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Action en validation de congé

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une action en validation de congé pour reprise personnelle et sur une demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et prononcé l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait la déchéance du droit d'agir du bailleur, l'action en validation ayant été introduite au-delà du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que le délai de forclusion a été suspendu pendant la période de l'état d'urgence sanitaire, ce qui rendait l'action du bailleur recevable.

Concernant la demande d'indemnité d'éviction, la cour la déclare sans objet, relevant que le preneur avait déjà obtenu une indemnisation définitive à ce titre dans le cadre d'une instance distincte. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour reprise, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession d'un fonds de commerce et son opposabilité au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle n'était pas dirigée contre l'ensemble des preneurs cotitulaires du fonds de commerce.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir fait l'objet d'une notification formelle conformément à l'article 25 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que la connaissance de la cession par le bailleur, acquise au cours de l'instance judiciaire par la production de l'acte de vente du fonds, suffit à rendre ladite cession opposable.

Elle considère que l'information donnée en justice vaut notification et que l'élément de la connaissance est ainsi établi. Dès lors, l'action en validation de congé dirigée contre un seul des preneurs cotitulaires du fonds était bien irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial à la suite d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise.

L'appelant principal contestait la validité du congé en soulevant l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir du bailleur, la nullité de la notification et le caractère insuffisant de l'indemnité, notamment par le refus d'indemniser la perte de la clientèle et la sous-évaluation des améliorations. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que la qualité de bailleur, distincte de celle de propriétaire, suffit à fonder l'action en validation de congé, et d'autre part que la notification par un clerc assermenté sous la responsabilité du commissaire de justice est régulière.

Sur le fond, elle retient que l'indemnisation des éléments incorporels que sont la clientèle et l'achalandage est subordonnée, en application de la loi n° 49-16, à la preuve d'un préjudice réel et actuel, laquelle fait défaut dès lors que le fonds de commerce était inexploité depuis plus de deux ans et qu'aucune déclaration fiscale n'était produite, peu important la cause de la cessation d'activité. La cour valide également l'appréciation du premier juge sur les améliorations, considérant que l'indemnité doit se fonder sur les travaux nécessaires et autorisés constatés par l'expert, à l'exclusion des factures jugées surévaluées ou relatives à des équipements mobiliers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur et sur la qualité à défendre du preneur initial dans le cadre d'une action en validation de congé pour motifs graves. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir été notifiée conformément aux exigences de la loi n° 49-16, et invoquait des modifications non autorisées des lieux loués justifiant l'expulsion sans indemnité. La cour retient que la notification de la cession, effectuée par commissaire de justice à la diligence du notaire instrumentaire agissant pour le cédant et le cessionnaire, est régulière et rend l'acte opposable au bailleur à compter de sa date de réception.

Dès lors, la cour considère que le congé aux fins d'expulsion, délivré au preneur initial postérieurement à cette notification, a été adressé à une partie dépourvue de qualité pour défendre. La nullité de ce congé, acte introductif de l'instance, entraîne l'irrecevabilité de l'action en validation subséquente, rendant sans objet l'examen des autres moyens.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande au fond, la cour statuant à nouveau et la déclarant irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les exigences probatoires pesant sur le bailleur. Le tribunal de commerce avait fondé l'irrecevabilité sur l'absence de preuve de la relation locative.

Devant la cour, l'appelant contestait cette appréciation en soutenant que les pièces produites suffisaient à établir sa qualité à agir. La cour écarte ce moyen et relève que le bailleur a omis de verser aux débats l'acte même dont il demandait la validation, à savoir la mise en demeure délivrée au preneur.

Elle retient que cette carence probatoire fondamentale empêche toute vérification de la régularité de l'acte au regard des mentions impératives prévues par l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Par substitution de motifs, le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour démolition, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un acte réformateur et la validité d'un permis de construire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif d'une discordance entre l'adresse mentionnée dans le congé, celle figurant dans l'assignation initiale et celle visée par le permis de construire.

L'appelant soutenait que l'erreur matérielle affectant l'assignation avait été valablement rectifiée et que le permis de construire, visant l'immeuble principal, couvrait le local commercial en cause. La cour retient que la rectification de l'adresse dans l'assignation par un acte réformateur régulier rend la demande recevable, dès lors que le congé initial visait bien le local objet du bail et n'était entaché d'aucune erreur.

Elle juge en outre que le permis de construire visant l'immeuble dans sa globalité, identifié par son titre foncier, est suffisant pour justifier le projet de démolition, faute pour le preneur de prouver que son local se situe hors du périmètre de l'autorisation. Statuant par voie d'évocation, la cour constate que les conditions légales du congé pour démolition et reconstruction sont remplies au regard de la loi 49-16.

Le jugement est par conséquent infirmé, la cour validant le congé, ordonnant l'expulsion du preneur et condamnant le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions de preuve de la fermeture continue du local justifiant une action en validation de congé. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en validation de l'injonction de payer et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la constatation de la fermeture continue du local par l'huissier de justice suffisait à établir la régularité de la mise en demeure, rendant inopérant le paiement tardif des loyers. La cour retient que pour établir la fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi 49-16, le procès-verbal de l'agent d'exécution ne peut se borner à une mention générale.

Elle juge que ce procès-verbal doit impérativement préciser le nombre et les dates des différentes tentatives de signification pour que la preuve de la fermeture continue soit légalement rapportée. Faute de telles mentions, la cour considère que la mise en demeure n'a pas été valablement délivrée et ne produit aucun effet juridique, de sorte que le preneur n'a jamais été en état de demeure.

Le jugement ayant rejeté la demande est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel. L'appelant contestait la recevabilité de l'action en validation, invoquant sa forclusion au regard de l'article 26 de la loi 49-16, ainsi que le défaut de qualité à agir des bailleurs, héritiers du contractant initial.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la forclusion en retenant que le délai de six mois pour agir ne court qu'à l'expiration du préavis de trois mois accordé au preneur, l'action introduite dans le délai global de neuf mois étant donc recevable. Sur la qualité à agir, la cour considère que la réponse du preneur au congé constitue un aveu de la relation locative avec les héritiers, les dispensant de justifier de leur qualité ou de leur titre de propriété.

Elle rappelle par ailleurs que le bailleur n'est pas tenu de prouver la réalité ou la gravité du motif d'usage personnel, la protection du preneur résidant dans son droit à indemnité. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la validation d'un congé pour reprise personnelle délivré par des bailleurs en indivision, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir des co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur, tout en lui allouant une indemnité d'éviction.

Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, faute pour les bailleurs demandeurs de réunir la majorité des trois quarts des droits indivis requise pour les actes d'administration. La cour d'appel de commerce retient que le contrat de bail commercial constitue une unité indivisible.

Dès lors, la qualité de bailleur, au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16, appartient collectivement à l'ensemble des co-indivisaires. La cour relève que l'un des bailleurs indivis s'est non seulement désisté de l'instance mais a expressément manifesté son opposition à la délivrance du congé et à l'action en validation.

Elle en déduit que l'action, n'émanant pas de la totalité des membres de l'indivision formant la partie bailleresse, a été introduite par des demandeurs dépourvus de la qualité pour agir. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué une indemnité, la cour statuant à nouveau et déclarant la demande irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le demandeur de justifier de sa qualité de bailleur.

L'appelant soutenait que l'existence d'un bail verbal était suffisamment démontrée par la production de procès-verbaux de constat et de tentatives de signification. La cour écarte ce moyen en retenant que de tels actes, se bornant à mentionner la fermeture continue du local commercial, ne sauraient à eux seuls constituer une preuve de la relation locative.

En l'absence de tout autre élément probant établissant la qualité de bailleur, condition de recevabilité de l'action, la demande en validation de congé et en expulsion ne peut prospérer. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'interprétation de la condition de fermeture continue du local commercial, prévue par l'article 26 de la loi n° 49-16, pour la recevabilité d'une action en validation de congé pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'éviction irrecevable, tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait que la mention par l'agent d'exécution de passages multiples à des moments différents suffisait à caractériser la fermeture continue. La cour retient que la notion de fermeture continue, pour permettre un contrôle juridictionnel effectif, exige que le procès-verbal de signification mentionne les dates précises des différents passages.

Selon la cour, cette exigence est seule à même de permettre à la juridiction de distinguer une fermeture persistante, justifiant le recours à la procédure spéciale, d'une fermeture simplement temporaire. La cour précise en outre que les difficultés de notification ultérieures, survenues durant l'instance judiciaire, sont sans incidence sur l'appréciation de la régularité de la signification initiale du congé.

Statuant sur la demande additionnelle, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en validation de la mise en demeure et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que l'action en validation avait été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi sur les baux commerciaux. La cour accueille le moyen et retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que le bailleur est déchu de son droit de demander la validation de la mise en demeure s'il n'agit pas dans les six mois suivant l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'action a été introduite plus d'un an après la date à laquelle le preneur a été mis en demeure, la demande est jugée irrecevable sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens. Par voie de conséquence, la cour rejette la demande d'intervention volontaire formée par l'acquéreur de l'immeuble, celle-ci étant accessoire à une demande principale irrecevable.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisie d'un appel portant sur la liquidation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai de prescription de l'action en validation de congé et sur les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait fixé une indemnité dont le montant était contesté par le bailleur et le preneur.

La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant que le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49-16 ne court qu'à compter de l'expiration du délai de préavis accordé au preneur dans l'acte de congé. Procédant ensuite à la liquidation du préjudice, la cour retient une évaluation de la perte du fonds de commerce fondée sur les déclarations fiscales du preneur.

Elle précise cependant, en application de l'article 7 de la même loi, que le droit à réparation se limite aux frais de déménagement et n'inclut ni les frais de réinstallation dans un nouveau local, ni les charges salariales, ces postes étant dépourvus de fondement légal. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce s'est prononcée sur le calcul du délai de déchéance de l'action en validation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait la déchéance du droit d'agir du bailleur, faute pour ce dernier d'avoir introduit son action dans le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que ce délai a été suspendu pendant la période de l'état d'urgence sanitaire, en application des dispositions du décret-loi n° 2.20.293.

Elle en déduit que l'action introduite après la levée de cette suspension a été engagée dans le délai légal recalculé et se trouve donc recevable. La cour juge par ailleurs irrecevable la demande d'indemnité d'éviction et d'expertise formée pour la première fois en appel, la qualifiant de demande nouvelle.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé et prononcé l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la concordance entre l'objet de la demande et le fondement juridique invoqué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant le défaut de paiement.

L'appelant soulevait, à titre principal, la non-conformité entre le local visé par la demande d'expulsion et celui désigné dans l'acte de mise en demeure fondant l'action. La cour relève que les parties sont liées par deux contrats de bail distincts portant sur des locaux situés dans deux immeubles différents.

Elle constate que la demande en justice vise l'éviction des locaux d'un immeuble, tandis que le congé sur lequel elle se fonde concerne exclusivement les locaux situés dans le second immeuble. La cour retient que cette discordance entre l'objet de la demande et le titre qui la soutient prive l'action de son fondement juridique.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande du bailleur déclarée irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en validation de congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité à agir de la bailleresse. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en raison d'une contestation sérieuse sur l'existence même de la relation locative, le preneur se prétendant propriétaire du local.

La cour retient que la vérification de la qualité de propriétaire de la bailleresse constitue un préalable indispensable à l'examen du congé, particulièrement en l'absence de contrat de bail écrit. Elle constate que les titres de propriété produits sont précaires, l'un étant issu d'une procédure d'immatriculation foncière inachevée et faisant l'objet de contestations, les autres étant visés par une procédure pénale pour faux toujours pendante malgré une décision de non-lieu en première instance.

En l'absence de preuve certaine et définitive de la propriété du local, la cour considère la demande en validation de congé comme prématurée. Elle déclare par ailleurs l'appel d'un tiers intervenant irrecevable, son intervention en première instance ayant été formée après la mise en délibéré de l'affaire.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré la demande initiale irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une procédure dirigée contre une personne décédée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion tout en allouant au preneur une indemnité d'éviction.

Devant la cour, les héritiers du preneur soulevaient la nullité de l'ensemble de la procédure, le congé et l'action en validation ayant été notifiés à leur auteur bien après son décès. La cour retient qu'un congé adressé à une personne décédée est un acte juridiquement inexistant et ne peut produire aucun effet de droit.

Elle précise que la relation locative s'étant poursuivie de plein droit avec les héritiers, le congé aurait dû leur être personnellement notifié. Dès lors, l'action en validation, fondée sur un acte radicalement vicié, est elle-même irrecevable et ne peut être régularisée par une mise en cause des ayants droit en cours d'instance.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et déclare irrecevables tant la demande principale en expulsion que la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement statuant sur la compétence matérielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de détermination du juge compétent en matière de baux commerciaux. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître d'une action en validation de congé fondé sur la perte du fonds de commerce par fermeture prolongée.

L'appelant, preneur à bail, contestait cette compétence en soutenant que l'application de la loi n° 49-16, et par conséquent la compétence du juge commercial, était subordonnée à la preuve préalable de l'existence d'un fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en rappelant que la compétence matérielle s'apprécie au regard de l'objet de la demande et du fondement juridique invoqué, et non au regard de la preuve des faits allégués qui relève de l'examen au fond.

Dès lors que l'action du bailleur vise à faire valider un congé pour un motif expressément prévu par la loi n° 49-16, le litige se rapporte nécessairement à l'application de cette loi et relève de la compétence exclusive du tribunal de commerce. La question de l'existence effective du fonds de commerce constitue une question de fond qui ne saurait conditionner la compétence initiale de la juridiction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce a précisé la distinction entre l'action en résiliation de droit commun et l'action en validation de congé prévue par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait ordonné la résiliation du bail, l'expulsion des héritiers du preneur et leur condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Les appelants contestaient la recevabilité de l'action, invoquaient la prescription d'une partie de la dette et soutenaient n'être pas tenus des dettes de la succession faute de l'avoir acceptée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrecevabilité, en jugeant que l'action en résiliation pour défaut de paiement fondée sur le droit commun, après une mise en demeure restée infructueuse, est distincte de la procédure de validation de congé.

Elle retient également que l'obligation des héritiers est engagée dès lors qu'ils n'ont pas expressément renoncé à la succession et que l'un d'eux a continué d'occuper les lieux. Faisant cependant partiellement droit au moyen tiré de la prescription quinquennale, la cour confirme le jugement dans son principe mais le réforme quant au montant des loyers dus, après déduction de la part prescrite de la créance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'autorisation de construire fondant l'action. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le permis de construire produit était périmé.

L'appelant soutenait que la production en appel d'une nouvelle autorisation pouvait régulariser la procédure et que le premier juge aurait dû l'inviter à compléter son dossier. La cour écarte ce moyen et retient que la validité de l'autorisation de construire, exigée par la loi relative aux baux commerciaux, s'apprécie à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors, la production ultérieure d'un permis renouvelé ne saurait purger le vice initial affectant une action engagée sur le fondement d'une autorisation déjà caduque. La cour ajoute que l'absence d'une autorisation valide ne constitue pas une simple omission de pièce susceptible d'être corrigée sur injonction du juge, mais un défaut affectant le fondement même de l'action.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu que le bailleur avait fondé son action sur un permis de construire dont la validité était expirée. L'appelant soutenait que la production en appel d'un permis de construire renouvelé pouvait régulariser la procédure, l'effet dévolutif de l'appel permettant à la cour d'examiner cette nouvelle pièce.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que la validité du permis de construire, exigée par l'article 18 de la loi 49-16, doit s'apprécier à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors que le permis de construire initial était périmé à ces deux dates, en application de l'article 49 de la loi 12-90 relative à l'urbanisme, la demande était initialement et irrémédiablement irrecevable. La cour ajoute que la production d'un permis renouvelé pour la première fois en appel ne saurait purger le vice originel affectant l'action.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences d'une contradiction entre l'objet de la demande et les pièces qui la fondent. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur.

L'appelant soutenait principalement que la demande en justice, visant des locaux situés dans un premier immeuble, était fondée sur un congé qui concernait en réalité des locaux situés dans un second immeuble, objet d'un bail distinct. La cour d'appel de commerce constate, après examen des pièces, que le congé dont la validation était demandée visait effectivement des locaux étrangers à ceux objet de la procédure d'expulsion.

La cour retient qu'une telle contradiction entre l'objet de la demande et le fondement juridique invoqué vicie l'action à la racine. Elle juge en conséquence que ce vice ne peut être régularisé en cause d'appel, dès lors que le juge est saisi de la seule validation du congé qui lui est soumis.

La cour infirme donc le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du bailleur irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé délivré pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en validant le congé et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant soulevait l'irrégularité de cet acte, au motif qu'il avait été délivré au nom d'un co-indivisaire décédé avant l'introduction de l'instance en validation par ses héritiers. La cour retient que la capacité juridique de l'auteur d'un acte est une condition de sa validité.

Dès lors, un congé délivré au nom d'une personne décédée est entaché d'un vice qui le prive de tout effet juridique. La demande en validation d'un tel congé, quand bien même serait-elle introduite par les héritiers du défunt, est par conséquent irrecevable.

La cour réforme en conséquence le jugement entrepris, déclarant la demande d'expulsion irrecevable tout en confirmant la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en validation de congé avec offre d'éviction pour démolition, lorsque l'immeuble abritant le local commercial comprend également des locaux d'habitation. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent.

L'appelant, preneur à bail, soulevait l'incompétence du juge commercial au motif que l'action, visant la démolition de l'intégralité de l'immeuble à usage mixte, relevait de la compétence du tribunal de première instance. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen.

Elle retient que le litige, ayant pour objet l'éviction d'un local commercial en raison du péril de l'immeuble, s'inscrit dans le cadre des dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Dès lors, en application de l'article 35 de ladite loi qui attribue une compétence exclusive aux juridictions commerciales pour les litiges relatifs à son application, la compétence du tribunal de commerce est fondée.

Le jugement est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité d'une procédure d'éviction menée séparément contre des colocataires d'un même local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le congé n'avait été adressé qu'à l'un des deux preneurs, l'autre ayant déjà fait l'objet d'une décision d'expulsion définitive sous l'empire de l'ancienne législation.

L'appelant soutenait qu'aucune disposition légale n'impose une action conjointe contre les colocataires et que la procédure pouvait être valablement poursuivie individuellement contre le preneur restant. La cour retient que le fait de notifier un congé et d'engager une action en validation séparément contre chaque colocataire, pour un même motif, ne vicie pas la procédure.

Elle juge que dès lors qu'un premier colocataire a fait l'objet d'une décision d'éviction définitive, le bailleur est fondé à poursuivre l'éviction du second par une nouvelle action distincte. La cour précise en outre que l'indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer, étant attachée au local et non aux personnes, n'est due qu'une seule fois et ne peut être réclamée à nouveau par le second preneur.

Elle écarte par ailleurs le moyen tiré de la chose jugée d'une précédente décision annulant un premier congé, au motif que le nouveau congé, objet du litige, a été délivré avec les justificatifs de propriété requis, purgeant ainsi le vice antérieur. En conséquence, la cour infirme le jugement, valide le congé, ordonne l'éviction du preneur et fixe le montant de l'indemnité d'éviction potentielle due en cas de non-respect du droit au retour.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en validation de congé, l'appelant soutenait que le local loué, constituant un simple entrepôt, ne revêtait pas un caractère commercial et relevait de la juridiction de droit commun. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que la compétence est déterminée par le fondement juridique de la demande et non par la nature du local.

Elle retient que dès lors que l'action est introduite sur le fondement de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le tribunal de commerce est seul compétent pour en connaître. Cette compétence d'attribution, expressément prévue par l'article 35 de ladite loi, s'impose indépendamment de la qualification effective des lieux.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables une demande principale en validation de congé et une demande reconventionnelle en nullité, la cour d'appel de commerce se prononce sur le calcul du délai de forclusion de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait jugé l'action du bailleur forclose en appliquant un délai de quinze jours. L'appelant soutenait que le congé étant fondé sur un motif d'usage personnel, le délai de forclusion de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49.16 ne pouvait courir qu'à l'expiration du préavis de trois mois accordé au preneur. La cour retient que le premier juge a fait une application erronée de la loi, le délai de quinze jours étant propre au non-paiement des loyers et non au congé pour usage personnel. Elle rappelle que le délai de six mois pour agir en validation ne court qu'à l'issue du préavis de trois mois, ce qui rendait l'action du bailleur recevable. Jugeant l'affaire non en état et afin de préserver le double degré de juridiction, la cour d'appel de commerce annule le jugement entrepris et renvoie le dossier devant le premier juge pour qu'il statue au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la preuve de la relation locative commerciale en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour la bailleresse de prouver sa qualité de propriétaire et l'existence du bail. Devant la cour, l'appelante produisait une précédente décision judiciaire ayant statué sur une augmentation de loyer entre les mêmes parties, tandis que l'intimé contestait la pertinence de cette pièce et sollicitait, à titre subsidiaire, le renvoi de l'affaire pour lui permettre de formuler une demande d'indemnité d'éviction. La cour retient que la production d'un procès-verbal de constatation, d'une attestation administrative et surtout d'une ordonnance antérieure statuant sur le loyer suffit à caractériser la relation contractuelle. Elle écarte la demande de renvoi en rappelant que le preneur conserve la faculté, en application de l'article 27 de la loi 49.16, d'introduire une action en indemnisation dans les six mois suivant la notification de l'arrêt d'expulsion définitif. Dès lors, le congé régulièrement délivré et demeuré sans effet doit être validé. Le jugement est donc infirmé et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif de l'appel, la cour fait droit à la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur le péril de l'immeuble. L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit d'agir du bailleur pour non-respect du délai de six mois prévu par la loi n° 49-16 pour saisir la juridiction compétente, ainsi qu'une erreur sur l'adresse du local. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance en retenant que la saisine initiale de la justice par le bailleur, bien que devant une juridiction qui s'est ultérieurement déclarée incompétente, a valablement interrompu le délai de forclusion. Elle rejette également le grief relatif à l'erreur d'adresse, dès lors que l'appelant a lui-même identifié le local sous l'adresse litigieuse dans son propre acte d'appel, ce qui constitue un aveu judiciaire. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement statuant sur la compétence matérielle en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître d'une action en validation de congé et en expulsion. L'appelant, preneur à bail, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que son activité, de nature artisanale, relevait de la compétence du tribunal de première instance. La cour écarte cet argument en retenant que la compétence se détermine au regard de l'objet du litige et de la loi qui le régit. Elle rappelle que les litiges relatifs aux baux de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal sont désormais régis par la loi n° 49-16. Au visa de l'article 36 de ladite loi, qui attribue une compétence exclusive aux juridictions commerciales pour l'ensemble des litiges relatifs à son application, la cour considère que le premier juge a statué à bon droit. Le jugement retenant la compétence du tribunal de commerce est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de la relation locative et sur la régularité d'une sommation de payer. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que les bailleurs ne produisaient pas de contrat écrit. La cour retient que la qualité de bailleur est suffisamment établie par la production du titre de propriété, corroboré par des décisions de justice antérieures dans lesquelles le preneur avait lui-même reconnu l'existence du bail. Elle fait par conséquent droit à la demande en paiement des arriérés de loyers. En revanche, la cour écarte la demande d'expulsion, jugeant que la sommation de payer est irrégulière. Elle précise qu'au sens de la loi n° 49-16, le procès-verbal du commissaire de justice qui constate la fermeture du local à une date unique, sans détailler les dates des tentatives multiples alléguées, ne suffit pas à caractériser la fermeture continue du local requise pour valider la signification. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a déclaré la demande en paiement irrecevable et confirmé quant au rejet de la demande d'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en validation de congé et en expulsion, lorsque le congé a été délivré sous l'empire du dahir du 24 mai 1955 mais que l'action en justice a été introduite après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur, la jugeant soumise à la loi nouvelle. L'appelant soutenait que la situation juridique devait être appréciée à la date de délivrance du congé, date à laquelle les procédures antérieures à l'instance avaient été menées. La cour écarte ce moyen et retient que la loi applicable est celle en vigueur au jour de l'introduction de la demande en justice. Elle juge ainsi, au visa de l'article 38 de la loi n° 49-16, que le dahir de 1955 est abrogé et que la nouvelle loi est d'application immédiate. La cour ajoute, à titre surabondant, que même sous l'empire du texte ancien, le défaut de contestation par le preneur d'un congé visant une augmentation de loyer valait acceptation du nouveau prix et non déchéance de son droit au maintien dans les lieux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux aux instances introduites après son entrée en vigueur mais fondées sur un congé délivré sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail et en expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la défaillance du preneur était établie par une décision antérieure et que les dispositions de la nouvelle loi, notamment le délai de forclusion pour agir en validation du congé, n'étaient pas applicables. La cour retient qu'en application de l'article 38 de la loi n° 49-16, ses dispositions s'appliquent aux baux en cours et aux instances non en état d'être jugées à la date de son entrée en vigueur. Dès lors, la nouvelle exigence d'introduire une action en validation du congé dans un délai de six mois à compter de sa notification est opposable au bailleur, même si le congé a été délivré avant la promulgation de la loi. Faute pour ce dernier d'avoir saisi la juridiction compétente dans ce délai, sa demande en résiliation du bail, introduite plusieurs années après la délivrance du congé, est tardive. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant retenu la compétence matérielle du tribunal de commerce, la cour d'appel de commerce devait déterminer si une action en validation de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial relevait de la compétence des juridictions commerciales ou civiles. Le preneur, appelant, soutenait que l'objet de la demande, à savoir l'éviction en vue d'une opération immobilière, relevait du droit commun et non du droit commercial. La cour écarte l'exception d'incompétence au motif que le litige s'inscrit dans le cadre de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Elle rappelle que l'article 35 de cette loi attribue expressément compétence aux tribunaux de commerce pour statuer sur l'ensemble des litiges relatifs à son application. La nature commerciale du bail et l'application de cette loi spéciale priment ainsi sur la nature civile de l'opération de démolition envisagée par le bailleur. Le jugement entrepris est donc confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve de la fermeture continue d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur, faute de preuve suffisante. L'appelant soutenait que le procès-verbal dressé par un commissaire de justice constatant la fermeture du local suffisait à justifier son action. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 26 de la loi 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle retient qu'un unique constat de fermeture est impropre à démontrer le caractère permanent et continu de celle-ci. La cour juge que la preuve d'une telle situation, condition requise par la loi pour permettre au bailleur d'agir en validation du congé malgré l'impossibilité de le notifier, exige des visites multiples et effectuées à des moments différents. Faute pour le bailleur de rapporter cette preuve, le jugement entrepris est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à défendre de la personne visée par une action en validation de congé et en expulsion d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre de l'occupante des lieux. En appel, cette dernière, rejointe par un intervenant volontaire, soutenait n'être qu'une simple employée et que le véritable titulaire du bail était l'intervenant, ce qui privait d'effet le congé qui lui avait été délivré. La cour retient que les quittances de loyer établies au nom de l'intervenant volontaire, non sérieusement contestées par le bailleur, suffisent à prouver la qualité de preneur de ce dernier. Elle écarte les déclarations contraires de l'appelante consignées dans un procès-verbal de constat, au motif que la preuve par écrit ne peut être combattue que par un autre écrit et que les auditions menées en cause d'appel ont corroboré que l'intéressée n'était qu'une simple préposée. Dès lors, la cour juge que le congé et l'action subséquente ont été dirigés contre une personne dépourvue de qualité à défendre. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau et déclarant la demande initiale irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail intervenue postérieurement à la délivrance d'un congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable l'action en validation de congé dirigée contre le preneur initial au motif que ce dernier avait perdu sa qualité à défendre. L'appelant soutenait que la cession était inopposable, faute d'avoir respecté les formalités de notification et en raison de son caractère prétendument frauduleux. La cour relève que le bailleur avait été dûment informé de la cession du droit au bail avant d'introduire son action en justice. Elle retient que, dès lors que cette notification a eu lieu, la cession est opposable au bailleur en application de l'article 25 de la loi n° 49-16, transférant ainsi la qualité de preneur au seul cessionnaire. La cour rappelle que la finalité de la notification est d'informer le bailleur de l'identité du nouveau débiteur de l'obligation, objectif qui a été atteint. Par conséquent, l'action dirigée contre le preneur originaire, qui avait perdu sa qualité à défendre, était bien irrecevable. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur commercial au paiement d'arriérés de loyers et prononcé son éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de l'action en validation de congé et sur la preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur. L'appelant contestait la recevabilité de l'action pour non-respect des délais de mise en demeure, le défaut de qualité à agir des héritiers du bailleur et soutenait s'être acquitté des loyers, offrant d'en rapporter la preuve par témoins. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que l'action en paiement de loyers est une action personnelle ne requérant pas l'inscription de la dévolution successorale sur le titre foncier. Elle confirme également le rejet de la preuve testimoniale du paiement, au motif que celui-ci doit être établi par un reçu et que les attestations produites étaient en outre contradictoires. En revanche, la cour retient que l'action en validation du congé pour défaut de paiement est irrecevable, en application de l'article 26 de la loi 49-16, dès lors qu'elle a été introduite avant l'expiration du double délai de quinze jours imparti au preneur pour payer puis au bailleur pour saisir la juridiction. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la demande y afférente étant déclarée irrecevable, et confirmé pour le surplus quant à la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement statuant sur la compétence matérielle, la cour d'appel de commerce rappelle que celle-ci s'apprécie au regard de l'objet du litige. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître d'une action en validation de congé et en expulsion visant un local commercial. L'appelant contestait cette compétence au motif que le bailleur était une personne physique et que le local était occupé par un tiers, soutenant que le litige échappait ainsi à la matière commerciale. La cour retient que l'action, portant sur la restitution de locaux soumis au statut des baux commerciaux, relève exclusivement des dispositions de la loi n° 49-16. En application de l'article 35 de ladite loi, qui attribue une compétence exclusive aux juridictions commerciales pour connaître des litiges relatifs à son application, la qualité des parties est indifférente. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé devant le premier juge.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en validation de congé pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps du délai de forclusion institué par la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le bailleur de justifier de sa qualité. La cour écarte les moyens de l'appelant relatifs à la charge de la preuve et soulève d'office la forclusion de l'action. Elle retient que le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi nouvelle pour intenter l'action en validation, bien que non rétroactif, s'applique aux situations juridiques nées sous l'empire de la loi ancienne mais dont le droit d'agir n'a pas encore été exercé à la date de son entrée en vigueur. L'action ayant été introduite bien après l'expiration de ce délai, la cour la juge non fondée, le congé initial ayant perdu tout effet juridique. Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure de signification et les conditions de fond de l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur après une procédure par défaut. L'appelant soulevait la nullité de la procédure de première instance en raison d'une erreur sur son adresse de signification, ainsi que l'absence de preuve du caractère continu de la fermeture du local commercial. La cour fait droit au moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, relevant que la citation à comparaître a été délivrée à une adresse erronée, ce qui vicie l'ensemble des actes subséquents, notamment la désignation d'un curateur. Évoquant l'affaire au fond par l'effet dévolutif de l'appel, elle retient que la condition de fermeture continue du local, exigée par l'article 26 de la loi 49-16 pour fonder l'action en validation du congé, n'est pas établie. La cour précise en effet que le seul constat d'une fermeture à une unique occasion est insuffisant à prouver le caractère permanent de l'inoccupation. Le jugement est en conséquence annulé et, statuant à nouveau, la demande d'éviction est rejetée.

Saisie d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande reconventionnelle du preneur en dommages-intérêts pour procédure abusive, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la sanction prévue par la loi relative au recouvrement des loyers. Le preneur soutenait que la poursuite par le bailleur de son action en paiement et en expulsion, après la consignation des loyers litigieux, caractérisait une mauvaise foi ouvrant droit à réparation sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 64-99. La cour écarte ce moyen en relevant d'une part que l'action en justice avait été introduite antérieurement au retrait effectif des fonds par le bailleur. D'autre part et surtout, la cour retient que les dispositions de l'article 9 de la loi n° 64-99, qui sanctionnent la poursuite de mauvaise foi d'une procédure d'injonction de payer, sont inapplicables à l'action en validation de congé et en expulsion, laquelle relève du régime distinct de la loi n° 49-16 sur les baux commerciaux. La cour rappelle enfin que le droit d'agir en justice est un droit fondamental dont l'exercice ne saurait être qualifié de fautif en l'absence de circonstances particulières. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce examine les conséquences du désistement d'instance du bailleur sur l'appel principal du preneur portant exclusivement sur le montant de l'indemnité d'éviction. En première instance, le tribunal de commerce avait validé le congé avec refus de renouvellement, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur. Le preneur, appelant principal, contestait uniquement le quantum de cette indemnité, qu'il jugeait insuffisant. En cours d'instance, le bailleur a formé un appel incident aux fins de se désister de sa demande initiale en validation du congé et en expulsion. La cour retient que le désistement du bailleur, portant sur un droit dont il a la libre disposition, est recevable. Dès lors, l'appel principal du preneur, qui ne portait que sur la réévaluation de l'indemnité consécutive à une expulsion désormais abandonnée, devient sans objet. La cour infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé l'expulsion et alloué une indemnité et, statuant à nouveau, donne acte au bailleur de son désistement, déclare irrecevable la demande en paiement d'une indemnité et constate que l'appel principal est devenu sans objet.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et le bien-fondé de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs. L'appelant contestait la notification du congé par la voie du faux incident et soutenait être déchargé de son obligation au paiement, le bailleur l'ayant prétendument privé de la jouissance des lieux. La cour écarte l'exception d'inexécution, faute pour le preneur de rapporter une preuve certaine et non équivoque de la privation de jouissance. Elle retient toutefois que la demande en validation du congé était prématurée, ayant été introduite avant l'expiration du second délai de quinze jours imparti au preneur pour libérer les lieux, formalité substantielle exigée par l'article 26 de la loi n° 49-16. Cette irrégularité rendant le congé sans effet, la cour considère qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la contestation de sa notification. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion mais confirmé pour le surplus, notamment la condamnation au paiement des loyers.

Le débat portait sur l'application successive des lois relatives au bail commercial et sur les conséquences du défaut de saisine du juge par le preneur après réception d'un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement des loyers au montant ancien, mais rejeté la demande d'éviction et de révision du loyer. L'appelant, bailleur, soutenait que le silence du preneur suite à un congé délivré sous l'empire de l'ancienne loi valait acceptation irrévocable du nouveau loyer, rendant inapplicable le délai de forclusion de six mois institué par la nouvelle loi pour agir en validation du congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que, nonobstant le régime applicable au congé, le bailleur ne justifiait d'aucune décision judiciaire définitive ayant consacré la majoration du loyer. Elle ajoute que le défaut pour le bailleur d'introduire une demande en validation du congé dans le délai de six mois entraîne la déchéance de son droit, conformément aux nouvelles dispositions applicables aux instances en cours. La cour relève en outre que le bailleur avait continué à percevoir l'ancien loyer, ce qui contredisait l'existence d'un accord sur un nouveau prix. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant relevé que la cassation et le renvoi d'un arrêt ont pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant que ledit arrêt ne soit rendu, une cour d'appel en déduit exactement qu'un nouveau contrat de bail, consenti par le bailleur en exécution de l'arrêt d'expulsion ultérieurement cassé, ne produit aucun effet à l'égard du locataire initial qui n'y était pas partie. Un tel contrat lui est inopposable en application du principe de l'effet relatif des conventions, justifiant ainsi l'annulation du jugement de première instance ayant refusé la remise en état des lieux et la réintégration du locataire.

En application des dispositions transitoires de l'article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, les dispositions de cette loi s'appliquent aux instances en cours et aux actions introduites après son entrée en vigueur. Par conséquent, une cour d'appel justifie légalement sa décision en appliquant ladite loi à une action en validation de congé pour démolition et reconstruction, dès lors que cette action a été engagée après l'entrée en vigueur de ce texte.

Ayant souverainement constaté que les conditions de l'éviction prévues à l'article 9 de la loi nouvelle étaient réunies, et que le bailleur avait attendu un délai supérieur à six mois après la délivrance du congé avant d'agir en justice, elle n'était pas tenue de répondre au moyen inopérant tiré de l'irrégularité formelle du congé délivré sous l'empire de la loi ancienne pour un délai de trois mois.

Il résulte de l’article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que les actes et procédures accomplis avant l’entrée en vigueur de cette loi restent régis par le dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, viole ce texte la cour d’appel qui applique le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de la loi nouvelle pour déclarer le bailleur déchu de son droit d’agir, alors qu’elle avait constaté que le congé avait été délivré et l’action en validation introduite avant la date d’entrée en vigueur de ladite loi.

Ayant relevé qu’un congé visant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avait été délivré au preneur sous l’empire du dahir du 24 mai 1955 et que l’action en validation de ce congé avait été introduite après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de cette loi pour introduire ladite action ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi. En effet, les dispositions de cet article relatives au point de départ du délai ne sauraient s’appliquer avec un effet rétroactif à une situation née avant leur promulgation.

Ayant constaté qu’une première action en validation de congé et en expulsion, fondée sur des transformations non autorisées du local loué, avait été définitivement rejetée, une cour d’appel en déduit exactement que l’autorité de la chose jugée s’oppose à une nouvelle demande ayant le même objet et fondée sur la même cause, à savoir les mêmes transformations, peu important que la seconde action ait été introduite sur la base d’un nouveau congé visant à régulariser les vices de forme du premier.