وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل:

بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدمت به المستأنفة بواسطة نائبها والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 08/10/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 02/04/2019 في الملف عدد 7329/8206/2018 والقاضي:

في الشكل: بقبول الطلب.

في الموضوع: برفضه وإبقاء الصائر على رافعه.

حيث ان ملف الدعوى خال مما يثبت تبليغ الحكم المستانف للمستانفة مما يكون معه الاستئناف و المقال الاصلاحي قد قدم وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهما مقبولين شكلا .

وفي الموضوع:

يستفاد من وثائق الملف أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال إفتتاحي للدعوى تعرض من خلاله أنها قامت بكراء المحلين التجاريين الكائنين بـ [العنوان]، بسومة شهرية قدرها 325درهم بالنسبة للمحل الأول و420 درهم بالنسبة للمحل الثاني للمدعى عليه والذي عمد إلى إحداث تغيير كبير بالمحلين المذكورين بهدمه للحائط الفاصل بينهما، مما حدا بها إلى إنذاره توصل به بتاريخ 22/01/2018.

ملتمسة المصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 22/01/2018 والحكم بإفراغه من المحلين موضوع النزاع هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه.

وأرفقت مقالها بإنذار مع محضر تبليغه، محضر معاينة وشهادة ملكية ونسخة من تصاميم البناء.

وبعد إنجاز خبرة عقارية بواسطة الخبير [أحمد (ا.)] والتي خلصت إلى تعذر تحديد تاريخ إحداث التغييرات، وتعقيب طرفي النزاع عليها أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالاستئناف.

أسباب الاستئناف.

تمسكت الطاعنة في إستئنافها للحكم المذكور على كونها إشترت عقارا محفظا بناء على حالته القائمة والتابثة بالمحافظة العقارية تطبيقا للفصلين 66 و 67 من ظهير التحفيظ العقاري، وأنها تعد خلفا عاما للمالك السابق ولاتواجه بأي إجراء أو تصرف غير المقيد بالمحافظة العقارية، مضيفة أنها كانت تتوصل بواجبات الكراء من المستأنف عليه عن محلين منفصلين، وأنها فوجئت بالتغييرات المخالفة للتصميم، وأنها أنذرت المستأنف عليه والذي عجز عن إثبات مطابقة حالة الأمكنة لما هو مضمن بتصميم العقار، كما أن إدعاء المستأنف عليه حصوله على موافقة المالكة السابقة جاء مجردا من الإثبات والذي بفرض وجوده لايفيد في شيء مادام أن المالكة السابقة تملك حقوقا مشاعة جد ضئيلة ولا يمكنها أن توافق على تغيير جدار المحل التجاري لما فيه من تهديد للبناية برمتها.

ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف والحكم وفق مقالها الإستئنافي ومذكرتها بعد الخبرة.

وأرفقت مقالها مقالهم بنسخة من الحكم المستأنف.

و حيث و بعد أن اعتبرت المحكمة القضية جاهزة ،أصدرت قرارا تحت رقم6036 تاريخ 11/12/2019 في الملف عدد 5091/8206/2019 في الشكل بقبول الإستئناف و في الموضوع بتأييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفة الصائر.

وبناء على مذكرة بعد النقض المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 16/01/2023 جاء فيها أدرج الملف بعد النقض بالمراجع أعلاه بعدما استجابت محكمة النقض للوسائل التي تمسكت بها العارض وقد جاء في نقطة الإحالة ما يلي : " أنه بمقتضى الفصل 400 من قانونا الالتزامات و العقود إذا أتبت المدعي وجود الالتزام كان على من يدعي انقضاءه أو عدم نفاده تجاهه أن يثبت ادعاءه و المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه التي قضت بتأييد الحكم المستأنف برفض طلب الافراغ المطلوب لعلة أن المستأنف عليه و إن أقر بأحداث التغييرات المدفوع بها من طرف الطاعنة فإن إقراره أنصرف الى قيامه بإحداثها إبان فترة تملك المالكة السابقة للمحل موضوع النزاع و بموافقتها، وبذلك فان عبء إثبات قيامه بإحداثها بعد تملك الطاعنة للمحل المذكور يقع على عاتق هذه الأخيرة كما أن تمسكها بكون المالكة السابقة لا صفة لها في الموافقة للمكتري على القيام بذلك يبقى غير منتج في نازلة الحال ، ما دام أن الطاعنة إرتضت التعاقد مع المالك السابق على الحالة التي يتواجد عليها العقار وبذلك تنتقل لها جميع الحقوق و الالتزامات باعتبارها خلفا خاصا و الحال أنه بصرف النظر عن كون التغييرات المحدثة كانت قبل شراء الطاعنة للمحل موضوع النزاع أو بعده ، فإنها بصفتها خلفا خاصا للبائعة لها المكرية السابقة حلت محلها في جميع حقوقها و التزاماتها وأنها بعد إثباتها وجود التغييرات المبني عليها الإنذار موضوع الدعوى بموجة ب تقرير الخبرة و إقرار المطلوب فإنه هو الملزم بإثبات بمقبول ما تمسك به من أن التغييرات المحدثة بالعين المكراة كانت بموافقة مالكتها السابقة و ليس الطاعنة ، و أن المحكمة لما اعتبرتها هي الملزمة بإثبات احداث التغييرات بعد تملكها للعقار تكون قد قلبت عبء الاثبات و خرقت المقتضيات المحتج بخرقها و عرضت قرارها للنقض ، و أن المحكمة ملزمة بمراعاة و تطبيق ما جاء في نقطة الإحالة عملا بالمادة 369 من ق.م.م . وحيث تمسكت العارضة من خلال مقالها الاستئنافي بعدم صحة ما ذهب اليه الحكم المستأنف من أن المستأنف عليه أجرى التغييرات بعد موافقة المالكة السابقة و ان العارضة آل اليها العقار على حالته ولاحق للمطالبة بالإفراغ، وتمسكت العارضة بأن المستأنف عليه لم يثبت كون التغييرات قديمة و لم يثبت الموافقةالمكتوبة من المالكة السابقة و أنها لا يمكنها أن تأذن له بمخالفة التصميم و قواعد البناء كما تمسكت بوجود محلين مستقلين موضوع كراء كل واحد يمنح له توصيل خاص به ، و أن المستأنف عليه أدمجهما وخصصهما بكنطوار واحد بعدما غير في الاساسات و جوهر العقار كما أتبتت ذلك الخبرة المنجزة ، و تبت من خلال نقطة الإحالة صحة ما تمسكت به العارضة و ما نعته عن الحكم المستأنف، ملتمسة الحكم للعارضة وفق ما جاء في مقالها الاستئنافي بعد و الغاء و تحميل المستأنف عليه كافة المصاريف .

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 06/02/2023 جاء فيها ان قرار محكمة النقض استند في نقض القرار الاستئنافي على انه ما دام مورت العارضين اقر باحدات التغييرات موضوع الاندار فانه يبقى ملزم بمقبول ما تمسك به من ان التغييرات المحدثة بالعين المكراة كانت بموافقة مالكتها السابقة.، وان العقد الرابط بين العارضين عقدا شفويا كان خاضعا لمقتضيات ظهير 24 ماي 1955 و بالتالي فان الاتفاقات المبرمة بينهم كانت شفوية و سكوت المالكة السابقة مدة اربع سنوات خير دليل على ذلك ، و انه بالفعل اقر مورت العارضين بموافقة المالكة السابقة على التغييرات التي تم احداتها حيث انه اشترط عليها ذلك قبل كرائه للمحل موضوع النزاع و لم يكتريه الا بعد موافقتها ، و ان عقد الكراء المبرم بين الطرفين عقدا شفويا و ان اقرار العارض المدلى به بالملف تلقائيا مبني على القاعدة القانونية ان التقاضي يكون بحسن النية و نظرا لكون المالكة السابقة، للمحل توفيت و انه و طبقا لقرا ر محكمة النقض فان العارضين ملزمين بإثبات هذه الواقعة فانهم يدلون بإشهاد صادر عن السيد [محمد (ب.)] الدي كان حينها حاضرا لعملية تفاوض مورثهم المالكة السابقة من اجل كراء المحل بشرط ازالة الحائط الرابط بين المحلين ، و ان المرحومة [ايدجو (س.)] وافقت على كرائه للمحل موضوع النزاع وتسلمت حينها مبلغ 1000 درهما مقابل ازالة الحائط الرابط بين المحلين ، و ان عقد كراء المحل التجاري هو عقد شفوي ترتبت عنه اتفاقات شفوية كان الشرط الاساسي فيها هو موافقتها على ازالة الحائط الرابط بين المحلين لكي يكتري مورت العارضين المحل موضوع النزاع و الا كان تراجع عن كرائه، و ان المالكة السابقة للمحل موضوع النزاع المرحومة [ايدجو (س.)] وافقت بحضور السيد [محمد (ب.)] على كرائه المحل موضوع النزاع و شرطه الرامي الى ازالة الحائط الرابط بين المحلين مقابل مبلغ 1000 درهما ، ملتمسين تأييد القرار الاستئنافي عدد : 6036 الصادر بتاريخ 11/12/2019 و تحميل المستأنفة الصائر

وبناء على مقال إصلاحي المدلى به من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 06/02/2023 جاء فيه ان ان العارضة تصلح المسطرة بعد النقض وتواصلها في مواجهة ورثته ، ملتمسة تأكيد ما جاء في مذكرتها بعد النقض

وبناء على مذكرة المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 20/02/2023 جاء فيها ان المدعى عليهم منعدمي الصفة لم ينازعوا في اقدام مورثهم على تغيير معالم العقار وهو ما أكدته الخبرة المدرجة بالملف للخبير السيد [احمد (ا.)] وانهم تدرعوا بوجود موافقة للمالكة السابقة السيدة [ادجو (س.)] وادلوا بإشهاد مصنوع تحت الطلب وان صاحبه ظهر فجاة بعد النقض ولم يكن له اثر خلال المسطرة وخلال الخبرة ولم يسبق لهم ان تمسكوا به بل ان التصريح المدلى به امام الخبير جاء فيه بالحرف ان الاتفاق كان بينه وبين الملكة السابقة فقط ودون حضور الغير، و ان الاشهاد لا ينفع المدعى عليهم لان الامر يتعلق بمخالفة للتصميم الأصلي للعقار وان عليه لا تربطه بالمالكة السابقة اية معاملة مباشرة لان حق الكراء انتقل اليه من المكتري السابق السيد [عبدالله (ع.)] والدي فوت اليه المحل التجاري و بإقراره دون تغيير ، وانه في غياب وجود ترخيصات المختصة لإجراء التغيير وفي غياب وجود موافقة مكتوبة من العارضة او غيرها ممن سبق لهم تملك العقار ومع استمرار أداء الكراء لمحلين تجاريين مستقلين بـ [العنوان] فان ما يتمسك به المستأنف عليهم غير مؤسس وان المحكمة سترده بناء على ما فصل أعلاه وبناء على ما جاء في نقطة الإحالة ، ملتمسة الحكم للعارضة وفق ما جاء في مقالها الاستئنافي وإلغاء الحكم المستأنف.

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 06/03/2023 جاء فيها ان العارضين اغفلوا اتباث صفتهم في الادعاء و يدلون رفقته برسم الاراثة ، و انه بالرجوع الى مذكرة المالكة نجد انه يدعي بان مورت العارضين لا تربطه بالمالكة السابقة اية معاملة مباشرة لان حق الكراء انتقل اليه من المكتري السابق و هدا دفع مرفوض قانونا و واقعا فمورت العارضين كانت تربطه علاقة كرائية مع المالكة السابقة و كانت تستخلص منه واجبات الكراء لكي لا يتم الخلط بين شراء الاصل التجاري و كراء المحل و واجبات و التزامات المكتري اتجاه المالك ، و ان الملف معروض على محكمة الاستئناف بعد النقض في نقطة وحيدة و هي : و بناء على اقرار المطلوب فانه يبقى هو الملزم بمقبول ما تمسك به من ان التغييرات المحدثة بالعين المكراة كانت بموافقة مالكتها السابقة ، وانه سبق الاشارة الى ان عقد الكراء الرابط بين الطرفين هو عقد شفوي و كانت الاتفاقات شفوية و مبنية على الثقة، وانه وبسبب وفاة المكرية السابقة فان العارضين ادلوا بإشهاد صادر عن ابنها السيد [عبد الحق (ش.)] الذي يؤكد بان التعديلات المنجزة كانت بموافقة والدته ، ملتمسين تأكيد دفوعاتهم السابقة وتحميل المستأنفة الصائر.

وارفقوا المذكرة برسم الإراثة .

وبناء على القرار التمهيدي عدد 349 الصادر بتاريخ 27/03/2023 القاضي بإجراء بحث .

وبناء على جلسة البحث المنعقدة .

و بناء على إدلاء المستأنف عليهم بمذكرة جواب بواسطة نائبهم بجلسة 26/06/2023 التي جاء فيها أن شهادة الشاهدين تؤكد صحة الوقائع المدونة بالإقرار الكتابي المدلى به من طرف مورث العارضين مما يتعين معه تأييد القرار الاستئنافي عدد 6036 الصادر بتاريخ 11/12/2019 وأن ابن المالكة السابقة للمحل موضوع النزاع السيد [عبد الحق (ش.)] اكد بجلسة البحت شراء الاصل التجاري على ازالة المرحوم [عبد القادر (ا.)] اتفق مع والدته قبل كرائه للمحل المرحوم [احمد (ش.)] مقابل مبلغ الحائط الداخلي فوافقت على طلبه بحضوره و حضور والده الأمر 1000 درهما الدي تسلمته منه حينها ، ملتمسون تأييد القرار الاستئنافي عدد 6036 الصادر بتاريخ 2019/12/11 تحميل المستأنفة الصائر .

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 26/06/2023 الفي خلالها لمذكرة التعقيب على البحث لنائبة المستانف عليهم وتخلف نائب المستانفة رغم الاعلام باخر جلسة بحث المنعقدة بتاريخ 12/06/2023، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 03/07/2023 .

حيث أسست المستانفة استئنافها على ما سطر أعلاه من أسباب.

وحيث تماشيا مع نقطة الإحالة بمقتضى قرار محكمة النقض الصادر بتاريخ 17/11/2022 تحت عدد 801/2 في الملف عدد 822/3/2/2020 التي جاء فيها "والحال انه بصرف النظر عن كون التغييرات المحدثة كانت قبل شراء الطاعنة للمحل موضوع النزاع أو بعده ، فإنها بصفتها خلفا خاصا للبائعة لها المكرية السابقة حلت محلها في جميع حقوقها و التزاماتها وأنها بعد إثباتها وجود التغييرات المبني عليها الإنذار موضوع الدعوى بموجة ب تقرير الخبرة و إقرار المطلوب فإنه هو الملزم بإثبات بمقبول ما تمسك به من أن التغييرات المحدثة بالعين المكراة كانت بموافقة مالكتها السابقة و ليس الطاعنة ، و أن المحكمة لما اعتبرتها هي الملزمة بإثبات احداث التغييرات بعد تملكها للعقار تكون قد قلبت عبء الاثبات و خرقت المقتضيات المحتج بخرقها و عرضت قرارها للنقض "، فان المحكمة امرت باجراء بحث بين طرفي النزاع.

وحيث ان نقطة الإحالة تتلخص في كون المستانف عليه"المكتري" هو الملزم باثبات كون التغييرات التي احدث بالعين المكتراه كانت بموافقة المالكة السابقة ، ولما صرح ابن المالكة السابقة المسمى [عبد الحق (ش.)] بجلسة البحث المنعقدة بتاريخ 08/05/2023 بعد أدائه اليمين القانونية ونفيه موانع الشهادة والعداوة او القرابة باطراف الدعوى صرح ان والدته المالكة السابقة للعقار الذي به العين المكتراه وان الحائط الفاصل بين المحلين تم ازالته في حياة والدته وان امه هي من رخصت للمكتري بإزالة الحائط مقابل 1000 درهم وانه هو من قام ببيع العقار بواسطة وكالة للمستانفة وهي المالكة الحاليةواكد ما ضمن بالاشهاد الصادر عنه المدلى به من طرف المستانف عليهم وهي نفس التصريحات التي اكدها الشاهد [محمد (ب.)]، وهي الشهادة التي لا يطعن في مضمونها ما جاء على لسان السيدة [خديجة (ا.)] التي قالت بان الشاهد الأول لم يكن حاضرا باعتبارها حاضرة لجلسة البحث بصفتها ممثلة لورثة المكتري الذي وفاته المنية خلال اطوار هذه الدعوى والتي صرحت بجلسة البحث انها لم تكن حاضرة اثناء الاتفاق وبالتالي لا يمكن ان تقول بحضور الشاهد الأول او مالكي العقار السابقين لاتفاق من عدمه.

وحيث انه امام إقامة الطرف المكتري للحجة بشهادة الشاهدين المشار اليها أعلاه على اذن المالكة السابقة للعقار المستخرج منه العقار المكترى محل الدعوى باحداث التغييرات التي تدعي المستانفة باعتبارها مالكة جديدة وارتضت الشراء العقار من مالكته السابقة على الحالة التي يتواجد عليها وتعتبر خلفا خاصا انتقلت اليه جميع حقوق المالك السابق وكذا جل التزاماته ولا حاجة للمحكمة لاستماع لاي شهود للمستانفة طالما ان المستانف اقام الحجة تماشيا مع نقطة الاحالة ولتقديم شهود الإثبات على شهود النفي، وفي غياب ما يثبت ان تلك التغييرات لها ثاثير على العقار او رفعت من تحملاته، يتعين رد طعنها وتاييد الحكم المستانف وتحميلها الصائر نتيجة لمال طعنها.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف و المقال الاصلاحي.

في الموضوع : تاييد الحكم المستانف مع تحميل المستانفة الصائر.