Il résulte de l’article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que les actes et procédures accomplis avant l’entrée en vigueur de cette loi restent régis par le dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, viole ce texte la cour d’appel qui applique le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de la loi nouvelle pour déclarer le bailleur déchu de son droit d’agir, alors qu’elle avait constaté que le congé avait été délivré et l’action en validation introduite avant la date d’entrée en vigueur de ladite loi.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/693, en date du 23/12/2021, Dossier commercial n° 2018/2/3/714

Vu le pourvoi en cassation déposé le 30/03/2018 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Abdelkrim (M.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 5226 rendu le 23/10/2017 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/3401.

Vu le mémoire en réponse produit le 22/05/2019 par le défendeur, par l’intermédiaire de son avocat Maître Abdelhafid (A.), tendant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de mise en état et de communication du dossier en date du 09/12/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 23/12/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohammed El Kraoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, M. Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la demanderesse au pourvoi, Mme Naïma (L.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca par une requête introductive d’instance en date du 26/01/2017 et deux requêtes rectificatives, dans lesquelles elle expose que le défendeur, M. Mohamed (B.), loue auprès d’elle le local sis à (…) pour un loyer mensuel de 1.100 dirhams, porté à la somme de 1.210 dirhams en vertu d’un arrêt d’appel n° 914 en date du 24/03/2016, notifié au défendeur le 18/04/2016. Elle ajoute qu’il a cessé de payer les loyers de juillet 2015 à fin janvier 2017, pour un montant total de 22.990 dirhams, ainsi que la taxe d’édilité de juin 2011 à fin juin 2015, pour un montant de 5.400 dirhams. Elle précise lui avoir adressé une mise en demeure de payer et de libérer les lieux, qu’il a reçue le 16/06/2015 et qui est restée sans effet. Elle a sollicité la condamnation du défendeur à lui payer les loyers dus et la taxe d’édilité pour les périodes susmentionnées, une indemnité pour retard de paiement d’un montant de 4.000 dirhams, la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef du local litigieux, sous peine d’une astreinte. Après réponse du défendeur, le jugement a été rendu, condamnant ce dernier à payer à la demanderesse la somme de 2.890 dirhams au titre du solde des loyers dus de juillet 2015 à fin janvier 2017, ainsi que la somme de 4.900 dirhams au titre de la taxe d’édilité de juin 2011 à fin juin 2015, validant la mise en demeure et ordonnant son expulsion et celle de tout occupant de son chef du local litigieux, et rejetant le surplus des demandes. Le défendeur a interjeté appel principal et la demanderesse appel incident. La Cour d’appel de commerce a infirmé le jugement en sa disposition relative à l’expulsion et, statuant à nouveau, a rejeté la demande y afférente. Elle l’a confirmé pour le surplus, tout en le réformant sur la disposition relative au différentiel de loyer, portant la somme due à 3.780 dirhams, par l’arrêt objet du présent pourvoi.

Sur le premier moyen de cassation :

La demanderesse au pourvoi reproche à l’arrêt un défaut de motivation équivalant à son absence et un manque de base légale, en ce que la cour d’appel a considéré que, bien que la mise en demeure objet du litige ait été adressée au défendeur dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, l’action en validation de celle-ci, intentée le 03/01/2017, n’était pas en état d’être jugée au moment de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi n° 49-16 le 12/02/2017. La cour a estimé que la loi applicable était la nouvelle loi et non le Dahir du 24 mai 1955, se fondant sur les dispositions de son article 38. Elle a ajouté que, dès lors que les dispositions de l’article 26 de la nouvelle loi énoncent que le droit du bailleur de demander la validation du congé est prescrit par l’écoulement d’un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai accordé au preneur dans le congé, et considérant que le défendeur avait reçu le congé le 16/06/2015, le délai de déchéance de six mois prévu à l’article 26 commençait à courir à l’expiration du délai de 15 jours accordé au défendeur dans le congé. La cour en a déduit que, la demanderesse n’ayant introduit son action en validation que le 03/01/2017, soit après plus d’un an et demi, son droit de demander l’expulsion était prescrit. Elle a par conséquent infirmé le jugement d’appel en sa disposition relative à l’expulsion et, statuant à nouveau, a rejeté la demande y afférente. Or, selon la demanderesse, les dispositions du Dahir du 24 mai 1955 étaient les seules applicables, car le congé visant l’expulsion a été adressé au défendeur et reçu par lui le 16/06/2015, et l’action en validation a été intentée le 03/01/2017, toutes ces procédures ayant eu lieu avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi n° 49-16 le 12/02/2017. L’article 38 de la nouvelle loi dispose que les procédures antérieures, accomplies dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, demeurent valables et produisent leurs effets juridiques, la nouvelle loi ne s’y appliquant pas. En appliquant les dispositions de l’article 26, qui instaure un délai de déchéance du droit du bailleur de demander la validation, à une époque où la nouvelle loi n’était pas encore entrée en vigueur, la cour d’appel a appliqué cette loi avec effet rétroactif, principe que la nouvelle loi n’a pas consacré. Ce faisant, elle a mal appliqué les dispositions de l’article 38 de ladite loi et a entaché sa décision d’une motivation viciée, équivalente à une absence de motivation, ce qui l’expose à la cassation.

En effet, attendu que la cour d’appel, pour motiver son arrêt, a retenu que « il est constant que l’affaire n’était pas en état d’être jugée lorsque la loi n° 49-16 est entrée en vigueur, et qu’il convient par conséquent d’appliquer ses dispositions, conformément à l’article 38 de ladite loi. Il est établi que le congé objet de l’instance a été notifié au preneur le 16/06/2015 pour paiement du loyer dans un délai de 15 jours à compter de la réception, et il est prouvé que l’action en validation n’a été intentée par la bailleresse que le 26/01/2017. Son droit de demander l’expulsion est donc prescrit par l’écoulement d’un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai accordé au preneur dans le congé, en application des dispositions de l’article 26 de ladite loi… » Elle en a déduit l’infirmation du jugement de première instance en ce qu’il a ordonné l’expulsion et, statuant à nouveau, a rejeté la demande y afférente. Alors que, si l’article 38 de la loi n° 49-16 dispose que ses dispositions s’appliquent aux baux en cours et aux affaires non encore en état d’être jugées, il énonce en son second alinéa que les actes, procédures et décisions intervenus avant l’entrée en vigueur de cette loi ne sont pas remis en cause. Il est constant, au vu des pièces du dossier telles que soumises aux juges du fond, que le congé visant l’expulsion a été adressé au défendeur dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955 et reçu par lui le 16/06/2015, et que la demanderesse au pourvoi a pris l’initiative d’intenter une action en validation et en expulsion le 26/01/2017. Toutes ces procédures ont été accomplies avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi n° 49-16 le 12/02/2017. En appliquant le délai de déchéance prévu à l’article 26 de la nouvelle loi à une action intentée avant son entrée en vigueur, la cour d’appel a imposé à la bailleresse des conditions qui n’existaient pas au moment de l’introduction de l’instance, violant ainsi l’article 38 précité et exposant sa décision à la cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même juridiction.

Par ces motifs

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué en sa disposition relative à l’expulsion, et renvoie l’affaire et les parties devant la même juridiction autrement composée, pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi, et condamne le défendeur aux dépens.

Ordonne en outre que le présent arrêt soit transcrit sur les registres de ladite cour, en marge ou à la suite de la décision cassée.