Mot clé
Loi sur la copropriété

Saisi d'un appel contre une ordonnance rejetant une demande de mainlevée d'une saisie-arrêt, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité à un créancier de la distinction entre plusieurs syndicats de copropriétaires au sein d'un même ensemble immobilier. Le premier juge avait rejeté la demande, considérant que le titre foncier unique et l'identité du syndic ne permettaient pas de distinguer le syndicat débiteur de celui dont le compte avait été saisi.

L'appelant, syndicat d'un lot spécifique, soutenait que sa personnalité morale et son autonomie financière, distinctes de celles du syndicat du lot débiteur, rendaient la saisie illégale en application de la loi sur la copropriété. La cour retient que la saisie est fondée dès lors que le titre foncier sur lequel est édifié l'ensemble immobilier est immatriculé au nom du syndicat des copropriétaires sans distinction de lots, et que ce même titre foncier est visé par le certificat de non-paiement du chèque à l'origine de la créance.

Elle considère que la simple mention d'une adresse de domiciliation sur ledit certificat est insuffisante à établir que la dette incombe exclusivement à un seul des syndicats, face à l'unité du titre foncier et de la représentation commune par un même syndic. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce pour une action en recouvrement de charges, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence matérielle en matière de copropriété. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître du litige. L'appelant soulevait l'exception d'incompétence au profit du tribunal de première instance, arguant que le litige relevait exclusivement de l'application de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La cour retient que la demande en paiement des charges de syndic, afférentes à des services de surveillance et d'entretien, a pour objet l'application des règles de la copropriété. Elle juge dès lors qu'au visa de l'article 59 bis 10 de ladite loi, la compétence pour connaître de tels litiges est expressément attribuée au tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble. Le jugement est en conséquence infirmé, la juridiction commerciale déclarée incompétente et le dossier renvoyé devant le tribunal de première instance.

En matière de copropriété, le juge des référés demeure compétent pour ordonner la suspension de l’exécution des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires lorsque l’urgence et l’absence d’atteinte au fond sont caractérisées, nonobstant les attributions spécifiques prévues par la loi n°18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’urgence s’apprécie notamment au regard du risque imminent qu’entraînerait l’exécution immédiate de ces décisions sur la situation juridique du copropriétaire demandeur, spécialement lorsqu’une action en annulation de ladite assemblée est pendante devant la juridiction du fond. À cet effet, le juge des référés peut procéder à un examen sommaire des pièces versées au dossier afin d’apprécier la vraisemblance du litige sans préjuger du fond du droit.

Concernant la gestion de la copropriété, la désignation d’un administrateur provisoire peut être ordonnée en référé sur le fondement de l’article 59 bis 1 de la loi n°18.00. Une telle mesure se justifie lorsque le syndicat des copropriétaires rencontre des difficultés sérieuses entravant ou empêchant l’accomplissement régulier de ses missions essentielles de conservation et de gestion des parties communes, particulièrement en présence de litiges affectant profondément son fonctionnement. La recevabilité de cette demande suppose toutefois que celle-ci émane d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 10 % des voix au sein du syndicat.

En l’espèce, la Cour d’appel, infirmant l’ordonnance ayant décliné à tort la compétence du premier juge, a accueilli les demandes d’un copropriétaire en ordonnant, d’une part, la suspension provisoire de l’exécution des décisions de l’assemblée générale tenue le 14 novembre 2024 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur l’action en nullité introduite. D’autre part, constatant l’existence avérée de difficultés sérieuses de gestion et de nombreux litiges internes, ainsi que la représentativité suffisante du demandeur, elle a désigné un administrateur provisoire chargé pendant une année d’assurer la maintenance et la gestion des parties communes, tout en fixant précisément sa rémunération mensuelle.

Le copropriétaire d’un lot dans un immeuble a introduit une action pour exercer un droit de préemption sur un appartement vendu à un tiers, soutenant avoir consigné le prix de la transaction et les frais afférents. Le tribunal de première instance a rejeté la demande. En appel, la cour a infirmé cette décision, reconnu le droit de préemption et ordonné la radiation de l’inscription hypothécaire consentie à un établissement de crédit.

Saisi d’un pourvoi par cet établissement, le juge de cassation relève qu’en vertu de l’article 212 du Code des droits réels, l’hypothèque ne s’éteint que par le paiement de la dette, la mainlevée, la destruction totale du bien ou la confusion de patrimoine. La seule reconnaissance du droit de préemption ne saurait fonder la radiation de l’hypothèque, à défaut d’une cause légale d’extinction. La décision attaquée est par conséquent cassée pour défaut de base légale et l’affaire renvoyée devant la même juridiction.