وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السادة ادريس (ش.) ومن معه بواسطة محاميهم بمقال مسجل ومؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 03/03/2022 يستانفون من خلاله مقتضيات الحكم عدد 3011 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 07/07/2021 في الملف عدد 3685/8207/2020 القاضي برفض الدعوى وابقاء صائرها على رافعها.

في الشكل: حيث لا دليل بالملف لما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه للطرف المستأنف مما يتعين معه اعتبار الاستئناف مقبول شكلا لتقديمه وفق الشروط المتطلبة قانونا ,مع رد الدفع بانعدام صفة ورثة رقية (ب.) في التقاضي بعلة انهم ليسوا من ضمن المالكين في الرسم العقاري عدد 29814/ر, ولكون تلك الشهادة غير صالحة للاستعمال لمرور ثلاثة اشهر عن صدورها , اد بالاطلاع على شهادة الملكية المدلى بها بالملف المؤرخة في 04/01/2017 فالمستانف عليهم لم يطعنوا في مضمونها وسلموا بما جاء فيها الا انهم دفعوا بكونها تخص السيدة رقية وليس ورثتها , و الحال ان المستانفين ادلوا إضافة لها بنسخة اراثة للسيدة رقية (ب.) توثيق سلا ضمنت تحت عدد 127 كناش التركات رقم 33 بتاريخ 24/10/2002 تفيد انها توفيت بتاريخ 13 يونيو 2002 فاحاط باراثها أولادها الاشقاء السادة محمد (ش.) ومصطفى (ش.) وادريس (ش.) وكميلة نجاة (ش.) لتبقى صفتهم ثابتة.

في الموضوع: حيث يستفاد من مستندات الملف ومن الحكم المستأنف ان السادة ادريس (ش.) ومن معه تقدموا بواسطة محاميهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط عرضوا من خلاله انهم يملكون الملك المسمى (ش.) موضوع الرسم العقاري عدد راء/ 29814 الكائن بسوق الأربعاء الغرب ساحة الاستقلال شارع المحطة وان الطرف المستانف عليه يشغل محلا معدا للتجارة وذلك بموجب عقد ايجار شهري بسومة قدرها 300 درهم الا انه قام بإضافة مساحة للعين المؤجرة والتي من شأنها اثقال كاهل المستانفين عند مطالبتهم باسترجاع المدعى فيه وانهم وجهوا له اخطارا بواسطة العون القضائي حسن (خ.) بوجوب افراغ المدعى فيه ضمن المهلة القانونية تحت طائلة مراجعة القضاء المختص وطلب المصادقة على الإنذار وفسخ عقد الكراء الا انهم امتنعوا عن ذلك وأضافوا ان الطرف المستانف عليه قام باحداث عدة تغييرات بالعين المكتراة لم تكن في الأصل ضمن المساحة الاجمالية المؤجرة كما قام باغلاق جزء من الطريق وذلك للاستفادة من المساحة المضافة وان هذه التغييرات المحدثة من شانها ارهاق كاهلهم ورفع تحملاتهم عند رغبتهم في استرجاع محلهم لأجله فانهم يلتمسون المصادقة على الإنذار بالافراغ والحكم بفسخ عقد الكراء وافراغ المستانف عليهم من المحل التجاري الكائن بساحة الاستقلال شارع المحطة عمارة [العنوان] بسوق الأربعاء الغرب هم او من يقوم مقامهم او باذنهم بتسليمه لاصحابه خاليا من جميع الشواغل والأشخاص وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وتحميلهم الصائر.

وعززوا مقالهم بشهادة الملكية ورسم اراثة ومحضر معاينة وطلب تبلیغ انذار ومحضر تبليغه ملتمسين الحكم وفق مقالهم.

وبناء على المذكرة الجوابية المقدمة من طرف نائب المستانف عليهم أفادوا فيها أن المقال جاء مجرد من وسائل الاثبات ومن الإنذار المتحدث عنه صدر المقال ويتعين عدم قبوله على هذا الأساس مع حفظ حقهم في التعقيب ان كان المستانفون قد أدلوا بإثباتاتهم رفقة مذكرة مستقلة عن المقال كما ان ما جاء في المقال حول احداث التغييرات على المحل المكترى هو مجرد كلام ينقصه الاثبات القانوني ويتعين عدم قبوله على هذا الأساس كما سبق لهم أن تقدموا بمقال يطالبون فيه باسترجاع العين المكتراة للاستعمال الشخصي وان المحكمة أمرت باجراء خبرة لتقدير التعويض المستحق لهم وهي موضوع الملف التجاري عدد 394-2020-8207 وان هدف المستانفين هو حرمانهم من التعويض لاجله يلتمسون أساسا رفض الطلب واحتياطيا عدم قبوله وارفقوا المذكرة بحكم ابتدائي واستدعاء.

وبناء على المذكرة التعقيبية المقدمة من طرف نائب المستانفين والمرفقة بقرار والتمسوا فيها الحكم وفق مقالهم

وبناء على المذكرة الجوابية المقدمة من طرف نائب المستانف عليهم أفادوا فيها أن المستانفين ادلوا اثباثا لصفتهم بشهادة الملكية تتعلق بالرسم العقاري 29814/راء المدعى فيه وان هاته الشهادة صادرة بتاريخ 05/01/2017 مما يجعلها غير صالحة للاستعمال لمرور ثلاث اشهر عن صدورها هذا فضلا على كون مورثة المستانفين رقية (ب.) هي التي كانت مالكة فيها وليس ورثتها ومعلوم أن العقارات المحفظة لا يعتد الا بما هو مسجل فيها وان من سموا انفسهم بورثة رقية (ب.) تكون صفتهم في الادعاء منعدمة لان مورثتهم لا زالت حية بشهادة الملكية، وانه يتعين تبعا لذلك عدم قبول الدعوى وأضافوا أن مازعمه المستانفون من تغييرات لا أساس له من الصحة وحتى محضر المعاينة واستجواب المرفق بمذكرتهم يتحدث عن السقيفة الموجودة أمام المحل وليس بداخل المحل وبعبارة أوضح بالرصيف المملوك للجماعة الحضرية سوق أربعاء الغرب ولا علاقة للمستانفين بها وان محضر المعاينة نفسه يؤكد بان هاته السقيفة لاتشكل وحدة مع العين المؤجرة لاجله يلتمسون الحكم برفض الطلب.

وبناء على المذكرة التعقيبية المقدمة من طرف نائب المستانفين أكدوا فيها انهم ارفقوا المذكرة المؤرخة في 19/01/2021 بشهادة الملكية و رسم اراثة ومحضر معاينة وطلب ومحضر تبلیغ انذار واضافوا أن محضر المعاينة المنجزة على العين المكتراة اثبت بان مساحة الماجور هي 32 م م تقريبا بينما المساحة الموجودة أمام العين المكتراة يمكن تقديرها في 12 م م اي ما يناهز ثلث مساحة الماجور وان عقد الكراء الذي يربطهم بالمدعى عليهم يشمل العين التي مساحتها 32 م م ولا يمكن أن يتضمن الملك العمومي 12 م م الذي الحق بالمأجور وانهم رغبوا في استرجاع ملكهم قصد استغلاله وان اول إشكالية واجهتهم هي التعويضات التي من شانها ارهاق كاهلهم والتي تحسب استنادا إلى عدة معطيات من بينها مساحة المدعى فيه وان التعويض المستحق عن محل مساحته 32 متر م م ليس هو التعويض الممنوح لمحل أوسع وارحب وان محضر المعاينة أثبث عدة حقائق أهمها أن المساحة تستغل في عرض السلع والبضائع على الزبناء بل التجهيزات عبارة عن مبسطين للسلع احدهما حديدي و الثاني من الالمنيوم بالإضافة إلى ثلاجة ورفوف لصف السلع لا يمكن المرور عبره ولا يشكل وحدة للعين المؤجرة باستثناء الاستغلال فيعتبر وحدة متكاملة مع الماجور وان المستانف عليهم لم ينازعوا في الوقائع المعروضة عليهم وسلموا بها تسليما واعرضوا عن مناقشة الموضوع من الناحية القانونية واكتفوا بالاتكاء على المحكمة والقوا العبئ كله عليها لاجله يلتمسون الحكم وفق مقالهم وكتاباتهم.

وبناء على المذكرة المقدمة بجلسة 23-6-2021 من قبل نائب المستانفين أكدوا فيها أن سبب الدعوى هو إضافة المساحة الموجودة أمام العين المكتراة واستغلالها في عرض مختلف السلع على الزبائن وبالنتيجة ارهاق كاهل المالكين بدفع تعويضات باهظة مضيفين أن محضر المعاينة والاستجواب اثبت بان المساحة الموجودة أمام المحل لا تشكل وحدة العين المؤجرة وانما هي وحدة من اجل الاستغلال فقط وان محضر المعاينة أثبث أن مساحة العين المكتراة هي 32 م م وتستغل في عرض السلع والبضائع على الزبناء وان المساحة الاجمالية أضحت 44 م م وان المستانف عليهم يقرون في جميع المراحل ان مساحة المحل هي 32 م م وانها أصبحت 44 م م بعد الضم وان هذه المساحة هي عبارة عن رصيف مملوك للجماعة ولا علاقة للمستانفين به والحال أن من شان ذلك اتقال كاهل المالكين عند مطالبتهم باسترداد عقارهم.

وبعد مناقشة القضية وتمام الاجراءات، صدر الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالاستئناف من لدن المستانفين للأسباب التالية :

أسباب الاستئناف

حيث اوضح الطاعنون ان الحكم المستانف جاء معللا تعليلا سليما، واتثبت المخالفة المعزو ارتكابها للمستأجرين والمتمثلة في إحداث تغييرات بالعين المؤجرة وهي عبارة عن إضافة الحيز المكاني الموجود أمام العين المؤجرة للمأجور، علما بأنه غير مشمول وخارج عن العلاقة التعاقدية، الا انه عند تكييفه للطبيعة القانونية للوقائع المطروحة انحرف عن المعنى الحقيقي لنص المادة الثامنة من قانون 16-49 وانتهى الى نتائج مخالفة للنتائج المستهدفة و المقررة بصريح النص المنوه به ، فقضى برفض الطلب بعلة أن التغييرات التي أقامها المستانف عليهم لا تتعلق بالعين المكتراة وإنما بإضافة المساحة الموجودة أمام العين واستغلالها في عرض مختلف السلع , فالحكم المطعون فيه يؤكد بأن الفسحة الموجودة أمام العين قد اضيفت للعين المكتراة ، الا أنه استنتج بطريقة مبهمة بأن ذلك لا يشكل مخالفة لأحكام المادة الثامنة من قانون .49-16 وأن محضر معاينة واستجواب المؤرخ في 12-09-2019 ، بين فيه المفوض القضائي السيد مصطفى (ع.) أن المساحة الموجودة أمام المأجور تقدر بأربعة أمتار عرضا وثلاثة أمتار طولا , وانها تستغل في عرض السلع والبضائع على الزبائن, و مجهزة بطاولة حديدية واخرى من الالمنيوم و بها ثلاجة تحمل علامة كوكا كولا و عدة رفوف لوضع مختلف انواع السلع و لا يمكن للراجلين المرور عبرها ، ولا تشكل وحدة مع العين المؤجرة ، فهي مستقلة عنها، لكنهما من حيث الاستغلال يشكلان وحدة واحدة، وأن المساحة الاجمالية للمأجور 32 م م ، بينما المساحة المضافة تقدر ب 12 م م . ويتبين من مضمون تقرير المفوض القضائي ان المساحة المستحوذ عليها والتي تم ضمها للمأجور تفوق ثلث العين موضوع المنازعة، وبما ان المستأنف عليهم يسلمون بهذه الوقائع ولا ينازعون فيها وبأن 12 م م م تستغل فعلا في المتاجرة في مختلف انواع السلع و ان المادة الثامنة من قانون 49.16 تنص على أنه : " لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الافراغ في الحالات الآتية : ..... – 1 2 - اذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية، ويوثر على سلامة البناء او يرفع من تحملاته ، ... " وبما ان العين المؤجرة والتي اقيم عليها الاصل التجاري، مساحتها في الأصل 32 م م، وقد اضيفت لها من طرف المكترين مساحة 12 م م ، فأضحت المساحة الاجمالية للأصل التجاري هي 44 م م وبما ان المستانفين تقدموا بدعوى يطالبون فيها باسترجاع العين المؤجرة قصد استغلالها بصفة شخصية فتح لها الملف التجاري عدد 394/8207/2020، وإن المحكمة اصدرت حكما بتاريخ 25-05-2021 قضت فيه بتعويض المستأنف عليهم بمبلغ اجمالي قدره 298.720,00 درهم مقابل افراغهم للمدعى فيه ومعلوم ان المحكمة عند تقديرها للبدل المستحق عن فقد الاصل التجاري وعلى ضوء سائر عناصر التقدير التي تقتضي اعتمادها ، فإنها تأخذ من ضمن ما تأخذ به المساحة الاجمالية للمأجور ، ولما تحتسب البدل على اساس مساحة 44 م م فإنها تكون قد اثقلت كاهل المستاتفين ورفعت من تحملاتهم بما يفوق الثلث وعوضت المستأنف عليهم عما ليس لهم حق فيه, و على ضوء كل ما تقدم يتضح ان شروط المادة الثامنة من قانون 49-16 متوافرة في النازلة الراهنة ، بدليل إحداث الجهة المكترية لتغيير جوهري بالعين المؤجرة والمتمثل وكما أثبت ذلك الحكم المستانف في الحاق المساحة الموجودة أمام العين المؤجرة وضمها للمأجور ، واستغلالها في عرض مختلف السلع وبأن من شأن هذا الضم توسيع الحيز المكاني الذي يمارس فيه المستأنف عليهم نشاطهم التجاري حيث أصبح 44 م م بدل 32 م م ، وبأن هذا التوسع يزيد من أعباء المالكين ويثقل كاهلهم بتعويضات مفرطة وثقيلة نظير حماية وحقوق لا تتمتع بها الجهة المستأجرة في الاصل ، وانما هي نتيجة تعد و غصب لمساحة غير مشمولة بعقد الكراء ، والتمسوا لأجل ما ذكر الغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي ، الحكم بتمتيع المستانفين بجميع فوائد مقالهم الافتتاحي للدعوى ومقالهم الاستئنافي , وتحميل المستأنف عليهم الصائر عن الدرجتين, وارفقوا مقالهم بنسخة من الحكم المستأنف.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانفين بواسطة دفاعهم بجلسة 06/07/2022 جاء فيها أن المسألة القانونية التي كانت موضع نقاش في المرحلة الابتدائية للدعوى تمثلت في ما اذا كان يحق للمستأجرين إحداث تغيير في العين المؤجرة ، وتوسيع حيزها المكاني باضافة جزء غير مشمول بعقد الايجار ، فأصبحت مساحتها الإجمالية 44 متر مربع بدل المساحة الأصلية التي هي 32 م م فقط ، وهل من شأن هذا التغيير الزيادة من تحملات واعباء المؤجرين ، واثقال كاهلهم بتعويضات باهضة عند مطالبتهم باسترجاع المأجور, وأن المستأنف عليهم أقروا في المرحلة الابتدائية باستغلالهم للمساحة الموجودة أمام المأجور وقدرها 12 م م - مايفوق ثلث العين المؤجرة - وبأنها ملك للجماعة الحضرية ولا علاقة للمكرين بها , وجوابا على ما ذكر ، أوضحوا بأن ما هو مملوك للجماعة فلا علاقة لهم به ، ولا يدعون ملكيتهم له ، وبأن ما يهمهم في الأمر هو أن المساحة الاجمالية المكتراة تبلغ 32 م م ، وبأنها اصبحت بعد الغصب و الضم 44 م م ,وبأنه عند مطالبتهم باسترجاع العين اصبح التعويض يشمل أجزاء 12 م م لم تكن في الاصل موضوع تعاقد بينهم ، وبأن هذا التصرف يضر بالمالكين ويلزمهم بتعويض اجزاء ليست محل علاقة تعاقدية , وان الحكم المستانف اثبت جميع هذه الوقائع ، التي لم تكن محل منازعة من طرف المستأنف عليهم ، بل اكثر من ذلك ، أن الحيثية المعتمدة للقول برفض الطلب تحمل بين طياتها معاول هدمها ، اذ تؤكد بان التغييرات تتعلق باضافة المساحة الموجودة أمام العين المكتراة ، ورغم ذلك تنتهي إلى القول بأن شروط المادة الثامنة غير متوفرة في النازلة ، والتمسوا الحكم وفق مقالهم الاستئنافي.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانف عليهم بواسطة دفاعهم بجلسة 21/09/2022 جاء فيها أن بعض المستأنفين لا صفة لهم في التقاضي ومنهم ورثة رقية (ب.) على اعتبار أن الأمر يتعلق برسم عقاري عدد 29814/ر وأن هؤلاء الورثة ليسوا من ضمن المالكين فيه وبالتالي فإن صفتهم والحالة هاته تكون منعدمة ، ويتعين عدم قبول استئنافهم، وأن المستأنفين يتقاضون بسوء نية مخالفين بذلك مقتضيات المادة 5 من ق م م، ذلك أنه سبق لهم وأن تقدموا أمام المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 15/01/2020 بمقال يطلبون من خلاله إفراغ المستأنف عليهم للإستعمال الشخصي للمحل والمستأنف عليهم تقدموا بمقال مضاد ملتمسين تعويضهم ، وأن المحكمة التجارية بالرباط أصدرت حكما بتاريخ 25/05/2021 تحت عدد: 2294 في الملف رقم 394/8207/2020 قضى في الطلب الأصلي بالإفراغ وفي المقال المضاد بالتعويض ، حسب ما هو ثابت من نسخة الحكم المدلى به، وأن المستأنفين والحالة هاته يمارسون حقهم في التقاضي بسوء نية سيما وأن تواريخ المقالين الإفتتاحيين سواء موضوع هذا الملف أو موضوع الحكم المدلى به لا يتجاوز سنة واحدة بحيث أن المقال الأول موضوع الملف المستأنف وضع بتاريخ 09/12/2020 و المقال الثاني موضوع الحكم المدلى به وضع بتاريخ 15/01/2020 وأن الاستئناف والحالة هاته لا يعدوا أن يكون إلا من قبيل التهرب من آثار الحكم المرفق القاضي بتعويض المستأنف عليهم، والتمسوا لاجل ما ذكر تأييد الحكم المستانف, وارفقوا مذكرته بنسخة حكم.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستانفين بواسطة دفاعهم بجلسة 26/10/2022 جاء فيها أن المستانف عليهم سلموا بما جاء في مقالهم الاستئنافي ولم يناقشوا مضمونه وفحواه، ولم ينازعوا في واقعة ان العين المؤجرة مساحتها الأصلية 32 م م وبعد التغيير والاستحواذ على الفسحة الموجودة أمام المحل أضحت 44 م م، وبأن المساحة المضافة ليست موضوع علاقة تعاقدية بين الطرفين بحكم انها ملك للجماعة الحضري ولا علاقة للمكرين بها، وأن الحكم التجاري الصادر في الملف عدد 2020/8207/394 موضوع التعويض عن الاصل التجاري قضى بتحديد مبلغ اجمالي قدره 298.720,00 درهم ، ومن ضمن عناصره.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 26/10/2022 الفي بالملف مذكرة تعقيبية لنائب المستانفين وتخلف نائب المستانف عليهم ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزت للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 16/11/2022.

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعنون أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه .

وحيث إن المادة الثامنة من القانون 16.49 جعلت إفراغ المكتري من المحل المكرى له بسبب إحداث تغييرات بهذا الأخير مقرونا بإثبات المكري قيام المكتري بإحداث تلك التغييرات وكذا تأثيرها على سلامة البناء أو الرفع من تحملاته, وان الثابت من محضر المعاينة المنجز بتاريخ 12/09/2019 ان ما عاينه المفوض القضائي بالمحضر أعلاه انما يتعلق بالمساحة المضافة من قبل المستانف عليهم امام المحل المدعى فيه واستغلالها في عرض مختلف السلع على الزبائن , وانه ولئن قام المستانف عليه باضافة تلك المساحة امام محله فانها ليست موضوع علاقة تعاقدية بين الطرفين بحكم انها ملك للجماعة الحضرية ولا علاقة للمكرين بها وهو الامر الدي سلموا به في جميع مناحي دعواهم ، وأنه لا مجال للتمسك بمقتضيات الحكم التجاري الصادر في الملف عدد 2020/8207/394 موضوع التعويض عن الاصل التجاري الذي وان قضى بتحديد مبلغ اجمالي قدره 298.720,00 درهم كتعويض عن الافراغ للاستعمال الشخصي لفائدة المستانف عليهم ، واعتماده من ضمن عناصر التقدير المعتمدة ، المساحة الاجمالية الإضافية المستغلة فالطرف المستانف ما عليه الا سلوك المساطر والطعون القانونية المعمول بها في هدا الاطار في مواجهة ذلك الحكم , ومما يثبت ان محكمة البداية لم تخرق اي مقتضى من المقتضيات القانونية وطبقت مقتضيات المادة 8 من قانون 16/49 تطبيقا صحيحا وسليما ولم تنحرف عن معناه الحقيقي , ومما يجعل أسباب الاستئناف غير مؤسسة وما ذهب اليه الحكم الابتدائي مصادف للصواب يستوجب تاييده.

وحيث يتعين تحميل المستأنفين الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي ثبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : تاييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على المستانفين.