Ayant relevé qu’un congé visant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avait été délivré au preneur sous l’empire du dahir du 24 mai 1955 et que l’action en validation de ce congé avait été introduite après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de cette loi pour introduire ladite action ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi. En effet, les dispositions de cet article relatives au point de départ du délai ne sauraient s’appliquer avec un effet rétroactif à une situation née avant leur promulgation.

Cour de cassation, Chambre commerciale (Section 2), Arrêt n° 576/2, rendu le 11/11/2021, dans le dossier commercial n° 1403/3/2/2018

Vu le pourvoi en cassation déposé le 25/07/2019 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître **Abderrahmane (F.)**, tendant à la cassation de l’arrêt n° 1316 rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 14/03/2018 dans le dossier n° 5299/8202/2017.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28/09/1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 28/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 11/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Hassan Serrar, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur, **Saïd (A.)**, a saisi le Tribunal de commerce de Rabat d’une requête dans laquelle il a exposé être locataire, de la nommée **Aïcha (Ch.)**, du local commercial objet du litige depuis 2005 jusqu’en 2013, moyennant un loyer mensuel de 1200 dirhams, et avoir reçu des défendeurs une mise en demeure de payer les loyers et la taxe d’édilité pour la période du 01/08/2011 au 31/07/2016 ; que pour préserver ses droits, il a procédé à l’offre réelle et à la consignation de la somme de 18 000,00 dirhams, correspondant à 15 mois de loyer jusqu’à janvier 2013, en vertu de l’ordonnance sur requête n° 1893/1109/2014, compte n° 87476, récépissé n° 894, et a également offert et consigné les loyers pour la période d’octobre 2015 à février 2016, dans le cadre du dossier sur requête n° 5736/2016 ; qu’il a engagé la procédure de conciliation, qui s’est achevée par une décision de non-conciliation, et a intenté une action en contestation de la mise en demeure, laquelle mentionnait les héritiers de **Aïcha (Ch.)** ainsi que des noms ne figurant pas dans le jugement n° 2249 rendu le 03/06/2015 dans le dossier n° 3006/8205/2014 ; que les héritiers de **Aïcha (Ch.)** n’ont pas été précisément identifiés, ce qui rendait difficile pour lui de connaître l’ensemble des parties et héritiers qui lui ont adressé une mise en demeure directe et non une sommation judiciaire, mentionnant un loyer de 2250 dirhams sans justification, alors que le loyer réel est fixé à 1200 dirhams, et lui réclamant les loyers à compter du 01/08/2011 après qu’il a été agressé et a déposé une plainte pour expropriation d’un bien immobilier de la possession d’autrui, et alors qu’il payait le loyer à la défunte **Aïcha (Ch.)** de 2005 à 2013 ; que Monsieur **Abderrahim (Ch.)** avait précédemment engagé une action à son encontre, au cours de laquelle il a déclaré être le propriétaire du local après avoir acquis le fonds de commerce de son père et conclu un acte de partage avec les autres héritiers, ce qui prive ces derniers de qualité pour lui adresser une mise en demeure, et ce, en l’absence de production d’un contrat de bail ; sollicitant, à titre principal, que soit prononcée la nullité de la mise en demeure et, à titre subsidiaire, que lui soit allouée une indemnité d’éviction en contrepartie de son expulsion de son fonds de commerce.

Attendu que les défendeurs ont produit un mémoire en réponse accompagné d’une demande reconventionnelle, dans lesquels ils ont exposé que leur qualité d’héritiers de leur défunte **Aïcha (Ch.)** est établie par l’acte d’hérédité versé aux débats ; que la mise en demeure, notifiée en personne au demandeur le 20/07/2016, contenait toutes les mentions légales et a fait l’objet d’une procédure de conciliation ; que le montant du loyer y figurant est le montant réel ; qu’ils ont réclamé le paiement des loyers pour la période du 01/08/2011 au 31/07/2016, pour un montant de 135 000,00 dirhams, ainsi que la taxe d’édilité pour la même période, pour un montant de 13 500 dirhams, sous peine de résiliation du contrat de bail et d’expulsion des lieux ; qu’il n’a cependant pas réglé l’intégralité des loyers réclamés dans le délai imparti ; qu’il restait également redevable des loyers échus après la réception de la mise en demeure, pour la période du 01/08/2016 au 28/02/2017, pour un montant de 15 750 dirhams, ainsi que de la taxe d’édilité, pour un montant de 1575 dirhams, portant le montant total dû à 150 750,00 dirhams au titre des loyers et 10 075 dirhams au titre de la taxe d’édilité ; sollicitant la validation de la mise en demeure aux fins d’expulsion notifiée au défendeur reconventionnel le 20/07/2016, sa condamnation à leur payer la somme de 150 750,00 dirhams au titre des loyers dus du 01/08/2011 à fin février 2017, et la somme de 15 075 dirhams au titre de la taxe d’édilité pour la même période, ainsi qu’une somme de 3000 dirhams à titre de dommages et intérêts pour retard de paiement, et de prononcer la résiliation du contrat de bail et son expulsion du local loué. Après l’accomplissement des formalités de procédure, le Tribunal de commerce a rendu un jugement déclarant la demande principale irrecevable et la demande reconventionnelle recevable en la forme ; au fond, il a condamné le défendeur **Saïd (A.)** à payer aux demandeurs la somme de 80 400,00 dirhams au titre des loyers pour la période d’août 2011 à fin février 2017, la somme de 8040 dirhams au titre de la taxe d’édilité pour la même période, et une indemnité de 1500 dirhams pour retard de paiement, et a ordonné son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local commercial sis à (…), rejetant le surplus des demandes. Le locataire condamné a interjeté appel de ce jugement. Après que les défendeurs au pourvoi ont déposé une requête additionnelle tendant à sa condamnation à leur payer la somme de 12 000,00 dirhams pour les loyers de la période du 01/03/2017 à fin décembre 2017 et la somme de 1200 dirhams pour la taxe d’édilité, et à l’issue de la procédure, la Cour d’appel a confirmé en son principe le jugement entrepris, tout en le réformant pour limiter le paiement des loyers dus à la somme de 20 400,00 dirhams pour la période du 01/08/2011 à fin décembre 2012, et l’indemnité pour retard de paiement à 1000 dirhams ; et, statuant sur la demande additionnelle, a rejeté la demande de paiement des loyers pour la période du 1er mars à fin décembre 2017, et a condamné l’appelant à payer aux intimés la somme de 1200 dirhams au titre de la taxe d’édilité pour ladite période ; lequel arrêt est l’objet du présent pourvoi.

Sur le premier moyen de cassation, en ses trois branches :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt de manquer de base légale et d’être entaché d’un défaut de motivation, au motif qu’il a soutenu à tous les stades de la procédure le défaut de qualité pour agir des défendeurs au pourvoi, la relation locative le liant, de 2005 à 2013, à la nommée de son vivant **Aïcha (Ch.)**, et que la mise en demeure et l’action en justice doivent émaner de celui qui a qualité, tel qu’un héritier, et qui justifie de son titre sur l’immeuble, que ce soit par cession ou par vente ; que l’arrêt attaqué mentionne des noms ne figurant pas dans l’acte d’hérédité, et la question se pose de savoir si la qualité pour adresser la mise en demeure appartient au nommé **Abderrahim (Ch.)**, qui a déjà intenté des actions contre lui, ou aux héritiers dont les noms figurent dans l’acte d’hérédité, ou encore aux parties mentionnées dans l’arrêt attaqué ; qu’il a soulevé ces contradictions et exceptions devant la cour, mais celle-ci n’y a pas répondu par une motivation adéquate, bien que la qualité pour agir soit d’ordre public et puisse être soulevée à tout moment de la procédure ; que la mise en demeure qui lui a été notifiée n’a pas identifié le bien immobilier, n’a pas mentionné son titre foncier ni l’origine et le titre de propriété, ce qui rend l’immeuble objet de l’action imprécis quant à son numéro et son adresse, d’autant que le numéro 16 indiqué dans l’adresse correspond à un numéro situé dans la ruelle Zaitouna et n’a aucun rapport avec le numéro du local objet du litige, d’autant qu’il se trouve en réalité au local commercial numéro 18 et non au numéro 16, qui est occupé par Monsieur **Abderrahim (Ch.)**, son voisin ; que l’action a été intentée sur la base d’une mise en demeure qui ne lui a pas été adressée par voie de sommation judiciaire conformément aux dispositions de l’article 148 du Code de procédure civile, et qui contenait des noms ne figurant pas dans l’acte d’hérédité, un montant de loyer inexact, et la réclamation de loyers pour la période du 01/08/2011 au 31/07/2016, période pour laquelle les paiements avaient été effectués par offres réelles qui ont été retirées, ce qui rend son motif non sérieux ; et que la cour n’a pas répondu à ces moyens par une motivation adéquate, ce qui expose son arrêt à la cassation.

Mais attendu qu’en vertu de l’article 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, les jugements rendus par les tribunaux marocains et étrangers peuvent, même avant d’être devenus exécutoires, faire foi des faits qu’ils constatent ; que la Cour d’appel de commerce, auteur de l’arrêt attaqué, a rejeté l’argumentation du demandeur au pourvoi dans la première branche du moyen concernant la qualité des demandeurs par une motivation ainsi conçue : « que si le jugement invoqué par l’appelant, rendu le 03/06/2015, a considéré que les héritiers – c’est-à-dire les héritiers de **Idriss (Ch.)** –, à l’exception de Monsieur **Abdelhalim (Ch.)**, n’avaient pas qualité pour intenter l’action en expulsion, au motif que la mise en demeure émanait du nommé **Abderrahim (Ch.)** en sa qualité de propriétaire du local, et a déclaré la demande irrecevable à leur encontre mais recevable à l’égard de ce dernier, il ressort toutefois de l’arrêt d’appel rendu le 26/04/2016, qui a confirmé le jugement entrepris, la motivation suivante : « bien que le local commercial objet du litige soit échu en pleine propriété au demandeur en vertu d’un acte de partage du 11/05/2002, la relation locative est demeurée établie entre l’intimé et la nommée **Aïcha (Ch.)** jusqu’à son décès le 26/10/2012, pour se poursuivre en la personne de ses héritiers, ainsi que l’ont révélé les résultats de l’enquête menée en première instance », et que sa demande visant à expulser l’intimé, appelant en l’espèce, au motif qu’aucune relation locative ne le lie à ce dernier, constitue un aveu judiciaire de l’absence de relation locative le liant à l’intimé, c’est-à-dire **Saïd (A.)**, et l’arrêt d’appel susmentionné a considéré que la mise en demeure émanait d’une personne sans qualité… La qualité pour agir appartient donc à tous les héritiers en vertu de l’arrêt susvisé, et contrairement à ce que prétend l’appelant quant à l’absence de qualité, la relation locative, comme indiqué dans ledit arrêt, est établie avec les héritiers auxquels le droit au bail a été transmis après le décès de leur auteur, **Aïcha (Ch.)** » ; que cette motivation, qui n’a pas été critiquée par le demandeur, est conforme aux pièces du dossier et suffisante pour justifier sa décision quant à la preuve de la qualité des défendeurs au pourvoi pour adresser la mise en demeure litigieuse au demandeur, mise en demeure dont la mention d’un loyer inexact et d’une partie de loyers non dus n’entraîne pas l’absence de fondement sérieux de son motif ; que s’agissant des arguments soulevés par le demandeur dans les deuxième et troisième branches du moyen, selon lesquels la mise en demeure litigieuse n’a pas identifié le local à évacuer, n’a pas mentionné son titre foncier ni l’origine de son titre de propriété, contenait un numéro qui n’est pas celui du local loué et un loyer inexact, et ne lui a pas été adressée sur la base d’une ordonnance judiciaire dans le cadre de l’article 148 du Code de procédure civile, la cour les a rejetés par une motivation aux termes de laquelle « s’agissant du local objet de l’expulsion, portant le numéro 16 à (…), les offres réelles des loyers ont été faites au profit des héritiers, et l’affirmation selon laquelle le local porte le numéro 18 et non 16 est rejetée, rien ne l’établissant en l’espèce ; bien plus, le locataire reconnaît dans sa requête en contestation des motifs de la mise en demeure occuper le local qui lui est loué ; que la contestation des formalités de la mise en demeure et l’argument selon lequel elle n’a pas été adressée sur requête présentée au président du tribunal sont infondés, car l’article 15 de la loi n° 03-81 autorise l’huissier de justice à notifier la mise en demeure sans avoir à recourir au président du tribunal pour obtenir une ordonnance à cet effet » ; que cette motivation, qui n’a pas été critiquée par le demandeur, est conforme aux faits et au droit, et suffisante pour justifier la décision de la cour ; qu’ainsi, son arrêt, tel que rendu, n’a violé aucune des dispositions invoquées, est légalement motivé et repose sur une base légale ; et que ce qui est allégué par le demandeur dans les branches de son moyen est dénué de fondement.

Sur le second moyen de cassation :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt d’avoir violé des règles de droit impératives et d’être entaché de défaut et de manque de motivation, au motif que la mise en demeure litigieuse lui a été adressée dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, qu’il a engagé la procédure de conciliation y afférente et a intenté une action en contestation dans le cadre de ladite loi ; que la cour qui a rendu l’arrêt, en appliquant les dispositions de ce dahir, a méconnu ses droits, car la mise en demeure était nulle et la relation locative n’était établie ni par un contrat écrit ni verbal ; qu’elle n’a pas non plus déterminé avec précision la loi applicable, à savoir le Dahir du 24 mai 1955 ou la loi n° 49-16 ; qu’en appliquant les dispositions de la loi n° 49-16 au litige, elle n’a pas respecté les prescriptions de cette loi, dont l’article 3 dispose que les contrats de bail doivent être conclus par écrit dans un acte à date certaine, alors que les défendeurs au pourvoi n’ont joint à leur requête aucun contrat de bail écrit, ce qui les prive de qualité pour agir ; qu’en appliquant l’article 8 de la loi n° 49-16, elle a considéré cette loi comme applicable et aurait donc dû appliquer également l’article 26, qui prévoit la déchéance du droit du bailleur d’intenter l’action en validation de la mise en demeure par l’expiration d’un délai de six mois à compter de la fin du délai accordé au locataire dans la mise en demeure ; qu’il ressort de la mise en demeure qu’elle lui a été notifiée le 20/07/2016, et l’action n’a été intentée que 16 mois après sa notification ; que l’article 26 de ladite loi dispose que les baux des locaux soumis à cette loi ne prennent fin que conformément à cet article et que toute clause contraire est nulle ; que l’arrêt d’appel confirmant le jugement de première instance a manifestement appliqué uniquement l’article 8 de la loi n° 49-16, sans les autres dispositions applicables ; qu’en ce qui concerne la mise en demeure litigieuse, elle réclamait les loyers pour la période du 01/08/2011 au 31/07/2016, période qui a été réglée par des offres réelles, dont certaines ont été retirées, ce qui rend le motif de la mise en demeure non sérieux, tant du point de vue de la période réclamée que du montant inexact du loyer ; que l’article 38 de la loi n° 49-16 indique que les affaires en état d’être jugées restent soumises au Dahir du 24 mai 1955, tandis que les affaires qui ne le sont pas sont régies par les dispositions de la nouvelle loi ; que par conséquent, l’action devait être régie par les dispositions du Dahir du 24 mai 1955, puisqu’il a engagé la procédure de conciliation et contesté la mise en demeure ; que l’arrêt attaqué n’a pas tranché ce point, ce qui l’expose à la cassation.

Mais attendu que, contrairement à ce que soutient le demandeur, la cour, auteur de l’arrêt attaqué, a appliqué les dispositions de la loi n° 49-16 et non celles du Dahir du 24 mai 1955 ; qu’en appliquant ladite loi, elle n’a pas violé l’article 3, qui dispose que les contrats de bail de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal doivent être obligatoirement établis par acte à date certaine, dès lors que le dernier alinéa de l’article 38 de la même loi énonce que les baux conclus en violation des dispositions de l’article 3 sont soumis à cette loi et que les parties peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à ses dispositions ; que par conséquent, l’absence de contrat de bail écrit ne prive pas les défendeurs de leur qualité pour adresser la mise en demeure litigieuse au demandeur ; qu’en considérant, à juste titre, que la mention dans la mise en demeure d’un loyer inexact et d’une partie de loyers non dus n’entraîne pas sa nullité et ne lui fait pas perdre son effet juridique pour établir la demeure du demandeur, celui-ci n’ayant pas justifié du paiement des loyers pour la période du 01/08/2011 à fin décembre 2012 réclamée par la mise en demeure, ce qui constitue un manquement à une obligation contractuelle et un motif grave justifiant son expulsion du local loué sans indemnité pour la perte de son fonds de commerce, en application des dispositions de l’article 8 de la loi n° 49-16, elle n’a pas violé les dispositions invoquées ; que s’agissant de l’argument relatif à la déchéance du droit des défendeurs au pourvoi – les bailleurs – d’intenter l’action en validation de la mise en demeure pour l’avoir engagée hors du délai prévu à l’article 26 de la loi n° 49-16, il est constant, d’après les pièces du dossier telles que soumises aux juges du fond, que les défendeurs au pourvoi ont adressé au demandeur une mise en demeure visant au paiement des loyers relatifs au local objet de la demande, qu’il a reçue le 20/07/2016, lui accordant un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de sa réception, mais qu’ils n’ont intenté leur action en validation que le 14/02/2017, soit après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, laquelle demeure la loi applicable au litige ; que si l’article 26 de ladite loi prévoit la déchéance du droit du bailleur de demander la validation de la mise en demeure par l’expiration d’un délai de six mois à compter de la fin du délai accordé au locataire, le calcul de ce délai ne commence pas à courir à partir de la fin du délai accordé au locataire dans la mise en demeure notifiée le 20/07/2016 dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955 – laquelle demeure valable et produit son effet juridique pour établir l’état de demeure –, mais à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, dans le cadre de laquelle l’action en validation a été intentée, dès lors que les dispositions de l’article 26 ne peuvent être appliquées avec un effet rétroactif ; que par conséquent, l’action a été introduite dans le délai légal ; que cette motivation, tirée des faits souverainement constatés par les juges du fond, se substitue au motif critiqué et justifie légalement l’arrêt ; et que ce qui est allégué dans le moyen n’est pas fondé.

Par ces motifs,

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.