Mot clé
Preuve du paiement préalable

En matière de bail commercial, la Cour d'appel de commerce de Marrakech précise les conditions de recevabilité de l'action du bailleur en recouvrement des charges de copropriété mises contractuellement à la charge du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le preneur et sa caution au paiement des loyers impayés, mais rejeté la demande relative auxdites charges au motif que seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir.

Saisie d'un appel principal du bailleur et d'un appel incident du preneur, la cour devait déterminer, d'une part, si le bailleur pouvait réclamer des charges de copropriété sans justifier les avoir lui-même réglées. D'autre part, elle devait se prononcer sur les moyens du preneur tirés d'une compensation avec le dépôt de garantie et d'un accord verbal de remise de dette.

La cour retient que si le contrat de bail peut valablement mettre les charges de copropriété à la charge du preneur, l'action en paiement du bailleur est subordonnée à la preuve de leur acquittement préalable par ses soins auprès du syndicat des copropriétaires. Faute pour le bailleur de produire cette preuve, sa demande n'est pas rejetée au fond mais doit être déclarée irrecevable.

La cour écarte par ailleurs la compensation invoquée par le preneur, au motif qu'elle s'analyse en une compensation judiciaire qui aurait dû faire l'objet d'une demande reconventionnelle en bonne et due forme. Les allégations relatives à un accord verbal de remise de loyers sont également rejetées, le bailleur ayant prêté le serment décisoire qui lui était déféré.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le sort de la demande en paiement des charges, qu'elle déclare irrecevable, et le confirme pour le surplus.

Saisie d'un appel portant sur le recouvrement d'arriérés locatifs et de charges de copropriété, la Cour d'appel de commerce de Marrakech examine un jugement ayant condamné le preneur et sa caution au paiement des loyers mais rejeté la demande en remboursement des charges. Le bailleur contestait le rejet de sa demande en paiement des charges de syndic, arguant de la force obligatoire du contrat de bail.

Le preneur soulevait quant à lui la compensation avec le dépôt de garantie et l'existence d'un accord verbal de remise de dette, sur lequel un serment décisoire fut ordonné. Sur la demande du bailleur, la cour retient que si le contrat met bien les charges de copropriété à la charge du preneur, l'action en remboursement du bailleur est subordonnée à la preuve de leur acquittement préalable par ce dernier.

Faute de cette preuve, la demande n'est pas infondée mais irrecevable. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré de la compensation, rappelant qu'une telle demande doit être formée par voie reconventionnelle et non par simple moyen de défense.

Le serment décisoire ayant été prêté par le bailleur niant tout accord de remise de dette, les allégations du preneur sont définitivement écartées. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il avait rejeté la demande relative aux charges, la cour statuant à nouveau pour la déclarer irrecevable, et confirmé pour le surplus.

En matière de charges locatives commerciales, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de paiement de la taxe de propreté et des frais de syndic mis à la charge du preneur par le bail. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de ces charges ainsi qu'à des dommages-intérêts pour retard.

Le preneur soutenait, d'une part, que la taxe de propreté, étant une charge récupérable, n'était due qu'après justification de son acquittement par le bailleur et, d'autre part, que les charges de syndic devaient être réglées directement à l'union des copropriétaires. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, rappelant que le contrat fait la loi des parties.

Elle retient que l'obligation contractuelle du preneur de payer la taxe de propreté n'est pas subordonnée à la preuve de son paiement préalable par le bailleur. La cour juge également que le preneur, n'étant pas copropriétaire, est tenu de verser les charges de syndic au bailleur, seul interlocuteur de l'union des copropriétaires.

Le manquement du preneur à ses obligations, constaté après une mise en demeure restée infructueuse, caractérisant le retard au sens des articles 255 et 263 du même code, le jugement est en conséquence intégralement confirmé.