وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد محمد (م.) بواسطة محاميه بمقال مسجل ومؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 16/04/2024 يستانف من خلاله مقتضيات الحكم عدد 3553 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 24/10/2023 في الملف عدد 334/8207/2023 القاضي بالمصادقة على الإنذار بالافراغ المبلغ للمستانف بتاريخ 05/10/2022 وافراغه هو او من يقوم مقامه من المحلات التجارية الثلاث الكائنة بمولاي بوسلهام المركز، والحكم بأداء المستأنف عليهما لفائدته مبلغ 150.000,00 درهم تؤدى له عند افراغه من المحل التجاري موضوع النزاع وبتحميل صائر كل مقال للطرف الاخر وبرفض الباقي.

في الشكل : حيث لا دليل على تبليغ الحكم المستانف للطاعن الدي تقدم باستئنافه وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا مما يستدعي قبوله .

في الموضوع: حيث يستفاد من مستندات الملف ومن الحكم المستأنف ان السيدين الهاشمية (ا.) وغيلان (ث.) تقدما بواسطة محاميهما بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط عرضا من خلاله أنهما يملكان ثلاثة عقارات عبارة عن ثلاث محلات تجارية تتواجد بمولاي بوسلهام المركز ، والتي يكتريها منهما المستانف بسومة كرائية شهرية قدرها 3750,00 درهم وأنهما يرغبان في استرجاع محلاتهما التجارية من أجل الاستعمال الشخصي وأنهما بعثا للمستانف إنذارا من أجل الإفراغ، توصل به بتاريخ 05/10/2022.

والتمسا لأجل ذلك الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمستانف بتاريخ 05/10/2022، وإفراغه هو ومن يقوم مقامه من العين المكراة التي هي عبارة عن (3) محلات تجارية تتواجد بمولاي بوسلهام المركز بجميع مرافقها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500,00 درهم عن كل يوم تأخير، والحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المستانف جميع المصاريف.

وأرفقا مقالهما بإنذار مع محضر تبليغه ، وصورة طبق الأصل لعقد كراء.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المستانفة مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية المدلى بهما بجلسة 21/03/2023، جاء في المذكرة أن المستأنف عليهما لم يدليا بمقبول من الحجج أو الأسباب الجدية الداعية لإنهاء عقد الكراء الذي ثم تجديده حديثا فضلا عن انهما لم يسبق لهما أن مارسا التجارة، وأنهما متقاعدين بفرنسا وطاعنان في السن، وهو ما يجعل دعواهما لا تتسم بالجدية ملتمسا عدم قبول الطلب الأصلي.

وبخصوص المقال المضاد التمس الحكم له بتعويض مسبق قدره 5000 درهم، والأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتقدير التعويض عن فقدان الأصل التجاري للمحلات الثلاث بعناصرها المادية والمعنوية، مع الأخذ بالاعتبار فواتير الإصلاحات المدلى بها، وبحفظ حقه في تقديم مستنتجاته بعد الخبرة.

وأرفق المذكرة بنموذج "ج" ، شهادة التسجيل في الرسم المهني، الضريبة على الدخل لسنة 2022، شهادة رقم المعاملات المصرح به لسنتي 2020 و 2021 ، فاتورة.

وبناء على مذكرة تعقيب نائب المدعيان المدلى بها بجلسة 11/04/2023، التمسا من خلالها رد جميع دفوعات المستانف والحكم وفق المقال الافتتاحي والحكم بعدم قبول المقال المضاد.

وبناءا على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 02/05/2023 والقاضي باجراء خبرة تقويمية عهدت للخبير السيد الحسين كرومي .

وبناء على تقرير الخبرة المودع لدى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 11/09/2023 والدي حدد التعويض عن حق الكراء في مبلغ 67.500 درهم ,والزبناء والسمعة التجارية في 181.464,00 درهم ومصاريف الانتقال في 3000.00 درهم والإصلاحات والتحسينات بدون .

وبناء على إدراج الملف بجلسة 03/10/2023 ألفى بمذكرة مستنتجات بعد الخبرة لنائب المستأنف عليهما التمسا من خلالها إرجاع المهمة للخبير قصد إعادة احتساب التعويض بالاستناد إلى التصريحات الضريبية فقط وحفظ البث في الصائر.

كما ألفي بالملف بمذكرة طعن في خبرة مع مستنتجات بعد الخبرة لنائب المستانف التمس من خلالها أساسا إرجاع المأمورية للخبير ، واحتياطيا الأخذ بالتحسينات وما أنفق على المحلات وفق الفاتورة المؤرخة في 20/12/2022، ومن حيث المستنتجات الحكم بتعويض قدره 251964,000 درهم مع النفاذ المعجل وتحميل المدعي الصائر.

وبعد مناقشة القضية، وتمام الاجراءات أصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث اوضح الطاعن في اسباب استئنافه انه من حيث الطعن في الخبرة : فإن السيد الخبير لم يحترم أهم بنود الأمر التمهيدي باستدعاء الأطراف ، وأن المستأنف عليها هما الهاشمية (ا.) وغيلان (ث.)، إلا انه لا يوجد ما يفيد توصل المستأنف عليها الأولى الهاشمية (ا.) لأطوار الخبرة وفق القانون اذ ارجعت الرسالة المضمونة الغير مرجوعة بأية ملاحظة، علماً بأن الوكالة المدلى بها تخص المستأنف عليه الثاني فقط غيلان (ث.) دون الهاشمية (ا.) وهي طرف أساسي بعقد الكراء المبرم بين الأطراف، وان عدم الجواب على هذا الدفع جعل الحكم الابتدائي منعدم التعليل.

ومن حيث تقدير التعويض من طرف السيد الخبير: فإنه لم يقيم ويقدر التعويض المستحق للمحلات التجارية التي توجد في مكان تعرف رواج جد مهم طيلة السنة وخصوصاً بالصيف، ولم يشر الى العناصر التي سيفقدها لا محالة بإفراغ المحلات التجارية الثلاث خصوصا عنصر الزبناء والسمعة التجارية.

ومن حيث عدم تقدير التحسينات رغم الوقوف عليها: فإنه بعث بإنذار للجهة المستأنف عليها ومنحها أجلا قصد إصلاح المحلات وأنه بعد مرور الأجل ونظراً لطول وتمديد العقد للمرة الثالثة فان تجديد المحلات كان ضرورة لا بد منها للاستفادة من المحلات التجارية، وأنه وفي سبيل ذلك قام بإصلاحات بلغت 310700.00 درهم وفق فاتورة رقم 12/2022 بتاريخ 20/12/2022 إلا أن السيد الخبير رغم وقوفه على وضعية المحلات وما انفق عليها من تحسينات وأشار الى أن المحلات عرفت أشغال إصلاحات وتحسينات كبيرة ومهمة، وأن الإصلاحات تمت على أرض الواقع بمعاينة الخبير نفسه وأن أداء الفاتورة ثم للجهة التي أنجزت الأشغال بكيفية سليمة، وكل ذلك بمباركة وموافقة المستأنف عليهما أنفسهم وعدم ممانعتهم بل وتنفيذا للبند الرابع من عقد الكراء بان المكتري ملزم بالحفاظ على العين المكتراة في حالة جيدة، وان هذه التحسينات والإصلاحات تدخل في عقد الكراء وان ما ثم خارج المحلات في الملك العمومي تدخل في صميم استغلال المحلات التجارية الثلاث، وبذلك يكون حرمان وعدم تقدير التحسينات والأشغال المهمة في تقييم الأصل التجاري والتعويض لصالح المستانف جاء مجحفا في حقه، وأن عدم ارجاع المامورية للخبير وفق ما ثم بسطه في المستنتجات بالمرحلة الابتدائية وعدم الجواب على هذا الدفع جعل الحكم الابتدائي منعدم التعليل.

و من حيث السلطة التقديرية في تقدير التعويض من طرف المحكمة وخفضها وفق ما خلص اليه تقرير السيد الخبير: فإن روح المشرع والنص على تقدير التعويض في قانون الكراء التجاري المقرر للمكترى جاء لجبر الضرر جراء فقدان المحل التجاري للتاجر الذي يعد مصدر رزقه وانفق عليه مبالغ طائلة وعنصر استقرار للمعاملات التجارية للتاجر مع زبنائه واستقرار اسري أيضا للتاجر ومن يشتغلون معه بكيفية مترابطة ومتداخلة، وأن التعويض الذي اقره الحكم المستأنف، فضلا عن كونه جاء مجحفا لعدم الاعتداد بما انفقه من تحسينات كلفته الكثير فانها لم تراع ما سلف بيانه بل وجاء مجحفا وضئيلا جدا عما يتعلق بثلاث محلات تجارية في منطقة مزدهرة على طول السنة، وان تخفيض هذا التعويض بشكل كبير حتى على ما خلص اليه تقرير الخبير على علته يعد خروجا عن مبدا التعويض العادل والمستحق جبرا للضرر.

والتمس لاجل ما ذكر اساسا اجراء خبرة جديدة بواسطة خبير مختص لاخذ والاعتداد بما انفقه المستأنف من إصلاحات وتحسينات وفق ما وقف عليه الخبير في تقريره بالمرحلة الابتدائية والمثبت بفواتير، وتأييد الحكم المستأنف مع رفع التعويض الى القدر المطلوب ابتدائيا، واحتياطيا اجراء وقوف على عين المكان بواسطة السيد المستشار المقرر على نفقة المستأنف، واحتياطيا جدا اجراء بحث بين الأطراف بحضور دفاعهم.

وارفق مقاله بنسخة من الحكم المطعون فيه بالاستئناف ونسخة فاتورة ادلي بها بالمرحلة الابتدائية.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة دفاعهما بجلسة 29/05/2024 جاء فيها أن الاستئناف لا يستند على أي سند سليم ولم يأت فيه المستأنف بأي جديد يستحق المناقشة، وأنه بالنسبة للإصلاحات التي أدخلها المكتري على المحل فهي تمت دون موافقتهما من جهة، ومن جهة ثانية فقد أشار الخبير بأنها تمت في الملك العام، وبالتالي فلا علاقة لها بالمحل ولا بالمستانف عليهما، وبالنسبة لفاتورة الإصلاح فبالإضافة إلى ما سبق فهي مؤرخة بتاريخ لاحق للإنذار، وأن الخبرة جاءت مستوفية لشروطها القانونية على الرغم من أن الخبير غالى في تقدير التعويض لأنه لم يعتمد على التصريحات الضريبية، ويتعين رد دفوعات المستأنف لعدم استنادها على أي سند قانوني أو واقعي سليم .

والتمسا لاجل ما ذكر تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف صائر استئنافه.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 29/05/2024 الفي بالملف بمذكرة جوابية للاستاذ لمطري عبد الفتاح، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزت للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 05/06/2024.

فصدر القرار التمهيدي تحت عدد 397 القاضي بإجراء خبرة تقويمية جديدة تعهد مهمة القيام بها للخبير السيد عبد الرحيم حسون .

وبناء على الرسالة المرفقة بوثيقة المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة دفاعهما بجلسة 26/06/2024 ارفقها بشهادة التسليم تتضمن توصل دفاع المستأنف الأستاذ حمزة بوسيف بالاشعار بأداء صائر الخبرة في الملف.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 26/06/2024 تخلف نائب المستأنف عليهما بالرغم من التوصل ولا دليل على أداء صائر الخبرة ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزت للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 03/07/2024.

محكمة الاستئناف

حيث تمسك المستانف في أوجه استئنافه بما سطر أعلاه من أسباب .

وحيث للمنازعة الجدية في الموضوع امرت هده المحكمة باجراء خبرة تقويمية جديدة عهدت للخبير السيد عبد الرحيم حسون كلف الطاعن بأداء صائرها الا انه تخلف عن دلك بالرغم من التوصل لجلسة 26/06/2024 ومما تقررمعه صرف النظر عن اجراء الخبرة المامور بها والبث في الملف على حالته .

وحيث إن المحكمة وإستنادا منها من جهة أولى إلى العناصر المثبتة بواسطة الخبرة الابتدائية بخصوص الخصائص والمميزات التي يشتمل عليها المحل موضوع النزاع الدي هو عبارة عن ثلاث محلات تجارية بسفلي بناية –فيلا- بموقع متميز بالمركز بمولاي بوسلهام بإقليم القنيطرة بمدخل المدينة بمنطقة ذات كتافة سكانية متوسطة ، وكذا النشاط الممارس بهم،-. اذ المحل الأول خاص ببيع المواد الغدائية , والمحلين الاخرين مشتركين فيما بينهما , واحد يمارس به نشاط الجزارة والأخر هو سناك مع مرحاض ومستودع وركن للمياه - ومن جهة ثانية إلى التقويم الشهري للوجيبة الكرائية المحدد في مبلغ 4.125,00 درهم والذي لم يكن محل منازعة من طرفي النزاع، والسومة الحالية للمحل بسوق العقار المحددة من قبل الخبير في مبلغ 6000.00 درهم ومن جهة ثالثة إلى مدة إستغلال المستأنف عليه منذ يونيو 2018، ومن جهة رابعة إلى مدى صعوبة الحصول على محلات بنفس الموقع وبنفس المواصفات، ترى ان ماحدده الخبير المعين عن قيمة الحق في الكراء بقيمة ثلات سنوات يبقى غير ملائم ووجب اعتماد معامل سنة واحدة فقط كالتالي : 6000-4.125=1.875,00 درهم * 12 شهر =ا 22500,00 درهم ,الى جانب باقي العناصر المحددة في 3000.00 درهم بالنسبة لمصاريف الانتقال وبدون بالنسبة للتحسينات والإصلاحات بالنظر لكونها تمت في الملك العام، وبالتالي فلا علاقة لها بالمحل ولا بالمستانف عليهما، بالإضافة لكون فاتورة الإصلاح مؤرخة بتاريخ لاحق للإنذار, ومبلغ 181.464,00 عن السمعة والزبناء والتي تبقى نتيجة منطقية بالنظر لعدم توفر مستغل المحل على المحاسبة التحليلية حتى يتسنى استخراج نسبة كل نشاط من رقم الاعمال المصرح به وتطبيق المعامل ذو الصلة كما ذهب الى ذلك السيد الخبير وعن صواب وعدم اعتماده القوائم التركيبية لسنوات 2019 و2020 و2021 و2022 المرسلة له من المستانف عن طريق الواتساب لعدم حملها لتوقيع وتسجيل إدارة الضرائب واختلاف رقم الاعمال المضمن بها عن ما هو وارد بشهادة رقم الاعمال المصرح به والمسلمة من طرف المديرية العامة للضرائب ,ومما وجب معه واستنادا لكل ما ذكر تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 206.964,00 درهم .

وحيث وجب تحميل الطرف المستانف عليه الصائر .

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف .

في الموضوع : تاييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعدبله بجعل المبلغ المحكوم به محددا في 206.964,00 درهم مع تحميل الطرف المستانف عليه الصائر .