف الثاني ان يغير شيئا في المحل الا بإذن كتابي ....كما يلتزم الطرف المكتري بعدم ادخال اي مادة قابلة للالتهاب او الاشتعال و الانفجار او غير صحية في محل الإيجار " كما أن المدعى عليها قد اعترفت و اقرت في محضر المعاينة و الاستجواب على أنها لا تتوفر على رخصة من السلطات تخول لها ممارسة هذا النشاط و لا تتوفر على اذن المالك يخول لها تغيير النشاط المتفق عليه بعقد الكراءإلى نشاطها الحالي وأن تغيير لن يجدي المدعى عليها و لو تعلق الامر باستدعاء الشهود ملتمسا الحكم برد دفوع المدعى عليها و الحكم وفق الطلب .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته السيدة حياة (م.) بواسطة نائبها و جاء في أسباب استئنافها من حيث السبب المتخذ من عدم الارتكاز على أساس قانوني لمخالفة وقائع النازلة و خرق المادة 8 من قانون 49 - 16 ، ومن حيث فساد التعليل أنه من الثابت في النازلة أنها تمسكت بمذكرتها الجوابية بجلسة 17/10/2019 ان الإنذار الذي توصلت به بتاريخ 28/02/2019 أسس على سببين أولهما الزعم بإحداث تغيير معالم المحل المتمثلة في احداث سدة داخل المحل وفتح نافذة على الواجهة الخارجية للبناء و الحال أن التغيير لم يكن حديث العهد بل كان سابقا عند تحرير العقد الأول بين المستأنف عليه و السيدة حياة (م.) و أختها فاتحة (م.) و المصادق عليه بتاريخ 17/05/2011 ، و السبب الثاني الادعاء بانها غيرت نشاط المحل من محلبة إلى بيع الفطائر و الحلويات، و الواقع أن من ضمن نشاط المحلية عرض الفطائر و الحلويات و أن ذلك كان منذ ابرام العقود المذكورة بين الطرفين لكن فيما يخص السبب الأول فإن المحكمة اعتمدت في تعليلها على الفصل الثالث من عقد الكراء الرابط بين الطرفين بتاريخ 04/04/2017 الذي يشترط الاذن الكتابي للقيام بتغيير شيء في المحل بقولها " أن المدعى عليها و اثناء جميع مراحل التعاقد مع المدعي و منذ تولي كراء المحل موضوع الدعوى بتاريخ 01/04/2011 و العقد الكرائي ينص على ضرورة حصولها على إذن كتابي في حال عزمها على القيام بالتغيير و قد أستندت المحكمة في تعليلها هذا على مقتضيات المادة 8 من القانون 16-49، و الحال أن المحكمة ملزمة قانونا بتحقيق الدعوى قبل البت فيها خاصة أن المادة 8 تنص على أن يكون التغيير يضر بالبناية و يؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته "، و لما كان كذلك فإن مسألة السدة بالمحل هي واقعة مادية ، و أن الأمر يتعلق أولا بتحديد تاريخ إقامتها المنسوب اليها و التي لا يد لها في انشائها ، و هل هذا التغيير يدخل ضمن الأسباب الخطيرة المنصوص عليها في المادة 8 المذكورة التي تخول للمكري رفض تجديد العقد دون تعويض و بالتالي يكون السبب الأول الذي أسس عليه طلب الافراغ ليس بحجة أن هناك سبب خطير يبرر فسخ عقد الكراء دون تحقيق الدعوى باجراء بحث أو خبرة في الموضوع، أما فيما يخص السبب الثاني الذي أسس عليه الإنذار الذي يزعم فيه المدعي أنها غيرت نشاط المحل من محلبة إلى محل بيع الفطائر و الحلويات مخالفة لقرار البلدية المتعلق بحفظ الصحة و البيئة فإنها تؤكد أن من ضمن نشاط المحلبة بيع الفطائر و الحلويات، وهو ما كان في علم المدعي منذ بداية كرائه للمحل إلى العارضة هي و أختها و قبل تجديد العقود بينهما و من جهة أخرى ، و خلافا لما ورد في تعليلات القرار المستأنف فإنها تشغل المحل وفق ما هو منصوص عليه في العقد كمحلبة التي يدخل في مفهومها عرض الفطائر و الحلويات و المشروبات ولا يشكل تغييرا للنشاط التجاري و لا يشكل عبئا على المكري ، و بالتالي لا يعد سببا مبررا للإفراغ و لما كان كذلك فإنه لا يمكن بتاتا مجاراة ما أسس عليه الإنذار من سببين غير جديين يسعى المدعي من ورائهما إلى سلب حقوقها جهارا و أمام سلطة القضاء و افراغها من محلها التجاري للاستغلال الشخصي و التهرب من التعويض عن الافراغ و احتياطيا أن المحكمة لما لها من سلطة لتحقيق الدعوى يمكن لها أن تأمر بإجراء خبرة هندسية على السدة و النافذة موضوع التغيير من اجل تحديد مدى الإضرار بأساسات البناء مع تحديد تاريخ إحداث هذا التغيير واحتياطيا جدا و على سبيل الاحتياط و في إحالة إصرار المستأنف عليه على المطالبة باسترجاع المحل التجاري الذي تستغله كمحلبة فإنها تكون محقة في المطالبة بتعويض يعادل ما سيلحقها من ضرر جراء الافراغ و فقدان اصلها التجاري و ذلك بعدما تبين مما ذكر عدم صحة السببين اللذين اعتمد هما المدعي في الإنذار الموجه لها زاعما احداث تغيير معالم المحل لإضافة سدة داخله و فتح نافذة بالإضافة إلى تغيير نشاط المحل من محلبة إلى بيع الفطائر و الحلويات و لما كان كذلك فإنها محقة في التعويض مقابل الافراغ بعد عدم ثبوت وجود سبب خطير و مشروع و ذلك بعد الأمر بإجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض و حفظ حقها للادلاء بمطالبها النهائية بعد الخبرة ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا و في الموضوع إلغاء الحكم المستأنف و الحكم برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليه الصائر و احتياطيا الامر باجراء خبرة هندسية و احتياطيا جدا الامر باجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض عن الافراغ وحفظ حقها في التعقيب ، وأدلت بنسخة من الحكم المستأنف مع طي التبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 18/03/2020 جاء فيها ان المستأنفة أسست استئنافها على ما أسمته " السبب الفريد المتخذ من عدم الإرتكاز على أساس قانوني لخرق المادة 8 من قانون 16-49". لكن ما أثارته المستأنفة بمقالها سبق و أن نوقش ابتدائيا، و أنه تمسك في مذكرته المؤرخة في 07/11/2019 بكون العقد المبرم بينه و بين المستأنفة بتاريخ 01/04/2017 واضح و لا يحتاج إلى تأويل فالمستأنفة أقرت بمحضر المعاينة و الإستجواب على عدم توفرها على رخصة من السلطات الممارسة نشاطها التجاري، ولا تتوفر على إذن كتابي يخول تغييرها النشاط المتفق عليه بعقد الكراء، كما أنها لم تنازع في قيامها بإحداث تغييرات بمعالم المحل المتمثلة في إحداث سدة و نافذة على الواجهة الخارجية للبناء فوق مدخل المنزل، مما يشكل إخلالا لبنود العقد، و إخلالا لتصميم البناء، و ذات الوقت يشكل سببا خطيرا يبرر إنهاء العقد طبقا للمادة 8 من قانون 49.16 ، و أن محكمة الدرجة الأولى عللت ما قضت به تعليلا كافيا و شافيا لا يمكن النيل منه، وفيما يتعلق بباقي الأسباب، فهي أسباب غير مرتكزة على أساس لا من الواقع و لا من القانون، فالمحاضر المنجزة من قبل السلطات البلدية أثبتت فعلا عدم توفر المستأنفة لرخصة لنشاطها الجديد من جهة، و لعدم موافقة المالك طبقا للمادة الثالثة من عقد الكراء المشار إليه الذي يشترط الإذن الكتابي، من جهة أخرى، الشيء الذي يكون معه الإستئناف غير مرتكز على أي أساس مما يناسب رده ، ملتمسا رد الاستئناف و بتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفة الصائر.

وبناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 29/07/2020 جاء فيها أن أن هذا التغيير لم يكن حديث العهد بل كان سابقا لتحرير العقود المتوالية للمحل موضوع النزاع العقد الاول بين المستأنف عليه و المسماة فتيحة (م.) بتاريخ 01/04/2010 و العقد الثاني بينها وبين المستأنف عليه واختها فتيحة (م.) 11 مارس 2011 و العقد الثالث و هو العقد المستدل به بينها وبين المستأنف عليه المؤرخ في 2017/04/04 ولما كان كذلك ، فإنها لم تحدث أي تغيرات بالمحل و انها اكرته و دخلت عليه على حالته ، و أن ما يزعمه المالك من تغييرات فإن ذلك كان قبل عقود الكراء التي اخفاها عن المحكمة ناهيك أن مسالة التغييرات هي واقعة مادية تتطلب البحث في تحديد تاریخ اقامتها على اعتبار انها تنفي نفيا قاطعا هذه الادعاءات المغلوطة اما الإدعاء بتغيير النشاط التجاري محل من محلبة إلى محل بيع الفطائر و الحلويات فإنها تؤكد أنها تشغل المحل وفق ما هو منصوص عليه في العقد كمحلبة التي يدخل في مفهومها عرض الفطائر و الحلويات و المشروبات و لا يشكل تغييرا للنشاط التجاري و لا يشكل عبئا على المكري و ان زبناء المحل التجاري يشهدون انها تستغل المحل كمحلبة لبيع الفطائر منذ سنة 2011 الى يومنا هذا و أن المحل يتوفر على سدة بعلمهم وأن ادعاءات المستانف عليه تدحضها الوسائل المستدل بها محاولا افراغها من اصلها التجاري و سلب حقوقها جهارا امام سلطة القضاء ، ملتمسة رد دفوع المستانف عليه و الحكم وفق المقال الاستئنافي وأدلت بصور العقود الثلاث و صورة من الاشهاد.

و بناء على مذكرة اسناد النظر المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 23/09/2020 جاء فيها أن ما تضمنته مذكرة المستأنفة ليست جديدة و تمت مناقشتها ابتدائيا وأن الحكم المستأنف اجاب عنها باقناع ملتمسا تأييد الحكم المستانف.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 23/09/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 30/09/2020 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها تبعا لما سطر اعلاه .

وحيث إن الإنذار موضوع النازلة المبلغ للمستأنفة بتاريخ 28/2/2019 مبني على سببين تغيير معالم المحل بإحداث سدة داخله وفتح نافذة على الواجهة الخارجية للبناء فوق مدخل المنزل و تغيير نشاط المحل من محلبة الى محل لصنع وبيع الفطائر والحلويات مع منحنها أجل ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل بالاشعار لارجاع الأمور الى حالتها تحت طائلة الإفراغ .

وحيث إنه بالرجوع الى وثائق الملف ولا سميا محضر المعاينة والاستجواب المؤرخ في 7/2/2019 تبين أن المفوض القضائي المكلف بالإجراء شهد من خلاله أنه وبالتاريخ اعلاه انتقل الى المحل المكترى وعاين أن النشاط الممارس بالمحل المكترى هو طهي و بيع الفطائر و الحلويات مع تسرب دخان و رائحة الطهي عبر النافذة المحدثة فوق مدخل المنزل وأن الطاعنة صرحت بانها لا تتوفر على اذن المالك يخول لها تغيير النشاط المتفق عليه بعقد الكراء ، كما أن الثابت من خلال محضر المعاينة الصحية المؤرخ 2/1/2019 الصادر عن رئيس مجلس مقاطعة سلا باب لمريسة قد شهد من خلاله أن القسم الجماعي للوقاية انتقل بالتاريخ المذكور و لاحظ أن المحل هو عبارة عن محل لصنع وبيع الفطائر والحلويات وانه لايتوفر على ترخيص لمزاولة هذا النشاط ، وأن ما تقوم به المستأنفة من نشاط مذكور يجعل الدخان وروائح الطهي يتسربان الى منزل المكري وينتج ضررا صحيا وإزعاجا لقاطني البناية ، كما ان الثابت من رد على شكاية الصادر عن نفس الجهة والمؤرخ في 7/2/2019 أن شعبة المراقبة قامت بمعاينة لعين المكان وثبت لها أن الطاعنة قامت بمخالفة في مجال التعمير وانه تم تحرير تبليغ بمخالفة ضدها ، وانه يستخلص من كل تلك المحاضر والمعاينات أن نشاط المحل أصبح فعلا مخصص في طهي وبيع الفطائر والحلويات و ليست محلبة وهو ما يتعارض وما تم الاتفاق عليه بموجب عقد الكراء الرابط بين الطرفين المصادق على صحة التوقيع به بتاريخ 4/4/2007 ألا وهو تخصيصه لنشاط محلبة وبعدم إدخال أية مادة قابلة للالتهاب او الاشتعال أو الانفجار أو غير صحية الى العين المؤجرة ، وهو ما قبله الطرفان و اتفقا عليه وأن تغيير النشاط المتفق عليه بعقد الكراء الذي يعد شريعة الطرفين من محلبة الى محل لصنع وطهي وبيع الفطائر و الحلويات لا يمكن اعتبار ذلك من مستلزمات النشاط الأول لأن الأمر لم يقتصر فقط على بيع الفطائر والحلويات بل تجاوز ذلك الى صنعها وطهيها و مايستوجب ذلك من استعمال لمواد قد تسبب الاشتعال او الانفجار و الاضرار بالمحل ، هذا بالإضافة الى ان المكري قد منح الطاعنة أجلا لارجاع الحالة الى ما كانت عليه بخصوص النشاط المتفق عليه دون أن تستجيب لذلك ، وأن القول بأنها دخلت على المحل على الحالة التي هو عليها يفنذه عقد الكراء الرابط بينهما و الذي تم الاتفاق فيه على تخصيص النشاط كمحلبة وأن ما أدلت به من اشهادات لايمكن أن يدحض ما دون كتابة في عقد الكراء و الذي ليس بالملف ما يفيد أن إرادة الطرفين قد اتجهت فيما بعد الى تعديل بنوذه.

وحيث إنه بخصوص السبب الثاني المتمثل في إحداث سدة و نافذة فإنه وبالرجوع الى عقد الكراء تبين ان الطرفين قد اتفقا على أن أي تغيير في المحل لايكون إلا بإذن كتابي من المالك وأن نفس الشرط منصوص عليه في عقود الكراء السابقة المبرمة بخصوص المدعى فيه ، وأن الطاعنة و خلال مذكرتها الجوابية خلال المرحلة الابتدائية لم تنازع في إحداث التغييرات و إنما دفعت بان اضافة السدة وإحداث التغييرات كان بموافقة من المكري ، والحال أن عقد الكراء قد اشترط عدم احداث أي تغيير إلا بالإذن الكتابي للمالك وبالتالي فلا مجال للاستجابة لطلب إجراء خبرة لتحديد تاريخ اقامتها ، وأنه وبثبوت السببين وما يشكل ذلك من مخالفة لمقتضيات المادتين 8 و 26 عن قانون 49.16 ، يكون ما قضى به الحكم المستأنف من إفراغ قد جاء مصادفا للصواب لذا وجب تأييده ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس .

وحيث يتعين جعل الصائر على الطاعنة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف و جعل الصائر على المستأنفة.