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Droit au retour

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté une demande en validation de saisie-attribution, la cour d'appel de commerce examine le sort de la procédure lorsque le titre fondant la créance est anéanti en cours d'instance. Le tribunal de commerce avait jugé la demande prématurée, l'appelant soutenant au contraire que sa créance d'indemnité d'éviction était devenue exigible.

La cour d'appel de commerce constate cependant que l'ordonnance fixant le montant de cette indemnité provisionnelle, et servant de fondement à la saisie, a été annulée par un arrêt rendu en cours d'instance. Elle retient que cet anéantissement du titre de créance rend la demande en validation de la saisie sans objet et la prive de tout fondement juridique.

Dès lors, les moyens relatifs à l'exigibilité de la créance deviennent inopérants. Par conséquent, et par substitution de motifs, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisie de deux appels croisés formés contre une ordonnance d'expulsion d'un preneur commercial pour cause de péril de l'immeuble, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur. Le nouveau bailleur, appelant principal, contestait le montant de l'indemnité, tandis que le preneur, par son propre appel, soulevait l'absence de péril justifiant l'éviction et, subsidiairement, l'insuffisance de cette même indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prétendue solidité de l'immeuble, en relevant que la décision de la juridiction administrative qui avait annulé l'arrêté de péril a été elle-même infirmée en appel, rendant ainsi l'arrêté pleinement exécutoire. Concernant l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à sa fixation, rejetant tant les critiques du bailleur sur une prétendue cession de fonds de commerce simulée que celles du preneur relatives à une sous-évaluation des préjudices.

La cour rappelle que cette indemnité a un caractère provisionnel, due uniquement en cas de privation du preneur de son droit au retour dans les locaux reconstruits. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance fixant l'indemnité provisionnelle due au preneur évincé d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa compétence et les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant un montant provisionnel.

Le bailleur, appelant principal, soulevait l'incompétence matérielle du tribunal, le caractère prématuré de la demande et la nullité du rapport d'expertise pour vice de procédure, tandis que le preneur, par appel incident, contestait l'insuffisance du montant alloué. La cour retient que l'article 13 de la loi n° 49-16 attribue une compétence d'attribution exclusive au président du tribunal de commerce, statuant en référé, pour fixer cette indemnité qui se distingue de l'indemnité d'éviction classique.

Elle juge par ailleurs régulière la convocation de l'avocat du bailleur aux opérations d'expertise, bien que le pli recommandé soit revenu avec la mention "n'habite pas à l'adresse indiquée", ce qui constitue une notification valable au sens de l'article 63 du code de procédure civile. La cour considère enfin que l'évaluation de l'indemnité par l'expert, fondée sur les éléments du fonds et les déclarations fiscales, relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.

Les appels principal et incident sont donc rejetés et l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conséquences procédurales du défaut de paiement des frais d'expertise en première instance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que ce dernier n'avait pas consigné lesdits frais.

La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel lui permet de statuer au fond nonobstant cette défaillance procédurale initiale, rendant le moyen soulevé à ce titre sans objet. Sur le fond, elle constate que le motif de l'éviction, à savoir l'état de péril de l'immeuble, est établi par le rapport d'expertise.

Usant de son pouvoir d'appréciation et se fondant sur les conclusions de l'expert, la cour évalue l'indemnité due au preneur en considération de la perte du droit au bail, des éléments corporels et incorporels du fonds et du préjudice résultant de l'éviction. Elle précise que cette indemnité n'est due qu'en cas de privation du preneur de son droit de retour dans les lieux.

En conséquence, la cour infirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré la demande irrecevable et, statuant à nouveau, fixe le montant de l'indemnité d'éviction conditionnelle, confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant soutenait d'une part le caractère non sérieux du motif de l'éviction, alléguant une simple intention de spéculation immobilière, et d'autre part le caractère erroné de l'évaluation de son indemnité. La cour retient que la production par le bailleur du permis de démolir et de la licence de construire, accompagnés des plans architecturaux, suffit à établir la réalité et le sérieux du motif de l'éviction, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle écarte également la critique de l'expertise, relevant que le preneur, ayant manqué à son obligation de produire ses déclarations fiscales ou tout document comptable, ne peut utilement contester une évaluation fondée sur des critères objectifs tels que la localisation du bien, sa consistance et la nature de l'activité exercée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait accordé au bailleur le bénéfice du congé en allouant au preneur une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer. Le débat en appel portait sur la nature de l'indemnité due lorsque le projet de reconstruction, tel qu'établi par le permis de construire, ne prévoit aucun local commercial de remplacement, rendant ainsi illusoire le droit de retour du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit de retour, établie dès l'origine par le plan de construction qui ne comporte qu'un logement d'habitation, lui ouvre droit immédiatement à une indemnité d'éviction complète. En application de l'article 9 de la loi n° 49-16, la cour écarte l'argument du bailleur selon lequel la demande d'indemnité complète serait prématurée, considérant que l'absence de local de remplacement dans le projet architectural suffit à constater la perte définitive du fonds de commerce.

Elle procède ensuite à une nouvelle évaluation des différents postes de préjudice composant cette indemnité, en écartant notamment la réparation des frais d'aménagement faute de justificatifs et la perte de clientèle en l'absence de production des déclarations fiscales. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le montant et la nature de l'indemnité, allouant au preneur une indemnité d'éviction totale, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en indemnisation pour perte d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée d'une ordonnance de référé ayant statué sur une demande de provision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de qualité à défendre du bailleur initial, au motif que la vente de l'immeuble avait transféré cette qualité à l'acquéreur.

L'appelant soutenait que son action était valablement dirigée contre l'auteur du dommage, à savoir le bailleur initial, et que le rejet de sa demande provisionnelle par le juge des référés ne le privait pas du droit de solliciter une indemnisation intégrale au fond. La cour retient que le bailleur initial, en cédant l'immeuble après avoir obtenu l'éviction du preneur pour péril, est bien l'auteur du préjudice consistant en la privation du droit au retour.

Elle juge surtout que le rejet d'une demande d'indemnité provisionnelle par le juge des référés, compétent en vertu de l'article 13 de la loi 49-16, ne fait pas obstacle à une action ultérieure devant le juge du fond en réparation du préjudice définitif résultant de la perte du fonds de commerce. Infirmant le jugement, la cour évoque l'affaire et, statuant au fond, condamne le bailleur initial à verser au preneur une indemnité correspondant à la valeur du fonds de commerce telle qu'évaluée par expertise judiciaire.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du dépassement du délai légal de remise des nouveaux locaux. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce.

L'appelant principal, le bailleur, contestait sa responsabilité en invoquant une cause étrangère et critiquait l'évaluation de l'indemnité, notamment la prise en compte du droit au bail. L'appelant incident, le preneur, sollicitait la majoration de l'indemnité et la réparation de préjudices annexes.

La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, retenant que les retards administratifs invoqués ne sauraient justifier le non-respect du délai de trois ans prévu par l'article 11 de la loi 49.16. Elle valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle a évalué le droit au bail sur la base du différentiel entre le loyer ancien et la valeur locative de marché, le distinguant des éléments de clientèle et de réputation commerciale.

La cour rappelle que le droit à une indemnité d'éviction complète pour perte du fonds se substitue au droit au retour et exclut toute indemnisation pour la période d'attente. Elle confirme également que les frais de licenciement ou la perte de matériel ne figurent pas dans la liste limitative des préjudices réparables fixée par l'article 7 de ladite loi.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, en cas d'impossibilité de réintégrer les lieux dans le délai légal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur après avoir ordonné une expertise évaluant son préjudice.

L'appelant, bailleur, soulevait d'une part l'exception de chose jugée, tirée d'une précédente décision d'irrecevabilité, et d'autre part l'absence de faute, l'achèvement des travaux ayant été retardé. La cour écarte l'exception de chose jugée en rappelant, au visa de l'article 491 du dahir des obligations et des contrats, que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'aux décisions qui statuent sur le fond du litige, et non aux jugements d'irrecevabilité.

Sur le fond, la cour retient que le droit à une indemnisation complète est acquis au preneur dès lors que plus de trois années se sont écoulées depuis l'éviction sans qu'il ait pu réintégrer les lieux, conformément aux dispositions de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle relève en outre que le bailleur avait lui-même reconnu l'impossibilité matérielle de la réintégration, ce qui suffit à fonder le droit à réparation du preneur.

En conséquence, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport d'expertise fixant le montant de cette indemnité.

L'appelant contestait la méthode d'évaluation, sollicitant une contre-expertise au motif que le rapport initial n'avait pas pris en compte l'ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce, notamment la clientèle et la réputation, et avait sous-évalué les frais de réinstallation. La cour écarte ce moyen, considérant le rapport d'expertise fondé dès lors que le preneur n'a pas produit ses déclarations fiscales et que le local était fermé.

Elle retient en outre que les frais de recherche d'un nouveau local, de son aménagement ou d'obtention de nouvelles licences administratives n'entrent pas dans le calcul des frais de déménagement indemnisables. Faute pour l'appelant d'apporter des éléments probants contraires aux conclusions de l'expert, la demande de contre-expertise est jugée non justifiée.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé fixant une indemnité provisionnelle au profit d'un preneur évincé pour cause de péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur le bien-fondé d'une demande de contre-expertise. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport de l'expert judiciaire fixant le montant du dédommagement.

L'appelante contestait cette évaluation au motif qu'elle ne tenait pas compte de la valeur réelle du fonds, des améliorations apportées et de l'intégralité des frais de réinstallation. La cour écarte le moyen en retenant que l'indemnité est appropriée dès lors que la preneuse a failli à sa charge probatoire, n'ayant produit ni ses déclarations fiscales, ni aucun document justifiant de l'exploitation effective du fonds ou de sa consistance.

La cour valide la méthode de l'expert, fondée sur le faible montant du loyer, une enquête sur les valeurs locatives du voisinage et le constat que le local était fermé et sans activité au moment de l'expertise. Elle précise en outre que les frais de recherche d'un nouveau local, d'aménagement ou d'obtention de licences administratives n'entrent pas dans le calcul des frais de déménagement.

Faute pour l'appelante d'apporter des éléments contraires probants, la demande de contre-expertise est jugée sans objet et l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence rendue par le président du tribunal de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les pouvoirs du juge des référés en matière d'exécution du droit au retour du preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le juge de première instance s'était déclaré incompétent pour ordonner la réintégration du preneur dans le local reconstruit ou le paiement de l'indemnité provisionnelle.

L'appelant soutenait que le silence du bailleur à l'expiration du délai de reconstruction valait privation de son droit au retour, rendant le juge des référés compétent pour en tirer les conséquences. La cour écarte ce raisonnement en distinguant le régime de l'éviction pour reconstruction de celui applicable aux locaux menaçant ruine, invoqué à tort par le preneur.

Elle retient que la vérification du caractère effectif de la privation du droit au retour, condition préalable à l'exigibilité de l'indemnité, constitue une question de fond qui ne saurait être tranchée en référé. Le juge des référés ne pouvant statuer sur une contestation sérieuse touchant au bien-fondé d'un droit, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la cession de l'immeuble par le bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour privation de son droit de retour.

L'appelant principal contestait le principe même de l'indemnisation, arguant de l'absence de droit à réparation en cas d'éviction pour péril et du défaut de notification par le preneur de son intention d'exercer son droit de retour. L'appelant incident critiquait l'expertise judiciaire pour n'avoir évalué que le seul droit au bail.

La cour écarte ces moyens en retenant que la cession de l'immeuble à un tiers prive définitivement le preneur de son droit de retour, ouvrant droit à une indemnisation sur le fondement de l'article 13 de la loi 49-16. Elle précise que l'absence de déclarations fiscales n'est pas un obstacle à la détermination du préjudice.

La cour retient en outre que la démolition de l'immeuble a entraîné la disparition des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, à l'exception du seul droit au bail. Dès lors, l'expertise ayant correctement évalué cet unique élément subsistant, la demande de contre-expertise est rejetée.

Le jugement est en conséquence confirmé et les appels principal et incident sont rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la réintégration d'un preneur dans des locaux reconstruits après éviction pour démolition, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du preneur et la portée du pouvoir d'appréciation du juge sur une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et fixé le nouveau loyer sur la base du rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, soulevait d'une part le défaut de qualité à agir du preneur, personne physique, au motif que le fonds était exploité sous une enseigne commerciale distincte, et d'autre part le caractère erroné de l'expertise que le premier juge aurait homologuée sans répondre à ses critiques. Après avoir déclaré l'appel recevable, le délai n'ayant pas couru faute de signification du jugement au siège social du bailleur, la cour écarte le premier moyen en retenant que l'enseigne n'est qu'un nom commercial et non une personne morale distincte du preneur.

La cour rejette également le second moyen, rappelant que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier la valeur et la portée d'un rapport d'expertise et n'est pas tenu d'ordonner une contre-expertise. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une demande de réintégration et d'indemnisation formée par un preneur évincé pour cause de surélévation de l'immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de réalisation des travaux par le bailleur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif que le procès-verbal d'expulsion n'était pas produit en première instance.

L'appelant soutenait que le défaut pour le bailleur d'entreprendre les travaux dans le délai légal justifiait sa réintégration ainsi que l'octroi d'une indemnité pour privation de jouissance. La cour, statuant par l'effet dévolutif de l'appel, constate que le bailleur n'apporte pas la preuve d'avoir réalisé les travaux ayant motivé le congé plus de deux ans après l'éviction.

Elle retient dès lors que le preneur est fondé à demander sa réintégration dans le local commercial. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnisation complémentaire, rappelant qu'en application de l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, applicable au litige, l'indemnité due au preneur avait déjà été allouée par la décision initiale validant le congé.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable et, statuant à nouveau, la cour ordonne la réintégration du preneur tout en confirmant le rejet de la demande indemnitaire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exigibilité de cette indemnité lorsque l'éviction est motivée par le péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté l'action du preneur évincé, faute de preuve de son droit.

L'appelant soutenait que la cession de l'immeuble par le bailleur postérieurement à l'éviction caractérisait un dol et rendait immédiatement exigible l'indemnité provisionnelle fixée par une précédente décision. La cour écarte le moyen tiré du dol, retenant que l'éviction était fondée sur un péril avéré, constaté par des décisions judiciaires antérieures ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Elle rappelle que, en application de l'article 13 de la loi 49-16, le droit du preneur au paiement de l'indemnité est subordonné à la preuve de l'impossibilité d'exercer son droit au retour, lequel ne naît qu'en cas de reconstruction ou de réparation de l'immeuble dans un délai de trois ans suivant l'éviction. Faute pour le preneur de démontrer que ces conditions étaient réunies, sa demande en paiement est jugée prématurée.

La cour ajoute qu'une demande d'expertise ne peut constituer une demande principale et ne saurait pallier l'absence de preuve d'un préjudice actuel et certain. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure ayant converti un droit au retour en droit à réparation. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur évincé d'un local déclaré en état de péril, au motif qu'il ne prouvait pas la reconstruction de l'immeuble dans le délai légal.

L'appelant soutenait que son droit à indemnisation était définitivement acquis par une précédente décision ayant constaté l'impossibilité matérielle de son retour. La cour retient que ce jugement antérieur, en ce qu'il a refusé le droit au retour tout en consacrant le principe d'une indemnité, est revêtu de l'autorité de la chose jugée.

Elle en déduit que le bailleur ne pouvait plus contester le principe de l'indemnisation en invoquant les dispositions relatives à l'éviction pour cause de péril. La cour relève en outre que la reconstruction du local était établie, rendant le motif du premier juge erroné.

Le jugement est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de l'indemnité fixée par expertise.

Saisie d'un appel portant sur la fixation de l'indemnité provisionnelle complète due à un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur la recevabilité de la demande. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, tout en déclarant prématurée la demande relative aux frais d'attente.

L'appelant principal contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que l'appelant incident soulevait l'irrecevabilité de la demande pour autorité de la chose jugée et son caractère prématuré. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que le premier jugement de rejet n'avait statué que sur la forme et non sur le fond.

Sur le fond, elle rappelle que l'évaluation de l'indemnité relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et valide l'estimation fondée sur les déclarations fiscales antérieures, la durée du bail et l'emplacement du local. La cour confirme également le rejet de la demande au titre des frais d'attente, au motif que ceux-ci ne sont dus, en application de l'article 9 de la loi 49-16, que pendant la durée effective des travaux de reconstruction, laquelle n'était pas encore engagée.

En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'indemnisation due au preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction du local commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et alloué au preneur l'indemnité provisionnelle prévue par la loi 49-16, équivalente à trois années de loyer.

L'appelant contestait le montant de cette indemnité, arguant qu'elle devait tenir compte de la réduction de surface du futur local et inclure par avance une compensation pour les frais d'attente, tels que les salaires et charges sociales. La cour écarte cette prétention en rappelant que l'indemnité provisionnelle, au visa de l'article 9 de la loi 49-16, est exclusivement calculée sur la base du local existant avant l'éviction.

Elle précise que la compensation d'une éventuelle modification du bien relève de l'indemnité définitive pour perte du droit au retour, régie par l'article 7, laquelle se substitue à l'indemnité provisionnelle et n'est due qu'en cas de non-restitution d'un local équivalent. La cour juge en outre que les frais liés aux salaires et charges ne sont pas indemnisables distinctement et par avance, mais constituent des frais d'attente dont le bailleur ne supporte qu'une partie, et ce, sur justification par le preneur durant la période des travaux, rendant la demande prématurée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction moyennant une indemnité provisionnelle égale à trois ans de loyer et fixé une indemnité complémentaire pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour.

L'appelant principal, preneur, soutenait que le projet de reconstruction, ne prévoyant qu'un seul local pour deux locataires, caractérisait la mauvaise foi du bailleur et justifiait l'allocation immédiate d'une indemnité d'éviction totale. La cour écarte ce moyen en retenant que le droit à l'indemnité totale pour perte du fonds de commerce n'est ouvert qu'en cas de privation effective du droit au retour, une condition qui ne peut être appréciée qu'après l'éviction et la reconstruction.

Elle juge de même prématurée la demande d'indemnité pour frais d'attente, celle-ci ne pouvant être déterminée qu'en fonction de la durée réelle des travaux. Sur l'appel incident du bailleur, qui contestait le montant de l'indemnité complémentaire, la cour estime sa critique de l'expertise trop générale et valide la méthode d'évaluation du droit au bail.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé consécutivement à l'exercice du droit de retour du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'acceptation sans réserve du nouveau local par le locataire. Le tribunal de commerce avait ordonné le renouvellement du bail, fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation pour non-conformité du nouveau local.

L'appelant contestait la valeur locative retenue et soutenait que le nouveau local, n'étant pas équivalent à l'ancien, le privait de son droit de retour au sens de la loi n° 49-16. Après avoir écarté la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, la cour retient que le preneur a pris possession des nouveaux locaux sans formuler la moindre réserve lors de la remise des clés.

Elle juge que cette acceptation pure et simple du local, intervenue plus de deux ans avant l'introduction de sa contestation, lui interdit de contester ultérieurement sa conformité ou de se prévaloir d'une prétendue privation de son droit de retour. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait alloué à ce dernier une indemnité pour la seule perte de son droit au bail, rejetant sa demande au titre de la clientèle et de la réputation commerciale.

L'appel principal du bailleur contestait la validité du rapport d'expertise et le principe même de l'indemnisation, tandis que l'appel incident du preneur visait à obtenir une indemnisation complète. La cour retient que le bailleur, faute d'avoir mis le nouveau local à la disposition du preneur dans le délai légal de trois ans, est redevable de l'indemnité compensatrice prévue par la loi 49.16.

Elle écarte le moyen tiré de la nullité de l'expertise, jugeant que les parties avaient été régulièrement convoquées à la première mesure d'instruction. Sur le fond, la cour valide l'évaluation du droit au bail fondée sur la différence entre le loyer ancien et la valeur locative de marché.

Elle confirme cependant le rejet de l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, au motif que le preneur, en ne produisant pas les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi précitée, n'a pas rapporté la preuve du préjudice allégué, son assujettissement à un régime fiscal forfaitaire n'étant pas établi. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés et l'étendue des droits du preneur évincé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion en retenant l'urgence.

L'appelant contestait la compétence du juge, la réalité du péril et l'absence de garantie de son droit au retour ou à une indemnité d'éviction. La cour confirme la compétence du juge des référés en la matière, au visa de l'article 13 de la loi n° 49-16.

Elle retient qu'un arrêté municipal ordonnant la démolition constitue une preuve suffisante du péril, conformément à la loi n° 94-12, tant qu'il n'est pas rapporté la preuve de son annulation par l'autorité compétente. La cour rappelle en outre que le droit du preneur au retour dans les lieux ou à une indemnisation pour perte du fonds de commerce est expressément préservé par les dispositions de l'article 13 précité, lequel met à la charge du bailleur une obligation d'information et de proposition rendant l'argumentation du preneur inopérante.

L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était contesté par les deux parties, le preneur sollicitant en outre son maintien dans les lieux jusqu'au début des travaux.

La cour écarte ce dernier moyen en relevant que l'état de péril impose une libération immédiate des lieux, le droit au retour du preneur étant par ailleurs garanti par les dispositions de l'article 13 de la loi 49.16. Sur le calcul de l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle retient la valeur du droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

Elle juge cependant, au visa de l'article 7 de la même loi, que les frais de réinstallation et le coût d'acquisition d'un local similaire ne constituent pas des préjudices réparables et doivent être exclus de l'évaluation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur commercial d'un local déclaré en état de péril, la cour d'appel de commerce examine la compétence du juge des référés et la régularité de la procédure d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion sur la base d'un arrêté municipal de démolition et fixé une indemnité d'éviction provisionnelle.

L'appelant contestait la compétence matérielle du juge commercial et celle du juge des référés, soulevait des irrégularités procédurales affectant l'arrêté de péril et la non-reconnaissance expresse de son droit au retour. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence matérielle, le jugeant tardif pour n'avoir pas été soulevé in limine litis en première instance.

Elle retient ensuite que la compétence du juge des référés en la matière est expressément prévue par l'article 13 de la loi 49-16 et que l'arrêté municipal de péril constitue un titre suffisant pour ordonner l'expulsion, faute pour le preneur d'en avoir contesté la légalité devant la juridiction administrative. La cour rappelle enfin que le droit au retour du preneur, garanti par la loi, n'a pas à être expressément mentionné dans le dispositif du jugement.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur en raison de l'état de péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre des droits du preneur évincé en application de la loi n° 49-16. Le juge de première instance avait ordonné l'expulsion sur le seul fondement d'un arrêté administratif de démolition.

L'appelant soutenait que ses droits, notamment son droit au retour et son droit à une indemnité provisionnelle, avaient été méconnus, et sollicitait pour la première fois en appel la désignation d'un expert pour évaluer cette indemnité. La cour écarte le moyen relatif au droit au retour, rappelant que la simple manifestation de volonté du preneur durant l'instance suffit à préserver ce droit, sans qu'un acte formel du juge ne soit nécessaire.

Elle retient surtout que la demande de fixation d'une indemnité provisionnelle, bien que prévue par l'article 13 de la loi n° 49-16, doit être expressément formulée par le preneur devant le premier juge. Faute pour l'appelant, défaillant en première instance, d'avoir présenté une telle demande, il ne peut la formuler pour la première fois en appel.

L'ordonnance d'expulsion est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant la fixation judiciaire du loyer d'un local commercial reconstruit, la cour d'appel de commerce examine la pertinence d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration du preneur évincé pour cause de délabrement et fixé le nouveau loyer sur la base des conclusions de l'expert désigné.

Les bailleurs appelants soutenaient que la valeur locative retenue était sous-évaluée au regard des améliorations apportées et de la valeur marchande du bien. La cour écarte le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut d'appel contre le jugement avant dire droit ordonnant l'expertise, rappelant que les conclusions de l'expert peuvent être discutées lors de l'appel sur le fond.

Elle retient que le rapport d'expertise est objectif et circonstancié, dès lors que l'expert a procédé à une visite des lieux, a tenu compte de la très faible superficie du local et a effectué une analyse comparative avec les loyers pratiqués dans le secteur. La cour considère ainsi que la valeur locative fixée par le premier juge est justifiée par des éléments techniques cohérents.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la licitation de deux fonds de commerce indivis et la répartition des fruits, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure et des opérations d'expertise. L'appelant contestait la capacité à agir du mandataire d'un cohéritier, la régularité du rapport d'expertise judiciaire et la possibilité de mettre en vente un fonds de commerce dont le local avait fait l'objet d'une éviction pour démolition.

Sur le premier moyen, la cour écarte le défaut de qualité à agir tiré de l'insuffisance de la procuration, retenant qu'un mandat général visant la liquidation de tous les droits successoraux, y compris la représentation en justice, est suffisant pour introduire l'action en partage. Elle valide ensuite les opérations d'expertise, considérant que l'expert n'est pas tenu de convoquer un avocat dont la constitution n'est pas mentionnée dans le jugement avant-dire droit et qu'il peut légitimement écarter des documents probatoires non officiels.

La cour retient surtout que l'éviction du preneur pour cause de démolition et de reconstruction de l'immeuble n'entraîne pas la disparition du fonds de commerce. Elle juge que le fonds subsiste à travers ses éléments incorporels, notamment le droit au retour ou à une indemnité, et peut par conséquent faire l'objet d'une évaluation et d'une vente aux enchères publiques.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de l'indemnité d'éviction due au preneur lorsque le bailleur, après avoir donné congé pour démolition et reconstruction, cède l'immeuble à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande contre les bailleurs originaires mais condamné l'acquéreur de l'immeuble au paiement de l'indemnité.

Le débat portait sur le point de savoir si l'acquéreur, en s'engageant à accorder un droit de priorité au preneur évincé, s'était substitué au bailleur originaire dans l'obligation de réparer le préjudice né de la non-réalisation du motif du congé. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'obligation d'indemniser le preneur pour éviction abusive incombe exclusivement au bailleur qui a initié le congé.

Elle relève que ni l'acte de vente ni l'engagement unilatéral de l'acquéreur d'offrir un droit de priorité ne sauraient opérer novation ou subrogation dans la dette d'indemnisation, laquelle trouve sa source dans le caractère frauduleux du congé donné par les seuls bailleurs cédants. La cour considère que la vente du terrain nu après l'éviction suffit à caractériser la non-réalisation du motif de démolition et reconstruction, rendant les bailleurs originaires redevables de l'indemnité d'éviction intégrale.

En conséquence, la cour infirme le jugement, met hors de cause l'acquéreur de l'immeuble et condamne les bailleurs originaires au paiement de l'indemnité.

La question de l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux était au cœur d'un litige portant sur le droit à indemnité d'un preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction.

En appel, les bailleurs soutenaient que le litige demeurait régi par le dahir du 24 mai 1955 et que le preneur était déchu de son droit, faute d'avoir notifié sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal. Le preneur formait quant à lui un appel incident en majoration de l'indemnité et en mise en cause du nouvel acquéreur de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce retient que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que si le jugement d'éviction a été prononcé sous l'empire de l'ancienne loi, son exécution effective est intervenue après l'entrée en vigueur de la nouvelle. La cour relève au surplus qu'en tout état de cause, le preneur avait valablement préservé son droit au retour en notifiant son intention au bailleur dans le délai requis par l'ancien texte.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise, elle écarte certains postes de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16 et estime justifiée l'évaluation du premier juge. Elle rejette également la demande de mise en cause du nouvel acquéreur, considérant que l'obligation d'indemnisation est née à la charge des anciens propriétaires qui ont initié et exécuté l'éviction.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés en matière d'indemnité d'éviction pour péril. Le juge des référés du tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour ordonner l'exécution d'une indemnité provisionnelle allouée à un preneur évincé d'un local menaçant ruine.

L'appelant soutenait que la compétence reconnue au juge des référés pour fixer ladite indemnité, en application de la loi 49-16, emportait nécessairement celle pour en ordonner le paiement une fois le droit au retour du preneur définitivement perdu. La cour écarte ce raisonnement en retenant que la compétence d'attribution du juge des référés, au visa de l'article 13 de la loi 49-16, se limite strictement à l'éviction pour péril et à la fixation de l'indemnité provisionnelle.

Elle juge que la demande tendant à l'exécution de cette indemnité, subordonnée à la vérification que le preneur a été privé de son droit au retour selon les délais et procédures légales, excède les pouvoirs du juge de l'urgence. Une telle vérification relevant de l'appréciation du fond du droit, l'ordonnance d'incompétence est en conséquence confirmée.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions de versement de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction des preneurs moyennant le versement d'une indemnité temporaire, et fixé une indemnité d'éviction éventuelle en cas de non-réintégration.

Les preneurs contestaient en appel la régularité de la procédure faute d'identification nominative des héritiers, l'évaluation de l'indemnité d'éviction, et soutenaient que l'impossibilité de fait de leur réintégration justifiait le paiement de cette indemnité avant toute éviction. La cour écarte le moyen de procédure, retenant que l'action dirigée contre les héritiers collectivement ne constitue pas une cause d'irrecevabilité.

Elle valide ensuite l'expertise judiciaire, estimant que l'évaluation du fonds de commerce repose sur des critères objectifs conformes aux dispositions de la loi n° 49-16. Surtout, la cour rappelle que l'indemnité d'éviction, qualifiée d'éventuelle, n'est due qu'après la constatation effective de la privation du droit au retour.

Dès lors, la seule réduction du nombre de locaux commerciaux dans le projet de reconstruction ne suffit pas à caractériser cette privation par anticipation et à rendre l'indemnité exigible avant l'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour.

Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve.

Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les chefs de préjudice réparables. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité en se fondant sur un rapport d'expertise contesté par le preneur, qui en sollicitait la majoration.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour en écarte partiellement les conclusions. Elle rappelle, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, que seuls les préjudices liés à la perte du fonds de commerce, incluant le droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, sont indemnisables.

La cour exclut donc du calcul les postes relatifs au gain manqué et aux frais de réinstallation dans un nouveau local, comme n'étant pas prévus par la loi. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation sur la base des éléments légalement admissibles, elle fixe souverainement le montant de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est majoré.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était saisie de la recevabilité des demandes indemnitaires du preneur formées au cours de l'instance en validation du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle et en paiement de frais d'attente.

La cour opère une distinction entre les deux chefs de demande. Elle juge recevable la demande de fixation de l'indemnité d'éviction pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour, retenant que l'article 27 de la loi 49-16 l'autorise à en solliciter la liquidation provisionnelle pendant l'instance principale.

En revanche, la cour considère que la demande au titre des frais d'attente est prématurée, dès lors que la durée de privation de jouissance, nécessaire à leur calcul, ne peut être déterminée avant l'exécution effective de l'éviction. Procédant à la liquidation sur la base d'un rapport d'expertise, la cour écarte les postes de préjudice relatifs aux frais d'installation dans un nouveau local, rappelant que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction éventuelle et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité de la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction moyennant une indemnité provisionnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'éviction.

L'appelante soutenait principalement que sa demande avait été déclarée irrecevable à tort, faute pour le premier juge de lui avoir adressé une mise en demeure de régulariser le paiement des frais de justice. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'une simple demande d'expertise formulée dans une note en réponse, sans acquittement des taxes judiciaires, ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 27 de la loi 49-16.

La cour rappelle que l'obligation pour la juridiction de mettre en demeure une partie de compléter les frais de justice ne s'applique qu'en cas de paiement partiel initial, ce qui n'était pas le cas. Elle précise en outre que le droit du preneur de réclamer l'indemnité d'éviction par une action distincte dans les six mois suivant la notification du jugement d'éviction définitif demeure préservé.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur privé de son droit au retour après une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur une première expertise judiciaire pour fixer le montant de l'indemnisation.

L'appelant, bailleur, contestait la méthode d'évaluation retenue et soutenait que l'élément du droit au bail avait disparu avec l'immeuble, ce qui devait exclure toute indemnisation à ce titre. La cour écarte les critiques dirigées contre la première expertise, les jugeant dépassées par l'organisation d'une nouvelle mesure d'instruction en appel.

Elle retient que le moyen tiré de la disparition du droit au bail est inopérant, l'indemnisation trouvant son fondement dans le jugement d'éviction initial. La cour considère que la nouvelle expertise, respectant les exigences légales et tenant compte de la situation du local, constitue une base d'évaluation pertinente du préjudice subi par le preneur.

Le jugement est par conséquent réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité allouée, dont le montant est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction contre un dédommagement provisionnel et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en paiement de l'indemnité.

L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû l'inviter à régulariser sa demande en acquittant les taxes judiciaires. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une simple demande d'expertise formulée dans une note en réponse, sans acquittement des taxes, ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 27 de la loi 49-16.

Elle rappelle que l'obligation pour le juge de mettre en demeure une partie de régulariser sa demande ne s'applique qu'en cas de paiement partiel des taxes, ce qui n'était pas le cas en l'absence de tout versement. La cour précise néanmoins que le droit du preneur de réclamer son indemnité par une action distincte dans le délai de six mois suivant la notification de la décision d'éviction demeure préservé.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction et allouant au preneur l'indemnité temporaire légale, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés d'une prétendue erreur de l'expertise et d'une contradiction dans la décision de première instance. L'appelant soutenait que l'expert avait évalué un local erroné et omis de prendre en compte des éléments essentiels de son fonds de commerce, et que le premier juge avait statué de manière contradictoire en n'allouant pas l'indemnité d'éviction discutée dans ses motifs.

La cour écarte d'abord les critiques formulées contre le rapport d'expertise, relevant que le bien a été correctement identifié et que le défaut de production des documents comptables et fiscaux était imputable au preneur lui-même. Elle juge ensuite qu'il n'existe aucune contradiction dans le jugement, dès lors que l'indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce, distincte de l'indemnité temporaire, n'est due qu'en cas de privation du droit au retour et doit faire l'objet d'une demande chiffrée.

La cour retient que le premier juge ne pouvait statuer sur une indemnité d'éviction faute pour le preneur d'avoir formulé une demande déterminée en ce sens, se bornant à solliciter une expertise puis une indemnisation non quantifiée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation d'une cause légitime de retard dans l'obligation de reconstruction incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité au motif que le délai légal de reconstruction n'avait pas été respecté.

L'appelant soutenait que le retard était justifié par un changement de réglementation d'urbanisme et par les effets de la crise sanitaire, tout en contestant la régularité de l'expertise ayant fixé le montant du préjudice. La cour retient que le délai impératif de trois ans pour la reconstruction, prévu par l'article 11 de la loi 49-16, a été dépassé sans que le bailleur ne rapporte la preuve d'une cause de force majeure.

Elle juge en effet que ni le changement de plan d'urbanisme, en l'absence de preuve d'une interdiction administrative de construire selon le permis initial, ni la période de confinement sanitaire ne sauraient justifier un retard global de plus de quarante-cinq mois. La cour écarte également les moyens tirés de l'irrégularité de l'expertise et de la violation du principe ultra petita.

Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la déchéance du droit à réparation et sur la justification du défaut de reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité après avoir ordonné plusieurs expertises.

L'appelant principal soulevait la déchéance du droit du preneur pour non-respect des formalités de l'article 13 du dahir de 1955 et l'existence d'une cause légitime de retard tenant à la présence de réservoirs de carburant. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien notifié son intention d'user de son droit de priorité dans le délai légal de trois mois suivant l'éviction.

Elle rejette également la justification du retard, retenant contre le bailleur son propre aveu judiciaire antérieur imputant le défaut de reconstruction à des difficultés financières et non à une faute du preneur. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour combine les conclusions des différentes expertises pour fixer souverainement chaque poste de préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère prématuré d'une action en indemnisation pour éviction engagée par un preneur sur le seul fondement d'un arrêté de péril. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, la considérant comme relevant de la compétence du juge des référés.

L'appelant soutenait que sa demande, tendant à l'évaluation d'un préjudice par expertise, relevait du juge du fond. La cour retient cependant que le droit du preneur à une indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, tel que prévu par la loi n° 49-16, est subordonné à l'engagement préalable d'une procédure d'éviction par le bailleur.

En l'absence de toute action en éviction ou de tout congé délivré par les bailleurs, la cour juge que la demande du preneur est prématurée, la simple menace d'éviction ne suffisant pas à ouvrir droit à réparation. Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement ayant déclaré la demande irrecevable.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit au retour du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la régularité de l'offre de relocation, invoquant sa tardiveté et des vices de forme dans la notification.

La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, relevant, après rectification d'une erreur matérielle de date, que la notification a été adressée au preneur dans le délai de trois ans suivant l'éviction et dans le mois suivant l'obtention du certificat de conformité, conformément à l'article 11 de ladite loi. Elle juge également que la notification, en indiquant l'emplacement du nouveau local, valait invitation à le visiter.

Surtout, la cour retient que le désaccord sur le nouveau loyer proposé ne saurait justifier le refus du preneur de réintégrer les lieux. En application de l'article 12 de la même loi, il appartenait en effet au preneur de reprendre possession du local en s'acquittant de l'ancien loyer, à charge de faire fixer judiciairement le nouveau loyer en cas de désaccord persistant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif fondant le congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction fondée sur un projet de démolition.

L'appelant soutenait que le motif invoqué par le bailleur n'était pas conforme aux dispositions impératives de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour retient que les causes d'éviction sont limitativement énumérées par l'article 26 de ladite loi et que la démolition en vue d'un simple lotissement n'y figure pas.

Elle rappelle que le congé pour démolition n'est valable que s'il est justifié par un projet de reconstruction, ce afin de garantir le droit au retour ou à l'indemnisation du preneur. Faute pour le bailleur d'avoir produit le permis de construire et les plans requis attestant d'un tel projet, la cour juge le motif du congé illégitime et l'avis d'éviction nul.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Le débat portait sur la validité d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial et sur les modalités de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, tout en fixant une indemnité potentielle en cas de privation du droit au retour.

Le preneur, appelant principal, soulevait l'irrégularité du congé au motif de l'absence d'un contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, d'une discordance entre l'adresse du local et celle visée par le permis de démolir, et du caractère illusoire de son droit au retour ; le bailleur, appelant incident, contestait le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'absence d'écrit, rappelant que la loi 49-16 n'a pas d'effet rétroactif sur les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur, lesquels demeurent des contrats consensuels.

Elle rejette également l'argument relatif à la discordance d'adresses, retenant qu'il incombait au preneur de prouver que son local se situait hors de l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour constate, au vu des plans de reconstruction, que le projet inclut bien des locaux commerciaux, ce qui rend le droit au retour du preneur effectif et justifie le caractère potentiel de l'indemnité.

Jugeant enfin le montant de l'indemnité fixé en première instance adéquat au regard des éléments du dossier, la cour rejette les appels principal et incident. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure d'éviction et le montant de l'indemnité potentielle due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion des héritiers du preneur moyennant une indemnité provisionnelle, tout en fixant le montant de l'indemnité potentielle due en cas de privation du droit au retour.

L'appelant principal contestait la validité de l'action dirigée contre des héritiers non identifiés, l'absence de contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, et la non-concordance entre l'adresse du local et celle figurant sur le permis de démolir. La cour écarte ces moyens en retenant que l'action intentée collectivement contre les héritiers du preneur initial est recevable et que l'exigence d'un bail écrit ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16.

Elle juge en outre que la discordance d'adresses est inopérante dès lors qu'il est établi que le local se situe bien dans l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour relève que les plans de la nouvelle construction prévoient des locaux commerciaux, ce qui justifie la nature potentielle de l'indemnité, celle-ci n'étant due qu'en cas de privation effective du droit au retour.

Rejetant tant l'appel principal que l'appel incident sur le quantum de l'indemnité, la cour estime que le montant alloué par les premiers juges constitue une juste réparation au regard des éléments du fonds de commerce. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction du local. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction en contrepartie d'une indemnité provisionnelle de trois ans de loyer, tout en fixant une indemnité d'éviction subsidiaire.

L'appelant contestait l'évaluation de cette indemnité subsidiaire, qui omettait la réduction de surface du futur local, et réclamait le paiement immédiat des frais d'attente. La cour écarte le moyen tiré de la réduction de surface, en retenant que l'indemnité d'éviction subsidiaire, due seulement en cas de privation du droit au retour, s'évalue au regard du local perdu et non du local à reconstruire, sous peine de double indemnisation.

Elle juge en outre que la demande d'indemnisation des frais d'attente, tels que les salaires et charges, est prématurée, dès lors que ces frais ne sont dus qu'en proportion du préjudice subi pendant la durée effective des travaux et sur justification. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action d'un preneur en indemnisation pour perte de son droit au retour après une éviction pour reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu la prématurité de la demande et la tentative de notification du bailleur. La cour d'appel de commerce juge que la vente de l'immeuble reconstruit à une société tierce, intervenue avant toute notification au preneur, rend le droit au retour de ce dernier définitivement impossible.

Elle retient que la société acquéreur, bien qu'étant la propriété exclusive du bailleur personne physique, dispose d'une personnalité morale et d'un patrimoine distincts, ce qui emporte un transfert de propriété opposable au preneur. Par conséquent, toute notification adressée par l'ancien bailleur après la vente est privée d'effet juridique, celui-ci n'ayant plus la qualité pour offrir la réintégration.

La cour écarte également le moyen tiré de la prématurité de l'action, les délais légaux ne s'appliquant pas lorsque l'impossibilité de retour est consommée par le fait du bailleur. L'affaire n'étant pas en état d'être jugée au fond, notamment en ce qui concerne l'évaluation du préjudice, la cour infirme le jugement et renvoie la cause et les parties devant le premier juge.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce précise les obligations du bailleur au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction, dont le montant était contesté par les deux parties.

Le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnisation faute d'avoir exercé son droit de priorité dans les délais, tandis que le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité accordée. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'en application de l'article 11 de la loi n° 49-16, il appartient au bailleur, et non au preneur, de prendre l'initiative d'informer ce dernier de la mise à disposition du nouveau local.

La cour retient que le défaut du bailleur de notifier au preneur son droit au retour dans le délai de trois ans suivant l'éviction ouvre droit à une indemnité d'éviction complète au profit de ce dernier, conformément à l'article 7 de ladite loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation et se fondant notamment sur la valeur d'acquisition du droit au bail stipulée dans l'acte initial, la cour procède à la réévaluation de l'indemnité.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est majoré.