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Atteinte à la sécurité du bâtiment

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées du local loué, la cour d'appel de commerce a précisé les conditions de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les travaux, bien que réels, ne compromettaient pas la sécurité de l'immeuble.

L'appelant soutenait que la démolition de cloisons et le remplacement d'équipements constituaient une violation de l'obligation de conservation du preneur au sens du droit commun, justifiant la résiliation du bail indépendamment de tout danger pour la structure. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que le régime du bail commercial est régi par la loi spéciale 49-16, dont les dispositions priment sur le droit commun des obligations.

Au visa de l'article 8 de cette loi, la cour rappelle que l'éviction sans indemnité pour cause de modifications n'est encourue que si celles-ci portent atteinte à la sécurité du bâtiment ou augmentent ses charges. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu que les travaux n'affectaient pas la structure en béton armé de l'immeuble, la condition légale pour prononcer l'éviction fait défaut.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur un changement d'activité et la réalisation de travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce examine la portée des manquements reprochés au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté les griefs du bailleur.

L'appelant soutenait que la transformation de l'activité d'épicerie en restauration rapide et l'édification de cloisons sans autorisation constituaient des motifs graves de résiliation. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, en retenant que l'acte de cession du fonds de commerce autorisait une activité de crèmerie et que la vente de sandwichs s'inscrit dans les usages de cette profession.

Concernant les travaux, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que les aménagements n'affectent ni la sécurité ni la structure de l'immeuble. Elle en déduit qu'au sens de l'article 8 de la loi 49-16, de telles modifications, faute de nuire à la solidité du bâtiment, ne constituent pas un motif légitime de résiliation du bail commercial.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Le bailleur soutenait que toute modification sans son autorisation constituait un motif grave d'éviction, indépendamment de son incidence sur la solidité de l'immeuble.

La cour rappelle que pour justifier l'éviction sans indemnité, les changements doivent non seulement être non autorisés, mais également nuire à la construction, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. Or, elle retient sur la base du rapport d'expertise que les constructions extérieures litigieuses avaient été démolies par les autorités et que les modifications intérieures, consistant en un simple déplacement du comptoir et la suppression de cloisons non porteuses, n'affectaient nullement la sécurité de l'immeuble.

La cour ajoute qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne rapporte pas la preuve que ces modifications, dont la date est indéterminée, sont imputables à la preneuse qui prétendait avoir loué le bien en l'état. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la modification des lieux loués par le preneur ne justifie son éviction sans indemnité qu'à la condition que les travaux portent atteinte à la sécurité de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur fondée sur des travaux non autorisés.

Devant la cour, l'appelant invoquait principalement un procès-verbal de constat dans lequel le preneur aurait reconnu avoir procédé à des modifications sans autorisation. La cour écarte toutefois ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux expertises judiciaires.

Celles-ci ont établi que les aménagements litigieux ne compromettaient ni la solidité de la construction ni la sécurité du bâtiment. La cour retient que, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la preuve d'un préjudice causé à l'immeuble est une condition nécessaire à la résiliation du bail pour ce motif, et ce même en présence d'un aveu du preneur sur la matérialité des travaux.

Faute pour le bailleur de rapporter cette preuve, la demande d'éviction est jugée infondée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue à l'article 8 de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que les travaux ne constituaient pas un motif grave.

L'appelant soutenait que les transformations substantielles du local, effectuées sans son autorisation, constituaient un manquement contractuel justifiant à lui seul la résiliation. La cour rappelle que, pour justifier une telle mesure sans indemnité, les changements apportés par le preneur doivent soit nuire à la solidité de l'immeuble, soit augmenter ses charges de manière significative.

Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, elle relève que les transformations litigieuses n'affectent ni la structure de l'immeuble ni sa sécurité. La cour retient en outre que l'augmentation des charges résultant des travaux est jugée faible et non significative, ne satisfaisant pas aux conditions légales.

Quant au changement de destination du local, la cour l'écarte comme motif de résiliation dès lors que le contrat de bail l'autorisait expressément. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers et modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la double condition du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, considérant le preneur non défaillant.

L'appelant soutenait, d'une part, que le dépôt de fonds par le preneur après sommation ne purgeait pas le manquement initial et, d'autre part, que la preuve de la modification des lieux résultait d'un procès-verbal de constat. Sur le premier moyen, la cour retient que l'offre réelle suivie de consignation, effectuée par le preneur dès réception de la sommation, ajoutée aux paiements partiels antérieurs par virements bancaires, suffit à couvrir l'intégralité de la dette locative et à écarter l'état de mise en demeure.

Sur le second moyen, la cour relève que si le bailleur produit un constat d'huissier décrivant une modification des lieux, il ne rapporte pas la preuve, en l'absence d'état des lieux d'entrée, que cette modification est imputable au preneur actuel. La cour rappelle en outre qu'en application de l'article 8 de la loi 49/16, la résiliation pour ce motif est subordonnée à la preuve d'une atteinte à la sécurité de l'immeuble, laquelle n'était pas établie.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la distinction entre l'action en résiliation du bail pour modifications affectant la sécurité de l'immeuble et l'action en réparation du préjudice résultant des mêmes modifications. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à réaliser des travaux de reprise pour mettre fin à des infiltrations d'eau et à indemniser le bailleur.

L'appelant soulevait l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant rejeté la demande d'éviction fondée sur ces mêmes travaux, ainsi que la violation par les premiers juges des limites de la demande en ordonnant des travaux de réparation non sollicités. La cour écarte le moyen tiré de la chose jugée en retenant que l'action antérieure, fondée sur l'article 8 de la loi 49.16, visait la sanction de modifications portant atteinte à la sécurité du bâtiment, tandis que l'action présente est fondée sur la responsabilité délictuelle du preneur pour les troubles de voisinage causés par ces mêmes travaux.

La cour rappelle que si le preneur est en droit d'aménager les lieux loués, ce droit est conditionné par l'absence de préjudice causé au bailleur ou aux tiers. Elle juge en outre que le tribunal, en adoptant les solutions techniques préconisées par l'expert judiciaire pour mettre fin au dommage, n'a pas statué au-delà des demandes mais a exercé son pouvoir d'appréciation pour ordonner la réparation la plus adéquate du préjudice constaté.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de dépose d'une installation technique, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du preneur à bail commercial d'un immeuble entier. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande tendant à la suppression d'une antenne de téléphonie mobile installée sur le toit.

L'appelant soutenait que cette installation constituait un usage non conforme à la destination naturelle de la chose louée au sens de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, le bail initial ne prévoyant pas un tel usage. La cour retient que le contrat de bail autorisait expressément le preneur à effectuer toutes modifications jugées utiles à son activité, sous la seule réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l'immeuble.

Elle considère dès lors que l'installation de l'antenne, nécessaire à l'activité de télécommunications du preneur, entre dans le champ de cette autorisation contractuelle. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une atteinte à la sécurité du bâtiment, la cour écarte le moyen.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les manquements du preneur à un bail commercial tenant à un changement d'activité et à des modifications des lieux loués. Le bailleur soutenait que le changement de l'activité de menuiserie en vente de meubles d'occasion et l'édification d'une construction non autorisée constituaient des motifs graves justifiant la résiliation du bail sans indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité en retenant qu'en l'absence de contrat de bail écrit spécifiant l'activité autorisée, le preneur demeure libre de déterminer la nature de son commerce. Concernant les modifications matérielles, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que la construction litigieuse, bien qu'irrégulière, n'affecte ni la sécurité de l'immeuble ni n'augmente ses charges, conditions cumulatives exigées par l'article 8 de la loi n° 49-16.

La cour relève en outre qu'il n'est pas établi que ladite construction empiète sur la propriété du bailleur plutôt que sur le domaine public. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve que les changements invoqués portent atteinte à la sécurité du bâtiment, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la réalisation de travaux non autorisés dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée des manquements du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les changements constatés ne constituaient pas une cause de résiliation du bail. L'appelant soutenait que la seule existence de modifications substantielles, attestée par un rapport d'expertise, suffisait à caractériser un manquement grave justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant que, pour justifier l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49-16, les modifications entreprises sans l'accord du bailleur doivent nuire à l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. La cour relève que non seulement l'expertise n'a pu déterminer ni la date des travaux ni leur imputabilité au preneur actuel, mais qu'en outre, le bailleur ne démontre pas que ces changements, anciens, porteraient atteinte à la sécurité du bâtiment ou aggraveraient ses charges. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande d'éviction est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien qu'inesthétiques, n'affectaient pas la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'absence de consentement du bailleur suffisait à justifier l'éviction, peu important l'absence d'atteinte à la sécurité du bâtiment, dès lors que les modifications portaient préjudice à l'esthétique des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une interprétation stricte de l'article 8 de la loi précitée. Elle retient que pour justifier l'éviction, le changement des lieux doit non seulement être opéré sans l'accord du bailleur, mais également porter atteinte à la sécurité de la construction ou augmenter ses charges. La cour précise que si le préjudice esthétique constitue un trouble pour le bailleur, il ne figure pas parmi les motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi et ouvre droit à d'autres voies de recours. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial portant sur un terrain nu et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce devait déterminer si les aménagements réalisés par ce dernier constituaient une modification non autorisée de la chose louée. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en considérant que l'édification de constructions en dur constituait un manquement contractuel. L'appelant soutenait pour sa part que la destination commerciale des lieux et l'engagement du bailleur de l'assister dans l'obtention des autorisations administratives valaient consentement implicite aux aménagements nécessaires à l'exploitation. La cour retient que l'obligation contractuelle du bailleur d'aider le preneur à obtenir une autorisation de clôture et de raccordement électrique emporte une approbation des aménagements indispensables à l'activité de vente de matériaux de construction. Elle relève en outre, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la résiliation pour modification des lieux est subordonnée à la preuve d'une atteinte à la solidité du bien. Faute pour le bailleur de démontrer que les constructions litigieuses, de simples murs surmontés de tôle, portaient préjudice à l'immeuble, le manquement justifiant l'expulsion n'est pas caractérisé. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise la notion de changement substantiel au sens de la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif de la remise en état des lieux par le preneur, ce que le bailleur contestait en soutenant que les travaux affectaient la structure de l'immeuble. La cour, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, retient que les travaux litigieux, tels que le déplacement d'un escalier, le carrelage du sol ou l'installation d'une poutre de renfort non fixée aux murs, constituent de simples améliorations et non des modifications portant atteinte à la sécurité du bâtiment ou augmentant ses charges. Elle relève au surplus que le preneur a justifié de la remise en état dans le délai légal de trois mois, ce qui suffit à écarter le motif grave et légitime d'éviction. La cour juge dès lors la demande subsidiaire d'expertise sans objet. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées du local loué, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation du motif grave et légitime au sens de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les changements allégués, consistant en une extension sur le domaine public et le déplacement de la porte, n'affectaient pas la structure de l'immeuble. La cour rappelle que, pour justifier la résiliation du bail, le bailleur doit prouver non seulement la matérialité des modifications, mais également, au visa de l'article 8 de la loi précitée, que celles-ci ont porté atteinte à la solidité du bâtiment, affecté sa sécurité ou augmenté ses charges. Elle retient que l'empiètement sur le domaine public est une question relevant des rapports entre le preneur et l'autorité administrative, et non un manquement contractuel envers le bailleur. De plus, après avoir écarté des constats d'huissier jugés contradictoires et privilégié les témoignages recueillis sous serment lors de l'enquête qu'elle a ordonnée, la cour estime que la preuve d'une atteinte à la structure ou à la sécurité du bâtiment n'est pas rapportée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.