C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 1/708, rendu le 21/10/2021 dans le dossier commercial n° 2019/3/3/73

Vu le pourvoi en cassation formé le 02 octobre 2018 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocate Maître **Soumia (W.)**, tendant à la cassation de l’arrêt n° 2785 rendu le 10/05/2017 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/869.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de clôture et de communication du 22/09/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 21/10/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed SGHIR, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Rachid BENNANI.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la demanderesse **(A. M.)** a introduit une requête introductive d’instance devant le Tribunal de commerce de Casablanca, dans laquelle elle a exposé être propriétaire de l’immeuble objet du titre foncier n° **46/7319**, et qu’elle loue à la défenderesse **(M. D.)** un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 2530 dirhams. Elle a ajouté que la défenderesse était systématiquement en retard dans le paiement du loyer et qu’elle avait fermé le local depuis plus d’un an, ainsi qu’il ressort du constat d’huissier de justice qui a attesté de la fermeture du local pendant plus d’un an sur la base des déclarations du gardien de l’immeuble. Elle a soutenu que la fermeture et l’abandon du local avaient nui à la réputation de l’immeuble et des locaux avoisinants, et avaient affecté négativement leur valeur, portant ainsi préjudice à ses droits et intérêts, et entraînant la disparition du fonds de commerce. Elle a conclu à la résiliation du contrat de bail les liant, pour cause de fermeture et d’abandon du local loué, et à l’expulsion de la défenderesse des lieux loués, elle-même et tous occupants de son chef ou avec son autorisation, sous peine d’une astreinte de 10.000,00 dirhams par jour de retard, avec exécution provisoire et condamnation aux dépens. Après la réponse de la défenderesse, la demanderesse a déposé une requête additionnelle tendant à la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 200.000,00 dirhams à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’abandon, de la négligence et de la fermeture du local loué pendant plus d’un an, ainsi que pour l’atteinte à la réputation du local commercial et de l’immeuble où il se trouve. Elle a également demandé sa condamnation au paiement de la somme de 7342,50 dirhams au titre des loyers des mois de mai, juin et de 19 jours du mois de juillet de l’année 2016, ainsi que de la taxe d’édilité, le tout majoré des intérêts légaux à compter de la date du jugement jusqu’à parfait paiement.

effective, et à ce que le jugement soit assorti de l’exécution provisoire. Après l’accomplissement des formalités de procédure, le jugement a rejeté la demande. Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel de commerce par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Sur les moyens réunis :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l’arrêt d’avoir violé l’article premier du dahir du 24 mai 1955, l’article 80 du Code de commerce, l’article 8 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, les articles 230, 663, 692 et 405 du Code des obligations et des contrats, les articles 3 et 55 du Code de procédure civile, d’avoir dénaturé les faits, violé les droits de la défense, et d’être entaché d’une contradiction de motifs, ainsi que d’une insuffisance et d’un vice de motivation équivalant à son absence, au motif que la cour l’a motivé en ce que (la demanderesse au pourvoi a fondé sa demande de résiliation du contrat uniquement sur le fait de la fermeture et de l’abandon du local loué, conformément à l’article 692 du Code des obligations et des contrats, sans tenir compte des dispositions du dahir du 24 mai 1955, au motif que le local est commercial et bénéficie de la protection dudit dahir). Cette motivation serait erronée et en violation de l’article premier du dahir du 24 mai 1955, qui dispose qu’il s’applique aux baux d’immeubles et de locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce. Or, la défenderesse a cessé d’exercer son activité commerciale en fermant le café-restaurant pendant une longue période, comme en témoignent les constats versés aux débats, ce qui lui a fait perdre son fonds de commerce par disparition, et par conséquent la protection dudit dahir. Cette position aurait été consacrée par la jurisprudence dans de nombreuses décisions.

De plus, pour écarter l’application des dispositions de droit commun au litige, la cour a considéré que (le fonds de commerce, selon le Code de commerce, est composé d’un ensemble d’éléments, la clientèle n’en étant qu’un parmi d’autres, et que l’argument de la disparition du fonds de commerce en raison de la perte de l’élément de la clientèle et de sa non-soumission à la protection du dahir de 1955 est dénué de fondement, car même à supposer la perte de cet élément, d’autres subsistent, dont le plus important est le droit au bail). Or, cette motivation serait viciée et contraire à la loi. Le local objet du litige a été prouvé comme étant fermé par des documents officiels. Un local à usage de café-restaurant ne peut fonctionner sans clientèle. Juridiquement, l’article 80 du Code de commerce considère la clientèle comme un élément obligatoire et essentiel à la constitution du fonds de commerce, à défaut duquel il est réputé inexistant. Le droit au bail ne serait qu’un élément secondaire pouvant faire partie des éléments constitutifs du fonds de commerce. La motivation de la cour serait donc en violation dudit article 80. De plus, l’article 38 de la loi n° 49-16 énonce que ses dispositions s’appliquent aux contrats de bail en cours et aux affaires non en état d’être jugées. L’arrêt attaqué a été rendu le 10/05/2017, soit après l’entrée en vigueur de ladite loi en février 2017, dont l’article 8 dispose que le bailleur n’est tenu de verser aucune indemnité au preneur en contrepartie de l’éviction si le fonds de commerce a perdu sa clientèle et sa réputation commerciale en raison de la fermeture du local. L’arrêt attaqué aurait ainsi violé les dispositions légales susmentionnées.

En outre, l’action de la demanderesse visait la résiliation du contrat de bail la liant à la défenderesse, après qu’il a été établi qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles en n’ayant pas payé les loyers à leur échéance, puis en ayant abandonné, fermé et négligé le local commercial. Il est à noter que la fermeture du local a entraîné la disparition du fonds de commerce en raison de la perte de l’élément de la clientèle, soumettant ainsi le litige aux règles de droit commun. Cependant, la Cour d’appel de commerce a motivé l’arrêt attaqué en retenant qu’à l’examen des pièces du dossier, il apparaît que la demanderesse a fondé sa demande de résiliation du bail uniquement sur le fait de la fermeture et de l’abandon du local loué, en se basant sur le deuxième alinéa de l’article 692 du Code des obligations et des contrats, sans tenir compte des dispositions du dahir du 24 mai 1955. Cette motivation violerait les droits de la défense et dénaturerait le contenu et les moyens d’appel figurant dans la requête de la demanderesse, qui ne s’est pas fondée exclusivement sur les dispositions du deuxième alinéa de l’article 692 du Code des obligations et des contrats, mais a fondé son action sur l’ensemble des dispositions de l’article 692 ainsi que sur l’article 663 du Code des obligations et des contrats. En effet, elle s’est prévalue de l’article 692 du Code des obligations et des contrats qui dispose que (le bailleur peut résilier le bail, avec dommages-intérêts s’il y a lieu, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée par sa nature ou par la convention, ou s’il la néglige de manière à lui causer un dommage notable, ou s’il n’acquitte pas le prix du bail échu). Elle s’est également fondée sur le contenu et les dispositions de l’article 663 du Code des obligations et des contrats, qui énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : payer le loyer, et conserver la chose louée, et en user sans excès ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a été donnée par le contrat. La demanderesse a produit des procès-verbaux de constat d’huissier, et des documents émanant de **(L.)** attestant de la non-consommation d’eau et d’électricité pour prouver l’abandon et le non-usage du local conformément à sa destination contractuelle. En plus des deux constats, elle a produit un procès-verbal de notification d’une mise en demeure de payer les loyers prouvant le défaut de paiement. La motivation de la Cour d’appel de commerce, selon laquelle la demanderesse se serait fondée uniquement sur le deuxième alinéa de l’article 692 du Code des obligations et des contrats, constituerait une dénaturation des faits, une violation des droits de la défense et une modification de l’objet de la demande. L’article 3 du Code de procédure civile dispose que le tribunal doit statuer dans les limites des demandes des parties et ne peut modifier d’office l’objet ou la cause de ces demandes. La cour a ajouté dans sa motivation de l’arrêt attaqué que la production devant elle d’une mise en demeure de payer qui ne mentionne pas le motif invoqué dans l’action de la demanderesse, tel que susmentionné, ne saurait régulariser la procédure ; de surcroît, le manquement à l’obligation contractuelle consistant en l’abandon de la chose louée, selon l’article 692 du Code des obligations et des contrats, n’entraîne pas nécessairement la résiliation s’il n’a pas causé un dommage notable, ce qui n’a pas été établi en l’espèce. Le constat et les documents émanant de **(L.)** produits par la demanderesse ne contiendraient rien qui puisse attester de la survenance d’un tel dommage. Or, la demanderesse a produit des documents officiels pour prouver le défaut de paiement, l’usage de la chose louée à un autre usage que celui prévu par la convention, la négligence et le défaut de conservation de la chose louée, l’usage excessif et abusif, et le non-usage entraînant la perte de la clientèle, élément essentiel à la constitution du fonds de commerce, à défaut duquel il est réputé inexistant. La demanderesse a également produit un ensemble de documents, mais l’arrêt attaqué en a dénaturé la finalité. Concernant la mise en demeure de payer, son but était de prouver le défaut de paiement du preneur et non de régulariser la procédure prévue par le dahir du 24 mai 1955, bien que le local commercial ne soit pas soumis à ce dahir. Quant au document émanant de **(L.)**, la cour ne l’a pas considéré comme une pièce probante de la fermeture du local et a estimé qu’il ne prouvait aucun préjudice à l’encontre de la demanderesse. Pour ce qui est des procès-verbaux d’huissier, l’arrêt attaqué a considéré qu’ils ne prouvaient aucun dommage, alors que leur but était d’établir le fait de l’abandon. La cour aurait dû les considérer comme une pièce probante du fait de la négligence et de la fermeture, qui ont causé un préjudice, ainsi que de la disparition du fonds de commerce et de la perte de la protection du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, le fait de la fermeture et de l’absence d’activité pendant une longue période serait établi par des documents officiels dont l’authenticité n’a pas été contestée par une inscription de faux, et qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation recevable. La Cour d’appel, en dénaturant la finalité de la production et de l’invocation de ces documents, aurait modifié l’objet de la demande, violant ainsi les dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile, et n’en aurait pas tiré les conséquences juridiques qui s’imposaient, violant ainsi les droits de la défense. De plus, l’arrêt attaqué, en ignorant tous les préjudices causés à l’immeuble, aux appartements et aux locaux commerciaux voisins, résultant de la fermeture, de l’abandon et du non-usage du local conformément à sa destination, ainsi que du non-paiement régulier des loyers aux échéances prévues par le contrat de bail, aurait violé toutes les dispositions des articles 663 et 692 du Code des obligations et des contrats, qui accordent au bailleur, en plus de la résiliation du bail, le droit à des dommages-intérêts si le preneur a négligé la chose louée. Au vu de tout ce qui précède, il s’avère que l’arrêt attaqué a fait une mauvaise application de la loi, dénaturé les faits et les moyens de la demanderesse, et violé les dispositions des articles 663 et 692 du Code des obligations et des contrats et des articles 3, 50 et 55 du Code de procédure civile, et qu’il est entaché d’une insuffisance de motivation équivalant à son absence.

Elle a ajouté que la cour dont l’arrêt est attaqué a considéré que l’abandon du local loué n’entraîne pas nécessairement la résiliation s’il n’a pas causé un dommage notable, ce qui n’aurait pas été établi en l’espèce. Or, les pièces du dossier attesteraient de l’abandon du local, de sa fermeture continue et du gel de l’activité à laquelle il était destiné, en plus du défaut de paiement. Quant au préjudice, il relèverait du pouvoir souverain d’appréciation de la cour, qui doit motiver sa décision sur son existence ou son absence, ce que la cour n’a pas fait. Elle n’a ordonné ni expertise ni enquête pour s’assurer de l’existence ou non du préjudice. Elle se serait également contredite dans ses motifs en affirmant tantôt l’existence d’un préjudice lié à la sécurité, à la salubrité et à la sûreté de l’immeuble, et tantôt son inexistence. Le préjudice serait établi par la violation des clauses du contrat, dans lequel la défenderesse s’était engagée à exploiter le local comme café-restaurant, ainsi que par le non-paiement des loyers, ce qui a contraint la demanderesse à la mettre en demeure et à pratiquer une saisie pour garantir le paiement des loyers. D’autant plus que la défenderesse reconnaît être en défaut de paiement dans ses conclusions pour l’audience du 19/10/2016. L’arrêt attaqué aurait ainsi violé les articles 692, 663, 230 et 405 du Code des obligations et des contrats.

De même, elle a formé, tant en première instance qu’en appel, une demande de dommages-intérêts conformément à l’article 692 du Code des obligations et des contrats, mais les deux juridictions l’ont rejetée sans réponse ni motivation, ce qui rendrait l’arrêt en violation de l’article 50 du Code de procédure civile. Pour toutes ces raisons, il y aurait lieu de le casser.

Mais attendu que la cour, auteur de l’arrêt attaqué, pour confirmer le jugement de première instance ayant rejeté la demande de la demanderesse tendant à l’expulsion de la défenderesse pour cause de fermeture et d’abandon du local loué, a motivé sa décision en retenant qu’à l’examen des pièces du dossier, il apparaît que la demanderesse a fondé sa demande de résiliation du bail uniquement sur le fait de la fermeture et de l’abandon du local loué, en se basant sur les dispositions du deuxième alinéa de l’article 692 du Code des obligations et des contrats, sans tenir compte des dispositions du dahir du 24 mai 1955. Et ce, au motif que le local est commercial et bénéficie de la protection dudit dahir, lequel constitue une procédure spéciale qui prévaut sur les dispositions de droit commun et y déroge. Ce dahir impose, pour mettre fin à un bail commercial, que le bailleur adresse au preneur un congé dans lequel il exprime explicitement sa volonté de mettre fin à la relation locative pour le motif invoqué, et qui doit contenir, en outre, un ensemble de mentions légales, avec toutes les conséquences procédurales prévues par ce même dahir pour que le congé produise ses effets juridiques. La cour a ajouté que la production devant elle d’une mise en demeure de payer ne contenant pas le motif invoqué dans la demande de la demanderesse ne saurait régulariser la procédure. Ce faisant, elle a correctement appliqué les dispositions de l’article 6 du dahir du 24 mai 1955, qui énonce que : « Les baux des locaux soumis aux dispositions du présent dahir ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance, nonobstant toute clause contraire du bail et par dérogation aux articles 687, 688 et 689 du dahir formant Code des obligations et des contrats du 9 rebia I 1331 (12 août 1913). […] Le bailleur doit préciser au preneur les motifs du congé et reproduire dans la notification le texte de l’article 27, faute de quoi il ne pourra se prévaloir de la déchéance encourue par le preneur dans les conditions prévues audit article ». La cour, ayant constaté que le contrat de bail portait sur un fonds de commerce, lui a appliqué les dispositions du dahir du 24 mai 1955, alors en vigueur, indépendamment de la subsistance ou non des éléments du fonds de commerce, dès lors qu’il s’agissait de mettre fin à une relation locative portant sur un local commercial. En conséquence, elle n’a violé ni les dispositions légales invoquées, ni les droits de la défense, ni dénaturé les faits, et sa motivation était pertinente et suffisante pour justifier le dispositif de son arrêt. Les moyens réunis sont donc dénués de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.

Ainsi rendu et lu en audience publique à la date susmentionnée, en la salle d’audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, où siégeait la formation de jugement composée de Monsieur Said SAADAOUI, Président de la Chambre, en qualité de Président, et des conseillers, Messieurs : Mohammed SGHIR, rapporteur, Mohamed EL KADIRI, Mohamed RAMZI, Hicham EL ABOUDI, membres, en présence de l’avocat général, Monsieur Rachid BENNANI, et avec l’assistance du greffier, Monsieur Nabil EL GUEBLI.

Le Président de la Chambre

Le Conseiller rapporteur

Le Greffier

Cour de cassation
Copie certifiée conforme
Le Conseiller
Pour le Greffier en chef

Mounia Zaydoune