وبعد المداولة طبقا للقانون .

حيت تقدم المستأنفون بواسطة نائبهم بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 11/10/2022 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط تحت عدد 4801 في الملف عدد 173/82072019 بتاريخ 22/12/2021 القاضي في الشكل بقبول الدعوى الأصلية والمضادة وفي الموضوع: أولا في الطلب الأصلي بتجديد عقد كراء المحل الكائن بـ [العنوان] القنيطرة على اساس سومة كرائية قدرها ثلاثة الاف درهم تحتسب ابتداء من 08/03/2018 وتحميل المدعى عليهم مصاريف الدعوى ورفض باقي الطلبات وثانيا في الطلب المضاد برفضه مع تحميل رافعيه مصاريفه.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية القانونية صفة وأجلا وأداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف ان المستأنف عليهما تقدما بمقال امام المحكمة التجارية بالرباط يعرضان فيه بأنهما يملكان المحل الكائن بـ [العنوان] القنيطرة والذي يكتريه منهم المدعى عليهم بسومة قدرها 120 درهم شهريا وانهم استصدرا في مواجهتهم قرار استئنافي قضى بافراغهم من اجل الهدم واعادة البناء وانهما بعد اتمام عملية البناء عرضا عليهم مفاتيح المحل الجديد الذي قبلوه وحازوه وانهما اقترحا عليهم ابرام عقدة جيدة بسومة كرائية جديدة ووجها لهم انذار بذلك لم يستجيبوا له، والتمسا لاجل ذلك الحكم على المدعى عليهم بابرام عقد كراء جديد مع جعل السومة الكرائية الجديدة محددة في مبلغ 6000 درهم شهريا غير خاضعة لواجبات النظافة ابتداء من تاريخ حيازتهم للمحل وهو 8/3/2018 بدل السومة المحددة في مبلغ 120 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلهم الصائر، وارفقا المقال بطلب تبليغ انذار من اجل الحق في الرجوع، انذار ، صور شمسية للوثائق التالية: طلب تبليغ انذار من اجل الحق في الاسبقية في الكراء ، طلب تبليغ انذار من اجل التمكين من المحل بعد الحق في الرجوع، طلب تبليغ انذار من اجل تسليم محل، حكم ابتدائي، قرار استئنافي.

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه التي أدلى بها المدعى عليهم بواسطة نائبهم وجاء فيها في الجواب بأن طلب المدعيان لا أساس له لكون المحل موضوع الدعوى لا علاقة له بالمحل القديم الذي كان يتواجد بالواجهة وله مساحة واسعة في حين ان المحل الجديد مساحته صغيرة ويتواجد داخل القيسارية وبممر لا يصلح لممارسة نشاط تجاري ما يجعله غير محترم لمقتضيات المادة 9 من القانون 16/49 ولا يستحق معه المدعيان الاستفادة من المادة 12 من نفس القانون وفي الطلب المضاد فإنهم مارسوا حقهم في الرجوع إلا انه تم تسليمهم محل لا تتوفر فيه مواصفات المحل السابق وهو ما حرمهم من حق الرجوع وانه يحق لهم بذلك الحصول على تعويض فضلا عن مصاريف الانتظار، ملتمسين في الجواب رفض الطلب الاصلي وفي الطلب المضاد الحكم على المدعى عليهما بتسليمهم محل في الواجهة بنفس مواصفات المحل السابق وفي حال الامتناع اعتبار ذلك بمثابة حرمان من حقهم في الرجوع يخولهم الحق في المطالبة بتعويض كامل مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية التي ادلى بها المدعيان وجاء فيها بأن المدعى عليهم سبق لهم ممارسة الحق الاسبقية من اجل الاستفادة من محل تجاري بالبناية التي تم تشييدها مكان العين المكتراة السابق وقبلوا حيازته دون ابداء أي تحفظ او اعتراض وباشروا استغلاله وممارسة نشاط تجاري به وهو ما يجعل من طلبهم المضاد غير مبرر ولا مؤسس، ملتمسين الحكم في الطلب الاصلي باجراء خبرة تقنية لتحديد السومة الكرائية المناسبة وفي الطلب المضاد رفضه.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 470 الصادر بتاريخ 26/05/2021 القاضي باجراء خبرة.

وبناء على تقرير الخبرة المنجز بتاريخ 1/10/2021.

وبناء على مذكرة المستنتجات بعد الخبرة التي ادلى بها المدعيان وجاء فيها بأن الخبرة المنجزة غير موضوعية ولا تعكس الثمن الحقيقي للمميزات المحل موضوع الدعوى وانه يتعين لذلك اعتبار السومة المقترحة في مقالهما موضوعية ملتمسين الحكم بها.

وبعد تبادل المذكرات والتعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار اليه أعلاه استأنفه المستأنفون مستندين على الاسباب الاتية :

أسباب الاستئناف

عرض الطاعنون ان المحكمة المطعون في حكمها قضت بتجديد العقد وبالتالي تحديد السومة الكرائية في مبلغ 3.000,00 درهم بدلا من السومة القديمة المحددة في 120,00 درهم معتمدتا في هذا التجديد على تقرير الخبير موضوع الامر التمهيدي عدد 740 القاضي بإجراء خبرة وان هذا التقرير لم يكتسي صبغة موضوعية وبالتالي لم يحدد بدقة تواجد المحل موضوع النزاع مع العلم بانه ولحدود تاريخه لا يوجد أي محل بالجوار مكرى بهذا الثمن وخير دليل هو الفرق الشاسع بين السومة الكرائية القديمة والسومة الكرائية الجديدة وان المستأنفين يؤكدون للمحكمة بانه ولحدود تاريخه لم يدخلوا للمحل اطلاقا للتجارة ولا لغيرها، وان المستأنفين يتشبثون أمام المحكمة بملتمس اجراء خبرة جديدة الذي لم تعره المحكمة أي اهتمام تطبيقا لمقتضيات الفصل 55 من ق م م وان المستأنفين يلتمسون من المحكمة ولوضع حد لكل الاحتمالات ان تقف على عين المكان ليتأكد للمحكمة عدم صحة ما جاء في تقرير السيد الخبير وبالتالي صحة ما اثاره المستأنفون وان المستأنفين لا يمكنهم البقاء في ذلك المحل ولا يمكن لهم اطلاقا أن يمارسوا فيه تجارتهم وغير مناسب لا من الناحية الصحية ولا التجارية وان المستأنف عليهما سلماهما هذا المحل المنعدم الشروط الموضوعية والشكلية كردة فعل للمار ستهم حق الرجوع وبالتالي ليس مبررا من الناحية الواقعية والقانونية لتجديد العقد وبالتالي القول بهذه السومة المبالغ فيها والمتجاوزة لكل المعايير وان المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه عن طريق الاستئناف اعتمدت على المادة 12 من القانون رقم 49-16 وان السند القانوني المعتمد من طرف المحكمة يرتكز على عنصر أساسي لمراجعة الوجيبة الكرائية للمحل الجيد هو مراعاة العناصر الجديدة المستحدثة بالمحل وان المستأنفون يؤكدون للمحكمة بأن المحل المسلم لهم لاعلاقة له بالمحل السابق باعتبار ان هذا الأخير كان الواجهة ويمتاز بمساحة واسعة في حين ان المحل الجديد صغير جدا وبالتالي يوجد بداخل القيسارية وليس بالواجهة وبأقصى الممر في موقع لا يصلح معه للتجارة اطلاقا. وذلك كله كرد فعل عن سلوك المستأنفين لمسطرة الحق في الرجوع، وان واقعه لا يجعله يستحق حتى السومة القديمة فبالأحرى جعلها السومة المحكوم بها حاليا. وانه بالرجوع كذلك الى المادة 9 من نفس القانون نجدها تتضمن الاحتفاظ للمكتري بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة على ان يكون قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه وهكذا فإنه لا السيد الخبير ولا المحكمة لم يرعيا في تقدير السومة الكرائية لا العناصر الجديدة المستحدثة بالمحل ولا كون المحل موضوع النزاع هو على قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه مما سوف تتفضل معه المحكمة بالقول بكون الحكم المستأنف لم يصادف الصواب فيما قضى به مما يتعين معه الغاءه وبعد التصدي القول برفض الطلب وثانيا حول الطلب المضاد فان المستأنفين تقدموا بطلبهم باعتباره طلب مضاد بتاريخ 20/04/2021 مباشرة بعد توصلهم بالاستدعاء بكون الطرف الآخر قد تقدم بدعوى في مواجهتهم من اجل تجديد عقدة الكراء وحيث ان المستأنفين اسسوا دعواهم على مقتضى قانوني سليم هو المادة التاسعة من القانون رقم 49-16 التي تنص على انه من حق للمكري المطالبة بالإفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه، شريطة اثبات تملكه إياه لمدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار وأدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاث سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة على ان يكون قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه إضافة الى التعويض المؤقت المشار اليه في الفقرة أعلاه، يمكن للمحكمة بناء على طلب المكتري، تحميل المكري جزء من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك يقصد بمصاريف الانتظار الضرر الحاصل للمكتري دون ان يتجاوز مبلغ الأرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع الاخذ بعين الاعتبار اجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة 7 اعلاه. تحدد المحكمة تعويض احتياطيا كاملا بطلب من المكتري، يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع وان المستأنفين يؤكدون للمحكمة بان هذا المحل لا زال مغلقا وعلى حالته لأنه يستحيل ان يكون صالحا للتجارة التي كان يمارسها المستأنفون وبالتالي في خرق سافر لمقتضيات المادة التاسعة أعلاه وان المستأنفين تضرروا كثيرا من حرمانهم من مصدر عيشهم وان ما انتهى إليه الحكم المستأنف عندما قضى يرفض الطلب المضاد ليس له ما يبرره من الناحية القانونية والموضوعية وبذلك تكون المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه لم تصادف الصواب فيما قضت به.

لذلك يلتمسون الحكم تبعا لذلك بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به، وبعد التصدي:أولا: في الطلب الأصلي: الحكم برفض الطلب وتحميل المستأنف عليهما الصائر وثانيا: في الطلب المضاد الحكم على المستأنف عليهما بتسليمهم محلا في الواجهة وبمواصفات مماثلة للمحل السابق وفي حالة امتناعه اعتبار ذلك بمثابة حرمانهم من حق الرجوع يخول لهم الحق في مطالبة بتعويض كامل وتحميل المستأنف عليهما الصائر وحفظ حق في المستأنفين في التعقيب والزيادة والنقصان والتعديل والتغيير.

وادلوا : بنسخة الحكم.

وبجلسة 04/01/2023 ادلى نائبا المستأنف عليهما بمذكرة جوابية جاء فيها أن الخبرة كإجراء من إجراءات تحقيق الدعوى هي استثناء من الأصل العام الذي يقضي بأن المحكمة ملزمة بتحقيق الوقائع التي تعرض عليها و أن تتوصل إلى إثباتها بنفسها و أن مهمة الخبير وفق هذا المعنى هي تقديم بيان أو إعطاء رأي في مسائل فنية و تقنية بالأساس لا صلة لها بالقانون على أن يلتزم في مهمته على عنصر الحياد و أن يجيب على مختلف النقط التقنية الواردة في الأمر التمهيدي وانه بالرجوع الى الخبرة ومعطياتها سوف يتضح أن السيد الخبير و على خلاف ما عابته الجهة المستأنفة انه انتقل إلى المحل التجاري المدعى فيه و عاينه مع وصفه وصفا دقيقا سواء من حيث موقعه و مساحته ، أفاد بشأنه بأنه يقع في مجمع تجاري -قيسارية - حديث العهد وعصري مجهز بأحدث التجهيزات و الزينة من رخام بالأرض و الأبواب من الزجاج والألومنيوم و بالإضافة إلى تواجد مصعد كهربائي يصل الزوار إليه، و أن الموقع الذي يتواجد به المحل المذكور - وهو حي الخبازات - يعرف حركة تجارية كبيرة و مكثفة لمختلف أنواعالتجارات و يشهد إقبال كبير للزبناء حيث يعتبر القلب النابض لمدينة القنيطرة ، وأنه وبناء على التصميم المنجز للمجمع التجاري المذكور ، فإن المحل المدعى فيه يتواجد بالطابق الأرضي وأن المحلات التجارية المجاورة حسب البحث المنجز من طرف السيد الخبير تصل إلى 6000 درهم ، كما أن المرافع و بصفته مالكا للمجمع التجاري الأنف الذكر أفاد على أن مختلف المحلات التجارية المتواجدة به تتراوح سومتها الكرائية ما بين 6000 إلى 4000 درهم ، و على الرغم من ذلك بأن السيد الخبير قدر السومةالكرائية للمحل المدعى فيه في مبلغ 3000 درهم و هو مبلغ لا يوازي حقيقة كرائه و لا يتماشى مع معطياته و حالته و درجة صيانته و هو الأمر الذي دفع بالمستأنفين إلى القدح في نتيجة هذه الخبرة ابتدائيا و المطالبة على سبيل الاحتياط الأخذ بالسومة المقترحة وفي ظل ما ذكر تبقى معظم ملاحظات الجهة المستأنفة على غير أساس سليم و أن المحكمة غير ملزمة قانونا بمجاراتها في منحى ملتمساتها الرامية إلى إجراء معاينة أو الأمر بإجراء خبرة جديدة طالما قد وجدت في الخبرة المنجزة ابتدائيا مختلف العناصر الأساسية للفصل في الدعوى وفي الطلب المضاد: انه يحسن التذكير في إطار الرد على ما ذكر أن الخصومة انعقدت بين المرافعين و الجهة الطاعنة و التي أقضت إلى إفراغهم من المحل التجاري الذي كانوا يعتمرونه على وجه الكراء في زمن قضاء قانون 24 ماي 1955 ، كما أن تنفيذ مقتضيات الحكم الذي استصدروه في هذا السياق تم في ظل مقتضيات القانون المذكور و أن هذه المقتضيات كانت تقضي للمكتري بحق الأسبقية للرجوع إلى محل جديد بعد استكمال إجراءات البناء وأن المرافعين و التزاما منهم بمقتضيات الظهير المذكور وبالحقوق الثابتة للمستأنفين بموجبه بعثوا لهم بإنذار يحثونهم على أنهم استكملوا إجراءات البناء ، و عرضوا عليهم المحل التجاري المدعى فيه ، وأن المستأنفين قبلوا المحل المذكور بعدما عاينوه دون إبداء أي تحفظ أو اعتراض وقت تسلم مفاتيحه و كان ذلك بتاريخ 08/03/2018 و أن الدفع بموجب الطلب المضاد على أن المحل الذي قبلوا تسلمه لا تتوفر فيه مواصفات المحل السابق و أنهم محقين في استبداله بمحل اخر مع الحق في التعويض المنصوص عليه في المادة 9 من قانون 16-49 يبقى على غير أساس سليم للاعتبارات التالية: ذلك أن الجهة الطاعنة تسلمت المحل المدعى فيه و قبلت الدخول إليه بعدما عاينته ، و موقعه و حالته دون إبداء أي تحفظ أو اعتراض على عملية التسليم و أن المحل المدعى فيه تم تشييده مبدئيا وفق مواصفات التصميم المنجز للبناية الجديدة وتتوفر فيه شأنه شأن باقي المحلات التجاري المتواجدة بالمجمع التجاري مختلف شروط الصيانة والرفاهية التى تجعله صالحا لممارسة النشاط التجاري الذي خصص له ، وليس فيه ما يمنع الجهة الطاعنة من ممارسة نشاطها التجاري المعتاد وان الدفع بكون المحل المذكور لا تتوفر فيه مواصفات المحل السابق يبقى مجرد ادعاء لا يعضده دليل مقبول ، كما أن الجهة الطاعنة لم تقدم أي دليل ينهض حجة على أن المحل المذكور جلب لها ضررا بليغا وأن نجارتها تعرضت للكساد أو الخسارة بسببه وان إفراغ المستأنفين في ظل مقتضيات ظهير 24 ماي 1955 ومقتضيات هذا الظهير لم تكن تقضي للمكتري بأي تعويض عن مصاريف الانتظار طيلة فترة البناء كما هي منصوص عليها في قانون 16-49 والذي لم يكن ساري المفعول و الأثر زمن إفراغهم من المحل المدعى فيه و من ثمة لا حق لهم في المطالبة بذلك.

لذلك يلتمسان التصريح برفض الطعن مع تحميل رافعه الصائر.

وبناء على ادراج الملف أخيرا بجلسة 28/2/2023 حضرها نائب المستأنفين واكدا المقال وتخلف نائب المستأنف عليها رغم التوصل لجلسة يومه وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 21/2/2023 مددت لجلسة 4/4/2023.

محكمة الاستئناف

حيث استند المستأنفون في استئنافهم على الأسباب المفصلة أعلاه.

وحيث طعن المستأنفون في تقرير الخبرة باعتباره لم يحدد بدقة تواجد المحل، في حين انه وبمراجعة تقرير الخبرة فهو يشير صراحة الى كون الخبير عاين القيسارية والمحلات التجارية المشيدة بها وانه حسب المعاينة بعين المكان فقد تم تشييد قيسارية حديثة وعصرية تحمل اسم "م.م." مجهزة بأحدث التجهيزات والزينة من رخام بالأرض والأبواب من الزجاج والالمنيوم ومصعد كهربائي وبالنسبة للموقع فهو يتسم بحركة تجارية كبيرة ومكثفة لمختلف انواع التجارة مع توافر كبير للزبناء، كما حدد الخبير موقع المحل الذي سلم للمستأنفين وهو يحمل رقم 19 ويتواجد بالصف الثاني مساحته 8,70 متر مربع، وبذلك فإن الخبير يكون قد حدد بدقة مكان تواجد المحل ويتعين لأجله رد الدفع.

وحيث دفع المستأنفون بكون الفرق بين السومة القديمة والسومة الجديدة شاسع.

وحيث ان الخبير استند في تحديده للسومة الجديدة على التجهيزات التي تتوفر عليها القيسارية التي يتواجد بها المحل وعلى موقع هذا الاخير وعلى السومة الكرائية للمحلات المماثلة المتواجدة بنفس القيسارية والمحددة في مبلغ 3000,00 درهم والتي لم يدل المستأنفون بما يثبت عكسها وبالتالي يبقى الدفع مردودا.

وحيث ان الثابت من خلال وثائق الملف وخاصة محضر تسليم مفاتيح المؤرخ في 9/3/2018 ان المستأنفين تسلموا المحل منذ ما يزيد عن سنتين سابقة من تاريخ رفع الدعوى الحالية ولم يبدوا أي تحفظ بخصوصه بعد ان قبلوه وبالتالي فإن اية منازعة من جانبهم بخصوص المحل تبقى غير مسموعة.

وحيث يتعين لأجله التصريح برد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف وابقاء الصائر على رافعيه.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا.

-في الشكل:

- في الموضوع :برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه.