وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد الحسين (م.) بواسطة دفاعه بتاريخ 26/09/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 19/04/2018 تحت عدد 1689 ملف عدد 684/8206/2018 والقاضي في الشكل بقبول الدعوى في الموضوع: بأداء المدعى عليه الحسين (م.) لفائدة المدعي علي (ب.) مبلغ (9150,00) درهما واجبات كراء المدة من 01/04/2016 إلى 31/12/2017، وبأدائه مبلغ (7150,00) درهما عن ضريبة النظافة عن المدة من 01/02/2010 إلى 31/12/2017 مع النفاذ المعجل، ومبلغ (2000,00) درهما تعويضا عن التماطل، وبإفراغه من المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] سيدي قاسم هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه، وبتحديد مدة الإكراه البدني في حده الأدنى، وبتحميله الصائر.

حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف.

وحيث إن مقال الاستئنافي مستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأداء فهو مقبول.

وحيث إن مقال الإصلاحي مستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأداء فهو مقبول.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المدعي تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض فيه أنه يكري للمدعى عليه المحل التجاري الكائن بعنوانه أعلاه بسومة كرائية قدرها 750,00 درهما في الشهر حسب عقد الكراء المؤرخ في 27/1/2010. وأن المدعى عليه امتنع عن أداء واجبات الكراء منذ 1/1/2016 إلى 31/12/2017. وأن المدعي وجه إليه إنذارا مباشرا بتاريخ 25/12/2017 من أجل أداء ما بذمته من واجبات الكراء عن المدة من 1/1/2016 إلى 31/12/2017 بما مجموعه 180000,00 درهما (750,00 درهم × 24 شهرا)، إضافة إلى ضريبة النظافة حسب نسبة 10% عن المدة من 1/2/2010 إلى 31/12/2017 بما قدره 7125، أي ما مجموعه 25125,00 درهما، مانحا إياه أجل 15 يوما للأداء. والتمس لأجل ذلك الحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين وإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] سيدي قاسم هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه. والحكم بأدائه للمدعي مبلغ 18000 درهما واجبات الكراء من 1/1/2016 إلى 31/12/2017 حسب سومة 750,00 درهما في الشهر، ومبلغ 7125,00 درهما واجب ضريبة النظافة عن المدة من 1/2/2010 إلى 31/12/2017 حسب 10% من القيمة الكرائية، ومبلغ 3000,00 درهما تعويضا عن التماطل، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل، وتحميل المدعى عليه الصائر، وتحديد مدة الإجبار في الأقصى. وأرفق المقال بنسخة طبق الأصل من عقد كراء، وطلب تبليغ إنذار مباشر، ومحضر تبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليه مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية، أورد في المذكرة أن المحل المكرى له يعتبر من ضمن المحلات التجارية المبرم بشأنها عقود بيع أصول تجارية، والتي هي في ملك المدعي، وأنها تقع في فضاء كان يستعمل كسوق أسبوعي بمدينة سيدي قاسم معروف برواجه الكبير، وهو ما جعل المدعى عليه وغيره من المكترين يشترون من المدعي الأصول التجارية مباشرة بعد اكتمال بناء المحلات، أي دون أن تتوفر تلك المحلات على أي عنصر من عناصر الأصل التجاري في إطار عقود إذعان، فأدى للمدعي مبلغ 60000,00 درهما كمقابل لأصل تجاري وهمي تسلمها المدعي بمقتضى عقد مؤرخ في 27/01/2010، وفي نفس الوقت أبرم معه عقد كراء لنفس المحل بسومة كرائية شهرية قدرها 750,00 درهما، وهما العقدان المسجلان تحت عدد 304/2010. وأنه بعد ذلك صدر قرار بلدي بإزالة السوق وتغيير محله لتصبح المنطقة مهجورة، مما اضطر معه المدعى عليه وباقي المكترين إلى إغلاق المحلات مع الاحتفاظ بها باعتبار أنهم استثمروا فيه كل ما يكسبون وأصبحوا من الباعة المتجولين بالسوق الجديد. وأن المدعي عاين هذا الوضع وعمل على تخفيض السومة الكرائية إلى مبلغ 600 درهم في الشهر على أساس إنجاز عقد كراء جديد يتضمن السومة الجديدة، فأدى المدعى عليه واجب كراء الشهور من مارس 2017 إلى متم يناير 2018 حسب السومة الجديدة كما هو ثابت من الوصولات البنكية المدلى بها ضمن وثائق الملف، إلا أنه عند مطالبته بإنجاز عقد جديد اختفى المدعي الذي يعمل خارج أرض الوطن، مما يكون معه المدعى عليه قد أودع جميع واجبات الكراء قبل توصله بالإنذار المحتج به. والتمس لأجل ذلك أساسا الحكم برفض الطلب، واحتياطيا إجراء بحث للتأكد من حقيقة السومة الكرائية والمدة المطلوبة. وحول المقال المضاد، التمس الحكم ببطلان عقد بيع الأصل التجاري الرابط بين الطرفين لخرقه الفصول 79، 80، 81 من مدونة التجارة، والتصريح بأن المكتري السيد عبد الإله (ر.) تضرر من نقل السوق الأسبوعي من المنطقة التي يوجد بها المحل المكرى له من جراء قرار إداري ترتب عنه نقص كبير في انتفاع المكتري، مما يستوجب تعويضه عن ذلك من طرف المكري يتم تحديده من طرف خبير مختص في الشؤون التجاري، وبحفظ حق المدعي فرعيا في تقديم مطالبه بعد الخبرة. وأرفق المذكرة نسخة من عقد بيع أصل تجاري، ونسخة من عقد كراء محل تجاري، ووصل أداء واجبات الكراء، و(4) وصولات لتحويلات بنكية.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد الحسين (م.) وجاء في أسباب استئنافه : بخصوص خرق القانون و انعدام التعليل و خرق حقوق الدفاع : أن الاستئناف ينشر الدعوى من جديد خاصة و ان المحكمة الابتدائية تبنت الطرح المقدم من طرف المدعى جملة و تفصيلا دون محاولة التحقق من الوقائع و الحقائق المثبتة من طرف المدعى عليه المستانف خارقة بذلك القانون و حقوق الدفاع و انه دفع بان هناك إتفاق مع المدعى على انقاص السومة الكرائية على أثر ما استجد من ظروف كانت هي الدافع الى التعاقد ، وأنه أدى واجبات الكراء بالسومة الجديدة مستدلا بوصولات الايداع ، كما أدلى بوصلي أداء عن شهر غشت 2017 ( و هو شهر العطلة الذي يحضر فيه المدعى من الخارج) وهو وصل محرر بخطة مضمن للسومة الكرائية الجديدة ، الامر الذي يؤكد أن العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين بموجب عقد الكراء المصحح الامضاء بتاريخ 27/01/2010على أساس سومة 750 درهم و التي أصبحت محددة في 600 درهم حسب الثابت من خلال وصلي الكراء أخرهما عن شهر غشت 2017 وهو وصلين غير منازع فيهما من لدنه و لم يتحفظ بشأنهما و كذا وصولات الايداع بالبنك الامر الذي يؤكد توصله بواجبات توصله بواجبات الكراء المحل المدعى فيه عن المدة المطلوبة في الانذار وهو ما تؤكده محاضر العروض العينية ، خاصة وان الوصل مؤرخ بتاريخ لاحق على عقد الكراء و هو ما ينهض دليلا على تعديل السومة الكرئية ، وأن المستانف غير مدين للمستانف عليه بواجبات أي شهر الى غاية يومه كما هو ثابت من المحاضر المرفقة ، و أن المستأنف أثبت براءة ذمته من المدة المطلوبة في الانذار عن المدة الممتدة الى غاية يناير 2018 و ذلك من خلال الوصولات المدلى بها ابتدائيا وان الوصل المؤرخ عن شهر غشت 2017 لم يكن محل أي تحفظ بشأن المدة السابقة يجعل الطلب بشأن هذه الاخيرة قد وقع تحت طائلة مقتضيات الفصل 253 من قانون الالتزامات و العقود من إجراء اي انه قرينه على حصول الوفاء بالاقساط المستحقة عن المدة السابقة لتاريخه ، و تفيد وصولات البنك ان المستانف أودع بالحساب البنكي للمكري واجبات الكراء عن الشهور المطلوبة في الانذار الموجه اليه قبل ذلك و في إبانه و هو ما يجعل التماطل منتفي في حق المستانف و بالتالي لا محل لترتيب أثر الانذار القانوني أي فسخ العقد والافراغ والتعويض في ظل هذا الوضع تماشيا مع ما استقر عليه قضاء محكمة النقض بهذا الخصوص ( قرار محكمة النقض عدد 219 الصادر بتاريخ 01/03/2012 المضمن عدد 1156/3/2/2011 والقرار عدد 272 الصادر بتاريخ 15/03/2012 في الملف عدد 1203/3/2/2011 بمجلة المحاكم المغربية عدد 141 م ) ، وأنه من جهة أخرى فإن المحكمة حينما لم تحقق من الوثائق المدلى بها خاصة وصولات الاداء و لم تجر بحثا بين الطرفين تكون قد خرقت حقوق الدفاع ، وأن المحكمة قضت للمستأنف عليه بواجبات ضريبة النظافة مع أنه لم يدل بما يفيد اداءها للمصالح المختصة من اجل استرجاعها وعدم تقادمها، و ذلك يتبين بان الحكم المستأنف خرق القانون و غير معلل تعليلا صحيحا و خرق حقوق الدفاع ، وأن المستانف أثبت ابتدائيا براءة ذمته فإن الحكم يكون باطلا و يتعين الغاءه ، و أنه تقدم ابتدائيا بمقال مضاد يرمي الى بطلان عقد بيع الاصل التجاري لعدم توفر محل البيع على العناصر القانونية استنادا الى الفصول 79 ، 80 ، 81 من مدونة التجارة الا ان الحكم الابتدائي اعتبر الطلب مخالفا لمقتضيات الفصل 306 من ق.ل.ع و قضى برفض الطلب معتبرا في بذلك السبب القانوني في طلب الابطال مما يجعله حكما غير مرتكزا على أساس قانوني صحيح في هذا الشق كذلك انه أصيب بأضرار كثيرة من جراء نقل السوق الاسبوعي إلى جهة أخرى و طالب بتعويض في إطار الفصل 652 من قانون الالتزامات و العقود و ان محكمة لابتدائية رفضت الطلب على ان نقل السوق الاسبوعي كان بقرار اداري واستبعدت محضر معاينة و الاستجواب المنجزة من طرف مجموعة من المكترين من بينهم المستأنف وتنفيذا لامر قضائي، و أن المحكمة الابتدائية لم تعلل استبعادها لمقتضيات 652 ل.ع و اعتماد تعليل غير صحيح مما يتعين معه إلغاء الحكم الابتدائي بهذا الخصوص و الحكم وفق الطلب الرامي الى تعيين خبير وليس في ذلك طلب لصنع حجة لصالحه، وأن الحكم بواجبات ضريبة النظافة جاء خارقا للقانون لعدم الاثبات وتقادم جزء منها ، وأنه سبق لنفس المحكمة أن أصدرت حكمين بعدم قبول الدعوى بين المستأنف عليه حاليا ومكتريين آخرين في الملفين 681/8206/2018 – 682/8206/2018 ، ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من أداء و إفراغ ، و بعد التصدي الحكم وفق المقال المضاد المعتمد من طرف المستأنف ابتدائيا مع الصائر و أرفقت مقالها بنسخة من الحكم المستأنف ، محضر استجواب مع طلب معاينة ، وصولات الأداء .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 19/12/2018 جاء فيها انه المستأنف لم يؤدي واجبات الكراء المحددة في الانذار المباشر المتوصل به من طرفه و ان الايداع الناقص يرتب نفس اثار عدم الايداع أو الاداء و بالتالي يتحقق التماطل الموجب للافراغ فالمستأنف تارة يدعي انقاص الوجيبة الكرائية الى 600 درهم و تارة أخرى يدعي على أن الوجيبة الكرائية 750 درهم المدونة في عقد الكراء المبرم بين الطرفين و انه لا يوجد أي اتفاق يفيد تغيير بنود العقد خاصة فيما يخص زعم انقاص مبلغ الوجيبة الكرائية و ان ما يتحجج به المستانف والمضمن في وصولات الكراء فهو مبلغ الذي يقبضه المستانف عليه و بالتالي سلمه وصل بالمبلغ الذي توصل به ولا يمكن ان يفيد انقاص الثمن امام وجود بنود عقد الكراء ووضوحها ، و ان المادة 3 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي أو الحرفي تنص بصيغة الوجوب على ضرورة ابرام عقود الكراء تلك المحلات او العقارات بمحرر كتابي ثابت التاريخ ، و ان عقد الكراء المبرم بمحرر مكتوب فإن تغيير بنوده ينبغي ان يكون أيضا بمحرر مكتوب موقع عليه من الطرفين معا ولا يمكن لوصولات كراء ان تعوض عقد الكراء او يغير مضمونه لان في ذلك خرق للمادة 3 من القانون 49.16 .وان الاداء الناقص لا يبرئ ذمة المكتري ولا ينفي عنه حالة التماطل ، ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به وتحميل المستانف الصائر .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 29/5/2019 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 12/06/2019

محكمة الاستئناف

حيث بسط الطاعن أوجه دفوعاته المعروضة أعلاه.

حيث نعى الطاعن على محكمة البداية خرق القانون وانعدام التعليل .

وحيث إنه بخصوص ما تمسك به الطاعن من كون السومة الكرائية وإن كانت تحدد اتفاقا أو قضاء فالعقد المبرم بين الطرفين المؤرخ في 10/09/2012 حدد الوجيبة الكرائية في مبلغ 750 درهم إلا أنه بسبب تغيير موقع النشاط التجاري لهذا المحل رفقة مجموعة أخرى من المحلات التجارية التي كانت تشكل سوق اسبوعي وتقلص النشاط التجاري تم الاتفاق على تخفيض السومة الكرائية الى مبلغ 600 درهم ابتداء من ابريل 2016 مستدلا بتواصيل كرائية تحمل مبلغ 600 درهم صادرة عن الطرف المستأنف عليه بصفته مكري تتعلق بشهري غشت وشتنبر 2016.

وحيث إن المستانف عليه وإن نازع في محتوى هذه التواصيل بدعوى أنه ضمنها المبلغ الذي تسلمه من المستانف فقط فإنه لم يتحفظ بشأنها ولم يطعن في مضمونها بالطرق والسبل المقررة قانونا وهو ما يشكل اقرارا ضمنيا لما جاء فيها.

حيث إن المحكمة امرت باجراء بحث لتوضيح هذه الواقعة بحضور اطراف النزاع إلا أنه اسفر عن نتيجة سلبية لتخلف كافة اطراف النازلة ونوابهم رغم التوصل.

حيث انه اعتبارا لكون التواصيل الكرائية أصبحت تحمل سومة كرائية جديدة تحمل مبلغ 600,00 درهم وهو ما تعتبر مخالفا للسومة المضمنة بالانذار الموجه للمستأنف فقد تبت بالاطلاع على الإيداعات البنكية والوصولات المدلى بها أن المستأنف التزم بالوفاء لابراء ذمته من الواجبات الكرائية لغاية يناير 2018 كما هو ثابت من خلال الإيداع بالبنك الشعبي المؤرخ في 2/1/2018 .

وحيث بذلك يكون حقا ما نعاه الطاعن باعتبار أن القول قول المكتري فيما يخص الوجيبة الكرائية خاصة وأنه أدلى بتواصيل كرائية صادرة عن المكري لم يتم الطعن فيها أو المجادلة بشأنها مما يستوجب الغاء الحكم والتصريح من جديد برفض الطلب.

حيث انه باعتبار ان السومة الكرائية المعتمدة حاليا محددة في مبلغ 600 درهم فإنه ينبغي تعديل واجبات النظافة التي سبق الحكم بها الى مبلغ 5700 درهم بدل المبلغ المحكوم به سابقا .

حيث إن ما ضمن بالمقال المضاد الرامي الى بطلان عقد بيع الاصل التجاري المبرم بين الطرفين يبقى مخالفا لمقتضيات قانون المسطرة المدنية بشأن الطلبات العارضة مما يستوجب تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله فيما تمت الاشارة اليه حول واجبات النظافة .

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع: إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من أداء لواجبات الكراء والإفراغ وتعديل واجبات النظافة و جعلها محددة في مبلغ 5700 درهم فقط و تأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.