وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به اهواتن (م.) بواسطة دفاعه بتاريخ 09/11/2020 يستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي رقم 267 الصادر بتاريخ 11/3/2019 و كذا الحكم القطعي الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 08/07/2019 تحت عدد 2640 ملف عدد 4549/8207/2018 والقاضي في الشكل بقبول الدعوى و في الموضوع برفض الطلب و بتحميل المدعي المصاريف .

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف .

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن اهواتن (م.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 07/12/2018 عرض من خلاله انه اكرى للمدعى عليها المحل التجاري الكائن بعنوانها وهو عبارة عن مستودع ( هري) مع طابق اول بباب مستقل من جهة الفران، وأنهما اتفقا على أن الدرج وباب السطح يبقيان مشترکان، وان المكترية أقدمت على تغييرات في معالم المحل تمثلت في اغلاق الباب من جهة زنقة [العنوان] المؤدي الى الطابق الأول والى السطح مع هدم الدرج المؤدي اليهما وتشييد درج آخر داخل المحل، وهي العملية التي تطلبت هدم جزء من السقف من الخرسانة المسلحة واحداث ثقب للصعود الى الطابق الأول عبر الدرج المشيد، وانه بموجب البند 6 من عقد الكراء فانه يمنع على المكتري أحداث أي تغيير او تبديل في شكلية ونوعية البناء الا باذن كتابي من المكري وان كل مخالفة تؤدي إلى فسخ العقد تلقائيا، وانه وجه لها إنذارا من اجل الافراغ مانحا إياها اجل 3 اشهر لكنها امتنعت عن ذلك ، ملتمسا المصادقة على الإنذار الموجه الى المدعى عليها والحكم تبعا لذلك بافراغها من المحل المكترى الكائن بزاوية زنقة [العنوان] سلا هي او من يقوم مقامها او بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع النفاذ المعجل وتحميلها الصائر ، مرفقا مقاله بموجب مذكرة لاحقة مؤرخة في 2018/12/18 بنسخة من عقد الكراء، نسخة من محضر معاينة، نسخة من محضر تبلیغ انذار ، ونسخة من محضر معاينة واستجواب.

وبناءا على المذكرة الجوابية المقدمة من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 04/02/2019 ، جاء فيها أن المدعي لم يتضرر من التغييرات المحدثة بالمحل فلا هي هددت او تهدد البناية ككل، أو تمس درجة صيانتها او جماليتها او تنقص من قيمتها العقارية، كما انه لما بادر الى اجراء بعض التعديلات على العين المكتراة فانه لم يقم بذلك الا بالموافقة الصريحة للمدعي، حيث قام برفع السومة الكرائية للمحل مباشرة بعد انتهاء الاشغال في يناير 2010 من 3200 درهم الى 4500 درهم وذلك بسبب التحسينات التي ادخلتها المكترية على المحل، كما أن سكوت المدعي لمدة ثمان سنوات عن المطالبة بفسخ العقدة وهو حاضر طوال هاته الفترة يستوفي كراء المدعى فيه مباشرة منها، يفيد قطعا موافقته عليها دون اعتراض ، وان زعم المدعي حرمانه من السطح وضرورة ولوجه للعين المكتراة قبل الوصول اليه مخالف للواقع ذلك ان العين المكتراة تشمل الطابق العلوي الذي يطل على السطح ، وان المكري لم يسبق له أن استغل هذا المرفق ، وان احداث درج داخل العين الكتراة يعتبر أمرا طبيعيا بحكم ان المحل يتكون من طابقين لا بد أن يكون المنفذ من الداخل، فضلا على أن التعديلات التي طرأت عليه من شانها الرفع من قيمته العقارية لفائدة ملاكيه، وان الاجتهاد القضائي القار ربط الاستجابة لطلب فسخ عقد الكراء بسبب ادخال تغييرات على المحل بثبوت إساءة استعمال المكتري للمأجور استعمالا من شأنه تعيبه او استغلاله في غير ما اعد له بحسب طبيعته او بمقتضى الاتفاق ، ملتمسا أساسا رفض الطلب واحتياطيا الامر باجراء خبرة قصد تحديد جميع الاشغال التي احدثتها المكترية وما اذا الحقت ضررا بمرافقها او كان لها وقع إيجابي افضى الى ادخال تحسينات عليها من شأنها الزيادة في قيمتها العقارية مع حفظ حقها في تقديم مستنتجاتها بعد الخبرة. وارفقت مذكرتها بوصولات كراء، شهادة ملكية، صورة لمسح طبوغرافي لتصميم البناية.

وبناءا على المذكرة التعقيبية للمدعي الذي تقدم بها نائبه بجلسة 2019/02/25 جاء فيها أن المدعى عليها اقرت باحداثها التغييرات على العين المكتراة مخالفة لما هو منصوص عليه في البند السادس من العقد بعدم احداث أي تغيير او تبديل في شكلية ونوعية البناء الا باذن كتابي من المكري وان كل مخالفة تؤدي إلى فسخ العقد تلقائيا، وان المدعى عليها باحداثها تغييرات بالمحل تكون قد اضافت التزامات أخرى على كاهل الطرف المكري من شأنها ارهاق كاهله عند رغبته في استرجاع محله وذلك بدفع تعويضات باهضة مقابل الاخلاء ، ملتمسا رد دفوعات المدعى عليها والحكم وفق مقاله الافتتاحي.

وبناءا على المذكرة التوضيحية للمدعى عليها المقدمة من طرف نائبها بجلسة 2019/02/25 اكدت من خلالها ما سبق سرده في مذكرتها الجوابية.

وبناءا على الحكم التمهيدي عدد 267 الصادر بتاريخ 2019/03/11 القاضي باجراء خبرة عهد للقيام با للخبير نحيب اسكير .

و بناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المنتدب و المودع بكتابة الضبط بتاریخ 31/05/2019 .

وبناء على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة المقدمة من طرف المدعي بواسطة نائبه بتاريخ 2019/06/24 التمس من خلالها الحكم وفق مقاله الافتتاحي ، مرفقا مذكرته بمجموعة من الوثائق.

وبناءا على مستنتجات ما بعد الخبرة المقدمة من طرف نائب المدعى عليها بتاريخ 2019/06/24 التمس من خلالها الحكم برفض الطلب.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه الطاعن و جاء في أسباب استئنافه أن الحكم المطعون فيه قد جانب الصواب وخرق القانون نتيجة تعليل ضعيف يوازي انعدامه ، وأن الحكم المطعون فيه قضى برفض طلبه الرامي إلى المصادقة على الإنذار بالإفراغ معللا ذلك في أن المكري قد سكت عن التغييرات المحدثة وأن الحرمان من الولوج إلى السطح واستغلاله يفتقد للجدية وحول التعليل القائل بأن سكوت المدعي هو قبول بالتغييرات المحدثة وأنه جاء بالحكم أن سكوت المكري عن التغييرات المنجزة على العقار لمدة 8 سنوات يعتبر بمثابة قبوله لتلك التغييرات المنجزة انطلاقا من مقتضيات الفصل 38 من قانون الالتزامات والعقود وأن ما ذهبت إليه المحكمة مجرد استنتاج خصوصا وأن الكراء كان يحمل إليه بمختلف الوسائل إلى مكان سكناه ما بين مدينة بوزنيقة ومدينة بنسليمان ، كما أنه عند عزمه استغلال السطح وجد بأن التغييرات جذرية وخطيرة ومضرة به وبالعقار المكترى وقد حاول مع المكترية إرجاع الأمور إلى ما كانت عليها مما استغرق وقتا من غير نتيجة واضطره في الأخير إلى الإلتجاء إلى القضاء ، وعليه فإن هذا التعليل يكون مجانبا للصواب لذلك يلتمس التصريح برده ، و حول التعليل القائل بأن الحرمان من ولوج السطح يفتقد للجدية وأمرت المحكمة بمقتضى الحكم التمهيدي بإجراء خبرة وكلفت الخبير بأن يفيدها حول ما إذا كانت التغييرات التي أنجزتها المدعى عليها من شأنها أن تحول دون انتفاع المكري من السطح وهل هناك إمكانية أخرى للمكري (المدعي) من أجل ولوجه إلى السطح ، وأجاب الخبير موضحا أن التغييرات المنجزة على العين المكراة يستحيل معها امكانية ولوج المدعي إلى السطح أما بالنسبة للجواب عن ما إذا كانت هناك إمكانية أخرى من أجل ولوج السطح المكري إلى السطح فقد أجاب الخبير بأن ذلك ممكن عن طريق « فتح جدار بناء الواجهة الجانبية للبناية على مستوى زنقة [العنوان] وإحداث درج جديد له ليس إلا » و يتضح من الخبرة أن إمكانية الولوج إلى السطح مستحيلة وذلك نتيجة التغييرات المنجزة وهي التغييرات التي وصفها القانون « بالأسباب الجدية» التي سببت الضرر للمكري والتي ينتج عنها فسخ وإنهاء عقد الكراء ، أما جواب الخبير عن السؤال الثاني هل هناك إمكانية أخرى لولوج المكري إلى السطح فقد كان جوابا مبهما « فتح جدار » أي جدار ؟ ومن أي جهة؟ وكيف ؟ مع العلم أن أي بناء لا يتم إلا برخصة ولن تسمح به السلطات المحلية المختصة لأنه سيتم على مستوى زنقة [العنوان] وهي ضيقة وهي في نفس الوقت ملك عمومي لا يحق لأي أحد البناء فيه ويحتاج الأمر في ذلك إلى تصاميم بناء جديدة إلخ ، لذلك يكون مقترح الخبير مستحيل التحقق ويتناقض مع قوله الأول بأن التغييرات المنجزة جعلت الولوج إلى السطح مستحيلا وأنه ليس هناك ما يلزم بأن ينشيء أي بناء ويتحمل بذلك خطأ المكترية التى قامت بالتغييرات الجذرية وخرقت بنود العقد وتسببت في الإضرار به ولذلك فإن حرمانه من الولوج إلى السطح هو حقيقة قائمة بمقتضى ما جاء في الخبرة وأن الولوج إلى السطح حسب ما اقترحه السيد الخبير أمر مستحيل أيضا على أرض الواقع حسب ما تم توضيحه أعلاه وعليه يكون تعليل المحكمة القائل بأن الأمر يفتقد إلى الجدية تعليل غير صائب و مخالف للواقع ويتعين رده عن طريق إلغاء الحكم الابتدائي ، وأنه من الثابت من خلال كل ما راج أن التغييرات التي أنجزتها الشركة المدعى عليها كانت مؤثرة وتدخل في الأسباب الجدية التي يعتمد عليها لأجل فسخ عقد الكراء والإفراغ وقد أدت إلى حرمانه فعليا من استغلال السطح ، وقد أثبتت الخبرة ذلك بالإشارة إلى استحالة الولوج إلى السطح ، أما في الشق المتعلق فيما إذا كانت هناك إمكانية أخرى لولوج السطح فإن ما جاء بالخبرة مجرد خيال مما دفع المحكمة إلى تعليلها القائل بانعدام الجدية وأن الإجتهاد القضائي قد سار على أن التغييرات البسيطة التي تروم إصلاح المحل لأجل حسن سير استغلاله هي التغييرات المقبولة وهي التي لا يترتب عليها فسخ عقد الكراء أما حالة هذه النازلة فقد جاءت التغييرات جذرية أدت إلى إغلاق باب موجود على زنقة [العنوان] يؤدي مباشرة إلى الدرج المؤدي إلى الطابق العلوي ومنه إلى الدرج الثاني المؤدي إلى السطح مع إزالة أكثر من 8 أمتار من السقف الأول مع إغلاق باب السطح الموجود بالسقف الثاني وهي كلها من الأسباب الجدية التي تؤدي إلى فسخ الكراء لأنها تجاوزت المألوف فأضرت به وحرمته من حقوقه في سطح العقار المملوك له و المعروف أن القانون جاء لمنع الأضرار خاصة تلك المخالفة للعقود المبرمة وأن الإتفاق التعاقدي واضح في البند 6 ويرمي إلى عدم إنجاز أي تغيير إلا باذن كتابي من المكري وأن ما سارت عليه المحكمة عند قبولها بالتغييرات رغم خطورتها وإضرارها به تكون قد خرقت المبدأ القانوني الواضح القائل بأن « العقد شريعة المتعاقدين » ومثل هذه الاختلالات تمس بإرادة الأطراف عند التعاقد وتزلزل الأمن التعاقدي مما يؤدي إلى ارتباك التعاقدات التي ينجزها الأطراف ويؤدي إلى ارتباك في المعاملات الناتجة عنها مما يهز الثقة في النصوص القانونية وفي الاتفاقات التي تربط الأطراف المتعاقدة ، وأن البند الرابع 4 من العقد جاء فيه بأن الشركة المدعى عليها تقبل العين المكراة على حالتها وهذا يفيد بأن المكترية راضية عن العين وصالحة لأن تمارس فيها حرفة التجارة العصرية فقط ليأتي البند 6 من العقد ليؤكد هذا المعطى وهو أنه يمنع على المكترية إحداث أي تغيير أو تبديل في شكلية ونوعية البناء إلا بإذن كتابي من المكري وأن كل ما يخالف ذلك يؤدي إلى فسخ عقد الكراء وعليه فإن المحكمة الابتدائية عندما لم تأخذ الأمر بالشكل المذكور تكون قد خرقت القانون وأضرت به، ملتمسا قبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع الغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد وفق ملتمساته المسطرة بالمقال الافتتاحي للدعوى ، وأدلى بنسخة حكم و نسخة حكم قطعي.

و بناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 14/04/2021 جاء فيها أنه خلافا لما ينعاه المستانف على الحكم في أسباب استئنافه فان هذا الحكم قد علل بما فيه الكفاية ما قضى به إذ أشار في معرض سكوت الطاعن و عدم تحفظه عن التغييرات المحدثة في المأجور لمقتضيات الفصل 38 من ق ل ع اعتبارا لعلم هذا الأخير بذلك وحضوره لاستيفاء الايجار لمدة تفوق ثمان سنوات لاحقة لهاته التعديلات دون إبدائه لأي تحفظ يفيذ قطعا موافقة صاحب الحق على انجازها عملا بالمادة المذكورة ، و علاوة على ذلك وكما اشار بمذكرته الابتدائية بعد الخبرة قد تعذر علی الخبير المنتدب ما اذا تم احداث تغييرات أصلا على معالم البناية بعدم موافاته من المكري بتصميمها الأصلي رغم تكليفه بذلك بعلة أنها بناية عتيقة والحال أن الأمر يتعلق في الحقيقة ببناء عشوائي مما يفيد أن الطاعن نفسه قد خرق ضوابط التعمير بتشييده للعين المكتراة دون رخصة قانونية ، ومن تم لا يسوغ له حماية عمل غير مشروع بسلوكه الطريق القضائي ، ومن جهة أخرى يستفاد من تقرير الخبرة والحالة الأصلية للعين المكتراة ( هري كما ورد بعقدة الكراء ) وأيضا محضر المعاينة المرفق بالمقال الافتتاحي للمستأنف أن التعديلات التي طرأت على مدخل العين المكتراة بتحويله ليطل مباشرة على الشارع الرئيسي بعد أن كان يطل على أحد الأزقة أمر من شأنه الرفع من قيمة العقار لفائدة مالكه وأنه أجرى في الحقيقة إصلاحات على هاته العين وكلها تصب في مصلحة الطاعن لتبقى ملكا خالصا لهذا الأخير عند استرجاع المأجور دون تعويض المكتري عن ذلك ، كما يستفاد من البند السادس من عقدة الكراء ، ومن جهة ثالثة أشار الحكم لامكانية ولوج المكري لسطح البناية بعد احداث درج جديد وفقا لما انتهى اليه تقرير الخبرة ، علما بأنه لم يسبق لهذا الأخير أن استغل هذا السطح لنيته في تشييد طوابق أخرى حالة تعلية البناء كما يستفاد من السطر الثالث والرابع من البند التاسع من عقد الكراء , وهو أمر غير محقق مادامت العين المكتراة أصلا عبارة عن هري شيد عشوائيا كما سبقت الإشارة لذلك وأن الحكم أشار لإمكانية ولوج المكري للسطح واستغلاله وفقا لما انتهى إليه تقرير الخبرة , وأن إعادة إحداث درج داخل العين المكتراة عوض تلك التي كانت خارجها يعتبر أمرا طبيعيا بحكم أن المحل يتكون من طابق أرضي وسطح , لابد أن يكون المنفذ لأحدهما من الداخل عكس ما كان الأمر عليه سابقا ، وبالتالي فان ما تمسك به المستأنف من حرمانه من ذلك مخالف للواقع مما حدا بهذا الحكم جوابا على هذا الدفع بافتقاده للجدية اللازمة ويستفاد من صيغة المادة 27 من ظهير 18/7/2016 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي تخويل المشرع للقضاء سلطة تقديرية في إعمال الفصل من عدمه للحد من سلطان الإرادة في هذا العقد ( اذا تبين للجهة القضائية المختصة صحة السبب المبني عليه الإنذار، إلخ) في طلب المستأنف قضائيا تجديد عقد الكراء بشروط جديدة وبادر الطاعن بعد صدور الحكم المستأنف لتقديم دعوى لطلب الزيادة في السومة الكرائية بعلة مرور أكثر من أربع سنوات على آخر زيادة وتم ادراج الملف المدني عدد 74/1304/2020 موضوع طلب مراجعة الوجيبة الكرائية بالتأمل بجلسة 31/03/2021 وأن مطالبة المستأنف بالزيادة في سومة الكراء قضاءا والذي سبقه إنذار الطاعن بهاته الرغبة في 22/10/2020 أي قبل تقديم استئنافه للحكم الإبتدائي بتاريخ 2020/11/09 معناه حتما رغبة المكري في تجديد عقد الكراء وفقا لشروط جديدة لتنصرف أثاره على المستقبل ، مما يفيد قطعا استمرار العلاقة الكرائية بين طرفي الخصومة برضى المكري الصريح وبالتالي يبقى تمسك الطاعن بطلب فسخ هذا العقد غير ذي موضوع طالما أن اقراره القضائي برغبته الصريحة في تجديد العقد يبطل طلبه الرامي لفسخه ، ملتمسا تأييد الحكم الإبتدائي و تحميل الصائر لمن يجب قانونا، وأدلى نسخة عادية للحكم المطعون فيه و نسخة لمحضر تبليغ إنذار بمراجعة السومة الكرائية و نسخة لمقال من أجل الزيادة في السومة الكرائية.

و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 12/05/2021 جاء فيها أن المستأنف عليها اعتبرت أن المحكمة مصدرة الحكم كان حكمها معللا حين اعتبرت أن سكوته بمثابة قبول بالتغييرات دون مناقشة السكوت الذي لا يمكن أن يعتبر موافقة ، خاصة و أن المحكمة مصدرة الحكم لم يكن لديها اليقين التام بأنه علم بالتغييرات المحدثة تم سكت عنها ، ومن جهة ثانية لم يثبت للمحكمة صحة أقوال المستأنف عليه الذي لم يدلي بالحجة و اليقين أن التغييرات حدثت قديما وليست حديثا وأنه صرح بأن عزمه على استغلال السطح أدى به إلى إيجاد تغييرات جذرية بمحله الشيء الذي فاجئه فأنذر المستأنف عليه لإعادة الأمور إلى نصابها وأنه لإثبات سنده على أن التغييرات كان حديثة العهد، فقد أدلى ضمن مستنتجات بعد الخبرة بثلاثة اشهادات يصرح ضمنها شهودها أنه لم يكن يتواجد أي درج حديدي و إنما كان هناك درج يؤدي إلى الطابق العلوي مبني بالاسمنت يوجد من الجهة اليسرى، كما أوضح المصرح السيد (ب.) بأن الدرج تم هدمه حديثا سنة 2017 و تبعا لذلك ما كان على المحكمة إلا استدعاء الشهود للتأكد من الأقوال المضمنة بالتصريحات لإيضاح التناقضات الصارخة بين أقوال المستأنف عليه من جهة و ما ضمن بتقرير الخبرة من جهة ثانية، كما جاء في تقرير الخبرة في حين أن المستأنف عليه في مذكرة المؤرخة في 08/02/2019 و المدلى بها بجلسة 2019/02/25 جاء في سطرها الثالث " التعديلات الجزئية المنجزة على المأجور همت تغییر بابه الرئيسي من زقاق ضيق... ليفتح باب ليطل على الشارع العام..." و الحال أن المستأنف عليه يعترف بإغلاق الباب التي كانت متواجدة بزقاق ضيقة إلى الشارع العام، في حين أن الخبير صعب عليه معرفة ذلك، مما يؤكد عدم الاعتماد على خبرة جاءت مبهمة و غامضة أو متحيزة للطرف المستأنف عليه و هذا يؤكد أن المحكمة هي الأخرى لم تطلع على مجريات الوقائع الواردة في نازلة الحال، و بذلك أبانت عن تعليلها الغير الصائب من جهة لما سلف ذكره و التضارب بين ما صرح به ما إذا تم إغلاق الباب، و من جهة ثانية مخالفتها المعطيات القانونية التي تؤكد بأن العقد شريعة المتعاقدين و انطلاقا من البند 6 من العقد المتضمن الشرط عدم إحداث أي تغييرات إلا بموافقة مكتوبة من طرفه و ان كل مخالفة تؤدي الى فسخ العقد تلقائيا، بمعنى أن هناك شرط فاسخ للعقد في حالة إحداث تغييرات ، و إضافة إلى ذلك فان هذه التغييرات جذرية و مضرة بالبناية يكفي الاطلاع على أن العقد اشار إلى أن المحل التجاري عبارة عن مستودع مع طابق أول فوقه باب مستقل من جهة الفرن و أن البند التاسع أشار إلى أحقيته بتشييد وإحداث بناءات بالسطح إذا رغب في ذلك... و أن درج و باب السطح يبقيان مشترکان ، وأن كل ما تم تبسيطه يوضح مدى الضرر في استغلال السطح طالما أن التغييرات المحدث بإدخال الدرج جعلت استغلاله مستحيلا و أنه أصبح تحت رحمة المستأنف عليه الذي إن رغب سمح له بالدخول من الباب المحدث داخل المحل ، كما ان المستانف عليه أصبح يستغل و يستفرد وحده بالسطح دون مانع في حين أن ذلك مخالف لما نصت عليه بنود العقد المبرم بينهما ، وأنه كانت تلك غاية المستأنف عليه من استحواذه على السطح و حرمانه من ذلك، و ذلك بفعل التغيير المحدث وأنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة يتبين التناقض بالاستحالة و الإجازة ، ذلك أن الخبرة اعتبرت استحالة ولوجه إلى السطح، و تراجعت عن ذلك بإجازة " فتح جدار ببناء الواجهة الجانبية للبناية " بمعنى أنه مضطر لإعادة البناء من جديد و على الشكل الذي كان سابقا ، و قام المستأنف عليه بإزالته عن طريق إدخال الدرج إلى المحل ومن هنا يتضح مدى عدم تطابق الأقوال و الأفعال، فالقول باستحالة الولوج إلى السطح يقابله فعل إحداث درج مكان الدرج الذي كان سابقا و تم طمسه بفعل التغييرات المنجزة من طرف المستأنف عليه بمعنى أنه هو من سيعيد الحالة إلى ما كانت عليه و ليس المستأنف عليه، ملتمسا رد جميع دفوعات المستأنف عليه لانعدام مصداقيتها الواقعية و القانونية و الحكم بما جاء مضمنا بمقاله الاستئنافي و مناقشته عبر مذكراته ابتدائيا .

و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 09/06/2021 جاء فيها أن المستأنف تفادى مناقشة دفعه بالمذكرة الجوابية والمتعلق بطلبه مراجعة السومة الكرائية للمأجور بعد صدور الحكم المستأنف, مما يفيد قطعا رغبة هذا الاخير الصريحة في استمرار العقد الرابط بين طرفي الخصومة بشروط جديدة , وأن ذلك يعد إقرارا قضائيا يلزمه ما لم يطعن فيه وفقا للإجراءات المنصوص عليها قانونا وأنه خلافا لما ورد بالمذكرة التعقيبية للمستأنف فانه ليس هناك أي تناقض بين ما ورد بكتاباته ابتدائيا وما خلص إليه الخبير المنتدب حين أشار هذا الأخير لصعوبة تحديد الباب الرئیسي من عدمه , مادام لم يعاين هذا التغيير ، وأن المشرع خول القضاء سلطة تقديرية في اعمال الفسخ من عدمه للحد من سلطان الإرادة في العقود المتعلقة بالمحلات التجارية والصناعية والحرفية كما يستفاد من صيغة الفقرة الأولى للمادة 27 من ظهير 2016/07/18 وان اقدام الرافع على إعادة إحداث درج داخل العين المكتراة يعد أمرا طبيعيا بحكم أنها تتكون من طابق أرضي وسطح, لابد أن يكون المنفذ لأحدهما من الداخل عكس ما كان الأمر عليه سابقا , وبالتالي لم يثبت من تقرير الخبرة حرمان المستأنف من الولوج لسطح البناية علما بأنها كانت أصلا عبارة عن ''هري'' شيد عشوائيا ليدخل عليه الرافع عدة تحسينات لاستغلاله على الوجه الأمثل , وهو ما لم يدل الطاعن باثبات خلافه و انه يستفاد من المادة 8 من القانون أعلاه أن إخلال المكتري بشروط العقد واعفاء المكري من التعويض رهين بثبوت إحدات المستأجر لتغيير بالمحل بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء وبأنه لم يثبت لا من تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيا ولا من وثائق الملف أن التعديلات التي أجريت على العين المكتراة قد أضرت بها أو اثرت علی سلامة البناء ، ويستفاد مما اثير اعلاه ومن وثائق الملف وتعليلات الحكم الابتدائي الرغبة الصريحة للمستانف في تجديد عقد كراء المدعى فيه بشروط جديدة و عدم ثبوت تاثیر ما أحدث من تعديلات بالمأجور على سلامة البناء سلبا و سلطة المحكمة التقديرية في الحكم في فسخ العقد من عدمه تبعا لظروف كل نازلة وتسبيب الحكم لما قضی به تسبيبا قانونيا انطلاقا من وثائق الملف مما يشفع في التماس تأييده ، ملتمسا تاييد الحكم المستأنف و تحميل الصائر لمن يجب قانونا .

وبناءا على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 23/06/2021 تحت عدد 564 والقاضي بإجراء بحث وفق المدون بمحضر الجلسة .

و بناءا على مستنتجات بعد البحث المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 27/10/2021 جاء فيها أن البحث المنجز أسفر يومه 2021/09/29 بين أطراف الدعوى على أن المستأنف عليه قام فعلا بحذف الدرج و الباب المؤدي الى السطح رغم ان البند التاسع من العقد أعطى له الحق بتشييد واحداث بناء بالسطح أن رغب في ذلك و أن الصور المتواجدة بالملف او المرفقة صحبته تبين ان آثار الباب التي تم حذفها كانت تتواجد خارج المحل المكتری، و تطل على زنقة [العنوان]، و بالتالي يشكل فعل حذف الباب ضرر له ، ذلك أنه لم يعد يستطيع الصعود الى السطح إلا في حالة إذا ما رغب المستأنف عليه ذلك وأن ادعى غير صادقا امام المحكمة أن الدرج المقام داخل المستودع كان منذ توليته كراء المحل ، فان الصور توضح حداثة بنائه ، و الأكثر من ذلك فان تصريحاته الكتابية و الموقعة و المرفقة بتقرير الخبرة المنجزة من طرف نحيب اسكير حين صرح بأنه: "لم يقم بإحداث تغييرات ... فقط قامت... و بناء درج مؤدي الى الطابق الأول...." واتضح من التصريحات الغير الصادقة و المتناقضة تارة يدعي ابتدائيا انه قام ببناء درج مؤدي الى الطابق الأول و تارة يدعي أمام المحكمة انه لم يقم بأي بناء ، و أن الدرج المتواجد داخل المحل كان متواجدا منذ كراء الشركة للمحل وتارة يدعي أن ذلك كان بموافقته وأن بمذكرته المدلى بها بجلسة 9/6/2021 في فقرتها الرابعة " ان اقدام الرافع على إعادة احداث درج داخل العين المكتراة يعد أمرا طبيعيا ... " بمعنى انه فعلا أحدث درجا داخل المتجر المكتري ، و اكد مؤديا اليمين أنه لم يقم بإحداث درج داخل المتجر ومن تناقضت أقواله سقطت حجته وأنه صرح أمام المحكمة و بشكل لا جدال فيه أنه لم يوافقه على احداث أي تغيير ، و كيف سيوافق و هو سيمنع من استغلال السطح الذي لا يدخل ضمن موضوع الكراء ، من جهة أخرى فان البند 6 من العقد ينص على الموافقة الكتابية في حالة احداث أي تغيير و الا يؤدي للفسح تلقائيا . و ان المستأنف عليه كان عالما ببنود العقد استوجب عليه ان يطالبه مادام أنه وافق شفويا بكتابة ذلك او ان يوجه له كتابا في هذا الاطار و حينها إن ظل ساكتا فلا حرج عليه، و مادامت الموافقة غير مكتوبة ، و مادام أنه صرح إنه لم يمنح الموافقة الشفوية ، يكون المستأنف عليه قد أخل بشروط العقد المستوجبة للفسخ وادعى المستأنف عليه غير صادقا انه قام بزيادة في كراء المحل من 3200 درهم الى 4500 درهم على اعتبار التغييرات التي سيحدثها، في حين اعطى تفسيرا عن هذه الزيادة و التي تمثلت في تجديد العقد باسم الشركة و ليس باسم الممثل القانوني لها حاليا وأن جاء في الخبرة على استحالة ولوج السطح الا عن طريق احداث درج مكان الذي كان سابقا أي جدلية إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه من طرفه وليس المستأنف عليه وهذا يمثل أقصى الاضرار ، ملتمسا الحكم وفق ما جاء في كتاباته السابقة و في مقاله الافتتاحي. وأدلى بصور فوتوغرافية .

و بناءا على مستنتجات بعد البحث المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 27/10/2021 جاء فيها أنها تود بسط مستنتجاتها أدناه مع إسنادها بكافة القرائن التي تفيذ فعلا أن الإصلاحات التي باشرتها بالمأجور وإن كانت لم تؤثر إطلاقا على سلامة بنائه فقد تمت بموافقة المستأنف ورضاه بدليل أن هاته الإصلاحات تمت منذ حوالي عشر سنين خلت ودليلها في ذلك فضلا على ما أكده بجلسة البحث شهادة شهوده المدلی بلائحتهم والزيادة الصاروخية التي عرفتها سومة الكراء دفعة واحدة خلال زمن الإصلاح (2010 ) مما يفيد فعلا رضى المكري بهاته الإصلاحات دون اعتراض وإلا كيف انتظر لأزيد من عشر سنوات لرفع الدعوى وأن المكري كان ولازال يتردد على العين المكتراة لحيازة إيجارها بصفة قارة مما يفيذ قطعا معاينته لأشغال إصلاحها دون اعتراض طالما أنه لم يدل بما يبرر غيابه خلال كل هاته المدة ولغاية تقديم الدعوى الحالية وأن ما يزكي قبول المستأنف قيام الطاعنة بإصلاح المأجور هو مراجعة سومته بصفة ودية دفعة واحدة برفعها من مبلغ 3200 درهما إلى مبلغ 4500 درهم في يناير 2010, والذي صادف بداية إصلاح العين المكتراة مما يطرح سؤالا عريضا حول سبب هاته الزيادة الصاروخية الحبية دفعة واحدة والتي تعادل 1300 درهم شهريا، وأن المستأنف فضلا عن ذلك بادر لتقديم دعوى لمراجعة السومة الكرائية بعد رفع دعوی فسخ عقدة الكراء الحالية واستصدر حكما وفق الطلب كما يتضح من نسخة للحكم صحبته مما يفيد قبوله الصريح بتجديد عقدة الكراء بشروط جديدة وآخرا لم يثبت المستأنف بجلسة البحث سبب سكوته طوال عشر سنوات دون مبرر قانوني لرفع دعوى فسخ العقد رغم حضوره وعلمه بالتغييرات الطفيفة التي طالت المأجور كما أنه لم يبرر سبب الزيادة الكبيرة في سومته دون مراعاة لمدة المراجعة القانونية ولا نسبة الزيادة كما ينص عليهما المادتان 2 و 4 من القانون رقم 07.03 المتعلق بمراجعة أثمنة كراء المحلات التجارية وأخيرا فإن تمسك المستأنف بحرمانه من استغلال السطح يكذبه تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيا والذي أشار الى إمكانية ولوجه لهذا المرفق بعد فتح جدار بالواجهة الجانبية للبناية وأن الحكم الطعين قد أشار وعن صواب لثبوت موافقة المدعي الحكمية على التغييرات المحدثة بالمأجور وفق علله ، ملتمسة تأييد الحكم المستأنف وتحميل الصائر لمن يجب قانونا، وأرفقت المذكرة بصور لوصلي كراء و نسخة للحكم الإبتدائي .

و بناءا على المذكرة بوثيقة المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 10/11/2021 جاء فيها أنه وإثباتا لإنجاز الإصلاحات البسيطة بين 2009 و 2010 بالمأجور خلافا لتصريحات المستأنف وتزكية لرفع السومة الكرائية خلال سنة 2010 تاريخ الأشغال من 3200 درهما إلى 4500 درهما دفعة واحدة ( 1300 درهم ) مقابل عدم اعتراض المكري عن هاته الإصلاحات بحضوره أيضا لعين المكان أثناء ذلك فإنها تدلي باشهاد عرفي ، ملتمسة ضمه للملف وتأييد الحكم المستأنف وأرفقت المذكرة بإشهاد .

وبناءا على الكتاب الاخباري المدلى به من طرف المستأنف بواسطة نائبه والذي أفاد من خلاله أن نتيجة الصلح قد باءت بالفشل مؤكدا عدم وجود صلح على المدعى عليه وملتمسا الحكم وفق الحكم وفق ما جاء في كتاباته السابقة.

وبناءا على المذكرة التوضيحية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 10/11/2021 جاء فيها أن محاولة الصلح بين طرفي الخصومة لم تفلح مما ارتأى معه تقديم هاته المذكرة بالتماس تمتيعه بما ورد بمستنتجاته بعد البحث والذي أكد من خلالها توفر مجموعة من القرائن المتماسكة والتي تفيذ قبول المستأنف لإصلاحات الصيانة الطفيفة والتي أدخلت تحسينات على المأجور بحكم حضوره بصفة قارة أثناء مدة هذا الإصلاح بدليل استيفائه للإيجار طوال هاته المدة مباشرة من ممثل المكترية, ورفعه لسومة المدعى فيه لما يزيد عن 30% من سومة الكراء خلافا لمعدل رفعها القانوني سنة 2010 , والتي صادفت تاريخ هاته الإصلاحات حسب شاهدي الإشهاد المرفق بمذكرة بوثيقة المؤرخة في 27/10/2021 وسكوت المستأنف لأزيد من ثمان سنوات قبل تقديمه لدعوى الفسخ وهي كلها قرائن دالة على قبول هذا الأخير لهاته الإصلاحات كما اشار لذلك وعن صواب الحكم الابتدائي ، ملتمسة تأييد الحكم المستأنف وتحميل الصائر لمن يجب قانونا .

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 10/11/2021 فتقرر حجز القضية للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 17/11/2021 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض المستأنف أوجه استئنافه تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إن الإنذار موضوع الدعوى المبلغ للمستأنف عليها بتاريخ 3/4/2018 مبني على سبب إحداث تغيير بمعالم المحل بهدم درج و إغلاق باب و تشييد درج داخل المحل مما حال دون انتفاع المكري من السطح .

وحيث إن المحكمة و للوقوف على حقيقة الوقائع المتمسك بها قررت إجراء بحث حضره الطرفان ودفاعهما وأن المستفاد منه وباقي وثائق الملف أن المستأنف لم يستطع تبرير الزيادة في السومة الكرائية سنة 2010 ورفعها مبلغ 4500 درهم بعد أن كانت محددة في مبلغ 3200 درهم إذ أن القول بأن الزيادة في السومة الكرائية المذكورة كانت نتيجة مرور ثلاث سنوات لا يستقيم بالنظر الى أنه وبالرجوع الى عقد الكراء الرابط بين الطرفين تبين أنه تم تحديد سومة 3200 درهم عن ثلاث سنوات الى غاية متم فبراير 2009 مع إضافة الضريبة على النظافة وأن حتى على فرض نسبة الزيادة في 10% المتفق عليها كل ثلاث سنوات وضريبة النظافة فإن ما يمكن أن تصل إليه السومة مع الضريبة بدءا من مارس 2009 لن يتجاوز 3872 درهم ولا يمكن أن يصل الى مبلغ 4500 درهم كما أن القول بان الرفع في السومة الى المبلغ أعلاه بعلة تجديد العقد باسم الشركة و ليس باسم الممثل القانوني لا يستقيم طالما أن الثابت من عقد الكراء أن هذا الكراء اصلا ابرم مع الشركة و ليس مع ممثلها حتى يمكن القول بما تمسك به الطرف المستأنف ولأن الرفع من السومة الى الحد المذكور في ظل غياب تبرير مقبول من طرف الطاعن يقوم قرينة على ما تمسك به المستأنف عليه بشأن موافقة المكري لإحداث التغييرات بالمدعى فيه سيما في ظل غياب ما يفيد أن التغييرات المحدثة كانت حديثا .

وحيث إنه ومن جهة أخرى فإنه لئن كانت مقتضيات المادة 8 من قانون 49.16 تجعل من إحداث تغييرات بالمحل المكترى سببا مبررا للمطالبة بالإفراغ بدون تعويض فإنها قد قرنت ذلك بإحداث تلك التغييرات لضرر بالبناية ومسا بسلامة البناء أو الرفع من تحملاته ، والحال أنه ليس بوثائق ملف النازلة سواء تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا أو باقي الوثائق المعززة لدعوى المستأنف ما يفيد أن تلك التغييرات قد أحدثت ضررا بالبناية أو أثرت على سلامة البناء أو رفعت من تحملاته ، سيما وأنه وبالرجوع الى عقد الكراء في البنذ السادس منه فقد تم الاتفاق على أنه بعد انتهاء العلاقة الكرائية فإن ما يكون قد قام به المكتري من تحسينات وإصلاحات على نفقته تبقى ملكا خالصا للمكري ولا يطالب بالتعويض عنها ، هذا بالإضافة الى أن البنذ التاسع من عقد الكراء قد اعطى للمكري الحق في تشييد وإحداث بناءات بالسطح إذا رغب في ذلك والتزمت المكترية بالسماح له بدون تعطيل ولا تشعب وأنه في حالة بناء طوابق اخرى يبقى للمكرى الحق في استغلال الطابق الأول فقط و ليس للمكتري الحق في التعرض أو المطالبة بالسطح أو الصعود إليه و طالما أن الملف خال مما يفيد مباشرة الطاعن إحداث بناءات بالسطح أو بناء طوابق أخرى ومنع المكترية له ، فإن ما تمسك به الطاعن بشأن الحرمان من الانتفاع من السطح وفق الشكل المتفق عليه ليس بالملف ما يؤيده .

وحيث إنه تبعا لذلك وفي ظل غياب تحقق ما اشترطته المادة 8 من قانون 49.16 فإن ذلك يستوجب التصريح برفض الطلب وهو ما قضى به الحكم المستأنف عن صواب لذا وجب تأييده ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على اساس .

وحيث يتعين ابقاء الصائر على المستأنف .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا :

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على المستأنف.