Mot clé
Taxe d'édilité

Les litiges relatifs à l’assiette et au recouvrement de l’impôt, qui tendent à contester le bien-fondé et l’étendue de l’obligation fiscale, relèvent du contentieux de pleine juridiction. En conséquence, l’action y afférente est soumise au paiement de la taxe judiciaire, sauf exemption expresse prévue par la loi.

L’exonération fiscale générale prévue par l’article 151 du Code des habous en faveur des biens de mainmorte ne s’étend pas à cette taxe judiciaire, qui obéit à un régime juridique distinct. Les exemptions fiscales, d’interprétation stricte, ne peuvent être étendues par analogie à des taxes de nature procédurale.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de la taxe d'édilité, le débat portait sur la prescription d'une partie de la créance et sur la preuve du paiement de ladite taxe par le bailleur. L'appelant soutenait que la créance était partiellement atteinte par la prescription quinquennale et que le bailleur ne justifiait pas du paiement de la taxe pour le seul local loué, mais pour l'ensemble de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce fait droit au moyen tiré de la prescription, retenant que l'injonction de payer n'a interrompu le délai que pour les cinq années antérieures à sa notification. En revanche, elle écarte le moyen tiré du défaut de preuve, considérant que les attestations de l'administration fiscale et les quittances de la trésorerie, individualisant le montant de la taxe due pour le local litigieux par application du taux légal au loyer contractuel, constituent une preuve suffisante du paiement par le bailleur.

La cour réforme donc le jugement entrepris en réduisant le montant de la condamnation à la seule période non prescrite et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une procédure d'éviction menée par deux sommations successives. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion.

Le preneur appelant soulevait principalement la nullité de la procédure au motif que le bailleur avait délivré une sommation de payer puis un commandement de quitter les lieux, alors que la loi n° 49-16 n'exigerait qu'un seul acte. La cour écarte ce moyen en application du principe "pas de nullité sans grief", retenant que la délivrance de deux actes distincts ne cause aucun préjudice au preneur dès lors que le délai légal de quinze jours pour s'acquitter de sa dette a été respecté.

Elle constate en outre que la preuve de la notification des actes était valablement rapportée et que le preneur, sur qui pèse la charge de la preuve, ne justifiait ni du paiement de la taxe d'édilité, distincte du loyer par clause expresse, ni de l'existence d'un accord sur la révision du loyer. La cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirme le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle, condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de taxe d'édilité.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de savoir si le paiement tardif des loyers et le non-paiement de la taxe d'édilité caractérisaient un manquement justifiant la résiliation, tandis que l'appel incident du preneur contestait la qualité du bailleur à agir en recouvrement de cette taxe sans justifier de son paiement préalable à l'administration fiscale. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement des loyers, retenant que la mise en demeure, bien que visant trois mois, n'a été délivrée qu'au début du troisième mois, alors que la dette n'était exigible que pour deux mois au regard de la tolérance antérieure du bailleur.

La cour rappelle que le défaut de paiement des charges locatives, telle la taxe d'édilité, ne saurait fonder une demande de résiliation pour manquement grave au sens de l'article 8 de la loi 49-16, cette disposition d'interprétation stricte ne visant que le défaut de paiement de la redevance locative principale. En revanche, la cour juge que le bailleur a qualité et intérêt à réclamer le paiement de la taxe d'édilité dès lors que le contrat de bail la met à la charge du preneur, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de prouver qu'il s'en est lui-même acquitté au préalable.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'obligation du preneur de s'acquitter de la taxe d'édilité stipulée au contrat. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des sommes dues au titre de cette taxe, tout en rejetant la demande de résiliation du bail.

L'appelant soutenait que cette obligation constituait une simple créance de remboursement, subordonnée à la preuve par le bailleur du paiement préalable de ladite taxe à l'administration fiscale. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur trouve son fondement exclusif dans les stipulations claires et non équivoques du contrat de bail.

Elle rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et que l'engagement contractuel du preneur de verser une somme mensuelle déterminée au titre de la taxe d'édilité est une obligation de paiement directe et non une obligation de remboursement. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'appels croisés relatifs à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de l'obligation de délivrance du bailleur et sur les conséquences de son manquement. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à remettre au preneur les documents administratifs nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation, tout en condamnant le preneur au paiement de la taxe de propreté et en rejetant sa demande de dommages-intérêts.

Le preneur appelant soutenait que le refus du bailleur de délivrer les documents lui causait un préjudice indemnisable et le déchargeait de son obligation de payer la taxe de propreté. Le bailleur appelant incident contestait quant à lui son obligation de délivrance et réclamait le paiement d'un loyer impayé.

La cour écarte la demande d'indemnisation du preneur, retenant que le préjudice allégué, faute d'être étayé par des pièces comptables démontrant une perte de chance ou un manque à gagner certain, revêt un caractère purement éventuel et ne peut donner lieu à réparation. Elle juge en outre que l'obligation de payer la taxe de propreté, expressément mise à la charge du preneur par le contrat, ne saurait être suspendue du fait d'un manquement du bailleur à une autre de ses obligations, le contrat formant la loi des parties.

Rejetant également l'appel du bailleur, la cour relève que ce dernier reste tenu de son obligation de délivrance des documents indispensables à l'usage convenu de la chose louée et que le preneur a justifié du paiement du loyer réclamé. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'arriéré du preneur était inférieur au seuil de trois mois de loyers.

L'appelant soutenait que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai de la mise en demeure, ne pouvait purger la demeure du preneur et que le manquement était donc constitué. La cour retient, au vu des quittances produites dont la force probante n'a pas été contestée selon les voies de droit, que l'arriéré de loyer effectivement exigible à la date de la mise en demeure était inférieur à trois mois.

Elle en déduit que la condition posée par l'article 8 de la loi n° 49-16 pour justifier l'éviction n'était pas remplie, le manquement du preneur n'atteignant pas le seuil légal requis. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe d'édilité, rappelant qu'elle incombe légalement au preneur en sa qualité d'occupant des lieux, sauf convention contraire non rapportée.

La cour infirme donc partiellement le jugement sur ce seul chef de demande et le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

Le débat portait sur la qualification d'une somme versée par un preneur à son bailleur avant la signature d'un bail commercial, et sur l'obligation du preneur au paiement de la taxe d'édilité. Le tribunal de commerce avait qualifié cette somme de droit au bail non restituable et condamné le preneur au paiement des arriérés de taxe, tout en ordonnant la restitution du seul dépôt de garantie.

L'appelant soutenait que la somme constituait un prêt et non un droit au bail, et contestait devoir la taxe faute pour le bailleur de justifier de son paiement préalable. La cour d'appel de commerce retient que les termes clairs de l'engagement initial qualifiaient la somme de contrepartie du droit au bail, distincte du dépôt de garantie stipulé dans le contrat notarié ultérieur.

Elle en déduit que le preneur, se maintenant dans les lieux, ne peut en exiger la restitution. S'agissant de la taxe d'édilité, la cour rappelle que le contrat, loi des parties, la met à la charge du preneur, dont l'obligation n'est pas subordonnée à la preuve du paiement par le bailleur et n'est pas atteinte par la prescription.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un paiement des loyers effectué après l'expiration du délai fixé par une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur en ne retenant pas l'état de demeure du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que si l'état d'urgence sanitaire constitue un motif légitime exonérant le preneur de son obligation de paiement pour les loyers échus durant la période de fermeture administrative, cette circonstance ne le dispense pas de régler les loyers postérieurs à cette période. Dès lors que le preneur n'a pas régularisé les loyers échus après la levée des restrictions sanitaires dans le délai qui lui était imparti par la sommation, sa demeure est établie.

La cour juge que le paiement partiel ou total intervenu postérieurement à l'expiration de ce délai est inopérant pour faire échec à la demande de résiliation. En conséquence, la cour infirme le jugement, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, alloue des dommages-intérêts au bailleur et réforme à la hausse le montant dû au titre de la taxe de services communaux.

Saisi d'un double appel en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de la preuve testimoniale pour établir le paiement des loyers et sur les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et de la taxe d'édilité, mais avait déclaré irrecevable la demande de résiliation et d'éviction faute de production de la mise en demeure préalable.

En appel, le preneur contestait sa condamnation en invoquant des témoignages pour prouver sa libération, tandis que le bailleur produisait la mise en demeure et sollicitait la résiliation. La cour retient que la preuve du paiement des loyers sur une longue période ne peut être rapportée par de simples témoignages, surtout lorsqu'ils sont contradictoires, en l'absence de quittances.

Elle écarte également le moyen tiré d'une erreur matérielle sur le nom du preneur en application du principe "pas de nullité sans grief". Faisant droit à l'appel du bailleur et examinant la mise en demeure régulièrement produite en cause d'appel, la cour constate le défaut de paiement persistant du preneur dans le délai imparti.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, prononce la résiliation du bail aux torts du preneur, ordonne son expulsion et le condamne à des dommages et intérêts pour son atermoiement, tout en confirmant sa condamnation au paiement des arriérés.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux par des bailleurs coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure émanant d'une minorité de propriétaires. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers, de charges et de dommages-intérêts pour retard, tout en rejetant la demande d'expulsion.

L'appel soulevait la question de la validité d'une mise en demeure délivrée par des coïndivisaires ne détenant pas la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration, ainsi que celle de l'imputation des charges de propreté au preneur en l'absence de clause expresse. La cour d'appel de commerce retient que la mise en demeure, émanant de bailleurs ne représentant pas les trois quarts des parts indivises, est dépourvue d'effet juridique.

Dès lors, elle ne peut ni constituer le preneur en demeure, ni fonder une demande en paiement de dommages-intérêts pour retard, ni justifier une demande d'expulsion. La cour rappelle également qu'en application de la loi 49.16, les frais de propreté incombent au bailleur sauf stipulation contraire, le silence du contrat profitant au preneur.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur les chefs de condamnation relatifs aux charges de propreté et aux dommages-intérêts, et le réforme quant au montant des loyers dus, confirmant le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet libératoire de la consignation des sommes dues. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif visé par la sommation.

L'appelant soutenait avoir purgé sa dette par la voie de l'offre réelle suivie de consignation, tandis que les bailleurs sollicitaient par appel incident le paiement des charges et taxes. La cour retient que la consignation des loyers réclamés, intervenue pour partie avant la réception de la sommation et pour le solde dans le délai légal, fait obstacle à la constatation du défaut de paiement du preneur.

Elle rappelle en outre qu'en l'absence de clause contractuelle expresse, les charges locatives et la taxe d'édilité sont réputées incluses dans le loyer en application de la loi relative aux baux commerciaux. La cour fait en revanche droit à la demande additionnelle des bailleurs pour les loyers échus et impayés en cours d'instance.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, confirmé sur le rejet de la demande en paiement des charges, et statuant à nouveau, la cour condamne le preneur au paiement des seuls loyers échus postérieurement à la demande initiale.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure et l'imputabilité des charges locatives. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et le paiement des arriérés locatifs.

Le débat en appel portait d'une part sur l'existence du manquement du preneur à son obligation de paiement, et d'autre part sur l'imputabilité de la taxe d'édilité en l'absence de clause expresse dans le bail. La cour relève que le preneur avait purgé sa dette locative visée par la mise en demeure, d'une part par un paiement direct et d'autre part en initiant une procédure d'offres réelles et de consignation avant même la réception de ladite mise en demeure.

Elle en déduit que le manquement n'étant pas caractérisé, la demande en résiliation du bail et en paiement de dommages et intérêts pour retard doit être rejetée. S'agissant de la taxe d'édilité, la cour écarte l'application du droit commun des obligations et retient que, s'agissant d'un bail commercial soumis à la loi 49-16, cette charge ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle expresse, faisant défaut en l'occurrence.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur les chefs de la résiliation, des dommages-intérêts et des loyers couverts par la consignation, mais le confirme pour le surplus, notamment quant au rejet de la demande relative à la taxe d'édilité.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la validité d'une mise en demeure signifiée à une personne autre que le représentant légal statutaire de la société preneuse. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale en paiement et en expulsion mais rejeté celle relative à la taxe d'édilité.

L'appelante soutenait la nullité de la mise en demeure au motif qu'elle n'avait pas été délivrée à son gérant tel qu'inscrit au registre du commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que le destinataire de l'acte était la même personne ayant signé le contrat de bail initial au nom de la société.

Elle relève en outre que ce même destinataire avait constamment réceptionné les mises en demeure antérieures, auxquelles la société avait toujours déféré sans jamais contester sa qualité, ce qui rendait le moyen inopérant. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour considère que l'engagement du preneur au paiement de la taxe d'édilité est établi par les correspondances de son propre conseil qui en proposait le règlement.

La cour accueille également la demande additionnelle en paiement des loyers et taxes échus en cours d'instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris sur le seul chef du rejet de la demande relative à la taxe d'édilité et, statuant à nouveau, y fait droit, confirmant le jugement pour le surplus.

Saisi d'une demande de sursis à l'exécution provisoire d'un jugement, la cour d'appel de commerce examine les moyens soulevés par un preneur condamné au paiement de la taxe d'édilité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de la bailleresse en paiement de ladite taxe, assortissant sa décision de l'exécution provisoire.

Le preneur soutenait que les moyens sérieux développés dans son appel au fond, relatifs à l'interprétation du contrat de bail et à la charge de la preuve du paiement effectif de la taxe par la bailleresse, justifiaient la suspension de l'exécution. La cour retient cependant que les moyens invoqués, bien que pertinents pour le débat au fond, ne sont pas de nature à justifier une telle mesure.

Faute pour le demandeur de démontrer en quoi l'exécution du jugement entraînerait des conséquences manifestement excessives ou un préjudice irréparable, la cour écarte ses arguments. En conséquence, la demande de sursis à exécution est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'étendue des obligations du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation et condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs calculés sur la seule fraction du local objet du contrat.

L'appelant principal soutenait l'existence d'une clause de solidarité obligeant le preneur à payer le loyer de la totalité des locaux après le départ d'un autre locataire, tandis que l'appelant incident contestait le manquement lui-même. La cour écarte le moyen tiré de la solidarité, retenant qu'en l'absence de stipulation expresse, le contrat fait la loi des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Elle constate que le preneur n'a pas purgé sa dette dans le délai de la mise en demeure et que l'offre réelle, tardive et partielle, ne pouvait éteindre l'obligation, justifiant ainsi la résiliation. La cour reconnaît en revanche la qualité du bailleur pour réclamer les charges de syndic et la taxe d'édilité dès lors que le contrat le prévoit expressément.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement sur le quantum de la taxe d'édilité, fait droit aux demandes additionnelles du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance et confirme pour le surplus la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la notification d'une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et le paiement des arriérés locatifs. L'appelant contestait la régularité de la mise en demeure, soutenant qu'elle avait été remise à un tiers occupant un local voisin, sans aucun lien de subordination avec lui. La cour retient, après enquête, que la remise de l'acte à un commerçant voisin, alors même que le local du preneur était fermé, ne constitue pas une notification valable au sens des dispositions du code de procédure civile. Elle juge qu'en l'absence de remise à la personne du destinataire ou à un préposé, la notification est irrégulière et ne peut fonder une demande en résiliation de bail et en paiement d'une indemnité pour retard. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers impayés, dont l'obligation découle du contrat, ainsi qu'au paiement de la taxe d'édilité omise par le premier juge, écartant le moyen tiré de la prescription. Le jugement est donc infirmé sur les chefs de l'expulsion et du dédommagement, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations nées d'un nouveau contrat de bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers et de la taxe d'édilité. L'appelant soutenait qu'un dépôt de garantie versé au titre d'un précédent contrat devait être imputé sur sa dette et que la taxe d'édilité n'était pas due faute de preuve de son acquittement par le bailleur. La cour retient que chaque contrat de bail est autonome et que, sauf stipulation expresse, les garanties d'un contrat expiré ne sont pas transférables à un nouveau contrat. Elle juge également que la restitution des clés, étant intervenue à une date postérieure à la période litigieuse, est sans incidence sur l'exigibilité des loyers réclamés. Enfin, la cour relève que le preneur s'était contractuellement engagé au paiement de la taxe d'édilité, de sorte qu'en application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, il est tenu par son engagement. L'appel étant jugé mal fondé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'une demande de sursis à exécution d'un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et de la taxe de services communaux, la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux des moyens d'appel. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement desdites sommes, le tout assorti de l'exécution provisoire. L'appelant sollicitait la suspension de l'exécution en soutenant que l'obligation contractuelle de payer la taxe ne valait qu'à l'égard de l'administration fiscale et non des bailleurs, et que ces derniers ne justifiaient pas s'en être préalablement acquittés. La cour d'appel de commerce retient que les moyens invoqués par le preneur ne sont pas de nature à justifier la suspension de l'exécution du jugement entrepris. Faute pour le demandeur de présenter des motifs jugés sérieux, la cour considère que les conditions du sursis à exécution ne sont pas réunies. La demande est par conséquent rejetée avec mise des dépens à la charge du demandeur.

En matière de prescription extinctive appliquée à un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de ce moyen soulevé pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers et de l'intégralité d'une taxe de nettoiement due sur une période de dix-sept ans. L'appelant soutenait que la créance relative à la taxe était atteinte par la prescription quinquennale et que le premier juge aurait dû la soulever d'office. La cour écarte ce dernier grief en rappelant, au visa de l'article 372 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la prescription ne peut être soulevée d'office par le juge. Elle juge cependant que le moyen tiré de la prescription, de nature substantielle, est recevable bien que présenté pour la première fois en cause d'appel. La cour retient que la taxe de nettoiement constitue une créance périodique soumise à la prescription quinquennale. Dès lors, la demande en paiement n'est fondée que pour la période de cinq ans précédant la mise en demeure, laquelle a interrompu la prescription. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation au titre de la taxe.

Saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement le condamnant au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé des moyens invoqués par le débiteur. Le tribunal de commerce avait prononcé une condamnation solidaire au paiement des loyers et de la taxe d'édilité pour une période déterminée, assortie de l'exécution provisoire. L'appelant soutenait que la dette était inexistante au motif qu'il avait libéré les lieux avant la période litigieuse, produisant à l'appui de ses dires une reconnaissance de dette et des attestations testimoniales. La cour écarte ces arguments en retenant qu'ils ne sont pas de nature à justifier la suspension de l'exécution. Elle considère en effet que les moyens soulevés, qui touchent au fond du droit et à la persistance de la relation contractuelle, ne sauraient être utilement débattus au stade de l'incident d'exécution. La demande d'arrêt de l'exécution provisoire est par conséquent rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'efficacité libératoire d'une procédure d'offres réelles. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait la nullité de la mise en demeure pour non-respect du délai légal de quinze jours prévu par la loi 49.16, l'inclusion des charges de propreté dans le loyer principal et le caractère libératoire de ses dépôts de fonds au greffe. La cour écarte le premier moyen en relevant que la mise en demeure avait en réalité accordé au preneur un délai de deux mois, supérieur au minimum légal, la rendant ainsi valide. Elle rejette également l'argument relatif aux charges, constatant, après examen d'une précédente décision, que le loyer avait été fixé hors charges. Surtout, la cour retient que la procédure d'offres réelles est viciée, dès lors que la tentative de remise des fonds a été effectuée à une adresse erronée du bailleur. Elle rappelle à ce titre que le dépôt des loyers à la caisse du tribunal ne peut purger le défaut de paiement s'il n'a pas été précédé d'une offre réelle valable et refusée par le créancier. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée probatoire de quittances émises pour un montant inférieur à celui prévu au contrat. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion. L'appelant soutenait que le loyer avait été conventionnellement réduit, produisant des quittances établies par le bailleur pour la somme minorée. La cour retient que l'émission de telles quittances, sans réserve ni protestation de la part du bailleur, constitue une reconnaissance implicite de la modification du prix du bail. Dès lors que le preneur justifie s'être acquitté des loyers sur la base de ce nouveau montant, la cour écarte l'état de défaut de paiement et infirme le jugement sur la résiliation et l'expulsion. La cour réforme également le jugement sur le montant de la taxe d'édilité pour l'ajuster au loyer révisé, mais le confirme en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle du preneur en nullité de la cession de l'actif commercial.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'une expertise graphologique concluant à la fausseté de quittances de loyer produites par le preneur pour échapper à la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion en se fondant sur le rapport d'expertise et en retenant le défaut de paiement pour la période litigieuse. L'appelant contestait la régularité et l'objectivité de l'expertise, sollicitant une contre-expertise et l'audition de témoins pour prouver le paiement effectif des loyers. La cour écarte ces moyens en validant le rapport d'expertise, jugé conforme aux règles procédurales et techniquement fondé. Elle retient surtout qu'il est invraisemblable que le bailleur ait remis amiablement des quittances au preneur pendant la période litigieuse, alors même que les parties étaient engagées dans plusieurs procédures judiciaires antérieures au cours desquelles le bailleur contestait déjà la validité d'autres quittances. Dès lors, le défaut de paiement étant établi pour une partie de la période visée par l'injonction, la cour considère que l'état de défaut de paiement justifiant l'expulsion est caractérisé. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour fait droit à sa demande en paiement de la taxe de propreté, estimant que le contrat de bail la mettait à la charge du preneur. Le jugement est donc confirmé sur l'expulsion et l'arriéré locatif, mais réformé sur la demande relative à la taxe de propreté qui est partiellement accueillie.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement de loyers effectué au profit d'un tiers au contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers et de la taxe d'édilité. L'appelant soutenait avoir réglé les sommes dues par virement sur le compte bancaire de l'épouse du bailleur, et reprochait aux premiers juges un défaut de motivation pour n'avoir pas examiné les justificatifs de ce paiement. La cour écarte le moyen tiré du défaut de motivation en rappelant qu'une juridiction n'est pas tenue de répondre aux moyens dépourvus de sérieux. Sur le fond, elle retient que le paiement fait à un tiers au contrat de bail, même s'il s'agit du conjoint du bailleur, n'est pas libératoire en l'absence de toute stipulation contractuelle l'autorisant expressément. Faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un paiement valable, son manquement est établi. Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de la taxe d'édilité, la cour d'appel de commerce devait déterminer si le loyer convenu avec le bailleur initial incluait ou non ladite taxe et si cette convention était opposable au nouveau propriétaire. L'appelant soutenait que le loyer était forfaitaire et que cet accord s'imposait à l'acquéreur de l'immeuble. La cour retient que le contrat de bail, en fixant un loyer sans mentionner d'obligation distincte pour le preneur de s'acquitter de la taxe, doit s'interpréter comme incluant cette charge dans le montant convenu. Elle rappelle que le nouveau bailleur, en sa qualité de successeur particulier, est tenu par les obligations contractées par son auteur. Dès lors, l'argument tiré de l'obligation légale générale du preneur au paiement de cette taxe est jugé inopérant, le débat portant exclusivement sur la portée des stipulations contractuelles. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait condamné le preneur au paiement de la taxe, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande et confirmant le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de la taxe d'édilité, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait s'être libéré de son obligation au paiement des loyers en ayant restitué les clés du local bien avant la période litigieuse. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'occupation effective du preneur durant la période réclamée est établie par les pièces versées aux débats. Elle relève en particulier qu'un procès-verbal d'exécution contient la déclaration de la gérante de la société preneuse, qui a elle-même affirmé avoir restitué les clés à une date correspondant à la fin de la période litigieuse, contredisant ainsi ses propres allégations. La cour retient également que la résiliation du bail n'est intervenue que postérieurement par ordonnance de référé, ce qui corrobore la poursuite de l'occupation. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement de la taxe d'édilité pour l'année correspondante. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un contrat locatif et la charge de la taxe de nettoiement. Le tribunal de commerce avait rejeté les prétentions du bailleur fondées sur un défaut de paiement. Devant la cour, l'appelant soutenait que la relation contractuelle devait être requalifiée en gérance libre et non en bail commercial, et que la taxe de nettoiement incombait au preneur. La cour écarte le moyen tiré de la requalification du contrat, relevant que les conventions écrites qualifient expressément la relation de bail commercial et que le bailleur avait lui-même initié la procédure sur le fondement de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle rappelle en outre que la taxe de nettoiement reste à la charge du bailleur, sauf stipulation contractuelle expresse contraire, laquelle faisait défaut en l'espèce. La cour juge enfin irrecevable comme nouvelle en appel la demande fondée sur un prétendu changement d'activité non visé par le congé initial. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait le défaut de paiement en invoquant la recevabilité de la preuve testimoniale pour un règlement excédant le seuil légal et la validité d'une demande de délation de serment décisoire. La cour d'appel de commerce écarte la preuve par témoignage, rappelant qu'au visa de l'article 443 du code des obligations et des contrats, tout acte juridique dont la valeur excède dix mille dirhams doit être prouvé par un écrit. Elle rejette également la demande de délation de serment au motif que l'avocat du preneur ne justifiait pas de la procuration spéciale requise par la loi organisant la profession pour formuler une telle demande. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour y fait droit pour les loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande relative à la taxe d'édilité, considérant qu'en l'absence de clause expresse, celle-ci est incluse dans le loyer. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle pour connaître d'une action en recouvrement de la taxe d'édilité afférente à un bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent au motif que la demande, se rapportant à un bail consenti pour l'exploitation d'un fonds de commerce, relevait de sa juridiction. L'appelant contestait cette compétence, arguant que le litige relevait du tribunal de première instance en application de la loi sur le recouvrement des loyers. La cour retient que la taxe d'édilité constitue un accessoire de la créance de loyer. Elle rappelle que les litiges relatifs aux fonds de commerce, au sens des dispositions attribuant compétence aux juridictions commerciales, sont ceux qui portent sur les opérations visées par le code de commerce, telles que la vente ou le nantissement, et non le simple recouvrement de créances locatives. Dès lors, en application de la loi n° 64-99 qui confère une compétence exclusive au tribunal de première instance pour les actions en recouvrement de loyers et de leurs accessoires, la cour infirme le jugement entrepris, déclare le tribunal de commerce incompétent et renvoie l'affaire devant le tribunal de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux et de la taxe d'édilité, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par des troubles de jouissance causés par les bailleurs et que la taxe d'édilité incombait contractuellement à ces derniers. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer, contrepartie de la jouissance des lieux, ne saurait être suspendue unilatéralement. Elle précise que les manquements allégués à l'encontre du bailleur, à les supposer établis, ne dispensent pas le preneur de s'acquitter de son obligation principale pour écarter l'état de demeure. Concernant la taxe d'édilité, la cour relève que le preneur ne rapporte pas la preuve d'une stipulation contractuelle dérogatoire et rappelle qu'il s'agit d'une charge incombant par principe au locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de la taxe d'édilité, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait que le loyer convenu incluait ladite taxe, fondant son argumentation sur des calculs arithmétiques tirés des avis d'imposition pour contester l'interprétation du contrat. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail, qui constitue la loi des parties au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, stipulait sans ambiguïté que le paiement de cette taxe incombait au preneur en sus du loyer. La cour juge que les calculs présentés par le preneur, visant à démontrer une prétendue incohérence entre le loyer et le montant de la taxe, sont inopérants pour renverser la force probante d'une clause contractuelle claire et expresse. Dès lors, la demande d'expertise comptable est rejetée comme étant sans objet face à la clarté des termes du contrat. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement condamnant un preneur commercial au remboursement de la taxe de nettoiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère sérieux des moyens invoqués pour justifier une telle mesure. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné le paiement des sommes dues, en assortissant sa décision de l'exécution provisoire. Le preneur soutenait que l'exécution devait être suspendue au regard de moyens sérieux tirés de l'absence de base légale de la taxe, de la prescription partielle de la créance et du défaut de preuve par le bailleur de son acquittement préalable auprès de l'administration fiscale, en application de l'article 642 du Dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce, statuant en chambre du conseil, considère cependant que les moyens invoqués ne justifient pas l'arrêt de l'exécution. Elle retient que les arguments soulevés, qui relèvent de l'appréciation du fond du litige dans le cadre de l'instance d'appel principale, ne sauraient en l'état suffire à paralyser l'exécution du jugement entrepris. En conséquence, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire est rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une clause de loyer afin de déterminer si la taxe sur la valeur ajoutée est à la charge du preneur ou si elle est réputée incluse dans le prix convenu. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de la taxe, en sus des loyers, des charges communes et de la taxe d'édilité. Le preneur appelant soutenait que le loyer contractuellement fixé était un prix global incluant toutes les taxes, à l'exception de celles expressément mises à sa charge par le contrat, conformément à l'article 642 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce procède à une interprétation stricte de la clause de loyer. Elle retient que dès lors que le contrat stipule que le loyer est fixé à un montant déterminé et n'exclut expressément que la taxe d'édilité, toutes les autres impositions, y compris la taxe sur la valeur ajoutée, sont réputées incluses dans le prix convenu. La cour relève en outre que le bailleur avait par le passé accepté le paiement des loyers sans réserve quant à la taxe sur la valeur ajoutée, ce qui conforte l'interprétation d'un loyer toutes taxes comprises. En conséquence, la cour infirme le jugement sur ce chef de demande mais le confirme s'agissant de la condamnation au paiement des charges communes et de la taxe d'édilité, expressément prévues au contrat.

Saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement, la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux des moyens invoqués par le débiteur. Le tribunal de commerce avait condamné un preneur au paiement d'arriérés de taxe d'édilité, en assortissant sa décision de l'exécution provisoire. Le débiteur sollicitait la suspension de cette exécution en soutenant que la taxe réclamée était déjà incluse dans le loyer contractuellement fixé, ce qui rendait la créance du bailleur sérieusement contestable. La cour écarte cependant cet argument au stade de l'incident. Elle retient souverainement que les motifs invoqués par le demandeur, qui relèvent du fond du litige, ne constituent pas une justification suffisante pour paralyser les effets du jugement de première instance. La demande d'arrêt de l'exécution est en conséquence rejetée.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter une demande d'annulation de mesures d'exécution, retient que la contestation est devenue sans objet dès lors qu'un arrêt d'appel a été rendu confirmant le jugement de première instance sur lequel ces mesures étaient fondées. La confirmation en appel du jugement de première instance lui confère un caractère définitif et exécutoire, rendant les mesures d'exécution prises antérieurement incontestables sur le fondement de son défaut initial de force exécutoire.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour condamner le gérant et sa caution solidaire au paiement des redevances de gérance, retient, d’une part, qu’une clause contractuelle stipulant une simple « possibilité » de recourir à l’arbitrage n’est pas exclusive de la compétence des juridictions étatiques. D’autre part, que la résiliation du contrat principal de gérance libre est sans effet sur l'obligation de la caution de garantir le paiement des dettes nées antérieurement à cette résiliation, conformément à l'article 1150 du Dahir des obligations et des contrats.

Enfin, que la demande en nullité du contrat pour défaut de fonds de commerce ne peut être accueillie dès lors qu'il est établi, par une précédente décision de justice, que le fonds était exploité et disposait d'une clientèle avant la conclusion dudit contrat.

Il résulte de l'article 380 du Dahir des obligations et des contrats que la prescription ne court pas contre le créancier qui se trouve dans l'impossibilité d'agir. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui déclare une créance de loyers prescrite pour une partie de la période réclamée, au motif du retard du bailleur à en poursuivre le paiement, alors que ce dernier se trouvait dans l'impossibilité de réclamer lesdits loyers en raison d'un litige en cours portant sur la reconnaissance de la qualité même de locataire du débiteur.

Il résulte de la combinaison de l’article 6 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux et des articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile, que la mise en demeure adressée au preneur doit être notifiée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit selon les formes prévues par ledit code. Par conséquent, encourt la cassation l’arrêt d’une cour d’appel qui juge invalide la mise en demeure signifiée par un huissier de justice au motif que le dahir de 1955, en tant que loi spéciale, écarterait l’application des dispositions relatives à cette profession, alors que l’article 37 du Code de procédure civile, auquel l’article 6 du dahir renvoie expressément, prévoit la signification par huissier de justice comme une modalité de notification valide.

Il résulte de l’article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que les actes et procédures accomplis avant l’entrée en vigueur de cette loi restent régis par le dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, viole ce texte la cour d’appel qui applique le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de la loi nouvelle pour déclarer le bailleur déchu de son droit d’agir, alors qu’elle avait constaté que le congé avait été délivré et l’action en validation introduite avant la date d’entrée en vigueur de ladite loi.

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à son absence, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour retenir la qualité à agir du bailleur initial dans une action en paiement de loyers et en expulsion, se fonde sur l’aveu par le preneur de l’existence de la relation locative, sans examiner les documents produits par ce dernier qui établissent que le bailleur avait transféré ses droits sur le bien loué à un tiers antérieurement à la période réclamée. En statuant de la sorte, alors que le demandeur agissait en son nom personnel et non en qualité de mandataire du nouveau titulaire des droits, et que l’aveu du preneur portait sur une relation contractuelle passée ayant précisément pris fin en raison de ce transfert, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale.

Ayant relevé qu’un congé visant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avait été délivré au preneur sous l’empire du dahir du 24 mai 1955 et que l’action en validation de ce congé avait été introduite après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de cette loi pour introduire ladite action ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi. En effet, les dispositions de cet article relatives au point de départ du délai ne sauraient s’appliquer avec un effet rétroactif à une situation née avant leur promulgation.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour écarter le moyen tiré de la forclusion de l’action du bailleur, retient que le délai de six mois prévu par l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, pour introduire l’action en validation de la mise en demeure, ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de cette loi lorsque la mise en demeure a été délivrée sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955. En application du principe de non-rétroactivité, le point de départ du nouveau délai de forclusion ne peut être fixé à une date antérieure à celle de l’entrée en vigueur de la loi qui l’institue.

Il résulte des articles 485 et 632 du Dahir sur les obligations et les contrats que le bail de la chose d’autrui n’est valable que s’il est ratifié par le propriétaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la tierce opposition d’une occupante à son expulsion, retient que le bail sur lequel elle fonde son droit a été consenti par un non-propriétaire et n’a pas été ratifié par les véritables propriétaires.

Une action en paiement de loyers et en expulsion engagée par ces derniers contre l’occupante, mais qui a été jugée irrecevable, ne saurait valoir ratification de la relation locative.

Viole l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, consacrant la force obligatoire des conventions, la cour d’appel qui retient un montant de loyer inférieur à celui contractuellement prévu au seul motif que le bailleur a accepté sans réserve des paiements partiels. En effet, la quittance de loyer délivrée sans réserve par le bailleur ne constitue qu’une présomption de paiement des échéances antérieures et ne saurait, en l’absence d’un accord exprès des parties, valoir renonciation au montant du loyer fixé au contrat.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

Il résulte de l’article 28 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, que le bailleur qui omet de consigner l’indemnité d’éviction dans le délai de trois mois suivant la date à laquelle la décision d’expulsion devient exécutoire est réputé avoir renoncé à son exécution. Un tel jugement devient dès lors sans effet, et la relation locative se poursuit.

Par conséquent, une cour d’appel justifie légalement sa décision lorsqu’elle constate que le bailleur n’a pas exécuté dans le délai légal un premier jugement prononçant l’expulsion moyennant indemnité, et qu’elle prononce ultérieurement la résiliation du bail et l’expulsion du preneur pour un défaut de paiement des loyers.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le délai de prescription prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux actions du preneur et non à l'action en résiliation pour non-paiement des loyers intentée par le bailleur, cette dernière demeurant soumise aux règles de droit commun. Ayant par ailleurs constaté, par un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer par le preneur, elle en déduit valablement que la résiliation du bail est justifiée, peu important que les autres loyers de la période visée par la demande aient été réglés.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, d'une part, que l'existence d'un contrat de bail suffit à conférer au bailleur la qualité pour agir en résiliation pour non-paiement des loyers, sans qu'il soit tenu de justifier de son droit de propriété sur le bien loué. D'autre part, elle déduit exactement qu'un congé accordant au preneur un délai pour libérer les lieux supérieur à celui contractuellement prévu ne lui cause aucun grief et n'entraîne pas la nullité de la procédure.

Enfin, ayant relevé que le contrat stipulait l'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur, elle en conclut à juste titre que les conditions de la compensation avec les loyers impayés ne sont pas réunies.