وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد بنبى (س.) بواسطة دفاعه بتاريخ 04/03/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 18/12/2018 تحت عدد 4662 ملف عدد 586/8206/2018 والقاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع برفضه وبقاء الصائر على عاتق رافعه.

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المدعي تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض فيه ان والدته تصدقت لفائدته بالدار الكائنة بأولاد اوجيه بلوك [العنوان] القنيطرة المستخرج منها المرآب المكترى للمدعى عليها حفيظة (ب.) المستغل كمصبنة وأن ملكية الدار انتقلت اليه واصبح يسلم من المكترية مبلغ الكراء الذي اصبح يقدر ب1100 درهم إلا ان المدعى عليها عمدت الى تغيير معالم المحل واستعمال الخرسنة وفتح باب تحت الدرج وبناء به بوطجي وتوسعة المرآب تحت درج المنزل مما جعله ينجز محضر معاينة واستجواب عن طريق رئس المحكمة الابتدائية بالقنيطرة والذي صرح فيه اجير المدعى عليه بأن احداث غرفة تحت درج المنزل كان يهدف وضع انبوب الغاز والانبوبة الكبيرة الخاصة بتحسين المياه لغرض المصبنة وبعد ذلك وجه انذارا في اطار القانون 49.16 بتاريخ 26/05/2017 إلا أن المدعى عليه لم تستجب ولم ترجع احالة الى ما كانت عليه داخل آجل 3 اشهر لأجله يلتمس الحكم بافراغ المدعى عليها هي ومن يقوم مقامها او بإذنها من المحل المكترى مع النفاذ المعجل والصائر وأرفق مقاله بنسخة مطابقة لأصل من عقد صدقة ووملحق اصلاحي وعقد كراء وشهادة ملكية وورقة بنكية ومقال مختلف ومحضر معاينة وانذار ومحضر معاينة.

وبناء على المذكرة مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية والذي جاء فيه انها لم تتوصل باي انذار وأن السبب المضمن بالانذار موضوع النازلة غير جدي ومخالفا للفصل 26 من القانون 49.16 وانها تستغل المحل موضوع الدعوى في نفس النشاط المضمن بالعقد وفيما عدا أعد له وخصص له وان المكتري السابق للمحل سلم له اشهاد بكون المحل على الحالة التي كان فيها عندما كان مكترى من طرفه، اما بخصوص محضر المعاينة المدلى به من طرف المدعي فإنه مخالف للواقع وأنها تدل بمحضر مخالف يثبت أن المحل لم يعرف اي تغيير وفي الطلب المضاد فإنها حرمت من استغلال المرحاض المتواجد تحت الدرج، والذي كانت تستغله لكون ملحق بالمحل المعد كمصبنة لأجله يلتمس الحكم بارجاع الحالة الى ما كانت عليه باعادة فتح المرحاض التابع للمصبنة مع النفاذ المعجل والاكراه البدني في الاقصى والصائر وارفقت مقالها بمحضر معاينة وشهادة ونسخة من السجل التجاري.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 06/05/2018 والقاضي باجراء خبرة في النازلة يعهد للقيام بها للخبير حسين كرومي الذي يتعين عليه الانتقال الى المرآب المستخرج من الدار الكائنة باولاد اوجيه بلوك [العنوان] القنيطرة ومعاينة المحل والقول إن كانت قد أجريت تغييرات على المحل وتاريخها وحداثتها والقول ما إذا كانت تؤدي الى تغيير معالم المحل وهل من شانها إثقال كاهل المكري

وبناء على تقرير الخبرة المدلى بها من طرف الخبير المعين في الخبرة.

وبناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 11/12/2018 والتي جاء فيها أن الخبير أكد في الخبرة المنجزة من طرفه بوجود تغييرات متمثلة في بناء جدار على طول 2.87 متر وفتح بنفس الجدار باب وقناة صغيرة للتهوية وقاعة الغسيل الى الفضاء الامامي، وأمها لم تحصل على اذن المالك قصد القيام التغييرات المذكورة، وأن ذلك يؤكد تغييرات المحل الأمر الذي يستوجب الحكم بافراغ المدعى عليا من المحل هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها ، والتمس الحكم وفق المقال الافتتاحي للدعوى.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بتاريخ 11/12/2018 والتي جاء فيها ان الخبير خلص الى ان الامر لا يتعلق بتغيير معالم المحل موضوع الدعوى وإلا باثقال كاهل المكري بل الامر يتعلق بتغييرات جزئية وبسيطة مرت عليها سنوات وأن المعطيات تتماشى مع الاشهاد المدلى بها من قبل العارضة في اسم السيد (ع.) سابقا وكذلك محضر المعاينة ، وتبقى مزاعم المدعي لا مرتكز لها من حيث الواقع والقانون والتمس الحكم برفض الطلب وتحميل المدعي الصائر.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه بنبى (س.) وجاء في أسباب استئنافه انه بالرجوع إلى مقتضيات المادة 8 من القانون المشار إليه نجدها نصت على موافقة المكري للمكتري على إحداث تغيير بالمحل ، وأنه بالرجوع إلى ملف النازلة ووثائقه ومن بينها تقرير الخبرة نجد أن السيد الخبير يشير في تقريره إلى وجود تغيير بالمحل التجاري موضوع الكراء، هذا التغيير الذي يتطلب على حد قوله الحصول مسبقا على رخصة البناء و التغيير من رئيس الجماعة ، الشيء الذي يتأكد معه على كون هذا التغيير هو تغيير جوهري يتطلب الحصول على رخصة من السلطة الإدارية، و أن ملف النازلة خالي من موافقة المكري (المستأنف) للمكترية (المستأنف عليه) التغيرات بالمحل المكتری، وأن محكمة الدرجة الأولى لما قضت برفض طلب العارض بعلة أنه ليس هناك أي تغيير جوهري رغم أنها تقر في حيثيات تعليل حكمها بكونها تصادق على تقرير الخبرة، و التي أشار فيها السيد الخبير إلى بناء جدار إسمنتي على طول 2.87 متر، وفتح بنفس الجدار باب و قناة صغيرة لتهوية من قاعة الغسيل إلى الفضاء الأمامي، و تكون معه قد خرقت مقتضيات المادة 8 من قانون رقم 16-49 مما يستوجب معه إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به و بعد التصدي القول والحكم بالإفراغ لتغيير معالم المحل، و أن بالرجوع إلى الحكم الابتدائي موضوع الطعن بالاستئناف نجده قضى في الموضوع برفض طلب العارض بإفراغ المدعى عليها من المحل التجاري لتغيير معالمه ، و أن محكمة الدرجة الأولى اعتمدت على هاتين الحيثيتين دون أن تلتفت إلى تقرير الخبرة الذي يستشف منه واقعة التغيير الجوهري لمعالم المحل المكتری و ذلك عندما أشار إلى كون التغييرات تتطلب الحصول مسبقا على رخصة البناء و التغيير من رئيس الجماعة، كما أن الحكم الابتدائي لم يلتفت إلى محضر المعاينة و الاستجواب الذي يقر فيه أجير المستأنف عليها بالتغييرات التي ارتكبتها المستأنف عليها بالمحل المكتری، ودون أن تعلل حكمها في هذا الشق قبل أن تلجا إلى خبرة بحكمها التمهيدي، الشيء الذي يجعل تعليل محكمة الدرجة الأولى لحكمها سيء ينزل منزلة انعدامه لذلك يلتمس إلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به و بعد التصدي القول والحكم بإفراغ المستأنف المكرى لتغيير معالمه هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها .وأرفق نسخة حكم عادية.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 15/05/2019 جاء فيها ان الطاعن يعيب عن الحكم المطعون فيه خرقه لمقتضيات المادة 8 من قانون 16–49 بعلة أن الخبرة المنجزة ابتدائيا أشارت إلى طبيعة التعبيرات المدخلة على المحل موضوع النزاع ، وأن المحكمة لم تلتفت في قضاءها الى ذلك ، ولئن كان من صميم الالتزامات الملقاة على عاتق المكتري المحافظة على العين المكراة و استعماله بدون إفراط او إساءة وفق الغرض الذي اكتريت من اجله ، فانه و حسب مفهوم المادة 8 من قانون 16–49 المتمسك بخرقها لا يسال عن التغييرات الا اذا بلغت حد التأثير على سلامة العقار و الإضرار باء مع الرفع من تحملان، أو اضافة التزامات جديدة كاهل المالك و تزيد من اعباءه، وأن استخلاص طبيعة التغيير المدخل على العين المكراة و بيان ما إذا كانت تندرج في صنف التغييرات البسيطة التي لا تأثير لها على جوهر العين المكراة أم تعتب من قبيل التغييرات الجوهرية التي تؤد إلى جعل العين المكراة في حالة مخالفة لما تم التعاقد عليه ، هو من قبيل الواقع في النزاع و هو من الأمور التي تستقل بها محكمة الموضوع في اطار اعمال سلطتها التقديرية في تقييم ادلة الإثبات المروحة أمامها و استخراج العناصر المفيدة منها محل النزاع المعروض امامها و حسبها أن تبني قضاءها على اسباب سائغة تحمله على الصحة و الصواب، وانه و لما كان الأمر كذلك و كان من البين من حيثيات الحكم المطعون فيه و اسبابه آن محكمة الدرجة الأولية من خلال اعمال سلطتها التقديرية في تقييم نتيجة الخبرة المأمور بها و كذا باقي الوثائق المستدل بها من قبلها ، خاصة الاشهاد المنجز من طرف المكتري السابق للعين المكراة و الذي لم يكن محط أي طعن و كذا في ظل منازعتها للتصريحات المدونة بمحضر الاستجواب المرتكز عليه من قبل الطاعن ، خاصة و أن هذا التصريح صدر عن الغير و الذي لا يعتبر طرفا أصليا في الخصومة و كذا تعزيز هذه المنازعة بمحضر معاينة اثبت بموجبه حالة العين المكراة وانتهى إلى عدم انجاز أي تغيير من قبلها ، و انه ظل على الحالة التي تلقته و آل اليها من المكتري السابق ، و أن التغييرات التي تمسك بها الطاعن فضلا على انها لم تتم بفعلها و قبلت كراء المحل في ظلها فانها لا تندرج في صنف التغييرات الجوهرية المؤثرة على سلامة العين المكراة او تزيد من أعباء الطاعن، واعتبرتها مجرد إصلاحات بسيطة لازمة لسير النشاط التجاري الذي خصصت له العين المكراة و تزيد من قيمتها ، علما أن الخبير نفسه أكد في هذا الجانب أن هذه التغييرات مرت عليها عدة سنوات ، و أن الطاعن نفسه يجهل تاريخها ، وهو ما يؤكد صحة ما تمسكت به من كونها تلقت المحل وفق الحالة التي هو عليها من مكتريه السابق و لم تبادر إلى إدخال أي تغيير عليه، فإنها أي محكمة الدرجة الأولى تكون قد عللت قضاءها تعليلا سليما و بنته على أسباب سائغة تحمله على الصحة و الصواب ، خاصة و أن مهمة الخبير تبقى تقنية لا أثر لها على ما يرجع للنظر فيه لقضاء الموضوع الذين لهم القانونية الواجبة التطبيق تطبيقا سليما بغرض حل النزاع المطروح أمامهم ، و طالما أن محكمة الدرجة الأولى ظهر لها من خلال مختلف الحجج المعروضة أعلاه بان المرافعة لم تأت اي فعل يصل حد إخلالها بالتزاماتها العقدية و أن ما سار اليه الطاعن في دعواه بات على غير أساس سليم و يتعين رده، لذلك تلتمس تأييد الحكم المطعون فيه.

و بناء على المذكرة التعزيزية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 22/05/2019 جاء فيها انها انكرت المرافعة صراحة قيامها بأية تعديلات سواء كانت بسيطة أو جوهرية بلعين المكراة مؤكدة على أنها تلقت المحل موضوع النزاع من مكتريه السابق وفق الحالة التي هو عليها حاليا وهو ما تم النزاع في مكتريه السابق وفق الحالة التي هو عليها حاليا ، و هو ما تم تدوينه بموجب الاشهاد المنجز من طرف هذا الأخير و المدلی به بالملف محبته، وأن المرافعة و تعزيزا لهذا المعطى تدلي بعقد البيع لاصل تجاري المبرم بين المكرية السابقة السيدة فاطمة (ش.) و المكتري الاول المدعو علال (ف.) ، هذا الاخر هو الذي تلقي منه المدعو سعيد (ع.) المحل التجاري المدعى فيه بموجب عقد بيع أصل تجاري مؤرخ بينهما بتاريخ 3-9-96، وعلى ضوء هذا العقد أبرمت المسماة فاطمة (ش.) عقد كراء مع المدعو سعيد (ع.) ، حيث استمر هذا الأخير في الانتفاع بالعين المكراة إلى أن تم تفويت أصلها التجاري لزوجها السيد عبد الله (ر.) الذي تنازل عنه بعد ذلك للمرافعة، وانه و بعد مراجعة ظاهر الاشهاد المحرر من طرف المدعو سعيد (ع.)، سيتضح هذا الأخير يؤكد بشكل قطعي على انه حينما اشترى الأصل التجاري للمصبنة محل النزاع من المدعو علال (ف.) بموجب عقد البيع المبرم بينهما بتاريخ 3-9-96 وجدت به غرفة موضوع بها أدوات المصبنة (عصارة- آلة تصبين و بوتاجي و ستودیر) و حائط يفصل بين الغرفة و مكواة بالاضافة الى مرحاض بجانب باب المنزل ، مما يعني أن التغييرات التي زعم المستأنف أنها أجرتها بصفة شخصية بالعين المكراة كانت منذ عهد سابق في فترة كراء المحل المدعى فيه للمدعو علال (ف.) و مر عليها زمن يجعل التقاضي بشأنها قد سقط بالتقادم طالما أنها أجريت بعلم المالكة السابقة السيدة فاطمة (ش.) و بإذنها ، و هو ما أكد عليه السيد الخبير في تقريره حينما أشار إلى أن هذه التغييرات و على بساطتها فانها قديمة العهد و لم يتذكر المستانف نفسه تاریخ اجراءاها، ويتعين على هذي ما ذكر التصريح بسقوط الطلب بالتقادم ، هذا من جهة، ومن جهة ثانية و طالما أنها لم تتدخل مباشرة باجراء التغييرات المتمسك به و انها تلقت العين المكراة وقت الحالي التي هي عليها وأن هذه الواقعة اكدها المدعو سعيد (ع.) و تندرج في صلب الوقائع المادية التي يمكن الاثبات عنها بمختلف وسائل الاثبات بما في ذلك الاستماع الى شهادة هذا الأخير بيمينه ، فانها و على سبيل الاحتياط لا ترى مانع في اجراء بحث في الدعوى يستدعى له المدعو سعيد (ع.) بعنوانه الكائن بـ [العنوان] القنيطرة، مع حفظ حقها في تقديم مستنتجاتها الختامية على ضوء ذلك، لذلك تلتمس التصريح بسقوط الطلب بالتقادم والحكم برفض الدعوى مع تأييد الحكم المستأنف، و الأمر احتياطيا بإجراء بحث في النازلة وفق ما تمت الإشارة إليه أعلاه، و تحميل المستأنف الصائر. وأرفقت عقدي بيع اصل تجاري مطابق للاصل، اشهاد ، عقد الكراء، شهادة السجل التجاري .

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبها بجلسة 22/05/2019 جاء فيها أن المستأنف عليها دفعت في مذكرتها الجوابية أنه لا يمكن أن يسأل عن التغييرات إلا إذا بلغت حد التأثير على سلامة العقار والإضرار به ، وأن هذا الدفع مردود عليه بالاطلاع على الخبرة المنجزة من طرف الخبير الذي أكد في خبرته أن التغيير الذي أحدثته المستأنف عليها يتطلب الحصول مسبقا على رخصة البناء والتغيير من رئيس الجماعة، وهذه الإشارة التي أكد عليها الخبير المنجز للخبرة في تقريره تبقى كافية للقول بأن التغييرات التي أحدثتها المستأنف عليها لها طابع مؤثرفي سلامة العقار و الإضرار به ، وأن المستأنف عليها دفعت بكونه لم يطعن في الإشهاد المنجز من المكتري السابق للعين المكراة، كما دفعت بكون محضر المعاينة، والاستجواب المدلى به من طرفه يبقى مجرد تصريح صدر عن الغير والذي لا يعتبر طرفا أصليا في الخصومة، وأن العارض سبق له أمام محكمة الدرجة الأولى أن نازع في مذكراته الجوابية في الإشهاد المنجز من المكتري السابق من العين المكراة، واعتبره مجرد مجاملة بين المكتري السابق والمستأنف عليها بحكم أن هذه الأخيرة اشترت الأصل التجاري من المكتري، وأنه أنجز محضر المعاينة والاستجواب بمحل المدعى عليها الذي كان يتواجد به أجير المستأنف عليها وبالتالي فإن تصريحه لا يعتبر صادر عن الغير، وإنما صادر عن أجير المستأنف عليها بالمحل موضوع النزاع بحكم أنه هو من كان يتواجد بالمحل، الشيء الذي يتأكد معه أن دفوع المستأنف عليه في مذكرته الجوابية تفتقد إلى الأساس الواقعي و القانوني ويتعين ردها، لذلك يلتمس رد الدفوع المثار من طرف المستأنف عليها في مذكرتها الجوابية مع تمتيعه بما ورد في مقاله الاستئنافي من ملتمسات.

وبناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 29/05/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 12/06/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث بسط المستأنف وجه دفوعاته المعروضة أعلاه.

حيث تمسك الطاعن بمقتضيات المادة 8 من قانون 49.16 ونعى على الحكم المستأنف خرق القانون وسوء التعليل .

وحيث الانذار الموجه للمكترية المستأنف عليها مبني على سبب محدد وهو احداث تغييرات داخل المحل التجاري الذي تشغله كمصبنة وذلك ببناء جدار إسمنتي على طول 8.87 متر وفتح باب بنفس الجدار وقناة صغيرة لتهوية صناعة الغسيل الى الفضاء الأمامي.

لكن حيث إن الخبرة المأمور بها من طرف محكمة البداية والتي اسندت الى الخبير حسين كرومي، والذي وإن اكد وجود التغييرات فإنه لم يتمكن من تحديدها تاريخ انشائها وأكد أنها تغييرات مر عليها زمن طويل فضلا على الاشهادات المدلى بها تفيد أن المالك المستأنف اقتنى هذا المحل على نفس الوضعية التي يوجد عليها المحل التجاري حاليا .

وحيث إنه في غياب أية بيانات تثبت وصف المحل التجاري المكترى قبل التعاقد أو عقدة كراء تتضمن بنودها إلزام المكتري بعدم اجراء اي تغييرات بالمحل موضوع النزاع فضلا على ان مقتضيات المادة 8 في الفقرة الثانية تنص على أنه يمكن للمكري المصادقة على الانذار بالافراغ اذا احدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر البناية ويؤثر على سلامة البناء او يرفع من تحملاته يكون التعليل الذي ساغه الحكم المتخذ مصادفا للصواب مما يستوجب التأييد .

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنف الصائر