Mot clé
Motifs graves

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur et sur la qualité à défendre du preneur initial dans le cadre d'une action en validation de congé pour motifs graves. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir été notifiée conformément aux exigences de la loi n° 49-16, et invoquait des modifications non autorisées des lieux loués justifiant l'expulsion sans indemnité. La cour retient que la notification de la cession, effectuée par commissaire de justice à la diligence du notaire instrumentaire agissant pour le cédant et le cessionnaire, est régulière et rend l'acte opposable au bailleur à compter de sa date de réception.

Dès lors, la cour considère que le congé aux fins d'expulsion, délivré au preneur initial postérieurement à cette notification, a été adressé à une partie dépourvue de qualité pour défendre. La nullité de ce congé, acte introductif de l'instance, entraîne l'irrecevabilité de l'action en validation subséquente, rendant sans objet l'examen des autres moyens.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande au fond, la cour statuant à nouveau et la déclarant irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur un changement d'activité et la réalisation de travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce examine la portée des manquements reprochés au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté les griefs du bailleur.

L'appelant soutenait que la transformation de l'activité d'épicerie en restauration rapide et l'édification de cloisons sans autorisation constituaient des motifs graves de résiliation. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, en retenant que l'acte de cession du fonds de commerce autorisait une activité de crèmerie et que la vente de sandwichs s'inscrit dans les usages de cette profession.

Concernant les travaux, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que les aménagements n'affectent ni la sécurité ni la structure de l'immeuble. Elle en déduit qu'au sens de l'article 8 de la loi 49-16, de telles modifications, faute de nuire à la solidité du bâtiment, ne constituent pas un motif légitime de résiliation du bail commercial.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation d'un congé pour motifs graves, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de destination commerciale générale. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'éviction, considérant que ni le changement d'activité ni les modifications apportées aux locaux ne constituaient des manquements justifiant la résiliation du bail.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, passant de cordonnier à épicerie, violait la destination contractuelle et que les aménagements réalisés constituaient des modifications graves au sens de la loi 49-16. La cour retient que la clause du bail stipulant un "usage commercial" de manière générale prime sur l'activité déclarée au registre du commerce, de sorte que le changement d'activité ne constitue pas une faute en l'absence de clause restrictive expresse.

Elle juge en outre que l'appréciation de la gravité des modifications apportées aux locaux, telles que l'installation d'une mezzanine et d'une cloison, relève du pouvoir souverain du juge du fond, qui peut légitimement ordonner une expertise pour vérifier si ces changements affectent la sécurité de l'immeuble. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu à l'absence de danger pour la structure du bâtiment et que la sous-location n'est pas prouvée, les motifs du congé sont jugés non fondés.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour motifs graves et prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation des manquements contractuels. Le tribunal de commerce avait retenu que le preneur avait procédé à des modifications non autorisées affectant la structure de l'immeuble.

L'appelant principal contestait la matérialité des faits reprochés et la force probante des expertises judiciaires, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait que la cour retienne, outre la suppression de piliers porteurs, la création d'une mezzanine et d'une ouverture non autorisées comme motifs justifiant l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de l'appelant principal en retenant que l'aveu du preneur quant à la construction d'une mezzanine suffit à caractériser le motif grave.

Elle juge que l'édification d'une telle structure, non prévue au bail, non autorisée par le bailleur et augmentant les charges de l'immeuble, constitue un manquement justifiant l'éviction sans indemnité au visa de l'article 8 de la loi 49-16. La cour considère que la preuve de ce manquement rend inopérante la discussion sur les autres griefs, tel que l'auteur de la création d'une porte en façade arrière, dont l'imputabilité au preneur n'est pas établie.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé, la cour d'appel de commerce examine la qualification des manquements reprochés à un preneur à bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve d'un changement d'usage des lieux loués.

L'appelant soutenait que le changement de la porte du local et son utilisation à des fins d'habitation par le preneur constituaient des motifs graves justifiant l'éviction. La cour retient que le simple changement d'une porte ne saurait être qualifié de modification portant atteinte à la sécurité de l'immeuble ou aggravant ses charges, au sens de l'article 8 de la loi n° 49.16.

Elle relève en outre que si le preneur a admis dormir dans le local, il n'a pas reconnu avoir cessé son activité commerciale, le bailleur ne rapportant pas la preuve d'un changement complet de la destination des lieux. Faute pour le bailleur de démontrer des manquements d'une gravité suffisante, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les manquements du preneur à un bail commercial tenant à un changement d'activité et à des modifications des lieux loués. Le bailleur soutenait que le changement de l'activité de menuiserie en vente de meubles d'occasion et l'édification d'une construction non autorisée constituaient des motifs graves justifiant la résiliation du bail sans indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité en retenant qu'en l'absence de contrat de bail écrit spécifiant l'activité autorisée, le preneur demeure libre de déterminer la nature de son commerce. Concernant les modifications matérielles, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que la construction litigieuse, bien qu'irrégulière, n'affecte ni la sécurité de l'immeuble ni n'augmente ses charges, conditions cumulatives exigées par l'article 8 de la loi n° 49-16.

La cour relève en outre qu'il n'est pas établi que ladite construction empiète sur la propriété du bailleur plutôt que sur le domaine public. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve que les changements invoqués portent atteinte à la sécurité du bâtiment, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail. Le tribunal de commerce avait retenu la modification non autorisée de la destination des lieux et la réalisation de travaux sans l'accord du bailleur.

Le preneur appelant contestait la gravité des manquements, invoquant une tolérance du bailleur et le caractère accessoire de la nouvelle activité commerciale par rapport à celle prévue au contrat. La cour écarte cet argumentaire en relevant, d'une part, que les procès-verbaux de constat et les rapports administratifs établissent sans équivoque la transformation de l'activité de crémerie en une activité de fabrication et de vente de pâtisseries, ce qui constitue une modification substantielle et non un simple accessoire.

D'autre part, la cour rappelle que le contrat de bail, faisant la loi des parties, subordonnait expressément toute modification des lieux à une autorisation écrite du bailleur, rendant inopérante toute preuve d'un accord verbal. Ces deux manquements, établis et persistants malgré une mise en demeure, sont jugés constitutifs de motifs graves et légitimes au sens des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16, privant le preneur de tout droit à une indemnité d'éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les motifs de récusation d'un expert judiciaire désigné dans le cadre d'une instance d'appel. Une partie sollicitait le remplacement de l'expert au motif qu'elle avait déposé contre lui une plainte pénale pour faux témoignage plusieurs années auparavant.

La question était de savoir si l'existence d'une telle plainte constituait une cause de récusation au sens de la loi. La cour retient que la simple existence d'une plainte pénale déposée par une partie à l'encontre de l'expert ne constitue pas, en soi, un motif grave de récusation.

Au visa de l'article 62 du code de procédure civile, elle rappelle que la récusation n'est admise qu'en cas de parenté ou pour d'autres causes sérieuses, dont la plainte pénale ne fait pas automatiquement partie. Dès lors, la cour déclare la demande recevable en la forme mais la rejette au fond, maintenant ainsi la désignation de l'expert initialement nommé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la dissolution d'une société en nom collectif, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la dissolution judiciaire pour mésentente grave entre associés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de dissolution formée par un associé et rejeté la demande d'intervention forcée de tiers formée par l'autre associée. L'appelante soutenait que la demande était prématurée et formellement irrégulière, et que la mise en cause des partenaires institutionnels de la société était nécessaire pour établir les responsabilités dans le conflit. La cour retient que le recours au juge pour dissoudre la société est ouvert à tout associé en cas de motifs graves, au visa de l'article 1056 du dahir formant code des obligations et des contrats, indépendamment des dispositions statutaires relatives à la dissolution conventionnelle. Elle considère que la disparition de l'affectio societatis est une question interne aux associés, rendant l'intervention de tiers au litige sans pertinence. La cour juge que l'existence de multiples procédures judiciaires et pénales entre les associés suffit à caractériser la mésentente grave justifiant la dissolution, sans qu'il soit nécessaire pour le juge de déterminer l'imputabilité des fautes, cette question étant étrangère à l'objet de la demande. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la dissolution d'une société à responsabilité limitée pour justes motifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des causes de dissolution prévues par le droit commun des sociétés et celles spécifiques au droit des sociétés commerciales. Le tribunal de commerce avait ordonné la dissolution de la société en raison de l'existence de différends graves entre les associés. L'appelant soutenait, d'une part, que la dissolution ne pouvait être fondée que sur les dispositions spécifiques de la loi sur les sociétés à responsabilité limitée relatives aux pertes, à l'exclusion du droit commun des contrats, et d'autre part, que les dissensions personnelles entre associés, issues de leur divorce, ne caractérisaient pas des motifs graves justifiant la dissolution en l'absence de paralysie avérée de l'activité sociale. La cour écarte le premier moyen en retenant que les causes de dissolution prévues par la loi sur les sociétés commerciales, notamment celles liées aux pertes, s'ajoutent et n'excluent pas les causes de droit commun prévues par le code des obligations et des contrats. Elle juge ensuite, au visa de l'article 1056 du code des obligations et des contrats, que l'existence de multiples contentieux entre les associés consécutifs à leur divorce constitue un motif grave rendant impossible la poursuite de la gestion sociale. La cour considère que de tels conflits affectent nécessairement les intérêts des associés et la conduite des affaires de la société. Le jugement prononçant la dissolution de la société est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour motifs graves, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé fondé sur des modifications non autorisées des lieux et un changement d'activité. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande en résiliation du bail et en expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la réparation des désordres par le preneur, intervenue en exécution d'une précédente décision de justice, ne purgeait pas la gravité du manquement initial, et que le passage d'une activité de boucherie à celle de vente de volailles constituait un changement d'activité non autorisé. La cour écarte le premier moyen en retenant que la remise en état des lieux, effectuée par le preneur avant même la délivrance du congé, prive de fondement la demande d'éviction, faute pour le bailleur de rapporter la preuve de nouveaux dommages imputables au preneur. Sur le second moyen, la cour juge qu'en l'absence de clause contractuelle définissant précisément l'activité autorisée, le preneur conserve la faculté de modifier son activité, d'autant que la nouvelle activité est considérée comme proche de l'activité initiale. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les motifs justifiant la résiliation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du bailleur tout en déclarant irrecevable la demande principale du preneur en annulation du congé. L'appelant soutenait la déchéance du preneur de son droit au renouvellement pour non-respect de la procédure de conciliation, ainsi que l'existence de motifs graves et légitimes tirés de l'installation d'équipements hors des lieux loués et du défaut de paiement de la taxe de propreté. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien engagé la procédure de conciliation dans le délai légal. Sur le fond, la cour retient que l'installation d'un comptoir à l'extérieur du local commercial, bien que potentiellement préjudiciable, ne constitue pas une modification des lieux loués justifiant la résiliation du bail. La cour rappelle en outre, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation, que le non-paiement de la taxe de propreté n'entre pas dans le champ des obligations locatives dont l'inexécution justifie l'expulsion. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour motifs graves et prononcé l'expulsion des héritiers du preneur, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. Les appelants contestaient la preuve de la relation locative, leur qualité à défendre en l'absence d'acte d'hérédité, la régularité de l'action dirigée collectivement contre les héritiers, ainsi que la réalité des motifs d'éviction. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de procédure, retenant que la relation locative était établie par un précédent jugement et que l'action dirigée contre les héritiers collectivement, avec notification à l'un d'eux au dernier domicile connu du défunt, est régulière. La cour rappelle que l'inscription d'un tiers au registre de commerce ne constitue qu'une présomption simple, insuffisante à prouver un transfert du bail en l'absence d'accord du bailleur. Sur le fond, elle retient que la fermeture ininterrompue des locaux pendant plus de vingt ans, constatée par procès-verbal, caractérise la disparition du fonds de commerce et constitue un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation d'un motif grave et légitime justifiant un congé avec refus de renouvellement d'un bail commercial, fondé sur une prétendue modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant la matérialité des faits reprochés. Devant la cour, le débat portait sur la question de savoir si les locaux commerciaux litigieux avaient été créés par le preneur au détriment du bien loué ou s'ils préexistaient au bail. S'appuyant sur une nouvelle expertise judiciaire ordonnée après cassation, la cour relève que les locaux prétendument créés sont en réalité contemporains de la construction de l'immeuble et n'ont pas résulté d'une modification imputable au preneur. Elle en déduit que le motif du congé, tiré de la modification des lieux et de la sous-location non autorisée, n'est pas fondé en fait. La cour retient que les conclusions techniques de l'expert suffisent à écarter le caractère sérieux et légitime du motif invoqué par la bailleresse, rendant inopérantes les autres pièces versées aux débats. En conséquence, le jugement entrepris est infirmé, le congé déclaré nul et la demande d'expulsion rejetée.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt de la cour d'appel qui, saisie d'un congé en matière de bail commercial fondé sur plusieurs motifs, omet de répondre aux moyens du bailleur tirés de l'existence de motifs graves et légitimes, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, de nature à le dispenser du paiement d'une indemnité d'éviction, et ne se prononce que sur le droit de reprise du bailleur ouvrant droit à une telle indemnité.

Ayant constaté que l’associé demandeur à la dissolution d’une société pour justes motifs n’établissait pas que les désaccords allégués avec son coassocié avaient conduit à la paralysie de l’activité de la société, une cour d’appel en déduit exactement que la demande doit être rejetée. À cet égard, le simple dépôt de plaintes pénales n’ayant pas abouti à une condamnation pour des faits constitutifs d’une violation des obligations nées du pacte social ne constitue pas la preuve de l’existence de motifs graves justifiant la dissolution.

Ayant souverainement constaté que le preneur à bail commercial avait cessé d'exploiter les lieux loués pendant huit ans suite au retrait de sa licence pour des motifs liés aux bonnes mœurs, et qu'un incendie était survenu dans le local laissé à l'abandon, une cour d'appel en déduit à bon droit que ces faits constituent des motifs graves et légitimes au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de valider le congé et de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, qui a manqué à son obligation de conserver la chose louée et de l'user sans abus, conformément aux articles 663 et 692 du Dahir des obligations et des contrats.

La Cour d’appel de commerce a confirmé le jugement de première instance rejetant les demandes d’un associé.

Concernant la demande d’expertise de gestion, la Cour a rappelé qu’une telle mesure doit, en vertu de l’article 82 de la loi sur les sociétés à responsabilité limitée, porter sur une ou plusieurs opérations de gestion spécifiques et non sur l’ensemble de la gestion de la société.

S’agissant de l’allégation d’empêchement d’accès aux locaux et de consultation des documents sociaux, la juridiction a souligné qu’une ordonnance en référé avait déjà tranché cette question en ordonnant la communication sous astreinte. Il incombait donc à l’associé de poursuivre l’exécution de cette ordonnance, notamment par la liquidation de l’astreinte en cas de persistance du refus, et non de réitérer sa demande devant la juridiction du fond.

Quant à la réclamation d’une quote-part des bénéfices, la Cour a précisé qu’une telle démarche doit en premier lieu être portée devant les organes compétents de la société. Le recours judiciaire n’est envisageable qu’après la constatation et la répartition des bénéfices par ces organes, et en cas de désaccord survenant ultérieurement à cette répartition.

Enfin, la demande de dissolution judiciaire de la société a été écartée. La Cour a estimé que la dissolution ne peut être prononcée que pour des motifs graves, tels que des différends sérieux entre associés de nature à paralyser le fonctionnement normal de l’entreprise et à empêcher la poursuite de son activité. Les éléments présentés par l’appelant n’ont pas été jugés constitutifs de telles circonstances graves justifiant une mesure aussi radicale.

Une société, propriétaire d’un immeuble acquis en mai 2018, a requis l’évacuation d’un appartement locatif, arguant de la vétusté avancée de la construction, datant d’un siècle, et des risques sécuritaires et sanitaires qu’elle présentait, nécessitant des travaux de rénovation substantiels autorisés en novembre 2019. Une lettre de congé en ce sens fut adressée au locataire en juillet 2020.