وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السيد حفيظ (ص.)بواسطة نائبه المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 30/04/2024يستأنف بمقتضاه الحكم رقم 3632 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 30/10/2023 في الملف عدد 325/8207/2023 والذي قضى في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمدعي عليه حفيظ (ص.) بتاريخ 2022/06/27 ، وبإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن ببلوك ج الرقم 87 المغرب العربي القنيطرة هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه وتحميله الصائر .

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف مما يكون معه الاستئناف قدم داخل الأجل القانوني ومن ذي صفة ومؤدى عنه الرسم القضائي فهو مقبول شكلا.

في الموضوع:

يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن السيد أحمد (م.) والسيدة نعيمة (ب.) تقدما بواسطة نائبهما بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط عرضا من خلاله انهما يملكان المحل التجاري بأسفل الدار الكائنة بلوك ج رقم 87 وهو عبارة عن مقهى والمسماة " أ." وأن المدعى عليه يكتري منهما حسب ما هو ثابت من خلال عقد الكراء، وإن المدعى عليه قد أخل ببنود العقد الذي يلزمه على الإبقاء على المحل على الحالة التي وجد عليها أول مرة بحيث قام ببناء جدار يفصل المرآب المكرى عن الدروج المؤدية الى طوابق المسكن وبذلك اقتطع جزء من المساحة التابعة للدروج المؤدية إلى الطوابق واضافها الى المساحة المرآب المكرى، وقام بتسقيف جزء من المساحة المضافة بالخرسانة المسلحة، واصبح يستغل تحت الدروج المؤدية الى الطابق العلوي كمغسلة للأواني ومطبخ، كما قام المدعى عليه بإحداث سدة منشأة على أعمدة على ركائز من الخرسانة المسلحة وسقف من الخرسانة المسلحة وبناء دروج مؤدية الى السدة المصونة بالرخام كما قام ببناء مغسلة ومرحاض على السدة وتكسية المرافق مشيدة فوق السدة بالزليج والرخام، وان الملاحظ وحسب الخبرة فإن هذه المنشآت وهذه التغييرات حملت أرضية المراب المكترى حمولة إضافية من شأنها التأثير على الأساس المشيد على البناية، وأن سندهما في ذلك هو مقتضيات البند الثاني من المادة 8 من قانون 49.16 المتعلق بكراء المحلات التجارية، وانهما قد سلكا مع المدعى عليه جميع الإجراءات القانونية بما فيها إنذاره قصد ارجاع الحالة داخل أجل 3 اشهر، وأن هذا الإنذار قد توصل به بتاريخ 2022/06/27 إلا أن المدعى عليه تعنت ورفض ملتمسان في ذلك المصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 2022/06/27، والحكم تبعا لذلك بإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن ببلوك ج الرقم 87 المغرب العربي القنيطرة هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه وكذا من جميع شواغله وكذلك لخرقه بنود عقد الكراء والمتعلق بإحداث تغييرات على معالم العقار مع النفاذ المعجل وتحميل الصائر على من يجب.

وارفق المقال بنسخة طبق الأصل من عقد كراء مؤرخ في شتنبر 2016 واصل محضر تبليغ إنذار مؤرخ في . 2022/06/27 ونص انذار

وبناء على ادلاء نائب المدعيين بمذكرة وثائق بجلسة 2023/02/13 ، ترمي الى الإدلاء بمذكرة معززة بتقرير خبرة أحمد (و.) واصل محضر معاينة مؤرخ في 2021/06/02 ونسخة طبق الأصل من التزام وتعهد مؤرخ في 2016/11/03 وصورة تصميم هندسي.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 2023/09/18، جاء فيها أن الدعوى رفعت بعد سبعة أشهر على تاريخ تبليغ الإنذار مما يجعل الدعوى مخالفة للفقرة الخامسة من المادة 26 من قانون 16/49 المنظم لكراء المحلات التجارية، مما يتعين الحكم بعدم قبولها، وانه اكترى المحل عبارة عن مرآب وقام بتجهيز واصلاحه حتى اصبح مقهى صالحة لاستعماله ومكتظة بالزبائن مما كبده مجموعة من الخسائر ابتداء من استصدار رخص الإصلاح ورخص فتح المقهى وانتهاء بشرائه بمجموعة من معدات المقهى من كراسي فاخرة ومجموعة من المنقولات وان المدعيين سلماه موافقة من أجل الإصلاح مصادق عليها من طرفيهما ، وانه استصدر رخصة البناء قرار عدد 132/11 بتاريخ 2017/01/16 كما قام باستصدار من الجهات المختصة رخصة البناء، وان المدعيين سبق وان تقدما بشكاية الى السيد رئيس الجماعة حول هاته المزاعم التي يدعيان خرقها بمقالهما الافتتاحي، فكان رد السيد رئيس الجماعة بأن الاشغال وفق التصميم المصادق عليه بتاريخ 2017/01/16، مما يتضح من خلال ما ذكر أن جميع الأشغال التي قام بها العارض بعدم تسلمه المحل موضوع الكراء موافقتهما من أجل الإصلاح والاستصدار التصاميم وجميع الرخص تمت وفق قانونية ووفق الضوابط القانونية مما يجعل طلبهم غير مؤسس، ملتمسا في ذلك، في الشكل، عدم قبول الطلب وفي الموضوع الحكم برفض الطلب. وارفقت المذكرة بنسخة طبق الأصل من موافقة من أجل الإصلاح ونسخة طبق الأصل من قرار عدد 132/11 بمثابة رخصة البناء ومن قرار عدد 132/11 متعلق بشغل الأملاك الجماعية العامة مؤقتا لأغراض البناء وصورة تصميم هندسي ونسخة جواب رئيس جماعة القنيطرة على شكاية الطرف المدعي.

وبعد استيفاء باقي الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة التجارية بالرباط الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف:

حيث تمسك الطاعن حول انتفاء واقعة إحداث تغييرات بالمحل دون موافقة المكري فإنه و كما يتضح للمحكمة من وثائق الملف فإن العارض أدلى رفقة مذكرته الجوابية ب موافقة أجل الإصلاح مصادق عليها من طرف المستأنف عليهما ، فكيف يعقل أن يكتري العارض مرآب لاستغلاله كمقهى ولا يقوم بالإصلاحات اللازمة كما أدلى برخصة البناء قرار عدد 132/11 بتاريخ 2017/01/16 إلى إحداث مقهى استصدرها من الجماعة الحضرية بالقنيطرة في اسم المستأنف عليهما والعارض واستصدر كذلك عن الجهات المختصة بالبناء بالجماعة الحضرية القنيطرة قرار بشغل الأملاك الجماعية مؤقتا لأغراض البناء قرار 132/11 بمثابة رخصة البناء ، وكذا استصدر تصميم إصلاح من طرف مهندس وفق المواصفات التي عليها حاليا وكل ذلك تحت تتبع ومراقبة المصالح البلدية المختصة في البناء و التعمير وأدلى بجميع الوثائق المزكية لأقواله والأكثر من ذلك أن المستأنف عليها سبق وأن تقدما بشكاية إلى السيد رئيس الجماعة حول هاتف المزاعم التي يدعيان خرقها بمقالهما الافتتاحي ، فكان جواب السيد رئيس الجماعة بأن الأشغال وفق التصميم المصادق عليه بتاريخ 2017/01/16 تحت عدد 132/م ويتضح من خلال ما ذكر أن جميع الاشغال التي قام بها العارض بعدم تسلمه المحل موضوع الكراء وبموافقتهما من أجل الاصلاح و الاستصدار التصاميم و جميع الرخص تمت وفق قانونية ووفق الضوابط القانونية مما يجعل طلبهم غير مؤسس ويتعين رفضه وحول نقصان التعليل الموازي لانعدامه فإن المحكمة اعمدت في تعليلها على تقرير خبرة غير موضوعية أنجزت بناء على طلب المستأنفين و لم تأمر بها المحكمة وان ما انتهى إليه السيد الخبير في الخبرة المعتمد عليها في الحكم ينبني على مجرد المغالطة ، وتحريف الوقائع الحقيقية للنازلة ، فضلا عما يطبعه من تحيز ظاهر وعدم موضوعية . والأكثر من ذلك أنها جاءت متناقضة عن واقع الحال وأن السيد الخبير لم يتطرق للوثائق التي بحوزة العارض من رخص إدارية صادرة عن الإدارات المختصة في البناء والمدلى بها من طرف العارض فضلا عن كون الخبرة جاءت معيبة من الناحيتين الشكلية والموضوعية و تكون قد بنيت على أساس باطل وما بني على باطل فهو باطل وأن العارض سوف يوضح دلك وبخصوص العيوب التي شابت تقرير الخبرة باطلاع على تقرير الخبرة يتضح بأن الخبير أقحم وقائع لا أساس لها من الصحة في تقريره محاولا خلق مشاكل للعارض قبل القيام بإجراء الخبرة وأنه اكتفى بمعاينة الأماكن التي اعتبرها تغييرات على هواه وبعين المجردة وبدون التنقل إلى مصالح المحافظة العقارية و الجماعة الحضارية بالقنيطرة الإطلاع أولا على تصاميم المحل حتى يوضح هل هناك تغييرات من عدمها ، فكيف يعقل الخبير أن يحدد التغييرات بعينه المجردة ودون علمها كانت قبل كراء العارض للمحل موضوع النزاع أو بعده كرائه له ويتضح أن الخبير اكتفى بمجاملة المستأنف عليهما ، ولم يأخذ بعين الاعتبار التصاميم المصادقة عليها من الجهات البلدية المختصة بالبناء و كذا تصميم المحل أثناء بناء والرخص التي حصل عليها وكذا موافقة المستأنف عليهما وبالتالي فإن الخبير تجاوز اختصاصاته وقام بتغيير الحقائق ، وتحريف موضوع الخبرة لمحبات المستأنف عليهما ، ملتمسا قبول الاستئناف شكلا وموضوعا الحكم أساسا إلغاء الحكم المستأنف فيما به و بعد التصدي الحكم برفض الطلب واحتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبيرة من طرف خبير مختص أو خبيرين أو ثلاثة تحدد مهمته في استدعاء الأطراف ودفاعهما وتحدد مهمته في الانتقال إلى العقار موضوع التراع والاطلاع على جميع الوثائق المفيدة في النازلة و وثائق الطرفين وفحصها فحصا دقيقا مع تحديد التغيرات إن كانت غير قانونية ، مع حفظ حق العارض في الإدلاء بمستنتجاته بعد الخبرة جعل الصائر على عاتق المستأنف عليهما.

أرفق المقال ب: نسخة الحكم وموافقة من أجل الاصلاح مصادق عليها مع شغل الأملاك وجواب رئيس الجماعة حول رفع الضرر وقرار عدد 132/11 بمثابة رخصة البناء وتصميم البناء.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 08/10/2024 والذين أوضحاأن المستأنف أثار في مقاله كون واقعة احداث تغييرات بالمحل كانت بموافقة المكري وان هذه الموافقة ترتب عنها انجاز رخصة البناء قصد احداث مقهى من طرف الجماعة الحضرية بالقنيطرة باسم المنوب عنهما وكذا رخصة شغل الأملاك الجماعية مؤقتا لأغراض البناء وكذا تصميم اصلاح المقهى من طرف مهندس مختص وفق المواصفات التي عليها حاليا وان كانت هذه الوثائق الإدارية صحيحة فقد بنيت على اذن لا يمكن تجاوز حدوده، المتعلق بالإصلاحات الضرورية وليس الإصلاحات الكبرى، ويعني ذلك ان المستأنف حمل الموافقة اكثر مما ينصه عليه قانون الالتزامات والعقود، بحيث ان الاذن الممنوح للمستأنف يتعلق بالإصلاحات الضرورية اما والحال المستأنف قد حمل الموافقة اكثر مما تنطاق، وذلك بإحداث تغييرات جوهرية وذلك ببناء سدة بالخرسانة المسلحة الاسمنتية وذلك بغرض إضافة مرحاض ومغسل وهدم الحائط الفاصل بين المحل التجاري ومدخل المنزل العلوي المتواجد تحت الدرج واستغلال الحيز المكاني تحت الدرج كمطبخ صغير وقيامه كذلك ببناء جدار فاصل بحيث يفصل المرآب المكرى على الدرج المؤدية الى الطوابق المعدة للسكنى واقتطاعه جزء من المساحة التابعة للدرج المؤدي الى الطوابق واضافها الى مساحة المرآب المكرى كما ان قيامه بتسقيف جزء من المساحة المضافة بالخرسانة المسلحة بحيث اصبح يستغل تحد الدرج المؤدي الى الطابق العلوي كمغسلة للأواني، وهنا نستنتج بكل وضوح ويجعل موكلي يتساءل عن الموافقة هل هل تتضمن هاته التغييرات الجدرية والتي تتجاوز مفهوم الإصلاحات ان لم نقل الاشغال الكبر يأخذ عنها المستأنف اية موافقة مكتوبة وصريحة عن نوعية الاشغال الشيء الذي يجعل ما ادعاه في استئنافه يبقى مردود عليه ويتعين رده ويجعل الحكم الابتدائي منسجما مع مقتضيات المادة 8 من قانون 16-49 وبخصوص نقصان التعليل نعتقد جازما ان الخبرة المنجزة من طرف السيد الخبير الذي انجز تقريره في الملف بناء على أمر المحكمة جاء منسجما مع ما عاينه وشاهده بخصوص تلك الاشغال الكبرى ومنسجما مع ما اثاره المنوب عنهما في مقالهما كما ان المستأنف لما اثار بكون الخبرة أنجزت بناء على طلب العارضين وانها تضمنت مغالطات ومحاباة او تحريف للوقائع الحقيقية، فإن الذي ادعى شيئا ادعى نقيضه في المقال الاستئنافي ويكفي العارضان ان يلتمسان من المحكمة الرجوع الى ما اثاره المستأنف حينما صرح أن تلك التغييرات كانت بموافقة المنوب عنهما، بمعنى انه يقر ويعترف انه فعلا قام بتلك الإصلاحات بناء على رخص حصل عليها من السلطات مما يجعل الطعن بخصوص موضوع الخبرة لا موطأ له ويتعين عدم الالتفات اليه ، ملتمسان عدم القبول شكلا وموضوعا بتأييد الحكم المستأنف.

وبناء على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 08/10/2024 ألفي بالملف مذكرة جوابية للأستاذ لزهر لحبيب عن المستأنف عليهما رامية لتأييد الحكم المستأنف وتخلف الأستاذ غلالي رغم سابق التبليغ بكتابة الضبط، فتقرر اعتبار الملف جاهزا وحجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 15/10/2024.

محكمة الاستئناف

حيث يعيب الطاعن على الحكم المستأنف انعدام التعليل لكونه قد سبق أدلى بموافقة المكري للقيام بالإصلاحات اللازمة. إضافة الى أن المحكمة أعمدت في تعليلها على تقرير خبرة غير موضوعية.

وحيث إنه وعلى خلاف ما تمسك به الطاعن، فإن الثابت من وثائق الملف خاصة محضر المعاينة المؤرخ في 02/06/2021 وباقي وثائق الملف أن التغييرات المحدثة بفعل المكتري قد تعدت اعمال الصيانة المخولة له قانونا، اذ امتدت الى " أنه قام ببناء جدار يفصل المرآب المكرى عن الدروج المؤدية إلى طوابق المسكن وأنه بذلك اقتطع جزء من المساحة التابعة للدروج المؤدية إلى الطوابق وأضافها إلى مساحة المرآب المكرى وأنه قام بتسقيف جزء من المساحة المضافة بالخرسانة المسلحة وأصبح يستغل تحت الدروج المؤدية إلى الطابق العلوي كمغسلة للأواني ومطبخ." وأن الموافقة التي يتمسك به الطاعن لا تتجاوز القيام بالإصلاحات الضرورية للمحل التجاري بل لأن ما قام به بتجاوز الإصلاحات الممنوحة له من قبل المكري ممما يبقى ما يدفع به لايسند على أي أساس .

وحيث بخصوص الدفع بنقصان التعليل وبكون الخبرة المعتمدة عليها غير موضوعية وتحمل مغالطات فإنه بالرجوع الى التقرير المنجز يتبين أن الخبرة أنجزت بحضور المستأنف حيث وفق على التغييرات المحدثة من قبل المستأنف و التي أوردها بتفصيل في التقرير وقارن ذلك بالتصميم الهندسي للطابق السفلي بل أنه منع الخبير من إنجاز مهمته وأفاد له أنه ستقيم حائطا ليفصل الدروج عن المقهى ويدخل جزء من الدروج تحت حيازته مضيفا اياه الى المقهى وبالتالي فإنه لم يدلي بعكس ما جاء في تقرير الخبرة حتى يمكن استبعاده،ولم يثبت توفره على إذن وموافقة المكري بخصوص تلك التغييرات المحدثة،وهو ما يعد تغييرا لمعالم العين المكتراة، وإضافتها الى أصله التجاري المستغل بها، مما قد يشكل عبئا إضافيا على عاتق المكري يرفع من تحملاته حين رغبته في استرجاع محله التجاري، وبالتالي يبقى سبب الطعن غير مرتكز على أساس قانوني ويكون الحكم المستأنف معللا تعليلا قانونيا سليما ويتعين تأييده ورد الاستئناف المثار بشأنه.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا.

في الشكل:قبول الاستئناف

في الموضوع:برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.