Mot clé
Coefficient multiplicateur

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties.

En appel, le bailleur et le preneur soulevaient l'irrégularité de l'expertise pour défaut de convocation régulière et en contestaient les conclusions sur le montant. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, retenant que l'envoi d'une convocation par lettre recommandée à l'adresse déclarée des parties satisfait à l'obligation de l'expert, peu important que le pli soit retourné avec la mention "non réclamé".

Sur le fond, elle valide la méthode de l'expert pour l'évaluation de la clientèle et des améliorations, mais juge insuffisant le coefficient multiplicateur retenu pour le droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation supérieure à cinquante ans. La cour rappelle également que le changement d'inscription au registre de commerce au nom de l'héritier du preneur initial, en sa qualité de successeur universel, n'interrompt pas la continuité du fonds de commerce.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réévalué à la hausse.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé une première indemnité.

L'appelant contestait ce montant, soutenant une sous-évaluation de son fonds de commerce et sollicitant la prise en compte des travaux d'amélioration qu'il avait réalisés. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise puis constaté la défaillance de l'appelant à en consigner les frais, a statué au vu du rapport d'expertise de première instance.

Elle écarte la demande d'indemnisation au titre des améliorations, retenant que celles-ci ont été réalisées sur le domaine public et que la facture produite est postérieure au congé. La cour retient en revanche l'évaluation de la perte de la clientèle et de la notoriété, faute pour le preneur de produire des documents comptables certifiés, mais procède à une réévaluation du droit au bail en réduisant le coefficient multiplicateur appliqué par l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en réévaluant à la hausse le montant total de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge quant au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité dont il avait réduit le montant proposé par l'expert.

Le débat portait sur la méthode d'évaluation de l'indemnité en l'absence de production des déclarations fiscales du preneur. La cour retient qu'à défaut de production de ces documents, l'expert peut valablement fonder son évaluation sur des éléments objectifs tels que la localisation du fonds, la nature de l'activité, l'ancienneté du bail et la comparaison avec des commerces similaires.

Elle rappelle cependant que si le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert, son appréciation doit se conformer aux usages judiciaires. La cour relève ainsi que l'indemnisation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale doit être calculée, pour un bail de longue durée, sur la base d'un coefficient multiplicateur appliqué au bénéfice annuel, ce qui n'avait pas été fait en première instance.

Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation de ses différentes composantes. Le tribunal de commerce, tout en validant le congé pour reprise, avait substantiellement réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire, en minorant notamment la valeur du droit au bail et la compensation pour perte de clientèle.

Le preneur appelant contestait cette minoration, soutenant que le premier juge avait arbitrairement écarté les conclusions motivées de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères légaux, notamment ceux prévus par l'article 7 de la loi 49-16, pour évaluer les différents éléments du fonds de commerce.

Elle juge que pour un bail d'une durée supérieure à quarante ans, l'évaluation du droit au bail doit tenir compte de la valeur locative réelle et d'un coefficient multiplicateur adéquat, et que la compensation pour perte de clientèle ne saurait être limitée à une seule année de bénéfices. La cour ajoute que la preuve des améliorations apportées au local peut résulter de la seule constatation visuelle de l'expert, sans qu'il soit nécessaire de produire des factures.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction pour le porter au niveau de l'évaluation expertale et le confirme pour le surplus.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation prévus par la loi n°49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait cette évaluation, notamment l'indemnisation de la clientèle en l'absence des quatre déclarations fiscales requises et celle des améliorations faute de preuve, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait l'octroi de l'intégralité du montant préconisé par l'expert. La cour retient que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale faute de produire les quatre dernières déclarations fiscales exigées par l'article 7 de la loi précitée.

Elle écarte également l'indemnisation des améliorations, le preneur ne rapportant pas la preuve de leur réalité et de leur coût en application de l'article 399 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour réévalue d'office le préjudice lié à la perte du droit au bail, considérant que l'ancienneté de la relation contractuelle, près de cinquante ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur supérieur à celui retenu par l'expert.

Statuant dans les limites des conclusions des parties conformément à l'article 3 du code de procédure civile, la cour ne peut cependant allouer un montant supérieur à celui réclamé par le preneur dans son appel incident. Le jugement est donc confirmé mais réformé sur le quantum, l'indemnité d'éviction étant portée au montant total initialement fixé par l'expert.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les postes de préjudice du preneur évincé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant contesté par les deux parties.

L'appelant principal, le preneur, en sollicitait la majoration, tandis que les bailleurs, par appel incident, en demandaient la réduction. La cour procède à une réévaluation de l'indemnité en écartant partiellement les conclusions de l'expert.

Elle retient que pour le calcul du préjudice lié à la perte du droit au bail, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur de soixante mois au différentiel de loyer, conformément à l'usage en matière de baux de longue durée. La cour considère également que la perte de clientèle doit être indemnisée sur la base d'une année complète de revenus, estimant qu'il s'agit du délai nécessaire à la reconstitution d'un fonds de commerce.

En revanche, elle écarte les prétentions du preneur relatives aux frais d'améliorations, faute de production de justificatifs probants. En conséquence, la cour réforme le jugement, rejette l'appel incident et, faisant partiellement droit à l'appel principal, augmente le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif de la reprise et sur les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction, la subordonnant au paiement d'une indemnité fixée par expert.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect du délai de préavis de trois mois, le caractère non sérieux du motif de reprise ainsi que l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte les moyens tirés de l'irrecevabilité et du défaut de sérieux du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, prévu par la loi n° 49-16, n'est subordonné qu'au paiement d'une indemnité d'éviction et que sa légitimité n'est pas soumise à l'appréciation du juge.

En revanche, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, estimant que l'expertise judiciaire avait sous-évalué certaines de ses composantes. Elle retient notamment un coefficient multiplicateur supérieur pour le calcul de la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, et revalorise le préjudice lié à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement augmenté.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, dont le bailleur contestait le montant en appel.

La cour, bien qu'ayant ordonné une nouvelle expertise, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et procède à une correction de son calcul. Elle retient que le coefficient multiplicateur applicable à la moyenne des revenus pour évaluer la perte de clientèle et d'achalandage doit être de deux ans, et non de quatre comme l'avait estimé l'expert.

La cour écarte également du calcul les frais administratifs et de courtage, au motif que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement. Elle souligne que des préjudices tels que le gain manqué ou les frais de réinstallation sont déjà couverts par l'indemnisation de la clientèle et ne sauraient faire l'objet d'une double réparation.

Le jugement est en conséquence réformé et le montant de l'indemnité d'éviction réduit.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à une preneuse, la cour d'appel de commerce se prononce sur le coefficient multiplicateur applicable au droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais n'avait alloué qu'une indemnité réduite, contestée par l'appelante.

La cour, tout en validant l'exclusion de la valeur du fonds de commerce faute de production par la preneuse de ses déclarations fiscales, censure l'évaluation du droit au bail. Elle retient que l'ancienneté de l'occupation des lieux, établie à plus de vingt ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur de soixante mois de loyer, et non de trente-six mois comme l'avait estimé l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisie d'un double appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une seconde expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appel portait sur l'évaluation de cette indemnité, le bailleur contestant le rapport d'expertise retenu au profit d'un premier rapport moins-disant, tandis que le preneur sollicitait la majoration du montant alloué et l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour écarte la première expertise, jugée incomplète pour n'avoir pas évalué l'ensemble des chefs de préjudice prévus par l'article 7 de la loi n° 49.16.

Elle retient que la seconde expertise a correctement apprécié la valeur du droit au bail en se fondant sur la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, affectée d'un coefficient multiplicateur tenant à l'ancienneté de l'occupation. La cour rejette par ailleurs la demande d'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation commerciale, au motif que le preneur a failli à son obligation de produire les déclarations fiscales des quatre dernières années, condition substantielle posée par la loi pour l'évaluation de ces éléments.

Dès lors, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur pour reprise du local à des fins personnelles, la cour d'appel de commerce examine les modalités de calcul de cette indemnité au regard des conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité sur la base du rapport d'expertise contesté par le bailleur.

L'appelant soutenait que l'expert avait surévalué les différents postes de préjudice, notamment en retenant un coefficient excessif pour l'indemnisation de la clientèle et en incluant des frais non prévus par la loi. La cour, tout en écartant la demande de nouvelle expertise, procède elle-même à la révision du calcul sur le fondement de l'article 7 de la loi 49.16.

Elle retient que si l'expert a correctement écarté les documents comptables non conformes du preneur pour se fonder sur le bénéfice fiscal déclaré, le coefficient multiplicateur appliqué à la perte de clientèle et de réputation commerciale doit être ramené à un niveau plus usuel. La cour censure également l'indemnisation des frais de recherche d'un nouveau local, rappelant que la loi ne prévoit que le remboursement des seuls frais de déménagement.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession du droit au bail au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité jugée insuffisante par l'appelant.

Ce dernier soulevait l'inopposabilité de la cession du bail, faute de lui avoir été notifiée avant la délivrance du congé pour reprise. La cour écarte ce moyen en retenant que l'envoi du congé par le nouveau bailleur réalise l'information du preneur et atteint la finalité de la notification, d'autant que le preneur ne justifiait d'aucun préjudice.

En revanche, la cour fait droit à la critique portant sur l'évaluation de l'indemnité. Elle juge qu'un coefficient de 36 mois pour le calcul du droit au bail est disproportionné au regard d'une occupation de plus de quarante ans et le porte à 60 mois, en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est substantiellement revalorisé.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise contestée par les deux parties.

Le bailleur critiquait la surévaluation de la clientèle, tandis que le preneur sollicitait par appel incident la réintégration de postes de préjudice écartés. La cour retient que si l'expert pouvait se fonder sur les avis d'imposition pour déterminer le revenu annuel, il a surévalué la perte de clientèle en lui appliquant un coefficient multiplicateur de trois années, qu'elle ramène à une seule.

Elle confirme en revanche le jugement en ce qu'il a écarté l'indemnisation du profit manqué et des frais de réinstallation, jugeant que ces postes ne figurent pas parmi les éléments de préjudice réparable limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur un différentiel locatif sur cinq ans, la jugeant conforme à la pratique judiciaire et justifiée par la situation de l'immeuble.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir modérateur du juge du fond face aux conclusions de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel mais réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert.

La preneuse appelante contestait cette réduction, sollicitant une nouvelle expertise ou, subsidiairement, l'allocation du montant initialement fixé par l'expert. La cour retient que l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage est subordonnée à la production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années, justifiant ainsi le rejet de ce chef de préjudice.

Elle juge cependant que le tribunal ne pouvait, sans motivation pertinente, réduire le coefficient multiplicateur retenu par l'expert pour évaluer la perte du droit au bail, dès lors que ce dernier avait été justement apprécié au regard de la modicité du loyer et de l'ancienneté de l'occupation. En conséquence, la cour écarte la demande de contre-expertise et réforme le jugement entrepris en portant l'indemnité au montant intégralement préconisé par l'expert.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation ordonnée en première instance. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant principal, bailleur, contestait ce montant en invoquant notamment la perte de la clientèle consécutive à une longue période de fermeture du fonds, tandis que l'appelant incident, preneur, en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné deux expertises successives, la cour d'appel de commerce rectifie les conclusions du dernier rapport sur des points déterminants.

La cour retient que le coefficient multiplicateur appliqué à la valeur locative pour évaluer le droit au bail doit être porté de trois à cinq ans afin de tenir compte de l'ancienneté de l'occupation des lieux. Elle valide en revanche l'indemnisation de la perte de clientèle calculée sur la base du seul revenu déclaré pour une année et limite les frais de déménagement au strict coût du transport, à l'exclusion des frais de réinstallation.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, et son dispositif est rectifié pour corriger une erreur matérielle relative à l'adresse du local.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice résultant de la perte du droit au bail et sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur évincé en se fondant sur un rapport d'expertise, mais en réduisant le montant relatif au droit au bail sur la base d'un usage judiciaire fixant le multiplicateur à trois années.

Le débat en appel portait principalement sur la pertinence du multiplicateur retenu pour évaluer la perte du droit au bail et sur le droit à indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que le coefficient multiplicateur doit être apprécié au regard de l'ancienneté de l'occupation des lieux par le preneur.

Dès lors que ce dernier justifiait d'une exploitation continue depuis 1986, la cour écarte le multiplicateur de trois ans retenu par le premier juge et applique un coefficient de cinq ans, jugé plus proportionné au préjudice subi. La cour rappelle en revanche que, pour obtenir réparation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, il incombe au preneur, en application de l'article 7 de la loi 49-16, de produire ses déclarations fiscales.

Faute pour l'appelant d'avoir versé ces pièces aux débats, sa demande d'indemnisation de ces éléments incorporels est rejetée. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.