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Nouveau contrat de bail

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la transmission de la qualité de bailleur au nouvel acquéreur d'un immeuble. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute pour la nouvelle propriétaire de prouver l'existence d'une relation locative directe avec le preneur.

La cour retient que l'acquéreur d'un bien loué est subrogé dans les droits et obligations du bailleur initial en application des dispositions du code des obligations et des contrats relatives à la vente. Elle relève que la production des actes de succession et de vente successifs suffit à établir la qualité de bailleur de l'appelante, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'un nouveau contrat de bail.

Dès lors, le défaut de paiement des loyers par le preneur, constaté après une mise en demeure conforme à la loi n° 49-16 et demeurée infructueuse, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs, y compris ceux échus en cours d'instance, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour le retard.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination du loyer applicable, opposant un montant fixé par une décision de justice à un montant supérieur stipulé dans un contrat de renouvellement de bail postérieur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur en retenant le loyer contractuel comme base de calcul du défaut de paiement.

L'appelant soutenait que seul le loyer judiciaire était exigible, arguant du vice de dol pour contester la validité du contrat de renouvellement. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de renouvellement, signé et à l'authenticité non contestée en temps utile, est postérieur à la décision judiciaire invoquée.

Faisant application du principe selon lequel le contrat est la loi des parties, elle considère que les stipulations de cet acte prévalent sur la décision antérieure. La cour juge en outre l'allégation de dol tardive et non étayée, le preneur n'ayant engagé aucune action en nullité du contrat après sa signature ni même après la réception de la sommation de payer, précisant que le lieu de légalisation de la signature est sans incidence sur la validité de l'acte.

Dès lors, le paiement partiel du loyer contractuel caractérise le manquement du preneur justifiant la résiliation. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet novatoire d'un nouveau contrat de bail commercial sur les clauses restrictives d'activité stipulées dans un contrat antérieur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé fondé sur le changement d'activité et en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le second contrat, ne reprenant pas la clause limitant l'activité commerciale, avait opéré novation, éteignant ainsi les obligations nées du premier acte. La cour relève que le second contrat de bail, conclu entre les parties, ne contenait aucune clause restrictive quant à l'activité autorisée et ne faisait aucune référence aux conditions de l'acte précédent.

Elle retient, au visa de l'article 347 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la conclusion de ce nouvel acte constitue une novation qui éteint l'obligation ancienne et la remplace par une nouvelle. Dès lors, le congé délivré au preneur pour violation d'une clause du contrat initial était dépourvu de fondement.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant une associée gérante au paiement d'une quote-part de bénéfices, la cour d'appel de commerce examine la portée probatoire d'un rapport d'expertise et les modes d'extinction d'une créance entre associés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'associé non-gérant en se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire évaluant les bénéfices dus pour la période contractuelle.

L'appelant principal contestait le montant alloué, le jugeant insuffisant, tandis que l'appelante incidente soutenait que la conclusion ultérieure d'un contrat de bail entre les parties pour le même local valait extinction de la dette antérieure et, subsidiairement, que le paiement avait été effectué. La cour écarte le moyen de l'appelant principal, relevant que ce dernier avait lui-même sollicité l'homologation du rapport d'expertise en première instance et que la comparaison avec une autre affaire portant sur un contrat de nature différente était inopérante.

Sur l'appel incident, la cour retient que la conclusion d'un nouveau contrat ne vaut pas en soi renonciation aux créances nées du contrat précédent. Elle rappelle que l'extinction d'une obligation s'opère par le paiement ou par une quittance expresse, et que la gérante, qui supportait la charge de la preuve du paiement, a échoué à la rapporter.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux antérieurs à la conclusion d'un nouveau bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet extinctif de ce dernier sur les dettes nées du contrat précédent. Le tribunal de commerce avait condamné la preneuse au paiement des arriérés litigieux.

L'appelante soutenait que la signature du nouveau contrat valait novation et emportait de ce fait extinction des obligations antérieures, arguant que le bailleur n'aurait pas renouvelé la relation contractuelle sans apurement préalable du passif. La cour écarte cette argumentation en relevant que le nouveau bail ne contenait aucune clause expresse d'apurement des dettes antérieures ni de quittance valant renonciation du créancier à ses droits.

Elle retient que la conclusion d'un nouveau contrat ne peut, à elle seule et en l'absence de manifestation de volonté non équivoque, être interprétée comme une novation emportant extinction des obligations nées du contrat initial. Faute pour la débitrice de rapporter la preuve de sa libération, la créance locative antérieure demeure donc exigible.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en reconnaissance d'un nouveau bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer émises après une décision d'expulsion passée en force de chose jugée. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de la preneuse.

Devant la cour, l'appelante soutenait que l'encaissement des loyers et la délivrance de quittances par les nouveaux propriétaires du local valaient conclusion d'un nouveau contrat de bail, rendant caduque la précédente décision d'expulsion. La cour écarte ce moyen en rappelant que la relation locative initiale avait été définitivement éteinte par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Elle retient que la délivrance de quittances de loyer par les nouveaux propriétaires, en l'absence d'un acte écrit exprimant une volonté non équivoque de contracter, ne saurait constituer la preuve de la conclusion d'un nouveau bail. La cour précise que de telles quittances, délivrées alors que la preneuse se maintenait indûment dans les lieux, ont pour seule fonction de prouver le paiement et non de former un nouveau lien contractuel.

Dès lors, en l'absence de conclusion d'un nouveau contrat dans les formes légales, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur et le condamnant au paiement d'un arriéré locatif, la cour d'appel de commerce a examiné la portée d'un nouveau contrat de bail sur les dettes locatives antérieures. Le tribunal de commerce avait validé le congé fondé sur un défaut de paiement et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en annulation de l'injonction de payer.

L'appelant soutenait que la conclusion d'un nouveau bail valait novation et purgeait les dettes antérieures, rendant nulle l'injonction qui visait une période non couverte par ce contrat. La cour confirme le rejet de la demande d'annulation, rappelant que la loi sur les baux commerciaux ne prévoit pas une telle action autonome, la contestation ne pouvant être soulevée que par voie d'exception.

Elle retient cependant que si la conclusion d'un nouveau bail ne constitue pas en soi une preuve de l'apurement des dettes antérieures, le bailleur ne peut obtenir l'expulsion que si le défaut de paiement est caractérisé pour la période postérieure à ce nouveau contrat. Dès lors que le preneur avait réglé l'intégralité des loyers échus depuis la signature du nouveau bail dans le délai imparti, la condition de la mise en jeu de la clause résolutoire n'était pas remplie.

Le jugement est par conséquent infirmé sur le prononcé de l'expulsion mais confirmé sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif antérieur au nouveau bail.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant refusé d'autoriser un preneur à modifier l'activité commerciale exercée dans les lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au nouveau bailleur d'une autorisation consentie par le précédent propriétaire. Le preneur soutenait que cette autorisation initiale demeurait en vigueur, l'accord postérieur conclu avec le nouveau propriétaire ne portant que sur une simple révision du loyer. La cour écarte ce moyen en retenant que l'accord litigieux constituait non pas un avenant, mais un nouveau contrat de bail complet. Elle relève que cet acte, signé des deux parties, définissait précisément l'activité commerciale autorisée sans faire aucune référence aux engagements du bailleur antérieur. Au visa de l'article 461 du dahir des obligations et des contrats, la cour juge que les termes clairs de ce nouveau contrat, instaurant une nouvelle relation locative, s'imposent aux parties et excluent toute reprise des autorisations antérieures. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés pour ordonner la réintégration d'un preneur évincé sur le fondement d'un arrêt ultérieurement cassé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant le retour à l'état antérieur et l'expulsion du bailleur. L'appelant contestait la compétence du juge des référés en présence d'une contestation sérieuse et invoquait l'existence d'un nouveau bail consenti à un tiers. La cour retient, au visa de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, que le juge des référés est compétent pour ordonner le retour à l'état antérieur afin de mettre fin à un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse. Elle considère que l'éviction du preneur, fondée sur un arrêt cassé, constitue un tel trouble dès lors que le bail n'a jamais été résilié par une décision ayant acquis force de chose jugée. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré du nouveau contrat de bail, jugeant ce dernier inopposable au preneur initial en vertu du principe de l'effet relatif des contrats. En conséquence, l'ordonnance de référé est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une décision d'expulsion obtenue contre un ancien preneur au locataire actuel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau locataire en ordonnant la remise en l'état au motif que la procédure d'expulsion avait été dirigée contre une société dont le bail était résilié. Devant la cour, le bailleur soutenait que la procédure de reprise pour abandon de local était régulière, peu important l'identité du preneur, et que la restitution était en tout état de cause conditionnée au paiement des loyers impayés. La cour écarte ce moyen en relevant que l'ordonnance d'expulsion initiale a été rendue à l'encontre d'une société qui n'était plus titulaire du bail, celui-ci ayant été amiablement résilié plusieurs années auparavant. Elle retient que la production d'un nouveau contrat de bail au profit de la société intimée, dont l'existence est d'ailleurs reconnue par l'appelant lui-même, rend la procédure de reprise et l'ordonnance qui en est résultée inopposables au véritable locataire. Dès lors, l'ordonnance de référé ayant constaté cette inopposabilité et ordonné la restitution des lieux est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations nées d'un nouveau contrat de bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers et de la taxe d'édilité. L'appelant soutenait qu'un dépôt de garantie versé au titre d'un précédent contrat devait être imputé sur sa dette et que la taxe d'édilité n'était pas due faute de preuve de son acquittement par le bailleur. La cour retient que chaque contrat de bail est autonome et que, sauf stipulation expresse, les garanties d'un contrat expiré ne sont pas transférables à un nouveau contrat. Elle juge également que la restitution des clés, étant intervenue à une date postérieure à la période litigieuse, est sans incidence sur l'exigibilité des loyers réclamés. Enfin, la cour relève que le preneur s'était contractuellement engagé au paiement de la taxe d'édilité, de sorte qu'en application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, il est tenu par son engagement. L'appel étant jugé mal fondé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour ordonner la réintégration d'un preneur évincé, se fonde sur un précédent arrêt d'appel ayant annulé le congé et ordonné la restitution des parties en leur état antérieur. Une telle décision judiciaire constitue un acte officiel qui, en vertu des articles 417 et 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, fait foi de son contenu jusqu'à inscription de faux.

Elle est par conséquent opposable tant au bailleur qu'au nouveau locataire, dont le bail, conclu après l'éviction, ne peut faire obstacle à la réintégration du preneur initial.

Ayant relevé que la cassation et le renvoi d'un arrêt ont pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant que ledit arrêt ne soit rendu, une cour d'appel en déduit exactement qu'un nouveau contrat de bail, consenti par le bailleur en exécution de l'arrêt d'expulsion ultérieurement cassé, ne produit aucun effet à l'égard du locataire initial qui n'y était pas partie. Un tel contrat lui est inopposable en application du principe de l'effet relatif des conventions, justifiant ainsi l'annulation du jugement de première instance ayant refusé la remise en état des lieux et la réintégration du locataire.

Est irrecevable le moyen de cassation qui, d'une part, ne constitue pas une critique de la décision attaquée mais un grief adressé à la partie adverse, et d'autre part, se présente sous la forme d'un exposé d'éléments de fait et de droit confus et ambigus, sans préciser clairement en quoi consiste la violation de la loi ou le défaut de motivation reproché à l'arrêt, ne permettant ainsi pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'appel qui limite au seul droit à indemnisation le recours du preneur évincé sur le fondement d'un titre d'expulsion ultérieurement annulé, et refuse d'ordonner sa réintégration dans les lieux au motif que le bailleur les a entre-temps loués à un tiers. En effet, l'annulation du titre d'expulsion a pour conséquence de maintenir en vigueur le bail initial, de sorte que le locataire évincé est en droit de réintégrer les lieux, le nouveau contrat de bail conclu avec un tiers ne lui étant pas opposable.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à l'occupation d'un logement de fonction, accessoire au contrat de travail, prend fin au décès du salarié. Par conséquent, les prélèvements effectués par l'employeur sur la pension de réversion de la veuve qui s'est maintenue dans les lieux s'analysent en une indemnité d'occupation et non en des loyers, et ne sauraient caractériser l'existence d'un nouveau contrat de bail. Ayant ainsi constaté que l'occupation était devenue sans droit ni titre, la cour d'appel a pu, en application de l'article 92 du Code de procédure civile, écarter comme non déterminante la demande de vérification d'écriture visant l'engagement d'occupation initialement souscrit par le salarié.