Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 286/2, en date du 27/05/2021, Dossier commercial n° 1614/3/2/2018

Vu le pourvoi en cassation formé le 02/08/2019 par le demandeur susmentionné, par l'intermédiaire de son avocat Maître Al Alimi (Z.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 25 rendu le 03/01/2018 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 4580/8206/2015.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 15/04/2021.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 20/05/2021, prorogée à l'audience du 27/05/2021.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed Ouazzani Taybi, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la défenderesse au pourvoi, Zineb (A.), a saisi, le 1er mai 2010, le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête dans laquelle elle exposait être propriétaire du café sis au numéro (...), en vertu d'un acte de sadaqa enregistré sous le n° 196, folio 153, en date du 07/05/1993, et avoir adressé au demandeur au pourvoi, Mohammed (B.), en sa qualité de locataire dudit local, une mise en demeure de payer les loyers et de quitter les lieux dans le cadre du dahir du 24 mai 1955, concernant les loyers dus pour la période du 01/08/1993 au 01/06/2008, pour un montant de 115.700,00 dirhams, ainsi que la taxe d'édilité pour la même période, pour un montant de 11.570,00 dirhams, laquelle mise en demeure lui a été notifiée le 20/06/2008 ; que ce dernier lui a répondu qu'aucun rapport locatif ne le liait à elle, alors même qu'elle lui avait adressé une lettre l'informant que sa propriété du café était établie par un acte de sadaqa, accompagnée de jugements de première instance et d'appel ; qu'après la réponse du défendeur, et le dépôt par les héritiers de Mohammed (H.) d'une requête en intervention volontaire en date du 12/12/2012, par laquelle ils demandaient, à titre principal, le rejet de la demande de la demanderesse et, à titre subsidiaire, de surseoir à statuer jusqu'à ce qu'il soit statué définitivement sur l'action en nullité de l'acte de sadaqa invoqué par la demanderesse, un jugement avant dire droit a été rendu ordonnant une enquête ; qu'après réalisation de celle-ci, le jugement définitif a été rendu, validant la mise en demeure d'éviction notifiée au défendeur le 20/06/2008, ordonnant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local commercial consistant en un café, sis au numéro (...), et rejetant le surplus de la demande principale ainsi que la demande d'intervention volontaire ; que le défendeur a interjeté appel de ce jugement, de même que les intervenants volontaires, et que la Cour d'appel de commerce l'a confirmé par l'arrêt objet du présent pourvoi.

Sur les deux moyens de cassation réunis :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l'arrêt d'avoir violé l'article 87 du dahir sur l'immatriculation foncière et de présenter une motivation insuffisante équivalente à un défaut de motifs, en ce qu'il a soutenu, à tous les stades de la procédure, n'avoir aucune connaissance du litige opposant l'ancien et le nouveau propriétaire de l'immeuble loué, et que c'est le premier qui percevait de lui les loyers ; qu'il était de bonne foi et étranger au conflit entre les deux parties ; que l'ancien propriétaire lui a notifié une mise en demeure en sa qualité de propriétaire inscrit sur le titre foncier, ce qu'il a pu vérifier en consultant ledit titre ; qu'en tant que locataire, il n'est pas concerné par les jugements invoqués par la défenderesse au pourvoi, car seul ce qui est inscrit sur le titre foncier fait foi ; qu'en ne tenant pas compte de ces éléments, la cour a violé l'article 87 du dahir sur l'immatriculation foncière et a contrevenu à la jurisprudence constante, ce qui justifie la cassation de son arrêt.
Mais attendu que la cour d'appel, auteur de l'arrêt attaqué, a rejeté l'argumentation du demandeur relative à l'absence de tout rapport locatif entre lui et la défenderesse au pourvoi et au fait que l'auteur de la mise en demeure ne serait pas la personne inscrite sur le titre foncier, en énonçant que "ce qu'il a soutenu quant au paiement régulier et de bonne foi des loyers au propriétaire est dénué de fondement, car la mise en demeure lui a été adressée par celle à qui le droit de propriété sur l'immeuble qui lui avait été loué par son défunt époux a été transféré en vertu de l'acte de sadaqa... et que la mise en demeure litigieuse mentionnait sa qualité et son titre de propriété, et qu'il lui incombait de s'acquitter des loyers réclamés. De même, l'argument tiré du défaut d'inscription de l'acte de sadaqa sur le titre foncier est sans incidence sur le litige, car la qualité de l'appelante est établie, comme il a été dit, non seulement par l'acte de sadaqa, mais aussi par des jugements..." ; qu'il s'agit là d'une motivation saine par laquelle elle a justifié sa décision d'écarter l'argument du demandeur selon lequel l'acte de sadaqa invoqué par la défenderesse au pourvoi pour prouver sa qualité de bailleresse n'était pas inscrit sur le titre foncier, établissant ainsi la qualité de la défenderesse en vertu de jugements définitifs ayant statué sur la validité dudit acte de sadaqa ; que le retard dans l'inscription du résultat de ces jugements sur le titre foncier du local litigieux ne prive pas l'auteur de la mise en demeure de sa qualité, ni ne prive les actes qu'elle a accomplis aux fins de recouvrer les loyers et d'obtenir l'éviction de leur effet juridique, contrairement à ce qu'a soutenu le demandeur, qui n'a pas contesté avoir reçu la mise en demeure qui lui a été notifiée par elle, ni avoir été avisé par elle du transfert de la propriété du local à son profit et de sa substitution à l'ancien bailleur dans les droits découlant du contrat de bail ; qu'il n'y a donc pas lieu d'invoquer une violation des dispositions de l'article 87 du dahir sur l'immatriculation foncière ; que, par conséquent, l'arrêt n'a violé aucune disposition, est suffisamment motivé et que les deux moyens sont dénués de fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.
Le présent arrêt a été rendu et lu en l'audience publique tenue à la date susmentionnée, en la salle d'audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La Cour était composée de Madame Khadija El Bain, Présidente, et des conseillers, Messieurs Mohammed Ouazzani Taybi, rapporteur, Mohamed El Kroui, Hassan Serrar et Said Chouguib, membres, en présence de l'avocat général, Monsieur Mohammed Sadek, et avec l'assistance du greffier, Monsieur Abderrahim Ait Ali.

Cour de cassation
Le Président de Chambre
Le Conseiller Rapporteur
Portant les signatures du Président, du Rapporteur et du Greffier
Pour le Greffier en chef
Le Greffier