Il résulte des articles 485 et 632 du Dahir sur les obligations et les contrats que le bail de la chose d’autrui n’est valable que s’il est ratifié par le propriétaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la tierce opposition d’une occupante à son expulsion, retient que le bail sur lequel elle fonde son droit a été consenti par un non-propriétaire et n’a pas été ratifié par les véritables propriétaires.

Une action en paiement de loyers et en expulsion engagée par ces derniers contre l’occupante, mais qui a été jugée irrecevable, ne saurait valoir ratification de la relation locative.

Cour de cassation – Chambre commerciale, Section II – Arrêt n° 2/535 – En date du 28/10/2021 – Dossier commercial n° 2018/2/3/435

Vu le pourvoi en cassation déposé le 05.02.2018 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Ezz-Eddine (L.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 5626 rendu le 07.11.2017 dans le dossier n° 2017.8232.3858 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca.
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile en date du 28.09.1974.
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 14.10.2021.
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 28/10/2021.
Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Hassan Serrar, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.
Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

Il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que les défendeurs, les héritiers de Abdellah (A.), ont saisi le greffe du Tribunal de commerce de Casablanca, le 27.11.2014, d’une requête exposant qu’ils sont propriétaires en indivision de l’immeuble dénommé (M.), objet du titre foncier n° 31.11011, constitué du lot divi n° 2.2a, d’une superficie de 1 are et 9 centiares, comprenant un appartement au deuxième étage et deux magasins au rez-de-chaussée, correspondant à la moitié du titre foncier originel. Cet immeuble avait été précédemment occupé par les héritiers d’Ibrahim (M.), contre lesquels des décisions de justice définitives d’expulsion ont été rendues. À leur départ des lieux, le défendeur Mohamed (K.) a pris possession du local n° 16 et l’a occupé sans droit ni titre. Lors de l’établissement d’un procès-verbal de constat, il a déclaré qu’il louait les locaux n° 14 et 16 et ne pouvait y renoncer. Les demandeurs ont sollicité sa condamnation à l’expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local commercial précité, sous une astreinte de 1000 dirhams pour chaque jour de retard à compter du refus d’obtempérer. Après réponse du défendeur et clôture de la procédure, un jugement a été rendu déclarant la demande irrecevable. Les défendeurs, les héritiers de Abdellah (A.), en ont interjeté appel. Après une mesure d’instruction, la Cour d’appel a infirmé le jugement et, statuant à nouveau, a ordonné l’expulsion de l’intimé Mohamed (K.), ainsi que de tout occupant de son chef, du local sis (…), et l’a condamné à payer aux appelants la somme de 57.600,00 dirhams à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 01.01.2007 à fin décembre 2014. Contre cet arrêt, la demanderesse au pourvoi, Aïcha (J.), a formé une tierce opposition, soutenant dans ses moyens qu’elle se trouve dans le local commercial litigieux en qualité de locataire et propriétaire du fonds de commerce, après avoir acquis le droit au bail du nommé Mohamed (A.) par un acte de cession de fonds de commerce dont la signature a été légalisée le 06.04.2004, pour un montant de 50.000,00 dirhams. Ce dernier avait lui-même acquis le fonds de commerce de Monsieur Mohamed (K.) par un acte de cession de droit au bail dont la signature a été légalisée le 13.10.1997, pour un montant de 55.000,00 dirhams. Le loyer était fixé à 600 dirhams, taxe d’édilité comprise. Mohamed (K.) se fondait, pour la vente du droit au bail à Monsieur Mohamed (A.), sur un accord conclu avec les héritiers d’Ibrahim (M.), en leur qualité de propriétaires indivis avec Monsieur Mohamed (K.), lequel est devenu propriétaire et a pu disposer du local en vertu d’un accord dont la signature a été légalisée le 29.03.1996. Elle a conclu avec Mohamed (K.) un contrat de bail dont la signature a été légalisée le 06.04.2004, moyennant un loyer mensuel de 600 dirhams, taxe d’édilité comprise, à compter du 07.04.2004. Elle y a créé un fonds de commerce, immatriculé au registre du commerce près le Tribunal de commerce de Casablanca sous le n° 387972 et à la taxe professionnelle sous le n° 31643453, et s’acquitte des loyers auprès de Mohamed (K.) depuis le début de la location, comme l’attestent des quittances jointes à sa requête. De plus, les héritiers de Abdellah (A.) avaient déjà reconnu sa qualité de locataire en lui adressant une sommation de payer et de quitter les lieux dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, lui réclamant les loyers pour la période du 1er janvier 2007 à fin mars 2009, ainsi qu’il ressort de la sommation et de son procès-verbal de notification joints à sa requête. Ils ont également saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête tendant à la validation de ladite sommation à son encontre en sa qualité de locataire, ce qui a donné lieu à un jugement n° 3109 en date du 13.03.2012, dans le dossier n° 2009.15.9132, qui a rejeté leur demande. Sur leur appel, la Cour d’appel a rendu un arrêt n° 3256 en date du 13.06.2013 déclarant leur action irrecevable. Elle soutient en conséquence qu’elle occupe le local en vertu d’un titre légal en sa qualité de locataire et de propriétaire du fonds de commerce, et que l’arrêt objet de la tierce opposition, auquel elle n’était pas partie, a porté préjudice à ses intérêts en la considérant comme occupant du chef de Mohamed (K.), condamné à l’expulsion. Elle ajoute que les défendeurs au pourvoi, les héritiers de Abdellah (A.), ne lui ont pas notifié la cession de créance en leur faveur. La cour, en ordonnant l’expulsion de Mohamed (K.) et de tout occupant de son chef alors que celui-ci n’occupe pas le local litigieux, a mal jugé. Elle a demandé, à titre principal, l’annulation de l’arrêt attaqué, son exclusion du champ de l’expulsion et de la catégorie des occupants du chef de Monsieur Mohamed (K.), et, à titre subsidiaire, l’organisation d’une mesure d’instruction. Après réponse des défendeurs à la tierce opposition, l’arrêt a été rendu, rejetant la tierce opposition, condamnant la demanderesse aux dépens et à une amende de 300 dirhams au profit du Trésor public. C’est cet arrêt qui est l’objet du présent pourvoi.

Sur le moyen unique :
La demanderesse fait grief à l’arrêt d’avoir violé la loi et d’être entaché d’un défaut de motivation confinant à son absence, en ce que la cour qui l’a rendu a rejeté sa tierce opposition au motif qu’elle recevait toutes les convocations au nom de Mohamed (K.), condamné à l’expulsion, et qu’un arrêt d’appel n° 3256 avait déclaré irrecevable la demande d’expulsion pour absence de relation locative entre elle et les précédents occupants de l’immeuble, les héritiers (M.). L’arrêt attaqué a également retenu que le contrat de bail produit au dossier était postérieur aux décisions de justice rendues à l’encontre de Mohamed (K.), et que les droits visés à l’article 303 du Code de procédure civile sont ceux acquis à des dates antérieures aux litiges judiciaires entre les appelants et les intimés, sous réserve de la bonne foi de la tierce opposante. Or, il ressortirait des éléments de l’espèce qu’elle était de mauvaise foi, ayant conclu le contrat de bail à une date postérieure à celle des décisions de justice rendues contre Mohamed (K.), lequel avait procédé à un paiement partiel des loyers avant de conclure, à une date ultérieure, le contrat de bail avec elle. Cette motivation serait viciée et contraire aux pièces du dossier qu’elle a produites. En effet, Mohamed (K.) a une adresse différente de celle du local commercial litigieux qu’elle occupe, son adresse étant (…) tandis que celle du local est (…), ce qui rend impossible qu’elle ait pu recevoir des notifications en son nom en raison de la différence d’adresses. Concernant la motivation relative à l’arrêt d’appel n° 3256 qui aurait déclaré irrecevable la demande d’expulsion pour absence de relation locative entre elle et les précédents occupants, les héritiers (M.), il apparaît que la cour n’a pas examiné attentivement les motifs dudit arrêt, car les héritiers (M.) n’y étaient pas parties, cet arrêt ayant été rendu entre elle, en qualité d’appelante, et les défendeurs au pourvoi, les héritiers de Abdellah (A.), en qualité d’intimés. De plus, un examen des motifs de cet arrêt révèle qu’ils ne mentionnent pas l’absence de relation entre elle et les précédents occupants, les héritiers (M.), contrairement à ce qu’affirme l’arrêt attaqué. Par ailleurs, l’affirmation selon laquelle « le contrat de bail invoqué est postérieur aux décisions de justice rendues contre Mohamed (K.), que les droits visés à l’article 303 du Code de procédure civile sont ceux acquis antérieurement aux litiges judiciaires entre les appelants et l’intimé, sous réserve de la bonne foi de la tierce opposante, qu’il est établi en l’espèce que la demanderesse était de mauvaise foi, ayant conclu le contrat de bail à une date postérieure aux décisions judiciaires rendues contre Monsieur Mohamed (K.), qui a procédé à un paiement partiel des loyers avant de conclure ledit contrat avec la tierce opposante, ce qui rend la demande infondée en droit… », constitue une motivation viciée, contraire aux pièces du dossier et fondée sur des faits vagues, sans préciser la date de conclusion du contrat de bail ni celle des décisions de justice, ni leurs références, dates de prononcé et parties, et sans établir en quoi elle avait connaissance de ces décisions et de leur contenu pour conclure à sa mauvaise foi. Au contraire, il ressort des pièces du dossier qu’elle est de bonne foi, car elle occupe le local litigieux sis (…) en qualité de locataire et propriétaire du fonds de commerce, après avoir acquis le droit au bail de Monsieur Mohamed (A.) par un acte de cession dont la signature a été légalisée le 06.04.2004, pour un prix de 50.000,00 dirhams. Ce dernier l’avait lui-même acquis de Monsieur Mohamed (K.) par un acte de cession dont la signature a été légalisée le 13.10.1997, pour un montant de 55.000,00 dirhams. Monsieur Mohamed (K.) s’était fondé, pour cette cession, sur un accord du 29.03.1996 entre lui et les héritiers d’Ibrahim (M.), en leur qualité de copropriétaires indivis, accord par lequel il était devenu propriétaire et disposait du local. Elle a conclu un bail avec Monsieur Mohamed (K.) pour ce local le 06.04.2004, pour un loyer de 600 dirhams, taxe d’édilité comprise, y a créé un fonds de commerce, immatriculé au registre du commerce de Casablanca sous le n° 387972, et est enregistrée à la taxe professionnelle sous le n° 31643453, et paie ses loyers à Mohamed (K.), comme l’attestent les quittances produites. De plus, les héritiers (A.) ont reconnu sa qualité de locataire en lui adressant une sommation de payer et de quitter les lieux dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, réclamant les loyers du 1er janvier 2007 à fin mars 2009, comme l’attestent la sommation et son procès-verbal de notification. Ils ont ensuite engagé une action en validation de cette sommation à son encontre, enregistrée sous le n° 2009.15.9132, qui a été rejetée par jugement n° 3109. Ce jugement a fait l’objet d’un arrêt d’appel de la Cour d’appel de Casablanca, en date du 13.06.2013, n° 2013.3256, qui a infirmé le jugement et, statuant à nouveau, a déclaré l’action irrecevable. L’arrêt rendu contre Mohamed (K.), objet de la tierce opposition, porte préjudice à ses intérêts en la considérant comme occupant de son chef, alors que les défendeurs au pourvoi, les héritiers de Abdellah (A.), ne lui ont toujours pas notifié la cession de créance en leur faveur. De plus, lorsque l’arrêt attaqué la considère de mauvaise foi au motif qu’elle aurait conclu le bail après les décisions de justice contre Mohamed (K.), qui aurait procédé à un paiement partiel des loyers avant de conclure le bail avec elle, sa motivation est erronée et en contradiction avec les pièces du dossier. En effet, l’examen du procès-verbal d’exécution partielle, objet du dossier d’exécution n° 2016.8511.4556 contre Monsieur Mohamed (K.), révèle qu’il concerne l’exécution des dispositions de l’arrêt d’appel n° 6666 rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 21.12.2015 dans le dossier n° 2015.8202.2536, uniquement pour la partie relative au paiement, alors qu’elle a conclu le contrat de bail avec Mohamed (K.) le 06.04.2004, soit à une date antérieure au prononcé de cet arrêt, contrairement à ce qu’affirme la motivation de l’arrêt attaqué. De même, l’examen des autres jugements produits par les défendeurs au pourvoi, les héritiers de Abdellah (A.), avec leurs conclusions explicatives déposées à l’audience du 26.09.2017, notamment le jugement rendu par le Tribunal de première instance de Casablanca le 06.05.1987, n° 7697, dans le dossier n° 1986.1157, condamnant Ibrahim (M.) à parfaire la vente avec son co-indivisaire Abdellah (A.), confirmé en appel par arrêt de la Cour d’appel de Casablanca le 03.12.1990 dans le dossier n° 1987.2633, montre que Mohamed (K.) n’était pas partie à ces décisions. Le fait que l’arrêt attaqué s’en soit prévalu pour conclure à sa mauvaise foi est donc inapproprié et en contradiction avec ces jugements. Enfin, il ressort de l’expertise réalisée par l’expert Mohamed (S.) dans le dossier n° 2006.21.447, relative à l’inventaire et à la détermination de la part des défendeurs, les héritiers de Abdellah (A.), dans l’immeuble objet du titre foncier n° 32.2129, que l’expert commis a procédé au calcul des comptes pour la période de 1987 au 31.12.2006 et a déterminé la part des défendeurs dans l’ensemble des revenus de l’immeuble, y compris les locaux commerciaux n° 14, 15 et 16. Il ressort de ce rapport que le dossier a été ouvert en 2006 et concernait les indemnités d’occupation d’un bien en indivision entre les défendeurs au pourvoi et les autres défendeurs, à savoir les héritiers d’Ibrahim (M.), Monsieur (A.) et Mohamed (K.), et que ce litige a été porté devant la justice en 2006, alors qu’elle a conclu son contrat de bail le 06.04.2004, soit avant que le litige ne soit soumis à la justice, contrairement aux motifs de l’arrêt attaqué, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu qu’en vertu de l’article 632 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, qui renvoie à l’article 485 du même code, le bail de la chose d’autrui n’est valable que si le propriétaire le ratifie ou si le bailleur acquiert ultérieurement la propriété de la chose ; et que si le propriétaire refuse de ratifier, le preneur peut demander la résolution du bail.
Attendu qu’il est constant, au vu des pièces du dossier telles que soumises aux juges du fond, de l’arrêt objet de la tierce opposition et de l’audience d’instruction ordonnée, que le local litigieux appartient aux défendeurs au pourvoi, les héritiers de Abdellah (A.), ce qui a été reconnu par le nommé Mohamed (K.), contre qui l’expulsion a été ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef.
Attendu que le fondement de la tierce opposition de la demanderesse étant le contrat de bail conclu entre elle et Mohamed (K.), ce contrat ne peut être valide que s’il est ratifié par les défendeurs au pourvoi, en leur qualité de propriétaires du local, en application des dispositions de l’article 632 du Dahir formant Code des obligations et des contrats.
Attendu, par conséquent, que la demanderesse n’est pas en droit d’opposer les dispositions de ce contrat aux propriétaires, ceux-ci n’ayant pas ratifié cette relation locative et ayant demandé l’expulsion de son bailleur, Mohamed (K.), ainsi que de tout occupant de son chef.
Attendu que l’action antérieure qu’ils ont intentée à son encontre pour paiement des loyers et expulsion ne vaut pas ratification de cette relation entre eux, dès lors qu’a été rendu l’arrêt d’appel n° 2013.3256 en date du 13.06.2013 dans le dossier n° 15.2012.4435, qui a infirmé le jugement entrepris et, statuant à nouveau, a déclaré leur action irrecevable au motif de l’absence de toute relation locative entre elle et les défendeurs au pourvoi, ce qui les dispensait de lui notifier la cession de créance en leur faveur à l’issue du litige judiciaire portant sur leur droit de propriété sur le local en question.
Attendu que l’acquisition par la demanderesse du fonds de commerce du local auprès du nommé Mohamed (A.), qui l’avait lui-même acquis de son vendeur Mohamed (K.), son bailleur, et son immatriculation au registre du commerce, ne constituent pas un titre lui permettant de se maintenir dans la détention et l’exploitation du local, après que les demandeurs au pourvoi en ont acquis la propriété et ont obtenu l’arrêt, objet de la tierce opposition, ordonnant l’expulsion de son bailleur et de tout occupant de son chef, et en l’absence de ratification par eux de cette relation locative.
Attendu que cette motivation de pur droit, tirée des faits souverainement constatés par les juges du fond, se substitue à la motivation critiquée et justifie légalement la décision.
Attendu, dès lors, que les arguments invoqués par la demanderesse dans son moyen ne sont pas fondés.

PAR CES MOTIFS
La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.