وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم الكامل (ي.) بواسطة نائبه بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ27/09/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 3643 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/03/2024 في الملف عدد 10709/8205/2022 القاضي في الشكل: بقبول الطلبات الأصلي و الإضافي و المضاد وفي الموضوع في الطلب الأصلي بأدائه لفائدة المدعية مبلغ الضمانة المحدد في عقد الكراء في (225.000,00درهم) مع تحميله الصائر و برفض باقي الطلبات في الطلبين الإضافي و المضاد: برفضهما و إبقاء الصائر على رافعهما

في الشكل :

حيث إن الاستئنافين سبق البت فيهما بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي الصادر في النازلة .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن الحكم المطعون فيه أن المدعية شركة (ك. إ.) تقدمت بواسطة نائبها بتاريخ 08/12/2022بمقال للمحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها كانت تكتري من المدعى عليه المحل التجاري الكائن بشارع محمد السادس، المحمدية بموجب عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 13 و 17 يونيو 2019 ، وأنهو بناء على العقد المذكور أدت للمدعى عليه مبلغ ضمانة، كما قامت بعدة إصلاحات للمحل المكترى، وفي طلب استرجاع مبلغ الضمانة ، فإنه و تنفيذا للعقد الكراء أدت للمدعى عليه مبلغ ضمانة، والمحدد بموجب العقد المذكور في مبلغ 225.000,00 درهم عند التوقيع على عقد الكراء طبقا للبند 6.1 من عقد الكراء، وان المدعى عليه قد التزم بموجب عقد الكراء بإرجاع مبلغ الضمانة في نفس وقت إفراغ العين المكتراة وتسلمه لمفاتيحها من المدعية وذلك دون قيد أو شرط، وفق ما هو مسطر في البند 6.2 من عقد الكراء، وأنها قد أفرغت العين المكتراة بتاريخ 30 سبتمبر 2022 و سلمت مفاتيحها إلى المدعى عليه كما هو ثابت من محضر المعاينة المنجزة من قبل المفوض القضائي، وفي المقابل لم يمكنها المدعى عليه من مبلغ الضمانة ، وانها قد بدلت عدة مساعي حبية من اجل تمكينها من مبلغ الضمانة بقيت من غیر رد، مما اضطرها إلى أن تبعث له بإنذار من أجل ذلك . وفي طلب استرجاع تكاليف ومصاريف الإصلاحات التي قامت بها على العين المكتراة فإن المدعى عليه قد منح موافقة كتابية وترخيص صريحين بموجبه يأذن لها بالقيام بالأشغال والإصلاحات اللازمة من أجل ملائمة المحل مع طبيعة النشاط التجاري الذي تزاوله وذلك بموجب الفقرة 9 من عقد الكراء ، وأنه بناء على الترخيص المذكور قامت بمجموعة من الإصلاحات وأدخلت تحسينات على المحل أعطته قيمة مضافة، و رفعت من قيمته التجارية ومن جماليته، وأن قيمة تلك الإصلاحات قد بلغت في مجموعها 1448158.24 درهم كما هو ثابت من " الكشوف DECOMPTS "، ومنصور الشيكات التي أدتها لمقاولة (د. ت.) » المكلفة بإنجاز الأشغال على العين المكتراة، ملتمسة الحكم على المدعى عليه بأدائه لفائدتها مبلغ 225.000,00 درهم الذي يمثل مبلغ الضمانة مع الفوائد القانونية و الحكم على المدعى عليه بأدائه لفائدته مبلغ 1448158.24 درهم، الذي يمثل تكاليف ومصاريف الإصلاحات التي قامت بها بالعين المكتراة مع الفوائد القانونية و شمول الحكم بالنفاذ المعجل القضائي و الحكم بتحميل المدعى عليه الصائر.

وبجلسة 22/12/2022 ادلى نائب المدعية بمذكرة وثائق وارفقها بصورة مصادق عليها من عقد الكراء وصورة من محضر معاينة ومحضر اخباري وصور فواتير

وبجلسة 12/01/2023 ادلى نائب المدعية بصور فواتير .

وبناء على مذكرة جوابية مع طلب مضاد المدلى بهما من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 16/02/2023 جاء فيها فيما يتعلق بطلب استرجاع مبلغ الضمانة فإن المدعية تحاول أن تحرف بنود عقد الكراء في خرق سافر لقواعد التقاضي بحسن نية المنصوص عليها في الفصل 5 من قانون المسطرة المدنية، ، ذلك أن البند 6 عقد الكراء المبرم بين الطرفين في فقرته الثانية يفهم منه أن المدعى عليه وإن التزم بإرجاع مبلغ الضمانة، فإن هذا المبلغ سينتقص منه أي مبالغ قد كون مستحقة للمكري لأي سبب من الأسباب ، ومن هذه الأسباب مثلا تكاليف ومصاريف إرجاع حالة العقار المكترى إلى حالته قبل تاريخ عقد الكراء والديون المرتبطة بالنشاط التجاري للمدعية بصفتها مكترية بالمحل خصوصا عقد توريد الماء والكهرباء والهاتف إلى غير ذلك، وهو ما سبقله أن أوضحه للمدعية بمقتضى جوابه على رسالتها والمؤرخ في 26/4/2022 والذي توصلت به المدعية بتاريخ 10/05/2022 حسب الثابت من محضر تبليغ جواب على رسالة المنجز من طرف المفوض القضائي بويا (م.)، ومن المعلوم أن مصاريف إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه لا يمكن تقديرها بالعين المجردة بل لابد من انتداب أهل الاختصاص في ذلك عن طريق إجراء خبرة خاصة، وأن النظرة الأولية على المحل المكترى قد أبانت على أنه قد أدخلت عليه تغييرات كبيرة غيرت من معالمه خلاف الحالة التي سلم عليها عند التعاقد حسب الثابت من محضري المعاينة من طرف المفوض القضائي محمد (ع.) الأول بتاريخ : 12 / 06 / 2019 والثاني بتاريخ 2022/09/14 كما أنه أصبح في حالة مزرية وهو ما أثبته أيضا محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي محمد (ع.) بتاريخ 2022/09/30 وهو نفس تاريخ الإفراغ، مما تعذر معه تقدير هذه المصاريف في حينه ، و اعتبارا لكل هذه المعطيات ، طلب المدعى عليه تأجيل إرجاع الضمانة البالغ قدرها 225.000,00 درهم إلى حين إنجاز خبرة حبية لتحديد مصاريف إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وقت التعاقد وهو ما تجدونه مثبتا في محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.) بتاريخ 2022/09/30 والمتعلق بالإفراغ وتسليم مفاتيح المحل المكترى للمدعى عليه حيث توصل السيد كريم (س.) بصفته ممثل المدعية برسالة إشعار محررة بتاريخ 2022/09/30 مرفقة بمحضري معاينة منجزين من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.) الأول بتاريخ 12/06/2019 يثبت حالة العين المكتراة وقت إبرام عقد الكراء والثاني بتاريخ 14/09/2022 يثبت التغييرات التي أدخلتها المدعية على المحل والتي غيرت من معالمه، هذا من جهة ، و من جهة أخرى، فإنه وطبقا للفصل 684 من ق. ل . ع فإن للمكري حق الحبس ضمانا للكراء والمصروفات التي قد تكون له في مواجهة المكتري . بالإضافة إلى هذا كله وللدلالة على حسن نيته وأنه لا يمانع في إرجاع مبلغ الضمانة وإنما يطلب تأجيل ذلك إلى حين تحديد مصروفات إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وقت التعاقد لخصم ما يمكن خصمه من هذا المبلغ حسب مقتضيات البند 6 من عقد الكراء المذكور أعلاه ، فإنه وجه رسالة للمدعية بواسطة البريد المضمون مؤرخة في 25/10/2022 أي بعد إفراغ المحل وتسليم مفاتيحه مضمنها تأجيل إرجاع مبلغ الضمانة البالغ قدره 225.000,000 دره إلى حين إنجاز خبرة حبية لتحديد مصاريف إرجاع حالة العمارة موضوع فسخ عقد الكراء المذكور إلى الحالة التي كانت عليه وقت إبرام عقد الكراء المؤرخ في : 13 و 17 يونيو 2019وبالتالي وطبقا لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين وطبقا لمقتضيات الفصل 684 من ق. ل. ع المذكور، فإن احتفاظه بمبلغ الضمانة المذكور إلى حين تحديد تكاليف إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وقتالتعاقد أو أية مصاريف أخرى قد تكون عالقة له في ذمة المدعية هو حق مشروع ومبني على أساس سليم. موضحا فيما يتعلق بطلب استرجاع تكاليف ومصاريف الإصلاحات التي قامت بها المدعية على العين المكتراةفقد نظم المشرع المغربي الكراء التجاري بمقتضى القانون رقم 49.16 غير أنه لم يتطرق فيه إلى مسألة الإصلاحات التي تجرى بالعين المكتراة، مما يستنتج معه أنه تركها خاضعة للقواعد العامة المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود ، وبالرجوع إلى الفصل 638 و682 من ق ل ع ، فإن الإصلاحات التي يلزم بها المكري بمصاريفها هي الإصلاحات المتعلقة بصيانة العين المكتراة والمحافظة عليها، بينما المحل سلم للمدعية وهو في حالة أكثر من جيدة ولا يحتاج لصيانة حسب الثابت من خلال محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.) بتاريخ 2019/06/12 المدلى به، وأن المدعية لم تقم بصيانته بل قامت بتخريبه وتغيير معالمه حسب الثابت من محضري المعاينة المنجزين من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.) الأول بتاريخ 2022/09/14 والثاني بتاريخ 2022/09/30 المدلى بهما، هذا من جهة أولى، و من جهة ثانية، فإنه برجوع المحكمة إلى عقد الكراء المبرم بين الطرفين في بنده 9 في فقرتهالثانية يتبين بأن الإصلاحات أو بالأحرى التغييرات التي رخصها للمدعية في القيام بها تتعلق بطبيعة عملها التجاري أو بمعنى آخر الإصلاحات اللازمة من أجل ملائمة المحل مع طبيعة نشاطها التجاري الذي تزاوله وهو ما أقرت به المدعية نفسها، ولا تتعلق إطلاقا بطبيعة العين المكتراة كما جاء في الفصل 638 المذكور أعلاه ، و زيادة على ذلك، فإن ما قامت به المدعية لا يتعلق إطلاقا بإصلاحات تتعلق بصيانة العين المكتراة والمحافظة عليها بل قامت بتغيير كامل لمعالم المحل كما جاء في محضر المعاينة المنجز بتاريخ 2022/09/14 ، وذلك بصفة عشوائية دون إعداد تصاميم لهذه التغييرات ولا الحصول عل الرخصة الادارية اللازمة لذلك، ولم يقم بالاطلاع على أية وثيقة من وثائق تغيير معالم ولربما هذا هو الأمر الذي دفعها إلى أن تحصل منه على ترخيص مسبق تفاديا للمطالبة بإفراغها بسبب إدخال تغييرات على المحل المكترى دون ترخيص مسبق من المدعى عليه ، ولا ترخيص من الادارة المكلفة بالبناء التابعة لمصلحة الهندسة لجماعة المحمدية ، ومن جهة ثالثة، فإن المحكمة برجوعها إلى مقتضيات البند 9 في فقرته الأولى من عقد الكراء الرابط بين الطرفين، ستقف على أن المدعية التزمت بالقيام بالتغييرات المذكورة على نفقتها الخاصة، ولا نغفل هنا عن الإشارة إلى أن المدعية لم تلتزم بما اتفقت عليه مع المدعى عليه بموجب عقد الكراء المبرم بينهما من حيث عدم التأثير على هيكل المبنى، حيث قامت بتغيير معالم المحل المكترى كما جاء في محضر المعاينة المنجز بتاريخ 2022/09/14 دون وضع تصاميم التغيير ولا الحصول على الرخص الإدارية لذلك، ولم تمكنه بأية وثيقة أو تصميم يتعلق بالإصلاحات أو التغييرات التي أقدمت على إنجازها وغيرت بذلك معالم المحل الذي كان يتكون من ثلاث محلات تجارية فأصبح حاليا يتكون من محل تجاري واحد زد على ذلك التغييرات المنجزة بباقي أجزاء العين موضوع عقد الإيجار ، هذا من جهة ومن جهة أخرى، فإن المدعية ومادامت قد التزمت بالقيام بهذه التغييرات على نفقتها فإن العقد شريعة المتعاقدين ومن التزم بشيء لزمه، وفي المقابل فإنه هو من له الحق في مطالبة المدعية بإرجاع حالة المحل المكترى إلى ما كانت عليه قبل إبرام عقد الكراء والمطالبة بالتعويض عن الأضرار المادية والمعنوية المترتبة عن عدم احترام المدعية الأصلية لشروط العقد وقيامها بتغيير معالم العين المؤجرة دون ترخيص منه ولا ترخيص من الادارة المعنية بالبناء، وبالتالي فالمصروفات التي تطالب بها المدعية لا تنبني على أساس، كما حددت مدة العقد في 3 سنوات كاملة تبتدئ من تاريخ إمضاء عقد الكراء وهذه المدة قابلة للتجديد لمدة ثلاث سنوات أخرى ما عدا إذا رغب أحد الطرفين في جعل حد لهذا العقد فعليه أن يوجه رسالة إنذار مضمونة الوصول مع شهادة التسليم للطرف الآخر مع احترام أجل الإفراغ المحدد في 6 أشهر ومع إعطاء الحق للطرف المكتري في جعل حد لعقد الكراء وقت ما شاء عن طريق توجيه رسالة إنذار بالبريد المضمون مع شهادة التسليم مع احترام أجل الستة أشهر لإنهاء العقد وإفراغ المحل وتسليم مفاتيحه للطرف المكري بعد إجراء معاينة لحالة العقار موضوع عقد الكراء ، وأنه بتاريخ 2019/06/12 أجرى المفوض القضائي السيد محمد (ع.) معاينة على المحل المكترى لوصف حالته وقت التعاقد وهو ما أثبته بمقتضى محضر المعاينة المؤرخ في 2019/06/12 وذلك بطلب من المدعى عليه ، وبتاريخ 2022/01/10 توصل برسالة فسخ عقد الكراء صادرة من مصلحة المنازعات والشؤون القانونية المدعى عليها ، وعلى إثر ذلك قامت هذه الأخيرة وبالضبط بتاريخ 2022/09/30 بإفراغ المحل المكترى وتسليم مفاتيحه حسب محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.) والمؤرخ في 2022/09/30وبالرجوع إلى الفصل 676 من قانون الالتزامات والعقود فإنه ينص على ما يلي: إذا حررت بين المكري والمكتري قائمة ثتبت حالة العين المكتراة أو وصفها وجب على المكتري إرجاع العين بالحالة التي تسلمها عليها، وحسب الثابت من محضري المعاينة المنجزين من طرف المفوض القضائي محمد (ع.) الأول بتاريخ 2022/09/14 والثاني بتاريخ 2022/09/30 ومقارنتهما مع محضر المعاينة المنجز من طرف نفس المفوض القضائي بتاريخ 2019/06/12 بإثبات حالة المحل المكترى قبل إبرام عقد الكراء فإن المدعى عليها قد قامت بعدة تغييرات بالمحل غيرت من معالمه فبعد أن كان عبارة عن ثلاثة محلات متلاصقة حديثة البناء وفي حالة جيدة ومصبوغة من الداخل والخارج لكل محل بابه الرئيسي وبمساحات مختلفة، وكل محل يتكون من طابق أرضي وطابق سفلي وطابق أول بمواصفات وإصلاحات عالية الجودة مفصلة في محضر المعاينة المدلى به والمنجز بتاريخ 2019/06/12 بالإضافة إلى وجود حديقة خضراء بعشب، بينما أصبح العقار غير مفصل إلى ثلاث محلات بل محل واحد بثلاث طوابق بعد إزالة الجدارين العازلين بين المحلات الثلاث بالإضافة إلى مجموعة من التغييرات الأخرى والحديقة أصبح عشبها متآكل ومتضرر والصباغة الخارجية متضررة حسب الثابت محضر المعاينة المؤرخ في 2022/09/14 ، و كما أن المدعى عليها لم تقم بتغيير معالم المحل المكترى فقط، بل تركته بحالة مزرية من صباغة متسخة ومتقشرة ووجود ثقوب في الجدران وتضرر الزليج المركب في الأرض بشدة واتساخه وتكسير مقابض أبواب الحمام والمرحاض وخيوط كهربائية متدلية من السقف، بالإضافة إلى تآكل عشب الحديقة وتضرره بشدة، بل حتى الواجهة الخارجية للعقار لم تسلم من التضرر حيث يوجد بها ثقوب وخيوط متدلية وصباغتها متضررة كذلك، إلى غير ذلك من الأضرار التي لا تعد ولا تحصى وهي الثابتة بموجب محضر المعاينة الم في 2022/09/30 المدلى به ، و أنه وأمام هذه المعطيات جميعها، فإن هذه التغييرات أثرت على البناية ككل ، ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب شكلا وموضوعا الحكم برفضه لانعدام أية مديونية في حقه لفائدة المدعية و تحميلها الصائر . و في المقال المضاد الحكم على المدعى عليها فرعيا بإرجاع حالة المحل المكرى لها والمتواجد بشارع محمد السادس بالمحمدية تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع حفظ حقه في المطالبة بالتعويض عن الأضرارالمادية والمعنوية الناتجة له عن عدم احترامها لالتزاماتها العقدية وقيامها بتغيير معالم المحل بصفة عشوائية واحتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة حسابية على يد خبير متخصص في الهندسة المدنية لتحديد مصاريف إرجاع الحالة الى ما كانت عليه وتحديد التعويض المستحق له عن عدم احترامها لالتزاماتها العقدية وقيامها بتغيير معالم العين المؤجرة دون إذن منه ودون رخصة إدارية قانونية مع حفظ حقه في تحديد مطالبه النهائية بعد الخبرة

وارفق المذكرة بصورة من عقد الكراء و صورمحاضر المعاينات وصورة من انذارات

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 06/04/2023 جاء فيها إنه من جهة أولى، بأن محضر المعاينة المزعومة المؤرخ في 12/06/2019 ، والذي أدلى به المدعى عليه غير ذي أثر وعديم الحجية، لسبب بسيط هو أن تاريخه سابق على إبرام عقد الكراء المتضمن تصحيح الإمضائين في 13/06/2019 و 17/06/2019 أي أن المعاينة المزعومة قد أجريت عندما كان المحل في يد المالك المكري المدعى عليه، وليس في أثناء تسليمها للمكترية، و إن العبرة تكون بحالة المحل في وقت تسليم الشيء المكرى للطرف المكتري وليس بالحالة التي كان عليها قبل التسليم ، وإنه فضلا عن ذلك، فالمفوض القضائي قد تجاوز صلاحيته في إجرائه لتلك المعاينة المزعومة، لأن المشرع في المادة 15 من القانون رقم 81.03 المتعلق بمهنة المفوضين القضائيين، قد خول للمفوض القضائي إجراء معاينات مادية محضة مجردة من كل رأي، في حين أن المفوض القضائي الذي أنجز المحضر المؤرخ في 12/06/2019 قد أبدى رأيه عدة مرات وفق ما أورده بمحضره ، إذ ذكر تعبير "في حالة جيدة عدة مرات، وهذا تعبير منه عن رأيه الشخصييتنافى مع ما يجب أن تتسم به المعاينة من طابع مادي محض ومجرد من كل رأي وفق ما تنص عليه المادة 15 المذكورة ، و إن كل ذلك ينبني عليه وجوب استبعاد المحضر المذكور ، وإنه من جهة ثانية فإن محضر المعاينة المزعومة في 14/09/2022 والذي أدلى به المدعى عليه عديم الحجية هو الآخر، باعتبار أن المفوض القضائي قد عاين حسب زعمه أن المحل مفصل إلى مكاتب بالألومينيوم والزجاج، زاعما أن المحل لم يكن مفصلا ولا مجزاً ، و إن هذه الحال المزعومة التي يزعم المفوض القضائي أنه قد عاينها ، وعلى فرض كونها الحالة الحقيقية، وهو ما تنازع فيه المدعية ، فإنها ناتجة عن الإذن المخول لها في العقد من طرف المدعي نفسه، بأن تجري في المحل إصلاحات ليصير متلائما مع ما يقتضيه استعمالها له وهو الإذن الصريح الوارد بالفقرة 1 للفصل 9 من عقد الكراء ، و إن معنى ذلك أن الإصلاحات التي أجرتها في المحل ليتلاءم مع استعمالها له الاستعمال الذي من أجله جرى إبرام عقد الكراء، هي إصلاحات أذن بها المدعى عليه نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 منه، فلا مجال لاتخاذها أساسا لمؤاخذته بها، بل إنه مدين لها بقيمة تلك الإصلاحات وفق ما هو مطلوب في المقال الافتتاحي ، و إنه قد ورد كذلك ، بمحضر المفوض القضائي بتاريخ 14/09/2022 الزعم بوجود عدةأضرار، و إن وصف المفوض القضائي لبعض ما عاينه بأنه أضرار هو إبداء رأي شخصي منه، خرقا للقانون الذي لا يسمح بأن تكون معايناته إلا مادية ومحضة ومجردة من كل رأي، وذلك في إطار المادة 15 من القانون رقم 81.03 المتعلق بمهنة المفوضين القضائيين؛ ولذا فلا أثر للمحضر المذكور ، وإنه وعلى فرض وجود أضرار وهو فرض تنازع فيه المدعية ولا تطرحه إلا احتياطيا، فإن القاعدة أن الإصلاحات الضرورية تقع على عاتق الطرف المكري وهو المدعى عليه، وليس على عاتق الطرف المكتري عملا بالفصل 638 من قانون الالتزامات ، و إن الفقرة الأخيرة للفصل 639 من قانون الالتزامات والعقود، تنص على ما يلي:أما تبييض الغرف وإعادة طلائها واستبدال ما بلي من الأوراق الملصقة بجدرانها والأعمال اللازمة للسطوح ولو كانت مجرد أعمالالطلاء أو التبييض فتقع على عاتق المكري"، وأن الأضرار المزعومة على فرض وجودها وهو فرض تنازع فيه، تقع تبعاتها على عاتق المدعى عليه نفسه ما دام أنها تدخل في ما يجب عليه من أعمال الصيانة ؛ ولذا تبقى دفوعه غير ذات أساس ، وإنه من جهة ثالثة، وبخصوص محضر المعاينة المزعومة بتاريخ 14/09/2022 والذي أدلى به المدعى عليه، وفضلا عما سبق بيانه من انعدام أثره في مواجهة المدعية ، فإن وقت إنجازه ليس هو وقت إفراغها للمحل وتسليمها المفاتيح للمدعى عليه المكري، باعتبار أن هذا الإفراغ وهذا التسليم كان بتاريخ لاحق هو 30/09/2022 وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضة القضائية السيدة زهرة (ب.)، و إنه من جهة رابعة، فإن محضرا معاينة المفوض القضائي بتاريخ 30/09/2022 اللذان أدلى بهما المدعى عليه غير قائمين على أي أساس، إذ أن المفوض القضائي قد تجاوز صلاحيته في إجرائه للمعاينة المزعومة، ، في حين أن المفوض القضائي الذي أنجز المحضرين المذكورين المستدل بهما من طرف المدعى عليه قد أبدى رأيه في عدة مرات بإستعماله كلمات منها مثلا تضرر متضرر " "متضررة"، وهي كلمات تجسد رأيه الشخصي، يتنافى مع ما يجب أن تتسم به المعاينة من طابع مادي محض ومجرد من كل رأي وفق ما تنص عليه المادة 15 المذكورة، وإنه بذلك، فالمحضران المذكوران عديما الأثر كباقي الوثائق التي أدلى بها المدعى عليه، و إنه من جهة خامسة، وعلى خلاف ما يزعمه المدعى عليه، فانها لم تجر أي تغيير على هيكلة المبنى، لأن الإصلاحات التي قامت بها كانت داخلية ووفق ما يتطلبه استعمالها التجاري للمحل استنادا إلى الإذن الممنوح لها من طرف المدعى عليه نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء ، وإنه من جهة سادسة، فتقرير الخبرة الذي أدلى به المدعى عليه غير ذي حجية في مواجهتها ، لكون الخبرة المزعومة لم تكن تواجهية وكانت في غيبتها ودون حضورها ، وإن الخبرة المزعومة بذلك، غير متسمة بالموضوعية ولا بالحياد، ومن ثم لا يصح الاستناد إليها في أي شيء، ووجودها كعدمها ، و إنه من جهة سابعة، فالفصل 676 من قانون الالتزامات والعقود يتطلب وجود قائمة تثبت حالة العين المكتراة أو وصفها تحرر بين الطرفين المكري والمكتري على حين أنه لا وجود لأي قائمة محررة بين الطرفين ،و إن محاضر المفوض القضائي التي أدلى بها المدعى عليه، فضلا عن انعدام أثرها في مواجهتها كما تقدم البيان فإنها ليست قائمة محررة بينهما ، مما يؤكد عدم انطباق الفصل 676 المذكور على الملف الحالي، و إنه من جهة ثامنة، فالفصل 684 من قانون الالتزامات والعقود يتعلق بحق الحبس لضمان الوجيبةالكرائية، في حين أن الملف الحالي لا علاقة له بهذه الوجيبة، ولذا فإن استدلال المدعى عليه بذلك الفصل هو استدلال غير ذي موضوع، و إن هذا يعني أن امتناع المدعى عليه عن رد الضمانة ليس له أي أساس ومن ثم يتعين الحكم وفق المقال الافتتاحي، ورد المقال المضاد فإنها تنازع في جميع ما يزعمه المدعى عليه جملة ، ملتمسة الحكم وفق ما جاء فيه، وفي المقال المضاد أساسا في الشكل الحكم بعدم قبولهواحتياطيا في الموضوع الحكم برفضه

وبناء على مذكرة تعقيب المدعى عليه بجلسة 23/03/2023 اكد من خلالها ما سبق ومضيفا انه ولإثبات ما تعرض له المحل من تخريب انتدب احد الخبراء الذي عين المحل وحدد الاضرار اللاحقة به وكذا التغييرات التي اثرت عليه وحدد قيمتها في مبلغ 900.000 درهم حسب الثابت من تقرير الخبرة الذي بين حجم الضرر والتخريب الذي طال المحل علما بان المدعية تسلمته في حالة جيدة ملتمسا الحكم له وفق مطالبه السابقة وارفق مذكرته بنسخة من تقرير خبرة .

وبناء على مذكرة تعقيب المدعية المدلى بها بجلسة 06/04/2023 اكد من خلالها ملتمساتها السابقة .

وبناء على مذكرة رد على تعقيب المدلى بها من المدعى عليه اكد من خلالها ملتمساتها ودفوعاته السابقة وأرفقها بصورة من رخصة وصورة تصميم.

وبناء على الحكم رقم 938 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 01/06/2023 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد أحمد أبو الفضل .

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 01/11/2023 جاء فيها أن المدعى عليه قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.) وفق الثابت من محضر المفوض القضائی ، مما يؤكد انعدام اي ضرر لاحق بالمحل، وعدم لحوق أي نقص بقيمته الكرائية والتجارية، وأنه من جهة أولى فالمحل موضوع الملف الحالي، قد صارت تتواجد به شركة أخرى متخصصة في بيع السيارات هي شركة (أ. هـ.) وفق الثابت بالمعاينة التي أجراها المفوضالقضائي السيد الحسين (م.) بتاريخ 2023/07/27، وأنه من جهة ثانية وبناء على ذلك فإن المدعى عليه يكون قد أكرى المحل موضوعالملف الحالي لشركة أخرى هي شركة (أ. هـ.) والتي هي تبيع السيارات مثل المدعية ، وأن كراء المدعي للمحل موضوع الملف الحالي لشركة أخرى بدأت تستغله وتعرض فيها سيارات للبيع، دليل قاطع على أن المحل غير متضرر إطلاقا، كما أن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقصعلى خلاف ما زعمه، وأنه لو كان المحل، موضوع الملف الحالي به أضرار، كما زعم المدعى عليه، لما استطاع أن يكريه لشركة معروفة في مجال بيع السيارات، هي شركة (أ. هـ.)؛ وأن المدعية التي كانت هي أيضا تبيع فيه السيارات قد غادرته دون أن يكون به أي ضرر، فلم يجد المدعى عليه أي مانع من أن يكريه للشركة المذكورة، وأنه من جهة ثالثة فإنه ينبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المدعية ووقت تمكن المدعى عليه مالك المحل من كراء المحل لشركة (أ. هـ.) هو فارق قليل ، وذلك أن المدعية قد أخلت المحل في شهر شتنبر 2022، ثم إن المفوض القضائي السيد الحسين (م.) قد عاين وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل، إذ وجد اسمها فوق واجهته وسياراتها معروضة فيه، في شهر يوليوز 2023 ،وفي وقت المعاينة التي أجراها المفوض القضائي السيد الحسين (م.) هو قطعا وقت لاحق على تاريخ إبرام المدعى عليه مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل باعتبار أن هذه الأخيرة كانت وقت إجراء المعاينة المذكورة شهر يوليوز 2023 تمارس فعليا نشاطها بشكل عادي واسمها يوجد في أعلى واجهة المحل، عارضة عدة سيارات للبيع، ولا يمكن أن يكون كل هذا متحققا إلا باعتبار أن إبرام المدعى عليه معها أي مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، كان قبل شهر يوليوز 2023، وأن معنى كل ذلك أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المدعية للمحل ووقت إكرائه من طرف المدعى عليه لشركة (أ. هـ.)، هو فارق قليل، مما يؤكد أن المدعية لم تلحق ب المحل أي ضرر على خلاف ما يزعمه المدعى عليه، ومن ثم فإن دعواه الفرعية غير ذات أساس، وأنه من جهة رابعة وتبعا لما تقدم بيانه من أن المحل موضوع الملف الحالي، قد أكراه المدعى عليه لشركة أخرى تبيع فيه السيارات وهو نشاط المدعية ،مما يقطع بانعدام أي ضرر لاحق بالمحل، سواء في ذاته ولا في قيمته الكرائية ولا التجارية، فإن مزاعم المدعي كلها غير ذات أساس ويتعين ردها . كما أن الخبير الذي انتدبته المحكمة بموجب حكمها التمهيدي قد حرف الوقائع وكتم ما كان يجب عليه أن يفصح عنه خارقا بذلك على الأقل واجب الحياد والموضوعية وذلك أنه انتقل إلى عين المكان حسب زعمه كما ذكر لصفحة 04 يوم 2023/09/05 دون أن يشير أي إشارة إلى أن المحل توجد به شركة (أ. هـ.)، على الرغم من أن وجودها فيه ثابت منذ 2023/07/27 بمحضر المعاينة التي أجراها المفوض القضائي السيد الحسين (م.) وأنه من جهة ثانية فالخبير بذلك لم ينقل الحقيقة في تقريره وأبقى مسألة وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل طي الكتمان إذ لم يشر إليها في تقريره، وأن وجوب إشارة الخبير إلى وجود شركة (أ. هـ.) في المحل، هو وجوب مبني على أن وجود هذه الشركة ذو اعتبار حاسم في بيان أن الضرر الذي يزعمه المدعى عليه منعدم، ولو كان الضرر المزعوم لما تمكن من كراء المحل لتلك الشركة، وأن الخبير ملزم بأن يأخذ بعين الاعتبار وجود شركة (أ. هـ.) في المحل، ليتوقف على حقيقة انعدام الأضرار المزعومة، ولكنه تكتم على ذلك، ولم ينجز تقريره إلامنساقا وراء مزاعم المدعى عليه، وأنه من جهة ثالثة فالخبير إذن قد حرف الوقائع من خلال عدم ذكره لحقيقة وجود شركة (أ. هـ.) في المحل على الرغم من أن وجودها ذو أثر حاسم في بيان انعدام الضرر المزعوم وحاسم كذلك في بيان أن حالة المحل جيدة وأنه ذو قيمة كرائية وتجارية ممتازتين إلى حد أن المدعى عليه قد أكرى المحل بعد مغادرة المدعية له لتلك الشركة المعروفة في مجال بيع السيارات، وانه لما كان الخبير قد حرف الوقائع ولم يشر إلى ذلك في تقريره، كما تقدم البيان، فإن تقريره يكون معيبا على الأقل بعيب عدم الجدية وانعدام الموضوعية وعدم الحياد، ولذا يتعين استبعاده وطرحه من الملف واعتباره كأن لم يكن .وفي اختلالات تقرير الخبير فإنه من جهة أولى فالصور التي أرفقها الخبير بتقريره تدل على عكس ما يزعمه هو والمدعى عليهذلك أن صور المحل التي أدلى بها الخبير تبين أنه محص بحالة ممتازة ولم يلحق به أي ضرر بسبب المدعية مما ينفي مزاعمه ومزاعم المدعى عليه، وأنه من جهة ثانية فما زعمه بوجود أضرار ، وأنها هدمت عدة أجزاء من العقار وبناء أخرى مخالفة، هو زعم غير ذي أساس باعتبارأن الخبير لم يبين كيف وقف على تلك الأضرار المزعومة ، وأنه على فرض وجود هدم أجزاء وبناء أخرى مخالفة، كما يزعم الخبير وهو فرض تنازع فيه ولا تطرحه إلا احتياطيا، فإن العلاقة السببية بين الهدم والبناء المزعومين وبين المدعية خصوصا أنه لم يثبت أن الأجزاء المزعوم هدمها كانت مبنية قبل عقد الكراء الذي كان رابطا بين الطرفين ، كما أنه لا دليل على أن الأجزاء المزعوم بناؤها لم تكن قبل إبرام هذا العقد، وبانعدام العلاقة السببية بين المدعية والهدم والبناء المزعومين يكون توجيه المؤاخذة إليه توجيها عديم الأساس ،وأن الهدم والبناء المزعومين ليس دليلا على أنهما يشكلان ضررا كما يزعمالخبير وأن المدعية قد أجرت على المحل تحسينات وتغييرات جمالية فقط، بما أدى إلى الرفع من قيمته الكرائية والتجارية، وما يؤكد ذلك أن المدعى عليه قد تمكن بعد وقت قصير من إخلاء المدعية للمحل من أن يكريه لشركة (أ. هـ.) وفق الثابت بمحضر المفوض القضائي السيد الحسين (م.) المرفق بالمذكرة الحالية ، وأن التأثير المزعوم على هيكلة المحل ليس هناك دليل على أنه منسوب للمدعية لأنها وكما سبق بيانه قد قامت بتحسينات وتغييرات جمالية فقط ، وأن ما زعمه الخبير من التأثير على العمر الافتراضي للمحل هو زعم مجرد من أي تبرير فني، مما ينفي عن تقريره الموضوعية التي يجب أن يلتزم بها، وأنه من جهة ثالثة وبناء على كل ذلك فإن المدعية تنازع في تقرير الخبرة جملة وتفصيلا، ملتمسة في المقال الافتتاحي الحكم وفق ما جاء فيه وفي المقال المضاد أساسا الحكم بعدم قبوله شكلا واحتياطيا موضوعا استبعاد تقرير الخبير أحمد أبو الفضل والحكم برفضالطلبواحتياطيا جدا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة ثانية على أن تراعى فيها حقيقة أن المحل قد أكراه المدعى عليه لشركة (أ. هـ.) بعد أن أخلته وما يعنيه ذلك من انعدام أي ضرر وأي نقص لاحق بقيمة المحل الكرائية والتجارية.

أرفقت مذكرتها بنسخة محضر المفوض القضائي السيد الحسين (م.).

وبناء على مذكرة بعد الخبرة مع مقال إضافي المدلى بها من طرف المدعى عليهبواسطة نائبه بجلسة 01/11/2023 جاء فيها على أنه بالرغم من منازعته في تقدير الخبير في شأن التعويض المقترح عن الأضرار اللاحقة بالمحل الذي يبقى هزيلا ولا يتناسب مع المبالغ التي سيتحملها لإرجاعالحالة إلى ما كانت عليه بسبب التغيير الكامل والعشوائي لمعالم ثلاث محلات تجاريةإلا أنه لا يرى مانعا في اعتماد المعطيات الواردة بتقرير الخبرة المنجزة من الخبير السيد احمد أبو الفضل بناء على الحكم التمهيدي رقم 938 المؤرخ في 2023/06/01 وعلى هذا الأساس فإن المدعى عليه لا يمانع في التماس المصادقة على تقرير الخبرة المذكور أعلاه، والحكم بالمبلغ الوارد فيه كتعويض عن الأضرار وكمقابل لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه انسجاما مع ما جاء في مقاله المضاد، ملتمسا في المقال الأصلي التصريح برفض الطلب شكلا وموضوعا الحكم برفض الطلب وفي المقال المضاد و الإضافي قبولهما معا شكلا وموضوعا والتصريح بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من الخبير السيد أحمد أبو الفضل بناء على الحكم التمهيدي رقم 938 المؤرخ في 2023/06/01 والمودع بكتابة ضبط هذه المحكمة والحكم على شركة (ك. إ.) بأدائها لفائدته مبلغ 680.688.00 درهم المحدد كمقابل عن الأضرار اللاحقة بالمحل ولإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الإكراه في الأدنى وتحميل المدعى عليه الصائر.

وبناء على مذكرة تعقيبيةالمدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 15/11/2023 جاء فيها من حيث أن المدعى عليه قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.) على الحالة التي تركتها عليها المدعية مستغلا الإصلاحات التي قامت بها والتي رفعت من قيته الكرائية أنه من جهة أولى فالمحل موضوع الملف الحالي، قد أكرته شركة أخرى متخصصة في بيع السيارات، هي شركة (أ. هـ.)، وفق الثابت بالمعاينة التي أجراها المفوض القضائي السيد الحسين (م.)، بتاريخ 2023/07/27 ومن غير أن تقوم بأي اصلاحات للمحل مستغلة الإصلاحات التي قامت بها المدعية والتي رفعت من قيمتها الكرائية كما هو ثابت من محضر المعاينة ومن صور تقرير الخبرة وأنه من جهة ثانية وبناء على ذلك فإن المدعى عليه يكون قد أكرى المحل، موضوع الملف الحالي، لشركة أخرى هي شركة (أ. هـ.)والتي هي تبيع السيارات مثل المدعية ، وأن كراء المدعى عليه للمحل موضوع الملف الحالي لشركة أخرى بدأت تستغله، وتعرض فيها سيارات للبيع، دليل قاطع على أن المحل غير متضرر إطلاقا، كما أن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص، بل على العكس من ذلك قد رفعت من قيته الكرائية وأنه لو كان المحل موضوع الملف الحالي به أضرار كما زعم المدعى عليه لما استطاع أن يكريه لشركة معروفة في مجال بيع السيارات، هي شركة (أ. هـ.) ولكن الحقيقة أن المحل قد غادرته المدعية التي كانت هي أيضا تبيع فيه السيارات، دون أن يكون به أي ضرر فلم يجد المدعى عليه أي مانع من أن يكريه للشركة المذكورة، وأنه من جهة ثالثة فإنه تنبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المدعية ووقت تمكن المدعى عليه مالك المحل من كرائه لشركة (أ. هـ.) لا يتعدى بضعة أيام وذلك أن المدعية قد أخلت المحل في شهر شتنبر ،2022، ثم إن المفوض القضائي السيد الحسين (م.) قد عاين وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل، إذ اسمها فوق واجهته وسياراتها معروضة فيه، في شهر يوليوز 2023 وفي وقت المعاينة التي أجراها المفوض القضائي السيد الحسين (م.)، هو قطعا وقت لاحق على تاريخ إبرام المدعى عليه مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل باعتبار أن هذه الأخيرة كانت وقت إجراء المعاينة المذكورة شهر يوليوز 2023 تمارس فعليا نشاطها بشكل عادي، واسمها يوجد في أعلى واجهة المحل عارضة عدة سيارات للبيع ولا يمكن أن يكون كل هذا متحققا إلا باعتبار أن إبرام المدعى عليه معها أي مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، كان قبل شهر يوليوز 2023 ، وأن معنى كل ذلك أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المدعية للمحل ووقت إكرائه من طرف المدعى عليه لشركة (أ. هـ.) هو فارق قليل، مما يؤكد أن المدعية لم تلحق بالمحل أي ضرر ،ن كما ان الخبير الذي انتدبته المحكمة بحكمها التمهيدي قد حرف الوقائع وكتم ما كان يجب عليه أن يفصح عنه خارقا بذلك على الأقل واجب الحياد والموضوعية ، ذلك أنه انتقل إلى عين المكان دون أن يشير أي إشارة إلى أن المحل توجد به شركة كان حسب زعمه، كما ذكر (أ. هـ.) على الرغم من أن وجودها به ثابت منذ 2023/07/27 بموجب محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيد الحسين (م.) وأنه من جهة ثانية فالخبير بذلك لم ينقل الحقيقة في تقريره، وأبقى مسألة شركة (أ. هـ.) بالمحل طي الكتمان إذ لم يشر إليها في تقريره، وأن الخبير ملزم بأن يأخذ بعين الاعتبار وجود شركة (أ. هـ.) في المحل، ليتوقف على حقيقة انعدام الأضرار المزعومة، ولكنه تكتم على ذلك، ،وأنه لما كان الخبير قد حرف الوقائع ولم يشر إلى ذلك في تقريره كما تقدم بيانه فإن تقريره يكون معيبا على الأقل بعيب عدم الجدية وانعدام الموضوعية وعدم الحياد ولذا يتعين استبعاده وطرحه من الملف واعتباره كأن لم يكن، كما أن ما زعمه الخبير من وجود أضرار، وأنها هدمت عدة أجزاء من العقار وبناء أخرى مخالفة هو زعم غير ذي أساس باعتبارأن الخبير لم يبين كيف وقف على تلك الأضرار المزعومة ، وأن التأثير المزعوم على هيكلة المحل، ليس هناك دليل على أنه منسوب للمدعية لأنها قد قامت بتحسينات وتغييرات جمالية فقط ، وأن ما زعمه الخبير من التأثير على العمر الافتراضي للمحل هو زعم مجرد من أي تبرير فني مما ينفي عن تقريره الموضوعية التي يجب أن يلتزم بها ، ملتمسة في المقال الافتتاحي الحكم وفق ما جاء فيه وفي المقال المضاد الحكم بعدم قبوله شكلا واحتياطيا موضوعا استبعاد تقرير الخبير أحمد أبو الفضل، والحكم برفضالطلبواحتياطيا جدا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة ثانية على أن تراعى فيها حقيقة أن المحل قد أكراه المدعى عليه لشركة (أ. هـ.) بعد أن أخلته العارضة وما يعنيه ذلك من انعدام أي ضرر وأي نقص لاحق بقيمة المحل الكرائية والتجارية.

وبناء على الحكم رقم 1928 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 22/11/2023 القاضي بإجراء بحث .

وبناء على ماراج بجلسة البحث

وبناء على مذكرة تعقيبية بعد البحث المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 21/02/2024 جاء فيها بأنها اكدت في جلسة البحث انها حصلت مسبقا على ترخيص من المدعى عليه قبل إجراء الإصلاحات اللازمة لاستعمال المحل المكترى بشكل يتناسب والنشاط التجاري الذي تزاوله ، كما أكد الخبير بأن هذه الإصلاحات لم تمس الأساسات والدعائم ولا الأعمدة لكونها لم تلحق بالمحل أي ضرر، بل على العكس من ذلك قد أجرت عليه عدة إصلاحات وأضافت إليه عدة تحسينات رفعت من قيمته التجارية والجمالية، وذلك بناء على موافقة المدعى عليه الكتابية وترخيصه وإذنه، طبقا للفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء، وأنه بناء على أن المدعى عليه المكري، قد أذن على هذا النحو للمكترية، بإجراء الإصلاحات والتحسينات في المحل المكرى، فإن في ذمته التزاما بأن يدفع لها قيمة الإصلاحات والتحسينات التي تطالب بها من خلال الدعوى الحالية، طبقا للفصل 683 من قانون الالتزاماتوالعقود، ومن جهة ثانية فإنها وطوال مدة كرائها المحل من المدعى عليه كانت مؤمنة للمحل، إذ كانت تتوفر على تأمين من نوع متعدد المخاطر Multirisque ومؤمنة لدى شركة التأمين (و.) والذي يضم جميع أنواع التأمين كما هو ثابت من شهادة التأمين المتضمنة لمدة التأمين من 01 يناير 2019 الى 31 دجنبر 2024 وما يثبت أن الإصلاحات التي أجرتها على المحل هي ذات طابع تحسيني قد رفعت من قيمته أن المدعى عليه قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.) وهي شركة متخصصة في بيع السيارات ونشاطها التجاري مماثل لنشاطها ، إذ مباشرة بعد افراغها منه وتسليمه للمدعى عليه، أكراه على الحالة التي تركته عليها مستغلا الإصلاحات التي قامت بها والتي رفعت من قيمته الكرائيةالأمر الذي أكده المدعى عليه خلال جلسة البحث، إذ صرح بأن المحل هو مكترى حاليا لشركة بيع السيارات (أ. هـ.) والتي تستغله في مزاولة نفس نشاطها ، وهو عرض وبيعالسياراتوالثابت أيضا بمقتضى محضر المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي السيد الحسين (م.)، بتاريخ 2023/07/27 ومن غير أن تقوم بأي إصلاحات للمحل مستغلة الإصلاحات التي قامت بها والتي رفعت من قيمتها الكرائية كما هو ثابت من محضر المعاينة مما يؤكد للمحكمة أن المحل غير متضرر إطلاقا، كما أن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص، بل على العكس من ذلك قد رفعت من قيمته الكرائية، كما تنبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المدعية للمحل ووقت تمكن المدعى عليه مالك المحل من إكرائه لشركة (أ. هـ.) لا يتعدى بضعة أيام ، مما يؤكد أن المحل لم تلحق به أي ضرر ، ملتمسة في المقال الافتتاحي الحكم وفق ما جاء فيه وفي المقال المضاد أساسا الحكم بعدم قبوله و احتياطيا موضوعا الحكم برفض الطلب.

أرفقت مذكرتها بصورة من شهادة التأمين .

وبناء على مذكرة بعد البحث المدلى بها من طرف المدعى عليهبواسطة نائبه بجلسة 21/02/2024 جاء فيها أن البحث المأمور به جاء ليؤكد مصداقية دفوعه حيث صرح السيد الخبير أمام المحكمة بأن التغييرات المحدثة في القبو تمت في الجدران التي تحمل البناء من أجل إنشاء أبواب لإدخال السيارات, كما صرح بأن المدعية قامت بإحداث ثقب بالقبو من أجل إضافة خندق على مستوى الطابق تحت ارضي ، وأنه أدرك بأن التغييرات المحدثة يمكن أن تحدث تأثيرا على البناء الأولي هذا من جهة ومن جهة أخرى صرح المدعى عليه خلال جلسة البحث بأن المحل المكري للمدعية كان عبارة عن ثلاث محلات منفصلة وبأنها اكترت المحل كما هو عليه غير أن هذه الأخيرة قامت بعد ذلك بإزالة الجدران الفاصلة بين المحلات الثلاث بصفة عشوائية وأصبح المحل المكرى عبارة عن محل واحد وذلك دون التوفر على رخصة إدارية ودون إشعار المدعى عليه بذلك مما نتج عنه تغيير بمعالم البناءوحرمه من المنفعة التي كان يعول عليها من تجزئة المحل الى ثلاث محلات منفصلة وذلك بكرائه المحلين اثنين منفصلين وممارسة التجارة بالمحل الثالث ،وإذا كانت المدعية صرحت بأن الإصلاحات التي قامت بها بالمحل كانت تتماشى مع بنود العقد . فإن تصريحاتها تفتقر للمصداقية وتفندها تصريحات المدعى عليه الذي أكد بأن الإصلاحات التي أذن بها للمدعية هي تلك التي لا تمس المحلات الثلاث وتجعلها منفصلة وقد سبق له أن فصل في هذه النقطة بمقتضى مذكرته الجوابية مع المقال المضاد المدلى بها بجلسة 2023/2/16، وبالتالي فإن التغييرات التي قامت بها المدعى عليها فرعيا بالمحل المكترى لها دون إعداد تصميم قانوني ودون إنجاز خبرة مسبقة ودون الحصول على الرخصة الإدارية لإنجاز ما ذكر وإنما اعتمدت على الترخيص الوارد بعقد الكراء تنم عن سوء نيتها من خلال استغلالها ثقة المدعى عليه استغلالا ماكرا وهنا تجدر الإشارة الى أن التغييرات التي قامت بها المدعية بالمحل حرمته من حريةالتصرف في عقاره وأصبح مجبرا على كرائه لبائعي السيارات في حين أن استغلاله في تجارة أخرى كان سيدر عليه مدخولا شهريا أكثر بكثير من السومةالكرائية الحالية التي اضطر معها المدعى عليه ان يكري بها محله بعد إفراغه من طرف المدعية والمحددة في : 75.000,00 درهم دون احتساب الضرائب حسب الثابت من عقد الكراء المبرم مع شركة (أ. هـ.) بتاريخ 2023/2/1 أي بعد حوالي 4 أشهر من إفراغهمن طرف المدعية, وهذا التأخير راجع بالأساس الى التغييرات المحدثة بالمحل من طرف المدعى عليها فرعيا - كما تجدر الإشارة الى أن التغييرات التي أحدثتها المدعى عليها فرعيا بالمحل بدون ترخيصإداري وتمت في الجدران التي تحمل البناء حسب تصريح السيد الخبير في جلسة البحث جعلته غير متأكد من سلامة وصلابة البناء الذي قد يتعرض للانهيار لأدنى هزة أرضية ولم تقف الأضرار التي تعرض لها من طرف المدعى عليها فرعيا عند هذا الحد ، فالمدعى عليه كان قد أبرم مع المدعى عليها فرعيا عقد كراء لمدة ثلاث سنوات بسومة شهرية محددة في 75.000,00 درهم دون احتساب الضرائب وعند انقضاء فترة الثلاث سنوات الأولى رغبت المكترية فيتمديد مدة العقد فقبلت بزيادة قدرها : 10% فأصبحت السومةالكرائية محددة في 82.500.00 درهم غير أن الضريبة على الدخول العقارية عرفت ارتفاعا ملحوظا فبينما كانت محددة سنة 2019 في 15 % أصبحت سنة 2023 محددة في 20% وهذا ضرر مؤكد لحق به بحيث أن هذه الضريبة ستكلفه شهريا ما قدره 15.000,00 درهم عوض 11250 درهم أي بفارق قدره 3750 درهم هذا من جهةأولى ومن جهة ثانية وكما سبقت الإشارة أعلاه، فإنه لم يتمكن من كراء عقاره الذي أفرغتهالمدعى عليها فرعيا بتاريخ 2022/9/30 إلا بتاريخ 2023/2/1 وتم تحديد السومةالكرائية الجديدة في 75.000,00 درهم شهريا دون احتساب الضرائب وهو الشيء الذي حرمه من مبلغ 7500 درهم كل شهر حسب الزيادة التي كان قد اتفق عليها مع المدعى عليها فرعيا في 10 %كما ضاعت عنه أكرية أربعة أشهر التي انتظر خلالها ظهور مكتر جديد للمحل وهي شركة (أ. هـ.) وما كان ذلك إلا بواسطة " سمسار " الذي توصل بعمولة قدرها 45.000,00 درهم تقريبا بعد أن تعذر على المدعى عليه إيجاد مكتر جديد نظرا للتغييرات الجسيمة والفادحة التي أحدثتها المدعى عليها فرعيا بالمحلالمكترى والتي تكبد المدعى عليه مصاريفا كبيرة لإصلاحها بلغت قيمتها حوالي 200 مليون حسب ما صرح به خلال جلسة البحث وحتى تكون المحكمة على بينة من موضوع النزاع فإنه لم يسبق له أن أكرى المحل قبل ذلك بل كان كرائه لأول مرة للمدعى عليها فرعيا، وبمعنى آخر فالمحل كان في حالة جد سليمة قبل أن تخربه المدعى عليها فرعيا. وكل ذلك ثابت بمقتضى الوثائق التي سبق لإدلاء بها خاصة محاضر المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.) ، ومن جهة ثالثة فإنه نظرا لحالة الجفاف وارتفاع أسعار جميع المواد نتج عنه تضخم للعملةبنسبة 10% حسب مذكرة بنك المغرب لسنة 2024 وأن المحكمة من خلال الخبرة المنجزة على ضوء هذا الملف ومن خلال ما راج أمامها أثناء جلسة البحث ستتأكد بما لا يدع مجالا للشك بأن المدعى عليه قد تضرر كثيرا من تصرفات المدعى عليهافرعيا والمتمثلة في التغييرات العشوائية التي أحدثتها في المحل المكترى دون التوفر على رخصة إدارية أو إذن مسبق من قبله ، مما يستوجب معه إرجاع الحالة الى ماكانت عليه مع التعويض وعندالضرورة تحمل الخسارة التي لحقت به ، ملتمسا الحكم على المدعى عليها فرعيا بأدائها لفائدته تعويضا إجماليا قدره 680.688,00 درهم كمقابل عن الأضرار اللاحقة بالمحل ولإرجاعالحالة الى ماكانت عليه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها فرعيا الصائر .

أرفق مذكرته بنسخة من عقد الكراء الجديد المبرم مع شركة (أ. هـ.) ونسخة من الدورتين عدد 729 و 733 الصادرتين عن المديريةالعامة للضرائب ونسخة من مذكرة بنك المغرب لسنة 2024 .

وبتاريخ 27/03/2024 صدر الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك الطاعن الكامل (ي.) بأنه بالرجوع إلى الحكم المستأنف يتبين أنه جانب الصواب بفساد تعليله الموازي لانعدامه مع خرقه للقانون وتحريفه لبنود عقد الكراء ومعطيات الوثائق المدلى بها وكذا تحريفه لخلاصة تقرير الخبرة المنجزة في موضوع الدعوى وعدم جوابه على دفوعات منتجة بدليل أن تعليله برر بشكل فاسد ما ذهب إليه والحال أن التعليل الفاسد المذكور؛ حرف مضمون بنود عقد الكراء وخرق مقتضياته الملزمة للطرفين؛ بالإضافة إلى سقوطه في تناقض بين علة تعليل الحكم التمهيدي الأمر بإجراء خبرة وبين تغييره لنتيجة وخلاصة تقرير الخبرة المنجزة من الخبير أحمد أبو الفضل وشهادة هذا الأخير بجلسة البحث ؛ فضلا على خرقه لأحكام القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير المعتبر من النظام العام، ذلك أنه باستقراء المحكمة لوثائق ملف القضية وجرد معطياتها وسيما عقد الكراء المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 سيتبين باليقين أن تعليل الحكم المطعون فيهمن جهة أولى : خرق الالتزام التعاقدي للمستأنف عليها الثابت في التزامها بشرط عدم المساس ببنية بناء المحلات المكتراة عند إجراء الأشغال اللازمة لاستغلالها المنصوص عليه في البند 9 من عقد الكراء المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 ومن جهة ثانية خرق الالتزام التعاقدي للمستأنف عليها التي التزمت بالحصول على التراخيص الإدارية اللازمة لتنفيذ الأشغال حسب ما هو ثابت من الفقرة الثانية من البند 9 من عقد الكراء المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 ومن جهة ثالثة خرق نطاق الترخيص الكتابي الصادر عن الطاعن المصحح الإمضاء بتاريخ18/06/2019 المؤكد على عدم إمكانية المساس ببنية بناية العين المكتراة وفق ما هو ثابت من أخر كلمة من الفقرة الفريدة للترخيص المذكور التي جاء فيها بصريح اللفظ والمعنى ما يلي :"sans toutefois toucher à la structure du bâtimentبالإضافة إلى فساد تأويله للشرط المانع المذكور؛ دون ترتيب أثر خرق المستأنفعليها للاستثناء السالف الذكر، ومن جهة رابعة خرق الالتزام التعاقدي للمستأنف عليها عندما التزمت بتحملها لوحدها تكاليف إعادة حال ووضعية العين المكتراة إلى ما كانت عليه وفق ما هو ثابت من أخر جملة بالفقرة الأولى من البند 10 من عقد الكراء المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 ، ومن جهة خامسة حرف خلاصة تقرير الخبرة المنجزة الخبير السيد أحمد أبو الفضل بناء على الحكم التمهيدي عدد 938 والتي ذهبت نتيجة خلاصتها إلى أن الأضرار اللاحقة والتغييرات المحدثة بالبنية الهيكلية والخرسانية للمحلات الثلاثة موضوع الخبرة المحدثة بدون ترخيص من السلطةالمحلية والمخالفة لتصميم البناء الأصلي والرسمي المودع لدى مصلحة الطبوغرافي للمحافظة العقارية لها تأثير على العمر الافتراضي للبناية ومتانتها ، ومن جهة سادسة أعرض عن نتيجة تقرير الخبرة الحرة المنجزة من الخبير القضائي عبد العزيز (ك.) بتاريخ 13/10/2022 على نفس المحل المدعى فيه والذي خلص فيه إلى إحداث أضرار ناتجة خطيرة ماسة بالهيكلة البنائية للعقار المتعلق بالمحلات المكتراة وتغيير مرافقه وتصميمه بشكل مخالف لتصميم الهندسي الأصليبه، ومن جهة سابعة حرف بشكل فاسد شهادة الخبير أحمد أبو الفضل بجلسة البحث الذي أكد على ثبوت إحداث تغييرات ماسة بهيكلة المحلات الثلاثة المكترات المنفصلة عن بعضها بجدران تم هدمها وهدم سلاليمها المؤدية للطابق السفلي بالإضافة إلى تناقض التعليل مع النتائج والخلاصات الواردة بتقريري الخبرتين المنجزتين من الخبير عبد العزيز (ك.) والخبير أحمد أبو الفضل ، ومن جهة ثامنة خرق الفصلين 675 و 678 من ق ل ع اللتان نصنا على المكتري يسأل عن كل الأضرار التي تلحق العين أثناء المدة التي اكترى فيها المحل ولو حصلت نتيجة حادث فجائي. كما يسأل عن هلاك العين أو تعيبها الحاصل بفعله أو يإساءته استعمالها عندما تبنى في تعليله الفصل 684 من نفس القانون . وخرقه كذلك للفقرة الثانية من للبند 6 من عقد الكراء الذي نص على صلاحية المكري في اقتطاع كل مبلغ مستحق لم يؤدى لأي سبب من الأسباب إن اقتضى الحال والممتد أثرها إلى الالتزام التعاقدي للمستأنف عليها الوارد في أخر جملة بالفقرة الأولى من البند 10 من عقد الكراء المصادق عليه في 13 المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 التي التزمت بتحملها لوحدها تكاليف إعادة حال ووضعية العين المكتراة إلى ما كانت عليه ، وما دام أن إحداث تغييرات بالعين المكتراة يجب أن يتم بالطرق القانونية المتاحة لذلك وفق أحكام القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير المعتبر من النظام العام؛ والتي تم خرقها بشكل سافر من طرف المستأنف عليها مع ما ترتب عليه من تأثير التغييرات المحدثة على العين المكتراة على عمرها الافتراضي لبناياتها وعلى متانتها وفق ما سبق إثباته بتقرير خبرة الخبير أحمد أبو الفضل المنجز ابتدائيا والتي تمتد أثارها بالتبعية إلى عدم شمولها بضمان التأمين الذي علل به الحكم المستأنف بسبب عدم استصدار المستأنف عليها لرخص إدارية من أجل البناء أو الإصلاح ومخالفتها للضوابط المنصوص عليها بأحكام القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير والصادرة بصيغة الوجوب عندما يتعلق الأمر بالقيام بأعمال هدم وإعادة بناء وتغيير التصميم الهندسي الأصلي للعين المكتراة ومس بهيكلتها البنائية وأساستها، وما دام أن المستأنف عليها تقر قضائيا بإحداثها لمجموعة من التغييرات بالعين المكتراة بدون حصولها على رخصة إدارية بذلك في خرق سافر لما التزمت به على نفسها في الفقرة الثانية من البند 9 من عقد الكراء المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 بل وقيامها بهدم جدران وتشييد مرافق أخرى مع ما صاحب ذلك من تغيير جدري لتصميم الهندسي الأصلي للمحل المكترى والذي ينصرف أثره بالتبعية إلى وضع الطاعن والمركز القانوني لمحله المكترى تحت طائلة القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم : 1.16.124 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6501: بتاريخ 2016/09/19 علما أن مخالفات التعمير غير مشمولة بأي تقادم وأنه يمكن تحرير مخالفات في حق الطاعن في أي وقت لانعدام وجود أي ترخيص إداري؛ هذا بالإضافة إلى بقاء التغييرات المحدثة من لمستأنف عليها خلال فترة كراءها للعين المكتراة في وضعية شاذة ومخالفة للضوابط الإدارية والهندسية إتجاه المحافظة العقارية ومصلحة المسح الطوبوغرافي التابعة لها والتي تستوجب التحيين وفق الضوابط الإدارية والهندسية المعمول بها قانونا وأداء رسومها ؛ فضلا على عدم إشعار المستأنف عليها للطاعن بطبيعة التغييرات التي أحدثها في خرق سافر للشرط التعاقدي الذي التزمت به في الفقرة الثانية من البند 2 من عقد الكراء السالف الذكر، وما دام أن الحكم المطعون فيه شهد تعليله على التغييرات والهدم والبناء محدثة من المستأنف عليها والتي أقرت بها هذه الأخيرة وفق ما هو ثابت من محرراتها بملف القضية؛ فإن تعليل الحكم المستأنف ومن جهة أولى أعرض عن معاينة الخرق السافر لعدم حصول المستأنف عليها على التراخيص الإدارية اللازمة لتنفيذ الأشغال الذي التزمت بها بالفقرة الثانية من البند 9 من عقد الكراء المصادق عليه في 13 و 17 يونيو 2019 وامتداد أثرها إلى انعدام ضمان التأمين وخرق أحكام القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير المعتبر من النظام العام وجعل الطاعن ومحله المكترى تحت طائلة عقوبات القانون رقم 66.12 المتعلقبمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.124 المنشور بالجريدة الرسمية عدد : 6501 بتاريخ 2016/09/19 بالإضافةإلىتأثيرالتغييراتوالهدمالذيطالهيكلةوجدرانبناءالمحلالمكترىبتخفيضعمرهاالافتراضيوفقتأكيدالخبيرأبوالفضلن ومنجهةثانيةامتنععنترتيبالأثرالقانونيللاستثناءالواردبالترخيصالكتابيالصادرعن الطاعن المصححالإمضاءبتاريخ18/06/2019 المؤكدعلىعدمإمكانيةالمساسبينيةبنايةالعينالمكتراةبالإضافةإلىامتناعهعنترتيبالأثرالقانونيللالتزامالتعاقديللمستأنفعليهابتحملهالوحدهاتكاليفإعادةحالووضعيةالعينالمكتراةإلىماكانتعليهالواردفيآخرجملةبالفقرةالأولىمنالبند 10 منعقدالكراءالمصادقعليهفي 13 و 17 يونيو 2019 وعلىاعتبارأنالمحكمةالابتدائيةلماقضتعلىالنحوالواردبمنطوقحكمهادونأنتبحثبمافيهالكفايةفيحقيقةماتمسكبه الطاعن لتوضيحأنماقامتبهالمستأنفعليهايشكلتغييرالمعالمالبناءالتييعكسهاالتصميمالأصليووضعيةالبناءالجديدالمحدثةبالمحلاتالتجاريةالثلاثةالمنفصلةعنبعضهاالبعضوالتيأسفرتعنهاالخبرةالمأموربهاابتدائياودونأنتبديرأيهاحولالتغييرالملاحظمنطرفالخبيرفيشكلالبناءالجديدوتجاوزهلحدودشروطعقدالكراءولترخيص الطاعن وشرطعدمالمساسببنيةبناءالعينالمكتراة،يجعلالحكمالمطعونفيهموجباللإلغاءوعلىاعتبارأنالمستأنفعليهاثبتفيحقهاارتكابهالمخالفاتجسيمةلقانونالتعميرسيماخرقهاللمادة 64 ؛انسجامامعتوجهقراراتمحكمةالنقضالمخولةقانونابتفسيرالنصوصالقانونيةمنهاالقرارعدد 2490 المؤرخفي 24 نونبر 2021 والصادرفيالملف : عدد 2021/6/6/18177 ، ملتمسا قبول المقال الاستئنافي شكلا وموضوعا الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد أساسابعدم قبول الطلب واحتياطيا برفضه مع تحميل رافعه الصائر وعن الطلبين الإضافي والمضاد أساساالحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد علىالمستأنف عليها بأدائها لفائدة العارض مبلغ 680.688,00 درهم عن الأضرار اللاحقة بمحله التجاري موضوع النزاع لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه معتحميل المستأنف عليه الصائر واحتياطيا الأمر تمهيديا بإجراء خبرة تقنية مع حفظ حق العارض في التعقيب على ما سيتم تضمينه بتقرير الخبرة.

أرفق المقال بنسخة طبق الأصل من الحكم عدد 3643 وأصل ترجمة عقد الكراء وقرار محكمة النقض عدد 2490 وقرار محكمة عدد 828 وقرار محكمة النقض عدد 62 و قرار محكمة النقض عدد 407 وقرار محكمة النقض عدد 613

وجاء في أسباب استئناف شركة (ك. إ.) :بأن الحكم المستأنف لئن كان قد قضى باسترجاعها للضمانة، وبرفض الطلبين المضاد والإضافي اللذين أدلى بهما المستأنف عليه، فإنه قد أضر بها وخالف القانون في جزئه المتعلق برفض الفوائد القانونية، وبرفض طلب أداء المبلغ الذي يمثل تكاليف ما قامت به من إصلاحات وتحسينات على المحل المكرى، وأنه تنبغي الإشارة إلى أن الطاعنة تؤكد مقالها الافتتاحي، وجميع ما سبق أن تمسكت به في المرحلة الابتدائية من طلبات ودفوع وأوجه دفاعفي أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها ثابتة، ومطابقة للمتفق عليه وغير ماسة بهيكلة البناء، وأنه من جهة أولى، فإنها كانت تكتري من المستأنف عليه المحل التجاري الكائن بشارع محمد السادس المحمدية بموجب عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 13 و 17 يونيو 2019 وأنه من جهة ثانية فإن المستأنف عليه قد رخص صراحة ووافق على أن تقوم بالأشغال والإصلاحات اللازمة من أجل ملائمة المحل مع طبيعة النشاط التجاري الذي تزاوله، وذلك بموجب الفقرة 1 للفصل 9 من عقد الكراء ، وأنه بناء على هذا الترخيص التعاقدي، فقد قامت الطاعنة بمجموعة من الإصلاحات وأدخلت تحسينات على المحل أعطته قيمة مضافة، ورفعت من قيمته التجارية ومن جماليته، وأن قيمة تلك الإصلاحات قد بلغت في مجموعها 1448158.24 درهم، كما هو ثابت من الكشوف DECOMPTS "، ومن صور الشيكات التي أدتها لمقاولة(د. ت.)» المكلفة بإنجاز الأشغال على العين المكتراة، وأدلت في المرحلة الابتدائية بصور "الكشوف DECOMPTS " وأنه بذلك تكون محقة في طلب استرجاع مصاريف وتكاليف الإصلاحات التي أجرتها على العينالمكتراةو قيمتها التجارية والجمالية والتي رفعت من قيمتها مجموعها 1448158.24 درهم، مع طلب الفوائد القانونية وأنه من جهة ثالثة، فإن الطاعنة لم تجر أي تغيير على هيكلة المبنى، لأن الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها كانت داخلية ووفق ما يتطلبه استعمالها التجاري للمحل، استنادا إلى الإذن الممنوح لها من طرف المكري نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء، وأنه لما كان أن الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها تتعلق بالفضاء الداخلي للمحل، ولا تمس هيكلة المبنى، فإنها في حل من استصدار أي وثيقة أو رخصة إدارية أو تصميم هندسي؛ وذلك على خلاف ما زعمه المستأنف عليه، وأنه من جهة رابعة فقد ثبت على وجه صريح وواضح أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها الطاعنة لم تمس هيكلة البناء، أي أساساته ودعائمه ؛ وذلك من خلال تصريح الخبير حمد أبو الفضل في جلسة البحث المنعقدة ابتدائيا، إذ صرح للمحكمة بأن ما قامت به الطاعنة لم يمس الهيكلة، أي لم يمس الأساسات والدعامات وأنه بذلك، فإن من المقطوع به أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مطابقة للإذن الممنوح لها من طرف المستأنف عليه نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء؛ مما يؤكد أحقيتها في استرجاع تكاليف تلك الإصلاحات والتحسينات على خلاف ما انتهت إليه المحكمة الابتدائيةفي تأكيد انعدام إضرارها بالمحل وفق ما يتبين من كون المستأنف عليه قد أكراه لشركة (أ. هـ.) بعد وقت قصير من إفراغها له وأنه من جهة أولى فالمحل موضوع الملف الحالي، قد صارت تتواجد به شركة متخصصة في بيع السيارات هي شركة (أ. هـ.)، وفق الثابت بالمعاينة التي أجراها المفوض القضائي السيد الحسين (م.)، بتاريخ27/07/2023 ، وأنه من جهة ثانية وبناء على ذلك، فإن المستأنف عليه يكون قد أكرى المحل، موضوع الملف الحالي لشركة أخرى هي شركة (أ. هـ.) والتي هي كالطاعنة تنشط في مجال بيع السيارات، وأن كراء المستأنف عليه للمحل موضوع الملف الحالي لشركة أخرى بدأت تستغله، وتعرض فيها سيارات للبيع دليل قاطع على أن المحل غير متضرر إطلاقا، وأن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص وأنه لو كان المحل، موضوع الملف الحالي به أضرار ، كما زعم المستأنف عليه، لما استطاع أن يكريه لشركة معروفة في مجال بيع السيارات هي شركة (أ. هـ.) ولكن الحقيقة أن المحل قد غادرته الطاعنة التي كانت هي أيضا تبيع فيه السيارات دون أن يكون به أي ضرر فلم يجد المستأنف عليه أي مانع ولا عائق من أن يكريه للشركة المذكورة، وأنه من جهة ثالثة فإنه تنبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء الطاعنة للمحل ووقت تمكن المستأنف عليه مالك المحل من إكرائه لشركة (أ. هـ.)هو فارق قليلوذلك أنها أخلت المحل في شهر شتنبر 2022 ثم إن المفوض القضائي الحسين (م.) قد عاين وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل إذ إن اسمها فوق واجهته وسياراتها معروضة فيه في شهر 2023 وفي وقت المعاينة التي أجراها المفوض القضائي المذكور هو قطعا وقت لاحق على تاريخ إبرام المستأنف عليه مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، باعتبار أن هذه الأخيرة كانت وقت إجراء المعاينة المذكورة، شهر يوليوز ،2023 تمارس فعليا نشاطها بشكل عادي واسمها يوجد في أعلى واجهة المحل، عارضةً عدة سيارات للبيع، ولا يمكن أن يكون كل هذا متحققا إلا باعتبار أن إبرام المستأنف عليها معها أي مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، كان قبل شهريوليوز 2023 وأن معنى كل ذلك، أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء الطاعنة للمحل ووقت إكرائه من طرف المستأنف عليه لشركة (أ. هـ.) هو فارق قليل، بما يؤكد أن المحل لم تلحق به الطاعنة أيضرر ولم يلحق قيمته الكرائية والتجارية أي تأثير سلبي على خلاف ما زعمه المستأنف عليه، وأنه من جهة رابعة فالمستأنف عليه قد صرح للمحكمة ابتدائيا، خلال جلسة البحث، بأنه فعلا قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.) التي تستعمله لبيع السيارت، وهو نفس النشاط التجاري للطاعنة ، وأنه من جهة خامسة وتبعا لما تقدم بيانه من أن المحل موضوع الملف الحالي قد أكراه المستأنف لشركة أخرى تبيع فيه السيارات، وهو النشاط الذي كانت الطاعنة تمارسه فيه، بما يقطع بانعدام أي ضرر لاحق بالمحل، سواء في ذاته ولا في قيمته الكرائية ولا التجارية، بل إن ذلك دليل واضح على أن قيمة المحل قد ارتفعت وزادت نتيجة الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها الطاعنة ، وأنه من جهة سادسة ومما يؤيد صحة طلبها الرامي إلى أن يؤدي لها المستأنف عليه مبلغ تكاليف الإصلاحات والتحسينات أن الفصل 683 من قانون الالتزامات والعقود ينص علىما يلي:إذا أذن المكري للمكتري في إجراء تحسينات، التزم بأن يدفع له قيمتهافي حدود ما أنفقهوعلى المكتري أن يثبت الإذن الذي يدعيه ، وأن المشرع من خلال هذا الفصل كما يظهر بوضوح يلقى على عاتق الطرف المكري الالتزام بأن يدفع للمكتري قيمة التحسينات في حدود ما أنفقه المكتري الذي عليه أن يثبت أن المكري قد أذن له بإجراء التحسينات وهو الإذن الثابت بالفقرة الأولى للفصل 1 من عقد الكراه، وأن المحكمة قد عللت رفضها طلب الطاعنة الرامي إلى استرجاع تكاليف إصلاحها وتحسينها للمحل المكرى بأن الفصل 9 من عقد الكراء قد نص على أن تلك التكاليف تقع على عاتقها ، وأنه من جهة أولى فهذا التعليل غير صحيح باعتبار أنه على فرض الاتفاق على أن الإصلاحات والتحسينات تقوم بها الطاعنة على نفقتها ، فإن هذا لا يعني بأي حال من الأحوال صيرورتها كسبا للمستأنف عليه مالك المحل وأن الطاعنة لم تخالف الاتفاق، لأنها قد أجرت الإصلاحات والتحسينات على نفقتها فعلا، ولم يجرها المستأنف عليه وأنه من جهة ثانية فالمادة 9 من عقد الكراء ولا أي مقتضىتنازل الطاعنة عن تكاليف الإصلاحات والتحسينات وأن القاعدة أن التنازل لا يفترض ، والمحكمة قد خالفت هذه القاعدة، لأنها إنما افترضت تنازل الطاعنة عن تكاليف ما قامت به من إصلاحات وتحسينات ما دام أنها لم تتنازل إطلاقا ، كما أن المادة 9 من عقد الكراء التي استدلت بها الطاعنة ليس قاصر معناها على أن تجري العارضة الإصلاحات والتحسينات من مالها الخاص ولم يرد في تلك المادة ولا في غيرها أن تتنازل عما أنفقته على الإصلاحات والتحسينات، وأنه من جهة ثالثة فالمشرع في الفصل 461 من قانون الالتزامات والعقود نص على أن الألفاظ إذا كانت صريحة فإنه يمتنع البحث عن قصد صاحبها وأن المادة 9 من عقد الكراء التي استدلت بها المحكمة صريحة في الدلالة على أن الطاعنة لم تتنازل عن استرجاع تكاليف الإصلاحات والتحسينات، وإنما مدلولها قاصر على تحديد الطرف الذي سيقوم بالإصلاحات والتحسينات وهو الطاعنة ، وأنه من جهة رابعة فالمحكمة لم تقض بالفوائد القانونية التي طلبتها دون استناد في هذا القضاء إلى أي أساس قانوني، وأنه من جهة خامسا وبناء على ذلك تكون المحكمة قد حرفت مضمون العقد، فجاء قضاؤها مخالف للحقيقة والقانون ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف جزئيا، وتحديدا ما قضى به من رفض طلبها المتعلق بالفوائد القانونية، وطلبها المتعلق بتكاليف ومصاريف الإصلاحات وبالفوائد القانونية، وبعد التصدي الحكمبالفوائد القانونية تبعا للمحكوم به ابتدائيا بخصوص ضمانة الكراء وبأن يؤدي المستأنف عليه لها مبلغ 1448158.24 درهم، الذي يمثل تكاليف ومصاريف الإصلاحات التي قامت بها بالعين المكتراة، مع الفوائد القانونيةوتحميل المستأنف عليه الصائر الابتدائي والاستئنافي.

أرفقت المقال بنسخة من الحكم المستأنف .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 19/12/2024 التي جاء فيها في استحقاقها للضمانة طبقا للعقد والقانون فإنه من جهة أولى فالفقرة 2 للفصل 6 (6.2) من عقد الكراء تجعل مبلغ الضمانة مستحقا لها بمجرد تحقق واقعة إفراغها للمحل وواقعة تسليمها المفاتيح ولما كان أن هاتين الواقعتين قد تحققتا وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضة القضائية السيدة زهرة (ب.) بتاريخ 30 شتنبر 2022 وأنه من جهة ثانية، وبالنسبة لوقت استحقاق الضمانة، فالفقرة 2 للفصل 6 (6.2) من عقد الكراء ، صريحة في النص على أن وقت استحقاق العارضة للضمانة، هو نفسه وقت إفراغ المحل وتسليم المفاتيح للمستأنف المكري ، وأنه لما كان أن إفراغ المحل وتسليم المفاتيح للمستأنف ، كان بتاريخ 30 شتنبر 2022، وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضة القضائية زهرة (ب.)، المنجز في هذا التاريح نفسه ، فإن الضمانة قد صارت مستحقة لها منذ ذلك التاريخ، ما دام أن الفقرة 2 للفصل 6 (6.2) من عقد الكراء تنص على أن استرداد الضمانة يكون في نفس وقت إفراغ المحل وتسليم المفاتيح وأن هذا يعني أن المستأنف مشغول الذمة بالالتزام بإرجاع الضمانة، منذ 30 شتنبر 2022، أي أنه في حالة مطل منذ ذلك التاريخ، مما يؤكد صحة دعوها ، وأن الاستئنافغیر سديد وأنه من جهة ثالثة وعلى خلاف ما يزعمه المستأنف، فلا دين له في ذمة المستأنف عليها ، مما يجعل طلب استردادها للضمانة طلبا صحيحا واستئنافه مردودا ، وفي انعدام الضرر المزعوم وانعدام حجية محاضر المعاينات التي أدلى بها فإنه من جهة أولى فإنها لم تلحق بالمحل أي ضرر بل على العكس من ذلك قد أجرت عليه عدة إصلاحات وأضافت إليه عدةتحسينات رفعت من قيمته التجارية والجمالية وذلكبناء على موافقة المستأنف الكتابية وترخيصه وإذنه، طبقا للفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء وأن إجراء الإصلاحات والتحسينات التي أدتها لمقاولة « (د. ت.) » التي أنجزت الإصلاحات والتحسينات وأن الموافقة الصريحة من المستأنف على إجراء هذه الإصلاحات والتحسينات، وهي الموافقة الواردة بالفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء تجعل تلك الموافقة في وضعية التنفيذ الصحيح للعقد طبقا للفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، وأنه من جهة ثانية فالثابت أن المستأنف أي المكري قد أذن لها بإجراء التحسينات من خلال الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء وأنه بناء على أن المستأنف المكري قد أذن على هذا النحو للمكترية بإجراء الإصلاحات والتحسينات في المحل المكرى فإن ما يزعمه من مخالفتها للعقد هو زعم غير صحيح. و إنه من جهة ثالثة فتمسك المستأنف بأن عليها أن ترجع الحالة إلى ما كانت عليه، يتناقض مع الإذن الصادر عنه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء، وهو الإذن الذي يخول لها إجراء إصلاحات تجعل المحل صالحا لاستعمال المحل، وأنه بذلك فما أقدمت عليه من إجراء إصلاحات وتحسينات في المحل، حتى يصير مناسبا للاستعمال يطابق ما جرى الاتفاق عليه في عقد الكراء وخصوصا الفقرة 1 من الفصل 9 منه ؛ ولذا تكون المؤاخذات الصادرة عن المستأنف غير ذات أساس، وأنه من جهة رابعة فمحضر المعاينة المزعومة المؤرخ في12/06/2019 والذي أدلى به المستأنف غير ذي أثر وعديم الحجية لسبب بسيط هو أن تاريخه سابق على إبرام عقد الكراء المتضمن تصحيح الإمضاءين في 2019/06/13 و 2019/06/17 ؛ أي أن المعاينة المزعومة قد أجريت عندما كان المحل في يد المالك المكري المستأنف، وليس في أثناء تسليمه للمكترية، وأن العبرة تكون بحالة المحل في وقت تسليم الشيء المكرى للطرف المكتري، وليس بالحالة التي كان عليها قبل التسليم، وأنه فضلا عن ذلك، فالمفوض القضائي تجاوز صلاحيته في إجرائه لتلك المعاينة المزعومة، لأن المشرع في المادة 15 من القانون رقم 81.03 المتعلق بمهنة المفوضين القضائيين خول للمفوض القضائي إجراء معاينات مادية محضة مجردة من كل رأي ، في حين أن المفوض القضائي قد أبدى رأيه عدة مرات وفق ما أورده بمحضره، إذ ذكر تعبير "في حالة جيدة عدة مرات، وهذا تعبير منه عن رأيه الشخصي، يتنافى مع ما يجب أن تتسم به المعاينة من طابع مادي محض ومجرد من كل رأي وفق ما تنص عليه المادة 15 المذكورة، وأن كل ذلك ينبني عليه وجوب استبعاد المحضر المذكور فهو غير ذي أثر في مواجهتها ، وأنه من جهة خامسة فمحضر المعاينة المزعومة والذي أدلى به المستأنف عديم الحجية هو الآخر، باعتبار أن المفوض القضائي قد عاين حسب زعمه أن المحل مفصل إلى مكاتب بالألومينيوم والزجاج، زاعما أن المحل لم يكن مفصلا ولا مجزا وأن هذه الحال المزعومة التي يزعم المفوض القضائي أنه قد عاينها، وعلى فرض كونها الحالة الحقيقية، وهو ما تنازع فيه العارضة فإنها ناتجة عن الإذن المخول لها في العقد من طرف المستأنف نفسه بأن تجري في المحل إصلاحات ليصير متلائما مع ما يقتضيه استعمالها له وهو الإذن الصريح الوارد بالفقرة 1 للفصل 9 من عقد الكراء، وأن معنى ذلك أن الإصلاحات التي أجرتها في المحل ليتلاءم مع استعمالها له، الاستعمال الذي من أجله جرى إبرام عقد الكراء، هي إصلاحات أذن بها المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 منه؛ فلا مجال لمنازعته فيها ، وأنه من جهة سادسةفقد ورد كذلك بمحضر المفوض القضائي بتاريخ الزعم بوجود عدة أضرار، وأن وصف المفوض القضائي لبعض ما عاينه بأنه أضرار ، هو إبداء رأي شخصي منه، خرقا للقانون الذي لا يسمح بأن تكون معايناته إلا مادية ومحضة ومجردة من كل رأي، وذلك في إطار المادة 15 من القانون رقم 81.03 المتعلق بمهنة المفوضين القضائيين؛ ولذا فلا أثر للمحضرالمذكور وأنه وعلى فرض وجود أضرار وهو فرض تنازع فيه ولا تطرحه إلا احتياطيا، فإن القاعدة أن الإصلاحات الضرورية تقع على عاتق الطرف المكري وهو المستأنف، وليس على عاتق الطرف المكتري ؛ عملا بالفصل 638 من قانون الالتزامات والعقود والذي ينص على ما يلي: "يلتزم المكري بتسليم العين وملحقاتها، وبصيانتها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصص صت له وفقا لطبيعتها ما لم يشترط الطرفان غير ذلك، وفي كراء العقارات تقع الإصلاحات البسيطة على المكتري إذا قضى عرف المكان بذلك ..." وإن الفقرة الأخيرة للفصل 639 من قانون الالتزامات والعقود تنص على ما يلي: "أما" تبييض الغرف وإعادة طلائها واستبدال ما بلي من الأوراق الملصقة بجدرانها والأعمال اللازمة للسطوح ولو كانت مجرد أعمال الطلاء أو التبييض فتقع على عاتق المكرين وإن كل ذلك يتبين منه أنه ليس عليها شيء، وأن الأضرار المزعومة على فرض وجودها، وهو فرض تنازع فيه، تقع تبعاتها على عاتق المستأنف نفسه ما دام أنها تدخل في ما يجب عليه من أعمال الصيانة؛ ولذا يكون استئنافه غير صحيح وأنه من جهة سابعة وبخصوص محضر المعاينة المنجز بتاريخ 14/09/2022 والذي أدلى به المستأنف وفضلا عما سبق بيانه من انعدام أثره في مواجهتها فإن وقت إنجازه ليس هو وقت إفراغها للمحل وتسليمها المفاتيح للمكري، باعتبار أن هذا الإفراغ وهذا التسليم كان بتاريخ لاحق هو30/09/2022 وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضةالقضائية زهرة (ب.) وأنه من جهة ثامنة فالمستأنف يقر هو نفسه على وفق ما تمسكت به المستأنف عليها ، بأن محاضر المفوض القضائي التي يستند إليها قد أنجزت قبل عقد الكراء بيوم واحد وكذا بثلاثة أيام الصفحة 2 من مذكرته في المرحلة الابتدائية لجلسة 2023/04/27 وأن هذا يؤكد ما سبق بيانه من أن محاضر المفوض القضائي التي يتمسك بها المستأنف، لیست حجة حول الحالة التي كان عليها المحل المكرى بتاريخ إبرام عقد الكراء ما دام أنها محاضر سابقة على هذا الإبرام؛ ومن ثم يبقى زعمه أنه سلم إليها المحل في حالة جيدة زعما غير ذي أساس وأنه من جهة تاسعة، فالفصل 676 من قانون الالتزامات والعقود يقتضي وجود قائمة تثبت حالة العين المكتراة أو وصفها تحرر بين الطرفين المكري والمكتري على أنه لا وجود لأي قائمة محررة بين الطرفين ، مما يجعل الاستدلال بذلك الفصل غير صحيح وأن محاضر المفوض القضائي التي أدلى بها المستأنف، فضلا عن انعدام أثرها في مواجهتها كما تقدم البيان، فإنها ليست قائمة محررة بين الطرفين ، مما يؤكد عدم انطباق الفصل 676 المذكور على الملف الحالي، وأن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مطابقة للمتفق عليه، وفق الثابت بتصريح الخبير خلال جلسة البحث وأنه من جهة أولى وعلى خلاف ما يزعمه المستأنف، فإنها لم تجر أي تغيير على هيكلة المبنى لأن الإصلاحات التي قامت بها كانت داخلية ووفق ما يتطلبه استعمالها التجاري للمحل استنادا إلى الإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء ، وأنه لما كانت هذه الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها تتعلق بالفضاء للمحل، ولا تمس هيكلة المبنى، فإنها في حل من استصدار أي وثيقة أو رخصة إدارية أو تصميم هندسي ؛ وذلك على خلاف ما يزعمه المستأنف، وأنه من جهة ثانية فقد ثبت على وجه صريح وواضح أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها لم تمس هيكلة البناء، أي أساساته ودعائمه ؛ وذلك من خلال تصريح الخبير السيد أحمد أبو الفضل، في جلسة البحث المنعقدة ابتدائيا، إذ صرح للمحكمة بأن ما قامت به لم يمس الهيكلة، أي لم يمس الأساسات والدعاماتوأنه بذلك فإن من المقطوع به أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مطابقة للإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من 9 من عقد الكراء ومن ثم فليس عليها أيُّ مأخذ مما يزعمه فاستئنافه مردود وتأكد انعدام الضرر الذي يزعمه المستأنف، من خلال أنه قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.) بعد وقت قصير من إفراغها لهن أنه من جهة أولى فالمحل موضوع الملف الحالي، قد صارت تتواجد به شركة أخرى مختمصة في بيع السيارات هي شركة (أ. هـ.) وفق الثابت بالمعاينة التي أجراها المفوض القضائي الحسين (م.)بتاريخ27/07/2023 ، وأنه من جهة ثانية وبناء على ذلكفإن المستأنف يكون قد أكرى المحل، موضوع الملفالحالي لشركة أخرى هي شركة (أ. هـ.)، والتي هي المستأنف عليها تنشط في مجال بيع السيارات،وأن كراء المستأنف للمحل، موضوع الملف الحالي، لشركة أخرى بدأت تستغله، وتعرض فيها سيارات للبيع، دليل قاطع على أن المحل غير متضرر إطلاقا، وأن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص على خلاف ما زعمه المستأنف ، وأنه من جهة ثالثة فإنه تنبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المستأنف عليها للمحل، ووقت تمكن المستأنف مالك المحل، من إكرائه الشركة (أ. هـ.)، هو فارق قليل وذلك أنها أخلت المحل في شهر شتنبر ،2022 ثم إن المفوض القضائي الحسين (م.) قد عاين وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل إذ إن اسمها فوق واجهته وسياراتها معروضة فيه، في شهر يوليوز 2023 وفي وقت المعاينة التي أجراها المفوض القضائي المذكور هو على تاريخ إبرام المستأنف مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، باعتبار أن هذه الأخيرة كانت وقت إجراء المعاينة المذكورة شهر يوليوز ،2023 تمارس فعليا نشاطها بشكل عادي، واسمها يوجد في أعلى واجهة المحل، عارضة عدة سيارات للبيع، ولا يمكن أن يكون كل هذا متحققا إلا باعتبار أن إبرام المستأنف معها أي مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، كان قبل شهر يوليوز 2023 ، وأنه من جهة رابعة فالمستأنف قد صرح للمحكمة ابتدائيا خلال جلسة البحث، بأنه فعلا قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.)، التي تستعمله لبيع السيارت وهو نفس النشاط التجاري للمستأنف عليها ، وأنه من جهة خامسة، وتبعا لما تقدم بيانه من أن المحل، موضوع الملف الحالي، قد أكراه المستأنف لشركة أخرى تبيع فيه السيارات، وهو النشاط الذي كانت تمارسه فيه، بما يقطع بانعدام أي ضرر لاحق بالمحل سواء في ذاته ولا في قيمته الكرائية ولا التجارية، وحول عدم انطباق الفصل 684 الذي يتمسك به المستأنف لكونه يخص وجيبة كراء وليس الضمانة الكرائية، فإنه من جهة أولى فالمستأنف يتمسك بالفصل 684 من قانون الالتزامات والعقود لتبرير رفضه إرجاع الضمانة الكرائية لها وأن هذا المسلك من المستأنف غير صحيح، لكون الفصل 684 المذكور يتعلق بحق الحبس قصد استيفاء وجيبة الكراء في حين أن النزاع الحالي ليس منصبا على هذه الوجيبة، وإنما طلبها يرمي إلى استرجاع الضمانة التي كانت سلمته إليه وفق الثابت بالفصل 6 من عقد الكراء، وأنه من جهة ثانية فالحبس الوارد بالفصل 684 من قانون الالتزامات والعقود يخص الوجيبةالكرائية، دون الضمانة التي يكون المكتري قد سلمها للمكري، ولما أنها تطلب استرجاع الضمانة الواردة بالفصل 6 من عقد الكراء وليست الوجيبةالكرائية موضوعا للملف الحالي، فإن امتناع المستأنف حبساستنادا منه إلى الفصل 684 المذكور هو امتناع فيغير محله واستئنافه مردود و في انعدام حجية الخبرة التي أدلى بها المستأنف فإن تقرير الخبرة الذي أدلى به المستأنف غير ذي حجية في مواجهة العارضة، لكون الخبرة المزعومة لم تكن تواجهية، وكانت في غيبتها ودون حضورها وأن الخبرة المزعومة بذلك، غير متسمة بالموضوعية ولا بالحياد، ومن ثم لا يصح الركون إليها ووجودها كعدمها، وفي انعدام حجية تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيافى تحريف الخبير المعين ابتدائيا للوقائع فإنه من جهة أولى فالخبير الذي انتدبته المحكمة في المرحلة الابتدائية بحكمها التمهيدي قد حرف الوقائع وكتم ما كان يجب عليه أن يفصح عنه خارقا بذلك، على الأقل واجب الحياد والموضوعيةوذلك أن الخبير أحمد أبو الفضل قد انتقل إلى عين المكان حسب زعمه كما ذكر في الصفحة 04 من تقريره يوم 2023/09/05 دون أن يشير أي إشارة إلى أن المحل توجد به شركة (أ. هـ.) على الرغم من أن وجودها فيه ثابت منذ27/07/2023 بمحضر المعاينة التي أجراهاالقضائي الحسين (م.) وأنه من جهة ثانية فالخبير بذلك لم ينقل الحقيقة في تقريره، وأبقى مسألة وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل طي الكتمان إذ لم يشر إليها في تقريره وأن وجوب إشارة الخبير إلى وجود شركة (أ. هـ.) في المحل هو وجوب مبني على أن وجود هذه الشركة ذو اعتبار حاسم في بيان أن الضرر الذي يزعمه المستأنف منعدم، ولو كان الضرر المزعوم لما تمكن من كراء المحل لتلك الشركة وأن الخبير ملزم بأن يأخذ بعين الاعتبار وجود شركة (أ. هـ.) في المحل، ليتوقف على حقيقة انعدام الأضرار المزعومة ولكنه للأسف قد تكتم على ذلك، منساقا وراءمزاعم المستأنف فلم يكن موضوعيا ولا محايدا، وأنه من جهة ثالثة فالخبير إذن حرف الوقائع من خلال عدم ذكره لحقيقة وجود شركة (أ. هـ.) في المحل على الرغم من أن وجودها ذو أثر حاسم في بيان انعدام الضرر المزعوم وحاسم كذلك في بيان أن حالة المحل جيدة وأنه ذو قيمة كرائية وتجارية ممتازتين إلى حد أن المستأنف قد تمكن من إكراء المحل، بعد مغادرتها له بوقت قصير لتلك الشركة التي هي من الشركات المعروفة في مجال بيع السيارات، وأنه من جهة رابعة ولمّا كان الخبير قد حرف الوقائع ولم يشر إلى أي شيء من ذلك في تقريره، كما تقدم البيان فإن تقريره يكون معيبا على الأقل بعيب عدم الجدية وانعدام الموضوعية وعدم الحياد ولذا فإن حجيته منعدمة. وفي اختلالات تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيا فإنه من جهة أولى، فالصور التي أرفقها الخبير بتقريره تدل على عكس ما يزعمه هووالمستأنفوذلك أن صور المحل التي أدلى بها الخبير ، تبين أنه بحالة ممتازة ولم يلحق به أي ضرر بسببها ، وأنه من جهة ثانية فما زعمه الخبير من وجود أضرار وأنها هدمت عدة أجزاء من العقار وبناء أخرى مخالفة، هو زعم غير ذي أساس باعتبار وأن الخبير لم يبين كيف توقف على تلك الأضرار المزعومةوأنه على فرض وجود هدم أجزاء وبناء أخرى مخالفة، كما يزعم الخبير وهو فرض تنازع فيه ولا تطرحه إلا احتياطيا، فإن العلاقة السببية بين الهدم وبناء المزعومين وبينها منعدمة، خصوصا أنه لم يثبت أن الأجزاء المزعوم هدمها كانت مبنية قبل عقد الكراء الذي كان رابطا بين الطرفين ، كما لا دليل على أن الأجزاء المزعوم بناؤها لم تكن قبل إبرام هذا العقد ، وبانعدام العلاقة السببية بينها والهدم والبناء المزعومين يكون توجيه المؤاخذة إليها توجيها عديم الأساس، وأن الهدم والبناء المزعومين ليس من دليل على أنهما يشكلان ضررا كما يزعم الخبير، وأنها أجرت على المحل تحسينات وتغييرات جمالية فقط بما أدى إلى الرفع من قيمته الكرائية والتجارية، وهو ما يؤكده أن المستأنف قد تمكن بعد وقت قصير بعد إخلاء للمحل، من أن يكريه لشركة (أ. هـ.)، وفق الثابت بمحضر المفوض القضائيالسيد الحسين (م.) ،وأن التأثير المزعوم على هيكلة المحل، ليس من دليل على أنه منسوب غليها لأنها وكما جرى بيانه قد قامت بتحسينات وتغييرات جمالية فقطوأن ما زعمه الخبير من التأثير على العمر الافتراضي للمحل، هو زعم مجرد من أي تبرير فني، مما ينفي عن تقريره الموضوعية التي يجب أن يلتزم بها، وأنه من جهة ثالثة وبناء على كل ذلك، ومنازعتها في تقرير الخبرة جملة وتفصيلا، فإنها منعدمة الحجية وفي انكشاف الحقيقة الحاسمة التى لم يضمنها الخبير المعين ابتدائيا في تقريره من خلال تصريحه في جلسة البحث المنعقدة ابتدائيا فإنه من جهة أولى فانعدام حجية التقرير الذي أنجزه الخبير أحمد أبو الفضل وأنه قد استنكف عن الإفصاح في تقريره عن حقيقة حاسمة، قد ثبت في أثناء جلسة البحث المنعقدة ابتدائياذلك أن هذا الخبير قد استدعته المحكمة ابتدائيا ، لجلسة البحث ؛ وصرح لها بأن ما قامت من إصلاحات وتحسينات، لم يمس هيكلة البناء، أي لم يمس الأساسات والدعامات ، وأنه من جهة ثانية، وبذلك، فإن من المقطوع به أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مطابقة للإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل الكراء ؛ ما دام أنها إصلاحات وتحسينات لم تمس هيكلة البناء من أساسات ودعامات؛ ومن ثم فليس عليها أيُّ مأخذ مما يزعمه المستأنف فاستئنافه مردود ، وفي تأمين المستأنف عليها على المخاطر التي كان يُحتمل أن يتعرض لها المحل فإنه من جهة أولى فإنها كانت قد أبرمت بخصوص المحل موضوع الملف الحالي عقد تأمين من نوع متعدد المخاطر Multirisque مع شركة التأمين (و.)، وفق الثابت بشهادة التأمين عن المدة من 01 يناير 2019 إلى 31 دجنبر 2022 ، وانه من جهة ثانية، فهذا التأمين يؤكد حسن نيتها واستعمالها للمحل طبقا للعقد والقانون، وأنها لم تلحق به أي ضرر على خلاف ما يزعمه المستأنف، وأنها تنازع في جميع مزاعم المستأنف جملة وتفصيلا ، ملتمسة رد الاستئناف وإبقاء الصائر على رافعه.

أرفقت مذكرتها بصورة محضر المفوضة القضائية و صورة محضر المفوض القضائي الحسين (م.) وصورة شهادة التأمين .

وبناء على طلب الضم المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 02/01/2025 التي جاء فيها أن موجبات الضم المنصوص عليها في الفصل 110 من قانون المسطرة المدنية متوفرة في الملفين المذكورين نظرا لارتباطهما، على اعتبار أن الحكم في أحد الملفين سيؤثر لا محالة في الحكم الذي سيصدر في الملف الاخر وهو ما يتعين معه على المحكمة ضم استئنافها إلى الملف الحالي عدد 2024/8205/4928 مع اعتبار هذا الأخير هو الأصل ، ملتمسة التصريح بضم استئنافها الى الملف عدد 4928/8205/2024 مع اعتبار هذا الأخير هو الأصل .

أرفقت طلبها بنسخة من المقال الاستئنافي .

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف بجلسة 02/01/2025 التي جاء فيها بأنه بالرجوع الى عقد الكراء المبرم بين الطرفين والمدلى بترجمته رفقة المقال الإستئنافي في فقرته 2 من البند 6 يتبين بأن مبلغ الضمانة حسب اتفاق الأطراف لا يرجع الى المكتري إلا بعد إقتطاع كل مبلغ مستحق للمكري لم يؤدى لأي سبب من الأسباب خاصة ان المستأنف تقدم بطلب مضاد رام الى أداء قيمة الأضرار اللاحقة بمحله التجاري نتيجة التغييرات التي أحدثتها المستأنف عليها بصفة عشوائية ولإرجاع الحالة الى ماكانت عليه قبل التعاقد كما هو ثابت من عقد الكراء في بنده رقم 10.1 الذي جاء فيه : ويتحمل المكتري إعادة المكان الى ماكان عليه " وبالتالي فمزاعم المستانف عليها لاةترتكز على اساس قانوني سليم ويتعين استبعادها وفيما يتعلق بانعدام الضرر المزعوم وإنعدامحجية محاضر المعاينات المدلى بها من طرف المستأنف تتمسك المستأنف عليها بأنها لم تلحق بالمحل اي ضرر بل على العكس من ذلك قد أجرت عليه عدة إصلاحات وأضافت إليه عدة تحسينات رفعت من قيمته التجارية والجمالية وذلك بناء على موافقة المستانف الكتابية وترخيصه وإذنه طبقا للفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء, وأن مطالبة المستأنف لها بإرجاع الحالة الى ماكانت عليه يتناقض بذلك مع الإذن الصادر عنه كما دفعت المستأنف عليها بمجموعة من المؤاخذات على محاضر المعاينة المدلى بها من طرفه للدلالة على الأضرار التي خلفتها المستانف عليها بالمحل المكترى وهي المفصلة في مذكرتها الجوابية ،وأن ما تمسكت به المستانف عليها من أن الإصلاحات التي قامت بها بالمحل كانت بناء على ترخيص وإذن منه فإنه لا يرتكز على أساس من الصحة ذلك أنه برجوع أن الأشغال التي رخص بها المستأنف هي تلك التي لا تمس ببنية البناء في حين ان ما قامت به المستأنف عليها بالمحل من أشغال قد مست ببنية المحل وهيكلته بل وغيرت معالمه بالكامل فبعد أن كان عبارة عن ثلاثة محلات متلاصقة حديثة البناء وفي حالة جيدة ومصبوغة من الداخل والخارج لكل محل بابه الرئيسي وهي عبارة عن بناية وبمساحات مختلفة، وكل محل يتكون من طابق أرضي وطابق سفلي وطابق أول بمواصفات وإصلاحات عالية الجودة مفصلة في محضر المعاينة المدلى به بالإضافة إلى وجود حديقة خضراء بعشب، بينما أصبح العقار غير مفصل إلى ثلاث محلات بل محل واحد د بثلاث طوابق بعد إزالة الجدارين العازلين بين محلات الثلاث بالإضافة إلى مجموعة من التغييرات الأخرى والحديقة أصبح عشبها متآكل ومتضرر والصباغة الخارجية متضررة حسب الثابت محضر المعاينة المؤرخ في14/09/2022 هذا من جهة أولى من جهة ثانية فإن المستانف عليها قامت بالأشغال بالمحل المكرى خلاف مقتضيات البند 9.2 من عقد الكراء الذي التزمت بموجبه بعدم القيام بأي إصلاحات إلا بعد الحصول على التراخيص الإدارية اللازمة من طرف السلطات المحلية المختصة وإعداد تصاميم لهذه التغييرات وإخباره لتنفيذ الأشغال الضرورية لإستعمال المحل التجاري تحت طائلة تحمل المسؤولية ، لكن المستأنف عليها وفي غياب كل ترخيص إداري يعطيها الحق في إدخال التغييرات على المحل مما يتعين معه عليها إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه خاصة ان المستأنف عليها على علم مسبق بأن المحل التجاريالمكرى يتكون من ثلاث محلات متفرقة كما التزمت بأنها زارته وتراه مناسبا لنشاطها التجاري وأعفت من كل تفصيل وبيان المحل وأن المستأنف عليها في غياب كل ترخيص إداري قامت بإحداث تغييرات خطيرة غيرت من معالم المحل التجاري وجعلت منه محلا تجاريا واحدا بعد أن كان عبارة عن ثلاث محلات متفرقة لكل واحد تصميمه الخاص, وقامت بحدف السلاليم المؤدية الى الطابق الأرضي والمساس بالخرسانة المسلحة وحذف الجدران الفاصلة بين البنايات التي لها تأثير مباشر على هيكلة العقار حسب الثابت من تقرير الخبير محمد أبو الفضل ، وبذلك فإن المستأنف عليها ملزمة بإعادة الحالة الى ماكانت عليه و استحقاقه للتعويض عن الأضرار المادية اللاحقة بمحله التجاري نتيجة التغييرات التي أحدثتها المستأنف عليها حسب إقرارها ، ومن جهة ثالثة فإن المستأنف عليها استدلت بمقتضيات الفصلين 638 و 639 في القولبأن الإصلاحات التي قامت بها تقع على عاتقه باعتباره مكري، فإنه برجوع المحكمة الى مقتضيات الفصلين المذكورين فإن الإصلاحات التي يلزم بها المكري بمصاريفها هي الإصلاحات المتعلقة بصيانة العين المكتراة والمحافظة عليها، بينما المحل سلم للمستأنف عليها وهو في حالة جد جيدة ولا يحتاج لصيانة حسب الثابت من خلال محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي محمد (ع.) بتاريخ12/09/2019 المدلى به وأنها لم تقم بصيانته بل قامت بتغيير معالمه حسب الثابت من محضري المعاينة المنجزين من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ع.)، ثم إن المستانف عليها من خلال مقتضيات البند 9 من عقد الكراء في فقرته الأولى قد التزمت بجعل مصاريف هذه الإصلاحات على عاتقها وأن من التزم بشيء لزمه عملا بمقتضيات الفصل 230 من ق . ل . ع وبالتالي فلاحق لها في المطالبة بقيمة هذه الإصلاحات ، ومن جهة رابعة تمسكت المستانف عليها بأنه لا وجود لأية قائمة تثبت حالة العينالمكتراة أو وصفها كما ينص على ذلك الفصل 676 من ق . ل . ع فإن هذا الدفع مردود عليها لأنها حسب مقتضيات البند 3 من عقد الكراء في فقرته الأولى قد صرحت بأنها عاينت المحل وزارته وتراه مناسبا للإستعمال والأنشطة التي تريدها وبناء عليه تعفي المكري من تفصيل بيان المحل والعقد شريعة المتعاقدين عملا بمقتضيات الفصل 230 من ق .ل . ع المذكور أعلاه ، ومن جهة خامسة تدعي المستأنف عليها بأن التغييرات التي قامت بها بالمحل اضافت إليه عدة تحسينات ورفعت من قيمته التجارية والجمالية ن وان وهذه الادعاءات عارية تماما من الصحة لكونها على العكس من ذلك تركت المحل على غير حالته التي كان عليها وقت التعاقد مما يلزمها بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، ومن حيث الدفع بانعدام الضرر الذي يزعمه المستانف بعلة أنه أكرى المحل الشركة [ أوطو هول ] بعد وقت قصير من إفراغها للمحل لشركة أخرى تنشط في مجال بيع السيارات حيث دفعت المستانف عليها بأنه أكرى المحل وأن هذا دليل قاطع على أن المحل غير متضرر وأن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أينقص على خلاف ما زعمه ، وأن هذا الدفع لا يرتكز على أساس سليم حيث أن ما تدعيه المستأنف عليها بانعدام الضرر بالمحل التجاري بعلة قيام علاقة كرائية لشركة (أ. هـ.) وتمارس فيه نشاطها التجاري ببيع السيارات . يبقى مردودا باعتبار انه له الحق والحرية في التصرف في محله التجاري, لكن الأضرار اللاحقة به نتيجة التغييرات التي احدثتها المستأنف عليها لازالت عالقة به وثابتة حسب إقرارها ومن خلال محاضر المعاينات المنجزة في الموضوع, وأن بإرجاع الحالة الى ماكانت عليه سيكلفه مصاريف باهضة حسبما ما توصل إليه تقرير خبرة الخبير أحمد أبو الفضل والتي لا يمكن للمحكمة التراجع عنها إلا بمقتضى خبرة تقنية جديدة خاصة وانه تم تحديد قيمة الأضرار اللاحقة بالمحل التجاري خلال المرحلة الابتدائية في مبلغ : 680.688,00 درهم والتي جاءت بشكل مفصل ومدقق بتقرير الخبير المذكور أعلاه ، ومن جهة من جهة أخرى فإن التغييرات قامت بها المستأنف عليها بطريقة عشوائية دون رخصة قانونية ودون تصميم فرضت على المستأنف كراء المحل لشركة متخصصة في نفس مجال تخصص المستأنف عليها ألا وهو بيع السيارات بالإضافة الى اضطراره الى تخفيض الوجيبةالكرائيةعن تلك كانت تدفعها المستأنف عليها ، وفيما يتعلق بالدفوع المتعلقة بالخبرة المنجزة ابتدائيا فإن المستأنف عليها تطعن بمقتضى مذكرتها الجوابية المذكورة في تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيا فإن كان وتنعي عليه مجموعة من الاخلالات وهو مالا يستقيم من الناحية القانونية ، وأن المستأنف عليها التي تطعن في الخبرة المذكورة كان عليها ان تستأنف الحكم الإبتدائي جانب الحكم التمهيدي بإجراء خبرة مما تكون معه المحكمة في غنى عن مناقشة هذه الدفوع أو الجواب عنها ، كما أن الخبير أكد خلال جلسة البحث بأن التغييرات المحدثة بالمحل من طرف المستأنف عليها يمكن أن تحدث تأثيرا على البناء الكوني بالإضافة الى ذلك ، فإن التغييرات المحدثة قد شملت بالأساس عدم الجدران الفاصلة وأصبح العقار المكترى عبارة عن محل واحد وذلك بطريقة عشوائية دون الحصول على تراخيص إدارية وقانونية ودون التوفر على تصميم مسبق على خلاف ما التزمت به بموجب عقد الكرام وبالتالي فإن دفوع المستانف عليها لا ترتكز على أساس قانونيأو واقعي سليم ويتعين الحكم وفق ملتمساته المضمنة بمقاله الإستئنافيومحرراته وتحميل المستانف عليها الصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف دفاع المستأنفة بجلسة 30/01/2025 التي جاء فيها أنهبخصوص استحقاقها للضمانة طبقا للعقد والقانون فإنه من جهة أولى، فالفقرة 2 للفصل 6 (6.2) من عقد الكراء، تجعل مبلغ الضمانة مستحقالها بمجرد تحقق واقعة إفراغها للمحل، وواقعة تسليمها المفاتيح للمكري ؛ ولما كان أن هاتين الواقعتين قد تحققتا، وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضة القضائية زهرة (ب.)، بتاريخ 30 شتنبر 2022 فإن الضمانة قد صارت مستحقة الاسترداد من طرفها ، فدعواها صحيحة، ومزاعم المكري غير ذات أساس وإنه من جهة ثانية، وبالنسبة لوقت استحقاق الضمانة، فالفقرة 2 للفصل 6 (6.2) من عقد الكراء، صريحة في النص على أن وقت استحقاقها للضمانة، هو نفسه وقت إفراغ وتسليم المفاتيح للمكري، وإنه لما كان إفراغ المحل وتسليم المفاتيح للمكري كان بتاريخ 30 شتنبر 2022، وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضة القضائية المذكورة المنجز في هذا التاريخ نفسه ، فإن الضمانة قد صارت مستحقة لها منذ ذلك التاريخ ما دام أن الفقرة 2 للفصل 6 (6.2) من عقد الكراء تنص على أن استرداد الضمانة يكون في نفس وقت إفراغ المحل وتسليم المفاتيح، وأن هذا يعني أن المكري مشغول الذمة بالالتزام بإرجاع الضمانة منذ 30 شتنبر 2022، أي أنه في حالة مطل منذ ذلك التاريخ، مما يؤكد صحة دعواها ، وأنه من جهة ثالثة وعلى خلاف ما يزعمه المكري ، فلا دين له في ذمتها ، مما يجعل طلب استردادها للضمانة طلبا صحيحا، وبخصوص انعدام الضرر المزعوم، وانعدام حجية محاضر المعاينات التي أدلى بها فإنه من جهة أولى، فإنها لم تلحق بالمحل أي ضرر بل على العكس من ذلك قد أجرت عليه عدة إصلاحات وأضافت إليه عدة تحسينات رفعت من قيمته التجارية والجمالية، وذلك بناء على موافقته الكتابية وترخيصه وإذنه، طبقا للفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء ، وأن إجراء الإصلاحات والتحسينات ثابت بالكشوف DECOMPTS» وصور الشيكات التي أدتها لمقاولة (د. ت.)) التي أنجزت الإصلاحات والتحسينات وقد بلغت قيمتها 1448158,24 درهم، وأن الموافقة الصريحة من المستأنف على إجراءالمكترية للإصلاحات والتحسينات، وهي الموافقة الواردة بالفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء ، وأنه من جهة ثانية فالثابت أن المكري قد أذن لها بإجراء التحسينات من خلال الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء، من جهة ثالثة فتمسك المكري بأنه على المكترية أن ترجع الحالة إلى ما كانت عليه، يتناقض مع الإذن الصادر عنه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء، وهو الإذن الذي يخول لها إجراء إصلاحات تجعل المحل صالحا لاستعمال المحل وأنه بذلك، فما أقدمت عليه من إجراء إصلاحات وتحسينات في المحل، حتى يصير مناسبا للاستعمال يطابق ما جرى الاتفاق عليه في عقد الكراء، وخصوصا الفقرة 1 من الفصل 9 منه ؛ وأنه من جهة رابعة فمحضر المعاينة المزعومة والذي أدلى به المكري غير ذي أثر وعديم الحجية، لسبب بسيط هو أن تاريخه سابق على إبرام عقد الكراء المتضمن تصحيح الإمضاءين في 2019/06/13 و 2019/06/17؛ أي أن المعاينة المزعومة قد أجريت عندما كان المحل في يد المالك المكري المستأنف، وليس في أثناء تسليمهللمكترية، وأن العبرة تكون بحالة المحل وقت تسليم الشيء المكرى للطرف المكتري، وليس بالحالة التي كان عليها قبل التسليم، وأنه فضلا عن ذلك فالمفوض القضائي قد تجاوز صلاحيته في إجرائه لتلك المعاينة المزعومة ، لأن المشرع في المادة 15 من القانون رقم 81.03 المتعلق بمهنة المفوضين القضائيين، قد خول للمفوض القضائي إجراء معاينات مادية محضة مجردة من كل رأي، في حين أن المفوض القضائي الذي أنجز المحضر المؤرخ في 2019/06/12 قد أبدى رأيه عدة مرات وفق ما أورده بمحضره، إذ ذكر تعبير حالة جيدة عدة مرات، وهذا تعبير منه رأيه الشخصي، يتنافى مع ما يجب أن تتسم به المعاينة من طابع مادي محط ومجرد من كل رأي وفق ما تنص عليهالمادة 15 المذكورة، وأن كل ذلك ينبني عليه وجوب استبعاد المحضر المذكور ، فهو غير ذي أثر في مواجهةالمكترية ، وأنه من جهة خامسة فمحضر المعاينة المزعومة والذي أدلى به المكري عديم الحجية هو الآخر، باعتبار أن المفوض القضائي قد عاين حسب زعمه أن المحل مفصل إلى مكاتب بالألومينيوم والزجاج، زاعما أن المحل لم يكن مفصلا ولا مجزاً وأن هذه الحال المزعومة التي يزعم المفوض القضائي أنه قد عاينها، وعلى فرض كونها الحالة الحقيقية، وهو ما تنازع فيه العارضة، فإنها ناتجة عن الإذن المخول لها في العقد من طرفه بأن تجري في المحل إصلاحات ليصير متلائما مع ما يقتضيه استعمالها له؛ وهو الإذن الصريح الوارد بالفقرة 1 للفصل 9 من عقد الكراء، وأنه من جهة سادسة، فقد ورد كذلك، بمحضر المفوض القضائي بتاريخ 2022/09/14، الزعم بوجود عدة أضرار وأن وصف المفوض القضائي لبعض ما عاينه بأنه أضرار ، هو إبداء رأي شخصي منه خرقا للقانون الذي لا يسمح بأن تكون معايناته إلا مادية ومحضة ومجردة من كل رأي، وذلك في إطار المادة 15 من القانون رقم 81.03 المتعلق بمهنة المفوضين القضائيين؛ ولذا فلا أثر للمحضر المذكور وأنه وعلى فرض وجود أضرار ، وهو فرض تنازع فيه العارضة ولا تطرحه إلا احتياطيا، فإن القاعدة أن الإصلاحات الضرورية تقع على عاتق الطرف المكري وليس على عاتق الطرف المكتري؛ عملا بالفصل 638 من قانون الالتزامات والعقود ، وأنه من جهة سابعة، وبخصوص محضر المعاينة المزعومة بتاريخ 2022/09/14 ، والذي أدلى به المكري وفضلا عما سبق بيانه من انعدام أثره في مواجهتها فإن وقت إنجازه ليس هو وقت إفراغها للمحل وتسليمها المفاتيح للمكري، باعتبار أن هذا الإفراغ وهذا التسليم كان بتاريخ لاحق هو 2022/09/30 وفق الثابت بمحضر معاينة المفوضةالقضائية زهرة (ب.) ، وأنه من جهة تاسعة ، فالفصل 676 من قانون الالتزامات والعقود يقتضي حالة العين المكتراة أو وصفها ، تحرر بين الطرفين المكري والمكتري على حين أنه لا وجود لأي قائمة محررة بين الطرفين ، مما يجعل الاستدلال بذلك الفصل غير صحيح. وبخصوص مطابقة الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها للمتفق عليه، وفق الثابت بتصريح الخبير خلال جلسة البحث فإنه من جهة أولى، وعلى خلاف ما يزعمه المكري فإنها لم تجر أي تغيير على هيكلة المبنى، لأن الإصلاحات التي قامت بها كانت داخلية ووفق ما يتطلبه استعمالها التجاري للمحل، استنادا إلى الإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراءوأنه لما كان أن الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها تتعلق بالفضاء الداخلي للمحل، ولا تمس هيكلة المبنى، فإنها في حل من استصدار أي وثيقة أو رخصة إدارية أو تصميم ميم هندسي ، وأنه من جهة ثانية فقد ثبت على وجه صريح وواضح أن الإصلاحات والتحسينات أجرتهاالمكتريةلم تمس هيكلة البناء أي أساساته ودعائمه وذلك من خلال تصريح الخبير السيد أحمد أبو الفضل، في جلسة البحث المنعقدة ابتدائيا، إذ صرح للمحكمة بأن ما قامت به المكترية لم يمس الهيكلة، أي لم يمس الأساسات والدعامات وأنه بذلك، فإن من المقطوع به أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مطابقة للإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء؛ كما أن المحل موضوع الملف الحالي، قد صارت تتواجد به شركة أخرى متخصصة في السيارات، هي شركة (أ. هـ.)، وفق الثابت بالمعاينة التي أجراها المفوض القضائي السيد الحسين (م.)، بتاريخ 2023/07/27 وبناء على ذلك فإن المكري يكون قد أكرى المحل، موضوع الملف الحالي، لشركة أخرى هي شركة (أ. هـ.)، والتي تنشط في مجال بيع السيارات وأن كراء المكري للمحل موضوع الملف الحالي لشركة أخرى بدأت تستغله، وتعرض فيها سيارات للبيع، دليل قاطع على أن المحل غير متضرر إطلاقا، وأن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص، كما تنبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاءالمكتريةللمحل، ووقت تمكن المكري مالك المحل من كرائه لشركة (أ. هـ.)، هو فارق قليل. وذلك أنالمكترية أخلت المحل في شهر شتنب2022، ثم إن المفوض القضائي السيد الحسين (م.) قد عاين في شهر يوليوز 2023 وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل، إذ إن اسمها فوق واجهته وسياراتها معروضة فيه، و هو قطعا وقت لاحق على تاريخ إبرام المكري مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، باعتبار أن هذه الأخيرة كانت وقت إجراء المعاينة المذكورة شهر يوليوز ،2023 تمارس فعليا نشاطها بشكل عادي، واسمها يوجد في أعلى واجهة المحل، عارضةً عدة سيارات للبيع، ولا يمكن أن يكون كل هذا متحققا إلا باعتبار أن إبرام المكري معها (أي) مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، كان قبل شهر يوليوز 2023، مما يؤكد أن المحل لم تخلف بهالمكترية أي ضرر، ولم يلحق قيمته الكرائية والتجارية أي تأثير سلبي ، كما ان المكري صرح للمحكمة ابتدائيا خلال جلسة البحث، بأنه فعلا قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.)، التي تستعمله لبيع السيارت، كما أن المكري يتمسك بالفصل 684 من قانون الالتزامات والعقود لتبرير رفضه إرجاع الضمانة الكرائية وأن هذا المسلك غير صحيح لكون الفصل 684 المذكور يتعلق بحق الحبس قصد استيفاء وجيبة الكراء في حين أن النزاع الحالي ليس منصبا على هذه الوجيبة؛ وإنما طلبالمكترية يرمي إلى استرجاع الضمانة التي كانت سلمته إليه وفق الثابت بالفصل 6 من عقد الكراء، كما أن تقرير الخبرة الذي أدلى به المكري غير ذي حجية ، لكون الخبرة المزعومة لم تكن تواجهية، وكانت في غيبةالمكترية ودون حضورها وأن الخبرة المزعومة بذلك، غير متسمة بالموضوعية ولا بالحياد، ومن ثم لا يصح الاستناد إليها في أي شيء، كما أن الخبير أحمد أبو الفضل، قد انتقل إلى عين المكان حسب زعمه، يوم 2023/09/05 ، دون أن يشير أي إشارة إلى أن المحل توجد به شركة (أ. هـ.)، على الرغم من أن وجودها فيه ثابت منذ 2023/07/27 بمحضر المعاينة التي أجراهاالمفوض القضائي الحسين (م.) ، بالتالي فإنه لم ينقل الحقيقة في تقريره، وأبقى مسألة وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل طي الكتمان إذ لم يشر إليها في تقريره، وأن الخبير ملزم بأن يأخذ بعين الاعتبار وجود شركة (أ. هـ.) في المحل، ليتوقف على حقيقة انعدام الأضرار المزعومة، ولكنه للأسف قد تكتم على ذلك، كما أن الصور التي أرفقها الخبير بتقريره، تدل على عكس ما يزعمه المكري وذلك أن صور المحل التي أدلى بها الخبير تبين أنه بحالة ممتازة ولم يلحق به أي ضرر بسبب المكترية، كما أن الخبير قد استدعته المحكمة ابتدائيا، لجلسة البحث وصرح لها بأن ما قامت بهالمكتريةمن إصلاحات وتحسينات، لم يمس هيكلة البناء، أي لم يمس الأساسات والدعامات. ملتمسةرد الاستئناف وإبقاء الصائر على رافعه.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 13/02/2025 التي أكدت من خلالها دفوعها السابقة جملة وتفصيلا ملتمسةالحكم وفق ما جاء في استئنافها وفي استئناف الكامل (ي.) رده وإبقاء الصائر عليه.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف بجلسة 27/02/2025 التي جاء فيها أنه يؤكد جميع دفوعاته ومحرراته السابقة ، ملتمسا إستبعاد دفوع المستأنف عليها لعدم جديتها وعدم ارتكازها على اساس واقعي أو قانوني سليموالحكم وفق ما جاء في مقاله الاستئنافي ومحرراته بعد ذلك وتحميل المستأنف عليها الصائر .

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 13/03/2025 التي جاء فيها أنها تؤكد ما جاء في مذكرتها السابقة ،

وبناء على القرار التمهيدي عدد 227 الصادر بتاريخ 27/03/2025 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد عزيز فكاك .

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف دفاع المستأنف التي جاء فيها بخصوص إنجاز الخيرة المذكرة فإن الخبير السيد عزيز فكاك لاحظ بأن التصميم الأصلي المرخص به في شهر ماي 2015 يضم 3 محلات تجارية متكونة من ثلاث مستويات ( التحت أرضي والسفلي والطابق الأول ) في حين أن المكترية قامت بإحداث التغييرات المخالفة للتصميم المرخص به حسب التفصيل الآتي : أولا : إزالة سلمين من الخرسانة المسلحة يربطان بين الطابق تحت أرضي الى الطابق الأول وعوض مكانهما بسقف خرساني وثانيا : إزالة مدخلي السلمين وثالثا : إزالة الحائط الأجوري الفاصل بين المحل 1 و 2 ورابعا : بناء بالأجور المطبخ ومرحاض وبهو وجدار فاصل وخامسا : بناء بالأجور لمحل تقني لجزء من الفناء الخارجي للمستوى التحت الأرضي وسادسا : إزالة الباب المفتوح على الفيناء الخارجي بالمحل رقم 3 وجزء من الجدار الفاصل بين المحل 2 و 3 وسابعا : إنشاء حفرة بالمستوى تحت أرضي لتغيير الزيوت عمقها 1.40 متر ومساحتها حوالي 6 أمتار مربعة وأتبت التغييرات بالطابق الأرضي كمايلي أولا : إزالة سلمين من الخرسانة المسلحة ممتدين من الطابق الأرضي الى الطابق الأول وثانيا : إزالة الحائط الأجوري الفاصل بين المحل رقم 1 والمحل رقم 2 بينما أثبث التغيير بالطابق الأول كمايلي أولا : إزالة الجدران المفصلية الداخلية المبنية بالأجور وثانيا : إضافة مغاسل ومراحض للنساء والرجاء ببناء أجوري ورأي الخبير في هذه التغييرات فإن التغييرات التي تم معاينتها بعين المكان همت الشكل الهندسي المعماري للبناء من خلال إزالة عناصر مبنية وإضافية أخرى بواسطة بناء أجوري غير قابل للتفكيك, وإرجاع الحالة كما كانت عليه في التصميم الأصلي يحتاج لأشغال هدم وبناء كما أن إزالة السلاليم الخرسانية وغلق أماكنها بسقف الضالة يعتبر تغييرا في الهيكل الخرساني للبناية المسؤول عن استقرارها ، وخلص الخبير في نهاية تقريره ان قيمة الأشغال اللازم تطبيقها على العين المتنازع فيها إرجاعها الى الحالة الهندسية التي كانت عليها وقت التعاقد وحسب التصميم الأصلي تحديدا في مبلغ إجمالي قدره : 515.000.00 درهم وبخصوص ملتمسات المستأنف فإن الخبرة جاءت مستوفية لكل الشروط القانونية ومنسجمة مع منطوق القرار التمهيدي وأكدت أن التغييرات والأشغال التي قامت بها المستأنف عليها بالعين المؤجرة لا تعتمد على تصميم ولا ترخيص قانوني وأنها تكتسي طابق العشوائية 100 % وأن إرجاع الحالة الى ما كانت عليه تتطلب صرف مبلغ إجمالي قدره : 515.000,00 درهم وأن من حق المستأنف مطالبة المستأنف عليها بتحمل هذه الخسارة بالإضافة الى تعويض معنوي لا يقل عن مائة ألف درهم جبرا للضرر الناتج عن الموقف المتشنج للمستأنف عليها وجره الى هذه الخصومة المكلفة ماديا ومعنوي وأما بخصوص مبلغ الضمان فإن مبلغ الضمان المحكوم باسترجاعه لفائدة المستأنف عليها والمحدد في مبلغ 225.000.00 درهم وفق ما جاء في منطوق الحكم المستأنف في الشق المتعلق بالطلب الأصلي فإنه يبقى غير مستحق ولا سبيل لاسترجاعه وذلك استنادا إلى انه تبث في حق المستأنف عليها ارتكابها لكل الخروقات الواردة بتقرير خبرة الخبير عزيز فكاك بالإضافة إلى كون أحكام الفصلين 675 و 678 من ق . ل .ع . اللتان نصنا على أن المكتري يسأل عن كل الأضرار التي تلحق العين أثناء المدة التي اكترى فيها المحل ولو حصلت نتيجة حادث فجاني. كما يسأل عن هلاك العين أو تعيبها الحاصل بفعله أو بإساءته استعمالها تجعل المستأنف عليه غير مستحق لمبلغ الضمان المذكور, فضلا على أن المستأنف عليه التزم على نفسه بعدم استحقاقه لمبلغ الضمان المذكور في حالة خرقه لأحد التزاماته التعاقدية المضمنة بعقد الكراء وبأن المستأنف له الحق في اقتطاع كل مبلغ مستحق لم يؤدى لأي سبب من الأسباب إن اقتضى الحال طبقا للفقرة الثانية من البند 6 من عقد الكراء وأن المستأنف عليها تبث في حقها خرقه لالتزاماتها التعاقدية التي على أساسها أدت مبلغ الضمان الذي لا يبق لها الحق في استرجاعها بمجرد خرقها لأحد بنود عقد الكراء التي التزمت بها والثابتة في تشويهه للمحل وتغيير بنيته الهندسية بشكل مخالف لأحكام القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير المعتبر من النظام العام والتي تم خرقها بشكل سافر من طرف المستأنف عليها والتي تمتد أثارها بالتبعية إلى عدم شمولها بضمان التأمين بسبب عدم استصدار المستأنف عليها لرخص إدارية من أجل البناء أو الإصلاح ومخالفتها للضوابط المنصوص عليها بأحكام القانون رقم 012.90 المتعلق بالتعمير المذكور والصادرة بصيغة الوجوب عندما يتعلق الأمر بالقيام بأعمال هدم وإعادة بناء وتغيير التصميم الهندسي الأصلي للعين المكتراة ومس بهيكلتها البنائية وأساستها هذا بالإضافة إلى ترك المستأنف والمركز القانوني لمحله المكترى تحت طائلة القانون رقم 12-66 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم : 1.16.124 المنشور بالجريدة الرسمية عدد : 6501 بتاريخ 2016/09/19, فضلا على أن مخالفات التعمير غير مشمولة بأي تقادم وأنه يمكن تحرير مخالفات في حقه في أي وقت لانعدام وجود أي ترخيص إداري وأن التغييرات المحدثة من المستأنف عليها خلال فترة كراءها للعين المكتراة جعلت عقاره في وضعية شاذة ومخالفة للضوابط الإدارية والهندسية اتجاه المحافظة العقارية ومصلحة المسحالطوبوغرافي التابعة لها والتي تستوجب التحيين وفق الضوابط الإدارية والهندسية المعمول بها قانونا وأداء رسومها وبالترتيب على ما سبق, فإن المستأنف عليها تبقى غير مستحقة لمبلغ الضمان المذكور للعلل القانونية والواقعية المبسوطة أعلاه والتي تستوجب إلغاء الحكم المستأنف في شقه المتعلق بالطلب الأصلي وبعد التصدي الحكم برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليها الصائر ، ملتمسة في الطلب الأصلي للمستأنف عليها الحكم بإلغاء الحكم المستأنف ي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد أساسا بعدم قبول الطلب واحتياطيا برفضه مع تحميل رافعه الصائر وعن الطلبين الإضافي والمضاد الحكم لفائدتها بما ورد في المقال الاستئنافي والحكم من جديد بإلغاء الحكم الإبتدائي في ما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد وبالمصادقة على تقرير الخبير السيد عزيز فكاك المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة والملقى بالملف والحكم على المستأنف عليها بأدائها له مبلغا إجماليا قدره : 615.000,00 درهم مع الفوائد القانونية جبرا للضررين المادي والمعنوي الناتج عن قيامها بأشغال وتغييرات عشوائية بالعين التي أجرتها بمقتضى عقد الكراء الرابط بين الطرفين وامتناعها غير المبرر لإرجاع الحالة الى ما كانت عليه وقت دخولها للمحل وتحميلها للصائر ابتدائيا واستئنافا.

أرفقت مذكرتها بصورة لوصل أداء الرسم القضائي .

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها التي جاء فيها في تناقض المستأنف بين طلبه التعويض عن الإصلاحات والتحسينات المجراة على المحل وبين الدفع بأن تلك الإصلاحات والتحسينات هي كسب له فإنه من جهة أولى، فالمستأنف د الكامل (ي.) يتناقض بين طلبه الرامي إلى التعويض عن الإصلاحات والتحسينات المجراة على المحل وبين دفعه في الصفحة 2 من مذكرته لجلسة 2025/01/30، بأن تلك الإصلاحات والتحسينات كسب له، وأنه لا حق للمستأنف عليها حسب زعمه في طلب تعويضها عنها وأن وجه التناقض، أنه كيف يحتفظ المستأنف بالإصلاحات والتحسينات المجراة على المحل، ويزعم أنها كسب له، وفي الوقت نفسه يطالب بتعويض عنها فهو يسعى إلى إضافتها إلى نفسه مرتين مرة بالنظر إليها في ذاتها واحتفاظه بها، ومرة ثانية من خلال تلقيه عنها تعويضا يطالب به وأنه ليس من أساس قانونا ولا منطقا الجمع بين النظر إلى الشيء على أنه كسبٌ فَيُطلب الاحتفاظ به وبين النظر إليه على أنه ضرر فيُطلب التعويض عنه وأن المستأنف السيد (ي.) يعتبر الإصلاحات والتحسينات المجراة على المحل، كسبا له كما ورد في الصفحة 2 من مذكرته لجلسة 2025/01/30، فيدفع بعدم صحة طلبها الرامي إلى التعويض عما أنفقته على إجراء تلك الإصلاحات والتحسينات كما يعتبر تلك الإصلاحات والتحسينات ضررا عليه فيطلب التعويض عنها وأنه لا يمكن الجمع بين اعتبار الشيء كسبا للشخص وحقا له، وبين اعتباره الشيء ضررا عليه يطلب التعويض عنه وأنه من جهة ثانية، فهذا التناقض يؤكد عدم صحة استئناف المقدم من (ي.) وفي أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها المستأنف عليها ثابتة ومطابقة للمتفق عليه، وغير ماسة بهيكلة البناء، ومستندة إلى ترخيص صادر عن الطرف المكري فإنه من جهة أولى فإن طلب المستأنف عليها الرامي إلى استرجاع نفقات التحسينات والإصلاحات، ليس إقرارا بأنها قد مست هيكل البناء أو بنيته الأساسية؛ إذ هذا الإقرار المزعوم غير ذي موضوع، لأن خلاف ذلك هو الصحيح، أي أن الصحيح هو أنها لم تلحق أي تغيير بهيكلة البناء ولا ببنيته الأساسية وأنها تؤكد أنها لم تحدث تغييرا بهيكلية المحل المكرى ولا ببنيته الأساسية، ولا أي تغيير جوهري مما يزعمه المستأنف ؛ وإنما أجرت تحسينات وإصلاحات وفق ما ثبت، على الخصوص، خلال جلسة البحث في المرحلة الابتدائية وأنه من جهة ثانية فإنها كانت تكتري من المستأنف المحل التجاري الكائن بشارع م محمد السادس، المحمدية بموجب عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 13 و 17 يونيو 2019 وأنه من جهة ثالثة فال المستأنف رخص صراحة ووافق على أن تقوم بالأشغال والإصلاحات اللازمة من أجل ملائمة المحل مع طبيعة النشاط التجاري الذي تزاوله، وذلك بموجب الفقرة 1 للفصل 9 من عقد الكراء ، وأنه بناء على هذا الترخيص التعاقدي، فقد قامت بمجموعة من الإصلاحات وأدخلت تحسينات على المحل أعطته قيمة مضافة، ورفعت من قيمته التجارية ومن جماليته، وأن قيمة تلك الإصلاحات قد بلغت في مجموعها 1448158.24 درهم كما هو ثابت من "الكشوف DECOMPTS " ، ومن صور الشيكات التي أدتها لمقاولة (د. ت.)» المكلفة بإنجاز الأشغال على العين المكتراة أدلت في المرحلة الابتدائية بصور الكشوف DECOMPTS ، مع صور للشيكات؛ كما أدلت بها في المرحلة الاستئنافية الحالية وأنه بذلك تكون محقة في طلب استرجاع مصاريف وتكاليف الإصلاحات التي أجرتها على العين المكتراة، والتي رفعت من قيمتها التجارية والجمالية والبالغة في مجموعها 1448158.24 درهم، مع طلب الفوائد القانونية وأنه من جهة رابعة فإنها لم تجر أي تغيير على هيكلة المبنى، لأن الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها كانت داخلية ووفق ما يتطلبه استعمالها التجاري للمحل، استنادا إلى الإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء، وأنه لما كان أن الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها تتعلق بالفضاء الداخلي للمحل ولا تمس هيكلة المبنى، فإنها في حل من استصدار أي وثيقة أو رخصة إدارية أو هندسي وذلك على خلاف ما زعمه المستأنف وأنه من جهة خامسة، فقد ثبت على وجه صريح وواضح أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها لم تمس هيكلة البناء، أي أساساته ودعائمه؛ وذلك من خلال تصريح الخبير السيد أحمد أبو الفضل، في جلسة البحث المنعقدة ابتدائيا، إذ صرح للمحكمة بأن ما قامت به لم يمس الهيكلة، أي لم يمس الأساسات والدعامات الأساسات والدعامات وأنه بذلك فإن من المقطوع به أن الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مطابقة للإذن الممنوح لها من طرف المستأنف نفسه في الفقرة 1 من الفصل 9 من عقد الكراء؛ مما يؤكد أحقيتها في استرجاع تكاليف تلك الإصلاحات والتحسينات على خلاف ما انتهت إليه المحكمة الابتدائية وأنه من جهة سادسة، وفضلا عن ذلك، فالإصلاحات والتحسينات التي أجرتها مستندة إلى ترخيص كتابي صادر عن المستأنف عليه السيد (ي.) أدلى به ممثلها للخبير عزيز فكاك؛ مما يؤكد أن ما يزعمه المستأنف غير صحيح.وبخصوص انعدام إضرار المستأنف عليها بالمحل المكرى وفق ما يتبين من أن المستأنف قد أكراه لشركة (أ. هـ.) بعد وقت قصير من إفراغها له وأنه من جهة أولى فالمحل موضوع الملف الحالي، قد صارت تتواجد به شركة أخرى متخصصة في بيع السيارات هي شركة (أ. هـ.)، وفق الثابت بالمعاينة التي أجراها المفوض الفضائي السيد الحسين (م.)، بتاريخ27/07/2023 ، وأنه من جهة ثانية وبناء على ذلك فإن المستأنف يكون قد أكرى المحلموضوع الملف الحالي لشركة أخرى بدأت تستغله، وتعرض فيها سيارات للبيع دليل قاطع على أن المحل غير متضرر إطلاقا، وأن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص وأنه لو كان المحل، موضوع الملف الحالي به أضرار كما زعم المستأنف لما استطاع أن يكريه لشركة معروفة في مجال بيع السيارات هي شركة (أ. هـ.)؛ وأنه من جهة ثالثة، فإنه تنبغي الإشارة إلى أن الفارق الزمني بين وقت إخلاء المستأنف عليها للمحل ووقت تمكن المستأنف مالك المحل، من كرائه لشركة (أ. هـ.)، هو فارق قليل في شهر شتنبر 2022، ثم إن المفوض القضائي لحسين (م.) عاين وجود شركة (أ. هـ.) بالمحل، إذ إن اسمها فوق واجهته وسياراتها معروضة فيه، في شهر يوليوز 2023 ، وأنه في وقت المعاينة التي أجراها المفوض القضائي المذكور هو قطعا وقت لاحق على تاريخ إبرام المستأنف مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل باعتبار أن هذه الأخيرة كانت وقت إجراء المعاينة المذكورة، شهر يوليوز 2023 تمارس فعليا نشاطها بشكل عادي واسمها يوجد في أعلى واجهة المحل عارضة عدة سيارات للبيع، ولا يمكن أن يكون كل هذا متحققا إلا باعتبار أن إبرام المستأنف معها أي مع شركة (أ. هـ.) عقد كراء المحل، كان قبل شهر يوليوز 2023 ، وأنه من جهة رابعة فالمستأنف صرح للمحكمة ابتدائيا خلال جلسة البحث بأنه فعلا قد أكرى المحل لشركة (أ. هـ.) التي تستعمله لبيع السيارات وهو نفس النشاط التجاري للمستأنف عليها ، وأنه من جهة خامسة وتبعا لما تقدم بيانه من أن المحل موضوع الملف الحالي قد أكراه المستأنف لشركة أخرى تبيع فيه السيارات، وهو النشاط الذي كانت المستأنف عليها تمارسه فيه، بما يقطع بانعدام أي ضرر لاحق بالمحل، سواء في ذاته ولا في قيمته الكرائية ولا التجارية، بل إن ذلك دليل واضح على أن قيمة المحل قد ارتفعت وزادت نتيجة الإصلاحات والتحسينات التي أجرتها ، وانه من جهة سادسة فما يؤيد صحة طلبها الرامي إلى أن يؤدي لها المستأنف مبلغ تكاليف الإصلاحات والتحسينات، أن الفصل 683 من قانون الالتزامات والعقود ينص على ما يلي: "إذا أذن المكري للمكتري في إجراء تحسينات، التزم بأن يدفع له قيمتها في حدود ما أنفقه وأن إليه إبداء الرأي وعلى المكتري أن يثبت الإذن الذي يدعيه وأن المشرع من خلال هذا الفصل، كما يظهر بوضوح، يلقى على عاتق الطرف المكري الالتزام بأن يدفع للمكتري قيمة التحسينات في حدود ما أنفقه المكتري الذي عليه أن يثبت أن المكري قد أذن له بإجراء التحسينات؛ وهو الإذن الثابت بالفقرة الأولى للفصل 1 من عقد الكراء فتكون محقة في طلب أداء ما تحملته من أموال لإجراء التحسينات والإصلاحات، وفي عدم حجية الخبرة الاستئنافية فإنه من جهة أولى فما زعمه الخبير من أنها أجرت تغييرات، واعتبرها تغييرا للهيكل الخرساني غير صحيح وذلك أنها إنما أجرت إصلاحات وتحسينات، ليتلاءم المحل التجاري الذي هو بيع السيارات، استنادا إلى موافقة المستأنف ، السيد (ي.) الوارد بالفقرة 1 عقد الكراء وبالترخيص الكتابي الصادر عنه لها ، مما يجعل الخبرة خارجة عن نطاق حقيقة النزاع فلا أثر لها وأنه من جهة ثانية، فالخبير قد اكتفى بإبداء رأيه دون بيان العلل الفنية التي استند إليها؛ في حين أن كل خبرة يجب أن تكون معللة حتى تكون عنصرا في العملية القضائية، باعتبار القضاء يفصل استنادا إلى علل لا استنادا إلى آراء فقط وأن الخبرة التي ليست إلا رأيا ، لا تعد ذات أثر قانوني ولذا فإن المشرع قد نص في الفصل 66 من قانون المسطرة المدنية على ما يلي "لا يلزم القاضي بالأخذ برأي الخبير المعين ويبقى له الحق في تعيين أي خبير آخر من أجل استيضاح الجوانب التقنية في النزاع." وأن ذلك يعني أن الخبرة يجب أن تنتهي إلى اتضاح الجوانب التقنية للنزاع، اتضاحا لا يكون بمجرد إبداء الرأي، بل بتعليل فني مقنع ؛ وهذا مما تفتقده خبرة عزيز فكاك وأن المحكمة لا يصح منها الاقتناع برأي الخبير إلا إذا كان معللا؛ وليس لها أن تفوض إليه إبداء الرأي، ثم تجعل رأيه هو منطوق الحكم لا لشيء إلا لأن الخبير عبر عنه وأنه من جهة ثالثة فالتقدير المالي الذي جاء في تقرير الخبير، هو بدوره غير مستند إلى أي تعليل فني، ولا إلى أي وثيقة، فلا يصح الاعتماد عليه وانه من جهة رابعة فخبرة عزيز فكاك لا تتضمن إلا ما يجاري المستأنف (ي.) في مزاعمه وهي على خلاف حقيقة النزاع وكل ما هنالك أنها أجرت إصلاحات وتحسينات ليتلاءم المحل مع نشاطها التجاري، وبموافقة المستأنف وأنها العارضة تنازع في الخبرة وتلتمس أساسا استبعادها واحتياطيا القضاء تمهيديا بإجراء خبرة مضادة للتوقف على حقيقة أن ما أجرته على المحل ليس إلا إصلاحات وتحسينات تتلاءم مع نشاطها التجاري الذي هو بيع السيارات ، ملتمسة في استئنافها الحكم وفق ما جاء فيه وفي استئناف السيد الكامل (ي.) رده وإبقاء الصائر عليه في خبرة عزيز فكاك وأساسا استبعادها واحتياطيا القضاء تمهيديا بإجراء خبرة مضادة للتوقف على حقيقة أن ما أجرته على المحل ليس إلا إصلاحات وتحسينات، تتلاءم مع نشاطها التجاري الذي هو بيع السيارات.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 10/07/2025 ادلى دفاع الطرفين بتعقيبهما على الخبرة السالفي الذكر ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 17/07/2025

محكمة الاستئناف

في الاستئناف المقدم من طرف الكامل (ي.)

حيث يتمسك الطاعن بكون المستأنف عليها خرقت التزامها التعاقدي المنصوص عليه في الفقرة الأولى البند 9 من عقد الكراء الذي يلزمها بعدم المساس ببنية بناء المحلات المكتراة عند إجراء الأشغال اللازمة لاستغلالها ، كما انها خرقت الالتزام التعاقدي الذي يلزمها بالحصول على التراخيص الإدارية اللازمة لتنفيذ الأشغال حسب ما هو ثابت من الفقرة الثانية من البند 9 من عقد الكراء ،كما أنها خرقت الالتزام التعاقدي الذي يلزمها بتحمل تكاليف إعادة حال ووضعية العين المكتراة إلى ما كانت عليه وفق ما هو ثابت بالفقرة الأولى من البند 10 من عقد الكراء ، كما أن الحكم المستأنف حرف خلاصة تقرير الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية من طرف الخبير أحمد أبو الفضل الذي يستفاد منه بأن والتغييرات المحدثة بالبنية الهيكلية والخرسانية للمحلات الثلاثة موضوع الخبرة لها تأثير على العمر الافتراضي للبناية ومتانتها ،كما انه خرق الفصلين 675 و 678 من ق ل ع وخرقه كذلك للفقرة الثانية من للبند 6 من عقد الكراء الذي نص على صلاحية المكري في اقتطاع كل مبلغ مستحق لم يؤدى لأي سبب من الأسباب إن اقتضى الحال والممتد أثرها إلى الالتزام التعاقدي للمستأنف عليها الوارد بالفقرة الأولى من البند 10 من عقد الكراء .

حيث إنه طبقا للفصل 230 من ق.ل.ع فإن العقد شريعة المتعاقدين ، وأنه من التزم بشيء لزمه، وأن الثابت من خلال الفقرة الأولى من البند 9 من عقد الكراء الذي يعتبر شريعة الطرفين بأن المكري المستأنف سمح للمكترية المستأنف عليها صراحة بإجراء الأشغال اللازمة لاستغلال المحل على نفقتها دون المساس ببنية البناء ، وبالتالي فإن المكترية المستأنف عليها أنجزت الإصلاحات والتحسينات التي تقتضيها نشاطها التجاري بناء على الموافقة الصريحة للمكري المستأنف، خاصة وأن الخبير أحمد أبو الفضل أكد خلال الجلسة البحث المنعقدة خلال المرحلة الابتدائي بأن التغييرات المحدثة من طرف المكترية بالمحل موضوع النزاع لم تمس هيكلة البناء ودعائمه بل شملت الجدران الفاصلة والسلاليم وإحداث خندق وأن هذه التغييرات اقتضتها طبيعة النشاط التجاري للمكترية التي تتطلب وجود فضاء مفتوح تمارس فيه اعمال الإصلاح والصيانة ، وانه بالنظر إلى منازعة المكري في إفادة الخبير المذكور خلال جلسة البحث، قررت المحكمة تمهيديا بإجراء خبرة بواسطة الخبير عزيز فكاك الذي خلص في تقريره بأن التغييرات التي تم معاينتها همت الشكل الهندسي المعماري للبناءمن خلال إزالة عناصر مبنية وإضافة أخرى بواسطة بناء آجوري غير قابل للتفكيك ، وأن إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه يحتاج لأشغال هدم وبناء ، كما أن التغييرات أخر ىمثل إزالة السلاليم الخرسانية وغلق أماكنها بسقف تعتبر تغييرات في هيكل الخرساني للبناية المسؤول عن استقراراها ، دون الإشارة صراحة إلى كون هذه التغييرات قد مست دعائم البناء واساساته ، وبالتالي فإن الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها المكترية المستأنف عليها تتماشى مع مقتضيات الفقرة الأولى من البند 9 من عقد الكراء، وبالتالي فإنه وخلافا لمزاعم المكري المستأنف تكون محقة في المطالبة باسترجاع مبلغ الضمانة الواردة في البند 6 من عقد الكراء ، خاصة وانه ثبت للمحكمة من خلال وثائق الملف بأنه مباشرة بعد فسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين أقدم المكري المستأنف عليه على كراء المحل موضوع النزاع إلى شركة (أ. هـ.) كما هو ثابت من خلال عقد الكراء المؤرخ في 24/01/2023 ، مما يدل دلالة قطعية بأن المحل موضوع النزاع لم يلحقه أي ضرركما أن قيمته الكرائية والتجارية لم يلحقها أي نقص ، بل أن هذه الإصلاحات أضافت إلى المحل موضوع النزاع عدة تحسينات رفعت من قيمته التجارية والجمالية ، وبالتالي وان الطرف المكري يكون قد استفاد من هذه الإصلاحات على اعتبار أنه قام بكراء المحل موضوع النزاع إلى شركة (أ. هـ.) المذكورة التي تمارس نفس النشاط التجاري التي كانت تمارسه المكترية السابقة بالمحل المذكور ، وأن هذه الإصلاحات كانت هي الدافع والباعث الذي حمل المكترية الجديدة شركة (أ. هـ.) على التعاقد مع المكري بالنظر إلى كون المحل تتوفر فيها جميع المواصفات التي تحتاجها المكترية في نشاطها التجاري ، وبالتالي فإن تمسك المكري بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه أصبح غير ذي موضوع لأنه من شأنه يمس بمصالح المكترية الحديدة التي تعاقدت معه على أساس الإصلاحات والتحسينات التي قامت بها المكرية السابقة المستأنف عليها ،كما أن تمسك المكريب خرق المكترية المستأنف عليها الالتزام التعاقدي الذي يلزمها بالحصول على التراخيص الإدارية اللازمة لتنفيذ الأشغال ، ليس له أي مبرر قانوني على اعتبار أنه أذن لها صراحة بإجراء الإصلاحات والتحسينات كما تقدم من جهة ومن جهة أخرى فإنه طبقا للفقرة الثالثة من البند 9 من عقد الكراء فإن المكترية تتحمل لوحدها مسؤولية أي شكاية يتقدم بها الجيران أو الأغيار بسببه أو بسبب أجهزته دون أن يتابع المكري أو يسأل بهذا الخصوص ، مما تكون معه الدفوع المثارة منم طرف المكري غير مؤسسة قانونا ويتعين ردها .

في الاستئناف المقدم من طرف شركة (ك. إ.) (G. E. SARL)

حيث تتمسك الطاعنة بكون الحكم المستأنف قد أضر بها وخالف القانون في جزئه المتعلق برفض الفوائد القانونية، وبرفض طلب أداء المبلغ الذي يمثل تكاليف ما قامت به من إصلاحات وتحسينات على المحل المكرى، لكون المستأنف عليه المكري رخص لها صراحة ووافق على أن تقوم بالأشغال والإصلاحات اللازمة وذلك بموجب الفقرة الأولى من البند 9 من عقد الكراء ، وأنه بناء على هذا الترخيص التعاقدي قامت بمجموعة من الإصلاحات وأن قيمة تلك الإصلاحات قد بلغت في مجموعها 1448158.24 درهم، كما هو ثابت من الكشوف DECOMPTS "، ومن صور الشيكات التي أدتها لمقاولة (د. ت.)» المكلفة بإنجاز الأشغال على العين المكتراة، وأنه بذلك تكون محقة في طلب استرجاع مصاريف وتكاليف الإصلاحات التي أجرتها على العين المكتراة و قيمتها التجارية والجمالية مع طلب الفوائد القانونية على خلاف ما انتهت إليه المحكمة مصدرة الحكم المستأنف

لكن حيث إن الثابت من خلال عقد الكراء الرابط بين الطرفين الذي يعتبر شريعة عاقديه وخاصة الفقرة الأولى من البند 9 بأن المكترية المستأنفة التزمت بالقيام بهذه الإصلاحات على نفقتها،وبالتالي فإنه لامجال للتمسك بمقتضيات الفصل 683 من ق.ل.ع طالما أن عقد الكراء المذكور جعل مصاريف هذه الإصلاحات على عاتقها ، ومن جهة أخرى فإن الفوائد القانونية يفترض اشتراطها بين التجار دون الحاجة إلى التنصيص عليها في العقد ، وأن الثابت من خلال وثائق الملف بأنه لا يوجد ما يفيد بأن المكري المستأنف عليه له صفة تاجر ، مما يكون معه الدفع المثار من طرف المكترية غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ويتعين استبعاده

وحيث يتعين التصريح استندا إلى العلل أعلاه برد الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف وإبقاء صائر كل استئناف على رافعه

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت ، علنيا وحضوريا

في الشكل : سبق البت في الاستئنافين بالقبول

وفي الموضوع : بردهما وتأييد الحكم المستأنف وإبقاء صائر كل استئناف على رافعه