وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم ورثة محمد المكي (ب.) بواسطة دفاعهم بمقال استئنافي مع مقال إصلاحي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 27/03/2024 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ10/01/2024 عدد 225 في الملف عدد 10924/8219/2023 و القاضي في الشكل: عدم قبول الطلب بالنسبة للمسمى "عبد الحميد المكي (ب.)" وقبول باقي الطلبات و في الموضوع: برفض الطلب وتحميل رافعيه الصائر.

في الشكل : حيث ان الاستناف قدم مستوفيا لشروطه الشكلية المتطلبة قانونا من صفة واجل وأداء اعتبارا لكون الطاعن لم يبلغ بالحكم المطعون فيه

وحيث ان المقال الاصلاحي بإضافة احد المالكين على الشياع امام محكمة الاستناف بعدما تعذر إدخاله ضمن المدعين في المرحلة الابتدائية رغم الإنذار وهو عبد الحميد (ب.) استنادا الى شهادة الملكية مما تبقى صفة هذا الأخير ثابتة مما يتعين الحكم بقبوله

و في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنفين تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية يعرضون من خلاله بأنهم يملكون الملك المسمى "دار أحمد بن الحاج (ب.)" ذي الرسم العقاريعدد 5993/C، وأن المدعى عليهم يكترون منهم دارا سفلية معدة كمؤسسة ر.إ.خ.ت.إ.، تتكون من طابق ارضي يشتمل على عدة أقسام وحديقة، بسومة كرائية شهرية قدرها 1100,00 درهم توجد ب 14 زنقة السنغال الدار البيضاء، وأنهم أنجزوا محضر معاينة واستجواب بتاريخ 29/05/2023عاين من خلاله المفوض القضائي على أنه فضاء ذو أرضية إسمنتية بجانبها أقسام للدراسة وعاين بالمكان المذكور وجود محل به متلاشيات ومحل آخر مكتوب عليه مكتبة وبجانبه توجد مراحيض ووجود شجرة كبيرة وبعض الأشجار الصغيرة، وأن هذا الفضاء كان قبل تغييره من طرف المدعى عليهم عبارة عن حديقة حسب التصميم الهندسي، وأنهم وجهوا لهم إنذارا توصلوا به بتاريخ 07/06/2023من أجل الزيادة في السومة الكرائية بسبب هذه التغيرات التي أقدمت عليها الجهة المدعى عليها وجعلها محددة في مبلغ 5000,00 درهم بدل 1100,00 درهم أو إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه بعد منحهم أجل الثلاثة أشهر، والتمسوا الحكم على المدعى عليهم بإفراغهم هم ومن يقوم مقامهم أو بإذنهم منمدرسة ر.إ.خ.ت.إ. الكائنة ب 14 زنقة السنغال الدار البيضاء وتحميلهم الصائر. وأدلوا بإنذار مع محضر تبليغ، محضر معاينة واستجواب، وحكم ابتدائي عدد 2805 الصادر بتاريخ 27/07/2022.

وبناء على مذكرة جوابية تقدم بها المدعى عليهم بواسطة نائبتهم لجلسة 13/12/2023 جاء فيها أن الإنذار تضمن أسباب متناقضة للإفراغ منها المطالبة بالزيادة في السومة الكرائية إلى مبلغ 5000 درهم وإحداث تغييرات مادية بالمدرسة، بحيث أن الزيادة الأخيرة كانت بمقتضى حكم صادر بتاريخ 27/07/2022 ولم تمر بعد مدة سنوات للمطالبة بالزيادة، وأن محضر المعاينة لم يشر إلى وجود أشغال أو إصلاحات أو تغييرات مادية بالمدرسة، وأن ما عاينه المفوض كان موجودا منذ كراء المدرسة، وأن المسمى أحمد (م.) الذي كان يتابع دراسته بالمدرسة وعمل بها كأستاذ يشهد بعدم وجود أي تغييرات بالمدرسة، و كذلك حسن (ك.) اكد بدوره نفس الامر ، كما أنه حسب المادة 8 من قانون 49.16 فإنه لا يكفي إحداث تغييرات بل لابد أن يكون لها تأثير على سلامة البناء، ملتمسين رفض الطلب و أدلوا بإشهادين وحكم ابتدائي، وتوصيل وصورة إنذار.

و بتاريخ 10/1/2024 صدر الحكم موضوع الطعن بالاستناف:

أسباب الأستئناف

حيث تمسك الطاعنون انه بخصوص المقال الاصلاحي اعتبرت المحكمة مصدرة الحكم المستأنف ان صفة عبد الحميد المكي (ب.) غير ثابتة بعدم وجود اسمه بالحكم رقم 2805 الصادر بتاريخ 27/7/2022 المتعلق بالزيادة في السومة الكرائية ، و انه بالرجوع الى شهادة الملكية يلاحظ ان عبد الحميد المكي (ب.) يعتبر مالكا على الشياع في الرسم العقاري عدد 5993/C وبالتالي تكون صفته في الادعاء ثابتة، و من جهة أخرى ، اعتبرت المحكمة من خلال حيثيات الحكم اان محضر المعاينة والاستجواب لا يشير الى وجود اشغال او تغييرات مادية في المحل ، وان انشاء بناء في الحديقة لا يمكن ان يشكل معيارا للقول بتأثير التغيير على سلامة البناء باعتباره شرطا لافراع المكتري ، الا ان ان هذه التغييرات التي اقدمت عليها الجهة المستأنف عليها وان كانتفي حد ذاتها غير جوهرية وليس من شأنها ان تؤثر على البناية ، فإنها أي هذه التغييرات تبقى في نظرهم تغييرات مادية غيرت معالم التصميم وذلك بازالة الحديقة واحداث بنايات تتمثل في مكتبة وبناء محل خاص بالمتلاشيات من طاولات وكراسي بالاضافة الى احداث مراحيض دون الحصول على اذن وموافقتهم أو سلوك المسطرة المنصوص عليها في المادة 22 من قانون 46/16 ، و ان عدم سلوك الجهة المستأنف عليها لمسطرة المادة 22 المذكور يجعلهم محقين في المطالبة بالزيادة في السومة الكرائية واقتراح مبلغ 5000 درهم عن يجعل التغييرات التي اقدمت عليها الجهة المستأنف عليها والتي تتمثل في حذف الحديقة وتخصيص الى مكتبة ومحل للمتلاشيات ومراحيض وازالة الاشجار ، وانه في غياب سلوك الجهة المستأنف عليها لمسطرة المادة 22 او الحصول على موافقتهم تبقى التغييرات التي أقدمت عليها ثابتة تخولهم الحق في المطالبة بالزيادة في السومة الكرائية عن طريق إجراء خبرة وليس في إطار القانون رقم 03-07 وهذا ما أقرته محكمة النقض في قرار لها تحت رقم 797 الصادر بتاريخ 2012/08/23 في الملف التجاري رقم 2011/2/3/1455، و يمكن لمحكمة الاستئناف الحكم بما تم طلبه ابتداء ولو لم يطلب منها ، و لا محل لتمسك المكري باستفادته من حق ارتفاق طالما لم يطعن في ذلك في عقد الكراء .

و التمسوا في المقال الاصلاحي الاشهاد لهم بإصلاح المسطرة وذلك بإدخال اسم عبد الحميد (ب.) في الدعوى و الغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم باجراء خبرة قصد تحديد الزيادة على ضوء التغييرات التي اقدمت عليها الجهة المستأنف عليها بدون اذن او موافقة، وعند الاقتضاء الامر باجراء معاينة قضائية قصد الوقوف على حقيقة النزاع وتحميل الجهة المستأنف عليها الصائر ابتدائيا واستئنافيا

وارفقوا المقال بنسخة طبق الأصل من الحكم المستأنفو نسخة شهادة الملكية.

وبناء على المذكرة الجوابية المرفقة بوثائق المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 16/5/2024 جاء فيها أن الاستئناف الذي تقدم به المستأنفون معيبا ومختلا شكلا ، لانهم التمسوا الحكم لهم بإجراء الخبرة قصد تحديد الزيادة ، و يبدو من خلال ملتمسهم أن الأمر يتعلق بالزيادة في السومة الكرائية ، و إن الجهة المختصة بمراجعة واستيفاء مبلغ الزيادة في السومة الكرائية هي المحكمة الابتدائية عملا بالمادتين 7 و 8 من قانون 07.03 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكر الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي ، و أن المادة 8 تنص على ما يلي: "تختص المحكمة الابتدائية بالنظر في المنازعات المتعلقة بمراجعة واستيفاء الزيادة في أثمان الكراء سواء المنصوص عليها في العقد أو المقررة قانونا والمتعلقة بالمحلات المشار إليها في المادة الأولى من هذه القانون، وبالتالي فإن المحكمة الحالية تبقى غير مختصة نوعيا في البث في هذا النزاع مما يكون معه استئناف المستأنفين شكلا ويتعين رده وعدم قبوله شكلا.

وبخصوص خرق المقال الاستئنافي لمقتضيات الفصل 143 من ق .م .م التمس المستأنفون في مقالهم الاستئنافي إلغاء الحكم المستأنف و بعد التصدي الحكم بإجراء خبرة قصد تحديد الزيادة على ضوء التغييرات التي أقدمت عليها المستانف عليهم حسب زعمهم ، وعند الاقتضاء الأمر بإجراء معاينة قضائية قصد الوقوف على حقيقة النزاع ، و إن محكمة الاستئناف هي محكمة درجة ثانية للتقاضي، و إن المستأنفين لم يسبق لهم أن تقدموا أمام محكمة الدرجة الأولى بطلب إجراء خبرة أو معاينة ، و إن طلب إجراء خبرة أمام محكمة الاستئناف يعتبر طلبا جديدا سينتج عنه تغيير سبب الدعوى ،و أن الفصل 143 من ق.م. م ينص على ما يلي: "لا يمكن تقديم أي طلب جديد أثناء النظر في الاستئناف باستثناء طلب المقاصة أو كون الطلب الجديد لا يعدو أن يكون دفاعا عن الطلب الأصلي يجوز للأطراف أيضا طلب الفوائد وربع العمرة والكراء والملحقات الأخرى المستحقة منذ صدور الحكم المستأنف وكذلك تعويض الأضرار الناتجة بعده ، ويتضح أن المستأنفين يتقاضون بسوء نية في مواجهتهم ويحاولون فقط تغليط المحكمة لا غير، مما يتعين معه رد جميع هذه المزاعم لعدم ارتكازها على أي أساس قانوني وواقعي سليمين ، وتجدر الإشارة أن المستأنفين سبق لهم أن التمسوا أمام المحكمة الابتدائية الحكم عليهم بإفراغهم هم ومن يقوم مقامهم من المدرسة المذكورة الكائن مقرها ب 14 زنقة السنغال الدار البيضاء، و إنه بالرجوع إلى الفقرة الأولى من الفصل 143 من ق.م. م فإن الطلب الذي يمكن تقديمه أثناء المرحلة الاستئنافية هو المترتب مباشرة عن الطلب الأصلي ، والذي يرمي إلى نفس غاياته ، وأن طلب المستأنفين هذا لا أساس له ويتعين رفضه، وفي المقال الإصلاحي التمس المستأنفون الإشهاد لهم بإصلاح مقالهم الاستئنافي وذلك بإدخال إليه عبد الحميد المكي (ب.) في هذه الدعوى ، وانه وجب التذكير أن المستأنفين استندوا في دعواهم أمام المحكمة الابتدائية على الحكم القاضي بالزيادة في السومة الكرائية، وأن هذا الحكم لم يتضمن اسم عبد الحميد المكي (ب.) كطرف في تلك الدعوى ، و إنه كان حريا بالمستأنفين إصلاح الحكم الابتدائي القاضي بالزيادة في السومة الكرائية لإثبات صفة السيد عبد الحميد المكي (ب.) ، و أن المقال الإصلاحي لا يمكن التقدم به أمام محكمة الاستئناف، وأن التقدم بهذا المقال الإصلاحي يجعل هذا الاستئناف كذلك معيب شكلامما يتعين معه رفض هذا المقال ، وفي الموضوع :فالاستئناف لاأساس له لا من الناحية القانونية ولا الواقعية، وأن المستأنفين ضمنوا مقالهم الاستئنافي مجموعة من الطلبات التي لم يتم التقدم بها خلال المرحلة الابتدائية مما جعل مقالهم الاستئنافي مختل ومعيب شكلا هذا من جهة، وأما من جهة أخرى فإن مقالهم الاستئنافي تضمن مطالب متناقضة مع بعضها البعض مما يتعين معه عدم قبول هذا الاستئناف شكلا ، وعن طلب المستأنفين الذي يرمي إلى إجراء خبرة قصد تحديد الزيادة على ضوء التغييرات التي أقدمت عليها حسب زعمهم ، وعند الاقتضاء الأمر بإجراء معاينة قضائية قصد الوقوف على حقيقة النزاع، وانه وجب التذكير أن المستأنفين سبق لهم أن تقدموا بمقال رام إلى رفع السومة الكرائية في مواجهتهم وصدر حكم في تلك الدعوى تحت عدد 2805 بتاريخ 2022/07/27 في الملف عدد2021/1304/481 قضى برفع السومة الكرائية إلى حدود 1100 درهم ، و إنه وبالرجوع إلى المادة 2 من قانون 07/03لا يعطي الحق لطرفي العقد بمراجعة السومة الكرائية إلا بعد اعتماد مدة ثلاثة سنوات، وعليه فإن هذا الطلب يبقى سابقا لأوانه ، وأنه وبخصوص المزاعم المضمنة في المقال الاستئنافي للمستأنفين التي تتعلق بإحداث تغييرات مادية وإحداث بنايات دون موافقة المستأنفين ودون احترام المسطرة المنصوص عليها في المادة 22 من قانون 46.16، فإنها لا تمت للحقيقة والواقع بأية صلة ، وذلك ان المستأنفين لم يدلوا بأي دليل يثبتون به صحة إدعائهم وأن التغييرات المادية لا أساس لها من الناحية الواقعية ولا القانونية ، و إن محضر المعاينة المحتج به من طرفهم لم يشر لا من قريب ولا من بعيد بوجود تغييرات مادية بالمحل ، وإن المستأنفين عجزوا عن الادلاء بأية وثيقة أو بيان يصف الحالة التي كان عليها المحل عند إبرام العقد لأنه ليس لهم فعلا أي وثيقة لأن كل هذه الادعاءات والمزاعم ما هي إلا مزاعم واهية لاأساس لها ، وإن هذا ما نصت عليه المادة 3 من قانون 49/16، و أن المادة 3 تنص على ما يلي: " تبرم عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ عند تسليم المحل يجب تحرير بيان بوصف حالة الأماكن يكون حجة بين الأطراف ، و إنه وبالرجوع على المادة 8 من قانون 49/16 فإن التغييرات والاختلالات الموجبة للإفراغ هي التي تؤدي إلى الإضرار بالبناية أو التأثير على سلامة البناء ، و أن هذه الادعاءات كلها لا أساس لها ، و أن هذه المزاعم كلها خالية من الاثبات ، وعليه فإن الأسباب المقدمة في الإنذار تبقى غير جدية ، و يتضح جليا من كل هذه المزاعم أن المستأنفين يتقاضون وسوء نية منأجل حرمانهم من حقوقهم، ملتمسين برفض الاستئناف لعدم ارتكازه على أي أساس قانوني و بتأييد الحكم الابتدائي لمصادفته للصواب والحكم بجعل الصائر على عاتق المستأنفين.

وارفقوا المذكرة بنسخة الحكم الابتدائي و نسخة من الوصل و نسخة من الاشهاد للسيد احمد (م.) ونسخة من الاشهاد للسيد حسن (ك.).

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 11/7/2024 جاء فيها انه خلافا لما تدفع به الجهة المستانف ضدها فانه برجوع محكمة الاسئتناف إلى اوراق الملف ومستنداته وخاصة إلى محضر المعاينة المنجز في القضية بواسطة المفوض القضائي السيد عادل رافع بتاريخ 2023/05/29 الذي افاد فيه ان فضاء المؤسسة ذو ارضية اسمنتية بجانبه اقسام للدراسة حيث عاين وجود محل به متلاشيات و محل اخر اعد كمكتبة وبجانبه مراحيض وشجرة كبيرة وبعض الاشجار الصغيرة ، و ان هذا الفضاء وما احدث به من تغييرات كان قبل اقدام الجهة المستانف عليها على تغييره، كان عبارة عن حديقة التي تمت ازالتها من طرف هذه الاخيرة ، و ان هذه التغييرات التي اقدمت عليها دون اذن وموافقتهم وان كانت غير جوهرية ولا يمكن ان تؤثر على البناية فانها تبقى في نظرهم تغييرات مادية غيرت معالم البناية، وذلك بازالة الحديقة واحداث بنايات بهذا الفضاء ، و ان منازعتهم في هذه التغييرات تبقى منازعة جدية تقتضي الامر باجراء خبرة في القضية قصد الوقوف على خطورة هذه التغييرات من عدمها ، و مهما يكن من امر ، فان الامر تمهيديا باجراء خبرة في القضية كفيل بان يجعل المحكمة تقف على حقيقة النزاع ، وانه بالاستناد إلى ما ذكر بات اعتبار كل ما تحتج وتدفع به الجهة المستانف عليها من دفوعات تبقى غير مؤسسة ويتعين ردها وعدم الالتفات اليها ، ملتمسين الحكم وفق استئنافهم وعند الاقتضاء الامر تمهيديا باجراء خبرة تقنية .

وبناء على مستنتجات النيابة العامة الرامية الى تطبيق القانون

و بناء على إدراج الملف بجلسة 11/7/2024 الفي بالملف بمذكرة تعقيبية لدفاع المستانف تسلم نسخة منها دفاع المستانف عليهم و اكدا ما سبق فتقرر اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 18/7/2024.

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطاعنون بانه في غياب سلوك المستانف عليهم لمسطرة المادة 22 من قانون 49/16 او الحصول على موافقتهم تبقى التغييرات التي اقدموا عليها ثابتة تخولهم الحق قي الزيادة في السومة الكرائية عن طريق اجراء خبرة على ضوء التغييرات المحدثة و عند الاقتضاء اجراء معاينة للوقوف على حقيقة النزاع .

وحيث انه بصرف النظر عن ثبوت التغييرات المدعى بها من عدمها و بصرف النظر عن كون المادة 22 من قانون 49/16 هي الاطار القانوني الواجب التطبيق على النازلة الماثلة، فان الثابت من المقال الافتتاحي للمستانفين خلال المرحلة الابتدائية انهم التمسوا الحكم على المستانف عليه بالافراغ لاحداث تغييرات بالمحل المكرى ، الا انهم في المرحلة الاستنافية التمسوا الغاء الحكم و بعد التصدي الحكم باجراء خبرة قصد تحديد الزيادة على ضوء التغييرات التي حصلت في المحل دون موافقتهم ، مما يعد بمثابة تغيير لموضوع الدعوى ، و مادام ان المستانفين لم ينعوا على الحكم المستانف أي نعي بخصوص ما قضى به من رفض لطلب الافراغ فيتعين ترتيبا على ذلك رد استنافهم و تاييد الحكم المستانف مع إبقاء الصائر على رافعهم .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائياو حضوريا.

في الشكل : قبول الاستناف

وفي الموضوع :برده و تاييد الحكم المستانف مع إبقاء الصائر على رافعيه