Mot clé
Absence de consentement du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification de la destination des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité d'un tel changement au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction. L'appelant soutenait que la transformation des locaux, d'entrepôt en siège social et atelier de ferronnerie, était opposable au bailleur du fait de sa publication au Bulletin officiel et de la conclusion d'un avenant postérieur au changement. La cour écarte ce moyen en retenant que la publication d'une modification statutaire ne vaut pas notification au bailleur et ne peut se substituer à l'information directe requise. Elle ajoute que l'avenant, portant uniquement sur une augmentation de loyer sans mentionner le changement de destination, ne peut valoir acceptation tacite. La cour rappelle que la modification d'une destination contractuellement fixée par écrit doit être prouvée par un écrit. Le changement de destination constitue dès lors un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49.16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la réalisation de travaux non autorisés dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée des manquements du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les changements constatés ne constituaient pas une cause de résiliation du bail. L'appelant soutenait que la seule existence de modifications substantielles, attestée par un rapport d'expertise, suffisait à caractériser un manquement grave justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant que, pour justifier l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49-16, les modifications entreprises sans l'accord du bailleur doivent nuire à l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. La cour relève que non seulement l'expertise n'a pu déterminer ni la date des travaux ni leur imputabilité au preneur actuel, mais qu'en outre, le bailleur ne démontre pas que ces changements, anciens, porteraient atteinte à la sécurité du bâtiment ou aggraveraient ses charges. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande d'éviction est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien qu'inesthétiques, n'affectaient pas la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'absence de consentement du bailleur suffisait à justifier l'éviction, peu important l'absence d'atteinte à la sécurité du bâtiment, dès lors que les modifications portaient préjudice à l'esthétique des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une interprétation stricte de l'article 8 de la loi précitée. Elle retient que pour justifier l'éviction, le changement des lieux doit non seulement être opéré sans l'accord du bailleur, mais également porter atteinte à la sécurité de la construction ou augmenter ses charges. La cour précise que si le préjudice esthétique constitue un trouble pour le bailleur, il ne figure pas parmi les motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi et ouvre droit à d'autres voies de recours. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour motif grave et prononcé l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'application de la loi nouvelle à un congé délivré sous l'empire de la loi ancienne et sur la caractérisation du motif grave. Le tribunal de commerce avait retenu que les travaux entrepris par le preneur constituaient des modifications substantielles des lieux loués. L'appelant soutenait au contraire qu'il ne s'agissait que de simples réparations autorisées par le contrat. La cour juge que la loi nouvelle n° 49-16 est applicable aux instances non en état d'être jugées à sa date d'entrée en vigueur, et que le congé demeure valable dès lors qu'il respecte les conditions de forme de cette loi. Sur le fond, elle retient que la preuve des modifications substantielles, consistant en la démolition de cloisons sans l'accord du bailleur, est rapportée par une seconde expertise judiciaire qui, par des constatations techniques précises, a établi l'existence et la démolition de murs séparatifs, infirmant ainsi les conclusions d'un premier rapport jugé non concluant. De tels travaux, qui altèrent la substance des lieux loués et sont susceptibles d'affecter la sécurité de l'immeuble, constituent un motif grave et légitime d'éviction sans indemnité au sens des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Le preneur qui, sans l'autorisation du bailleur, procède à des modifications substantielles des lieux loués en démolissant des murs, en en construisant de nouveaux et en élargissant des ouvertures, manque gravement à ses obligations contractuelles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, fondant sa conviction sur un procès-verbal de constat d'huissier, valide le congé délivré pour ce motif et prononce la résiliation du bail commercial aux torts du preneur, sans être tenue de s'expliquer sur un rapport d'expertise dès lors que les éléments de preuve retenus sont suffisants pour justifier sa décision.

Encourt la cassation l’arrêt qui considère que l’inscription au registre du commerce établit la propriété ou le transfert d’un droit au bail. La Cour suprême a également jugé qu’une cession de fonds de commerce, réalisée après la résiliation du bail et sans le consentement du bailleur, contrevient aux dispositions de l’article 192 du Code des obligations et des contrats. L’affaire est renvoyée devant la même juridiction, mais avec une composition différente, pour un nouvel examen.