وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال مسجل و مؤدى عنه بتاريخ 29/05/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 20/02/2024 تحت عدد 602 ملف عدد 2402/8207/2023 الذي قضى في المقالين الأصلي والمضاد في الشكل قبول الدعوى؛ وفي الموضوع: المصادقة على الانذار المبلغ الى المدعى عليه السيد لحبيب (ا.) بتاريخ 30-03-2023 وفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين وافراغه هو او من يقوم مقامه او باذنه من المحل التجاري الكائن بحي الشيخ المفضل شارع محمد عواد رقم 73 مكرر سلا مقابل اداء المدعين السادة ورثة إبراهيم (ك.): زوجته زهرة (ا.) وأولاده : ( لعزيزة (ك.) - رشيدة (ك.) - محمد (ك.) - عبد الالاه (ك.) - سعاد (ك.) - المصطفى (ك.)) وحفدته من ابنته فاطمة (ك.) وهم : ( محمد (ع.) - خديجة (ع.) - عزيز (ع.) - خالد (ع.) - سميرة (ع.) - عماد (ع.) - رضوان (ع.)) لفائدته مبلغ 89.200,00 درهم كتعويض وابقاء صائر كل مقال على عاتق الطرف الاخر ورفض الباقي.كما تقدم المستأنف عليهم باستئناف فرعي بتاريخ 09/09/2024 ضد نفس الحكم المشار اليه انفا.

في الشكل:

الاستئناف الاصلي : حيث بلغ المستأنف بالحكم بتاريخ 15/05/2024 وتقدم باستئنافه بتاريخ 29/05/2024 أي داخل الاجل القانوني؛ واعتبارا لتوفر الاستئناف على باقي الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة واداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

الاستئناف الفرعي : حيث إن الاستئناف الفرعي هو ناتج عن الاستئناف الأصلي وتابع له استنادا لمقتضيات الفصل 135 من قانون المسطرة المدنية ومؤدى عنه الصائر القضائي ومستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها و الحكم المطعون فيه أن المدعين تقدموا بواسطة نائبهم بمقال مسجل و مؤدى عنه يعرضون خلاله أنهم يرون للمدعى عليه المحل الشيخ المفضل شارع محمد عواد رقم 73 مكرر سلا بمشاهرة قدرها 500.00 درهم ، موضحين انهم اضحوا في حاجة ماسة اليه لاستعماله شخصيا ، وقد وجهوا اليه انذار بتاريخ 3-2 في اطار المقتضيات القانونية المنصوص عليها في قانون كراء المحلات التجارية ، ملتمسين لاجله المصادقة الكرائية الرابطة بين الطرفين وافراغه من المحل المدعى فيه هو أو من يقوم مقامه ولو باذنه تحت غرامة تهديدية قدرها 500.00 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وجعل الصائر على من يجب قانونا.

وبناءا على المذكرة المدلى بها من طرف نائب المدعين بجلسة 05-09-2023 والذي التمسوا من خلالها ضم الوثائق التالية الى الملف : نسخة محضر تبليغ وصورة شمسية لانذار ومحضر معاينة وجواب على انذار ورسم اراثة.

وبناءا على المذكرة الجوابية المرفقة بمقال مضاد مؤدى عنه المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه بجلسة 10 - 2023-10 والذي دفع من خلالها اساسا من حيث الشكل بانعدام صفة المدعين لافتقار الوثائق المدلى بها لاصل ملك موضوع العين قصد التحقق من المالك الحقيقي للمحل المدعى فيه وخصوصا وان رسم الاراثة لا يرقى الى درجة اعتباره كحجة تملك في غياب عقد الكراء،وكذا عدم اثبات العلاقة الكرائية لخلو الملف من العقد موضوعها مما يوجب التصريح بعدم قبول الدعوى شكلا ، مضيفا من حيث الموضوع بصفة احتياطية ان السبب موضوع الاندار غير جدي كون المقال لم يحدد الشخص او الاشخاص الذين يردون استرجاع المحل لاستعماله شخصيا مما يبين أن الملف هو المضاربة العقارية من اجل كرائه للغير بسومة اعلى او بيع اصله التجاري للغير وهو الذي يؤدي الواجبات الكرائية بانتظام ويكتري المحل لمدة طويلة وهو مصدر عيشه الوحيد ، ملتمسا لاجله اساسا عدم قبول الدعوى شكلا واحتياط با رفضها موضوعا ، وبشان الطلب المضاد الحكم باجراء خبرة لتحديد قيمة الاصل التجاري ومجموع الضرر الذي سيلحقه من جراء الافراغ وحفظ حقه في تقديم مستنتجاته بعدها.

وبناءا على الامر التمهيدي عدد 582 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 24-10-2013 والامر باجراء خبرة موضوعها الانتقال الى المحل الكائن بحي الشيخ المفضل شارع محمد عواد رقم 73 مكرر سلا اقتراح تعويض كامل عن الضرر الناجم عن افراغ المدعى عليه منه مع شموله قيمة الاصل التجاري المحددة انطلاقاً من التصريحات الضريبية السنوات الاربع الاخيرة، اضافة الى ما تم انفاقه من تحسينات واصلاحات وما تم فقده من عناصر الاصل التجاري مصاريف الانتقال من المحل مع ارفاق التقرير بصور فوتوغرافية للمحل وكذا بالوثائق المعتمدة وتوضيح العناصر اساس اقتراح التعويض وطريقة الاحتمال وسند ذلك عهد القيام بها الى الخبير محمد ينبوع بناني، الذي خلص من خلال تقريره المودع بكتابة ضبط هذه المستحكمة بتاريخ 0-01-2024 الى ان قيمة التعويض المقترح تبلغ 89.200,00 درهم.

وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعين بجلسة 23-01-2014 والذين عقبوا من خلالها بكون قيمة السومة الكرائية المحددة في 500.00 درهم شهريا تبين ان المحل لا يمكنه تور مزايا معينة بالقدر الذي يؤدي الى التعويض المستخرج من طرف الخبير ، بحيث لا تتجاوز مساحته 16 متر ولا يتوفر على اية تجهيزات سوى كونطوار خشبي وباش كما جاء بالتقرير ، أما فيما يتعلق بالعناصر الثابتة في تجهيز المحل وربطه بشبكة الماء والكهرباء والإصلاحات على مستوى الزليج بالأرض والحائط والمحددة قيمتها في 5.000,00 درهم مورثهم هو من بادر الى اقامتها وليس المكتري، خاصة ان الخبير اكد انه لم يدل بفواتير إنجازها مما كان حريا به عدم تحديد قيمة التعويض عن هذه العناصر؛ مضيفين ان التصريحات الضريبية المدلى بها لا تتضمن عنوان المحل المدعى فيه وبالإطلاع على مضمونها يتبين ان الأرباح جد ضئيلة مما ينهض دليلا على ان المحل وموقعه لا يقدمان اية مزايا وبالتالي فالنشاط التجاري المزاول به لن يدر أرباح مرتفعة؛وهي معطيات تفيد ان ما انتهى اليه يفتقد الى الموضوعية؛ملتمسين لاجله أساسا الحكم باستبعاد الخبرة المنجزة؛واجراء خبرة مضادة جديدة يعين لها خبير اخر مختص مع حفظ حقهم في الادلاء بمستنتجاتهم الى ما بعد الإنجاز،واحتياطيا جدا الحكم لفائدة المدعى عليه بتعويض لا يزيد عن مبلغ 40,000,00 درهم مقابل فقدانه لاصله التجاري.

وبناءا على مستنتجات بعد الخبرة المؤدى عنها المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه بحاسة 06-02-2024 والذي عقب من خلالها بكون المحل اضحى يعرف انتعاشا تجاريا بعد بناء مجمع تجاري عن بعد لا يتجاوز 50 متر واصبح يستحق تعويض اكبر مما حدده الخبير بما يفوق الضعف مرتين او ثلاث ، بعدما كان المحل يتواجد بمنطقة منعدمة الرواج وبعيدة عن المرافق الاجتماعية ، وهو ما يعزى اليه طلب المدعين الرامي الى الافراغ والذي سايرهم فيه الخبير منجز التقرير وهو ما الحق به ضررا فادحا ، فالخبير رغم اطلاعه على الوثائق التي تؤكد انه يستغل المحل منذ سنة 1984 وانه قام بعدة إصلاحات وان المحل مسجل بالسجل التجاري وانها يوجد امام المجمع التجاري "سوق الصالحين" ويؤدي جميع الضرائب المترتبة عليه الا انه لم يراع هذه المعطيات ، ملتمسا لاجله أسا ما الامر باجراء خبرة مضادة لتحديد التعويض المستحق مقابل الأصل التجاري ، واحتياطيا جدا جدا اسناد النظر للمحكمة الحكم في حدود المبلغ المحدد من قبل الخبير وتحميل المدعى عليهم فرعيا الصائر.

وبعد تمام الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفه الطاعن:

أسباب الاستئناف

حيث أكد الطاعن أن الحكم المطعون فيه بالاستئناف مجانب للصواب فيما قضى به وذلك بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير محمد ينبوع بناني للأسباب التالية: حول تحديد مقابل العناصر المادية وأن الخبير حدد قيمة جميع العناصر المادية المتمثلة في تجهيز المحل وربطه بشبكة الماء والكهرباء والإصلاحات والتحسينات المنجزة في مبلغ 5000 درهم فقط، في حين أن المستأنف أدى مبلغ 7728,83 درهم من أجل تزويد المحل بمادتي الماء والكهرباء كما هو ثابت من صورتي عقدي التزويد بمادة الكهرباء وعقد التزويد بمادة الماء ووصلات الأداء (صحبته)، هذا بالإضافة إلى الإصلاحات والتحسينات التي قام بها المستأنف والتي تفوق 60.000 درهم، الشيء الذي يجعل الخبرة موضوع تحديد قيمة العناصر المادية في مبلغ 5000 درهم فقط غير ذي موضوع ، مما يتعين ردها لعدم أحقيتها وحول التعويض عن فقدان الحق في الكراء فإن اعتماد تقدير التعويض عن الحق في الكراء باحتساب الفرق بين السومة الكرائية الحالية للمحل في السوق والسومة التي يؤديها العارض على أساس ثلاث سنوات فقط دون مراعاة طول مدة الكراء، الشيء الذي يجعل تحديد مقدار التعويض عن الحق في الكراء باحتساب الفرق على أساس ثلاث سنوات فقط دون مراعاة مدة الكراء التي بلغت 40 سنة من الكراء الفعلي في غير محله هذا بالإضافة إلى كون السومة الكرائية الحالية لنفس المحل أو لمحل مشابه والمحددة من طرف الخبير في مبلغ 2000 درهم غير ذي أساس على اعتبار أن السومة الكرائية لمحل مشابه تفوق بكثير السومة المحددة، مما يتيعن تعديل الحكم المستأنف بخصوص الشق المتعلق بمقدار التعويض عن الحق في الكراء وبعد التصدي الحكم من جديد بإجراء خبرة جديدة لتقدير التعويض على أساس ما ذكر و حول التعويض عن فقدان عنصر الزبائن والسمعة التجارية فإن السيد الخبير اقترح مبلغ 26.000,00 درهم مقابل التعويض عن عنصر الزبائن والسمعة التجارية على أساس فقدان %50 من عنصر الزبائن والسمعة واستعادتهم داخل أجل السنة بالرغم من أن نشاط المستأنف التجاري بالمحل دام لمدة 40 سنة، فهو احتمال غير موضوعي بالمرة فكيف للمستأنف أن يحافظ على نصف معامل الزبائن والسمعة بالرغم من أن المنطقة التي يتواجد بها المحل لا توجد بها محلات مجاورة ناهيك عن سومتها المرتفعة التي تقارب 6000 درهم، الشيء الذي يجعل الاحتمال منعدم التحقيق، وبالتالي يبقى الاقتراح المذكور غير منصف بحقوق المستأنف لعدم مطابقته لأرض الواقع وأن تحديد مدخول العارض السنوي في مبلغ 52,000,00 درهم فقط، فهو تحديد غير موضوعي بحكم أن النشاط التجاري المزاول بعين النزاع يدر على المستأنف مدخولا سنويا يفوق بكثير ما هو محدد من طرف السيد الخبير ، الشيء الذي يجعل الخبرة المنجزة مجحفة في حق المستأنف لعدم تضمينها المبالغ الدقيقة المستحقة للمستأنف. أنه بتمعن بسيط لما ذكر يتبين بجلاء على أن الخبرة المنجزة في الموضوع المصادق عليها بمقتضى الحكم المستأنف قد جاءت مجانبة للصواب فيما قضت به، ملتمسا قبول مقاله الاستئنافي شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد بإجراء خبرة مضادة لتحديد التعويض المستحق للمستأنف عن الإفراغ على ضوء ما ذكر أعلاه وتحميل المستأنف عليهم الصائر.

أرفق المقال ب: نسخة من الحكم رقم 602 وغلاف التبليغ و صورة عقدي التزويد بمادة الكهرباء ووصلات الأداء و صورة عقد التزويد بمادة الماء ووصلات الأداء و بيانات الدفع لإدارة الضرائب .

وبناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من دفاع المستأنف عليهم بجلسة 09/09/2024 عرض فيها أن الجهة المستانفة عابت على الحكم الابتدائي اعتماده ومصادقته على الخبرة المامور تمهيديا من طرف القضاء الابتدائي والمنجزة من طرف الخبير السيد "محمد ينبوع بناني" وناقشت خبرة هذا الاخير على ثلاثة مستويات سيتولى العارضون مناقشة كل دفع من دفوعاتها المثارة بشان تقرير الخبرة حيث زعم المستانف ان الاصلاحات والتحسينات التي قام بها بالمحل تجاوزت 60000 درهم وكما ستلاحظ المحكمة انه لم يدلي ولحد الساعة باي قرينة ولو بسيطة تثبت صحة ادعاءاته تلك، وهو الأمر الذي ضمنه كذلك السيد الخبير في مضمن تقريره، ورغم ذلك اعتبر الاخير ان المكتري ادخل بعض التحسينات والاصلاحات واخذ بذلك بعين الاعتبار حين تحديد التعويض المقابل للعناصر المادية. علما ان الأمر يتعلق بعناصر مادية ثابتة، في حين ان العناصر المادية غير الثابتة والمنقولة فالاكيد ان المكتري سيعمل لا محالة على نقلها الى محل اخر علما ان المستانف لم يعمد الى تبيان ماهية مقدار تلك الاصلاحات والتحسينات والتي تدحض فعلا ما ضمنه السيد الخبير في مضمن تقريره وبناء عليه يتضح ان هذا السبب يبقى غير قائم على أسس سليمة ووجب التصريح برد المزاعم المضمنه به وبعد ذلك وضمن السبب الثاني اعتبر المستانف السيد الخبير لم يكن موضوعيا حين تحديد التعويض عن فقدان الحق الحق في راء في حين انه وبعد وقوف المجلس "محمد ينبوع بناني" ستلاحظ انه اعتمد عمليات علمية وحسابية دقيقة حين تحديد ذلك حترم على المعطيات المضمنة بتقرير خبرة السيد التعويض على اساس معايير حسابية متعارف عليها، مع العلم ان السومة الكرائية للمحل لم تتجاوز قط 500 درهم شهريا رغم طول مدة الكراء حسب زعم المستانف نفسه وبالتالي تبقى المزاعم المثارة ضمن السبب الثاني كذلك غير قائمة على اسس سليمة ووجب التصريح بردها للعلل المثارة اعلاه وزعم بعد ذلك المستانف ضمن اخر سبب من اسباب طعنه ان السيد الخبير كذلك لم يكن ملتزما بشرط الموضوعية حين تحديد قيمة التعويض عن فقدان عنصر الزبناء وفي معرض ذلك اثار مجموعة من الادعاءات المفتقدة لوسائل الاثبات التي تدعمها، مما جعلها مجرد مزاعم لا اقل ولا اكثر خصوصا بعد العلم ان التجارة التي يزاولها المستانف بالمحل المعتمر من طرفه على وجه الكراء هي بيع البيض، وهي تجارة شائعة لدى الجميع حتى محلات البيع المواد الغذائية، لا يمكن معه الحديث عن زبناء كثيرون وقارين للمحل فضلا عن كون المحل يقع بحي شعبي، ومساحته صغيرة جدا. وهذه العوامل جميعها تؤكد ان المحل التجاري لا يمكن ان يكون له زبناء كثيرون حتى يمكن القول معه بان التقدير الذي قدره السيد الخبير كتعويض عن فقدان عنصر الزبناء يبقى غير موضوعيا وبالتالي وجب التصريح برد هذا السبب كذلك لعدم ارتكازه على أسس سليمة وبخصوص الاستئناف الفرعي بعد الوقوف عن تقدير خبرة السيد "محمد ينبوع بناني" والمعطيات التقنية المضمنة به فستلاحظ المحكمة ان التعويض الذي حدده السيد الخبير يبقى جد مغالى للاعتبارات التالية : صغر مساحة المحل التجاري ووجود لتجهيزات كبيرة به اذ انه مجهز فقط وكما جاء ضمن تقرير الخبرة "بكونطوار صغير " و "باش" مما ينهض دلالة على كون المحل التجاري غير مجهز بتجهيزات تؤكد انه يعرف نشاطا تجاريا ورواجا كبيرين وكذا سومته الكرائية التي لا تتجاوز 500 درهم شهريا و نوع النشاط التجاري الممارس به والمتجلي في بيع البيض بالتقسيط مع ما يوفره هذا النشاط وعلى حالته من ارباح جد ضئيلة لا محالة . وبناء عليه وبالنظر لكل تلك المعطيات فان المبلغ الذي اقترحه السيد الخبير كتعويض عن فقدان المستانف لاصله التجاري يبقى مغالى فيه بشكل كبير جدا ووجب والحالة هاته رد الأمور الى نصابها من خلال التصريح بعد الالغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي الحكم بتخفيض التعويض المحكوم به الى مبلغ 40000 درهم فقط ، ملتمسون بخصوص الاستئناف الأصلي أساسا ترتيب الاثر القانوني اللازم اثر الإخلال بإحداها شكلا واحتياطيا موضوعا تأييد الحكم الابتدائي وبخصوص الاستئناف الفرعي قبوله شكلا التصريح والحكم بعد الالغاء الحكم الابتدائي وتصديا بتخفيض التعويض المحكوم الى مبلغ 40000.00 درهم وجعل الصائر على من يجب قانونا.

وبناءا على إدراج الملف بجلسة 07/10/2024 تخلف نائب المستانف رغم التوصل؛فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة لجلسة 14/10/2024 تم تمديدها لجلسة 21/10/2024.

محكمة الاستئناف

في الاستئناف الاصلي والفرعي :

حيث عرض المستأنف أصليا والمستأنف فرعيا أوجه دفاعهما وفق ماهو مسطر أعلاه.

وحيث نازعا كل من الطرفين في قيمة التعويض المحكوم به وطالبا بتعديله زيادة للاول ونقصا بالنسبة للثاني.

وحيث يراعى في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن الافراغ قيمة الاصل التجاري الذي يحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربعة الاخيرة بالاضافة الى ما أنفقه من تحسينات واصلاحات ومافقده من عناصر الاصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل؛وفي نازلة الحال فان المحكمة المصدرة للحكم قضت باجراء خبرة عهد بها للخبير السيد محمد ينبوع بناني الذي انجز تقريره وفق الشروط المتطلبة قانونا؛اذ وبعدما أعطى وصفا كاملا للمحل الذي يتواجد بحي الشيخ المفضل شارع محمد عواد رقم 73 مكرر سلا؛عبارة عن دكان معد لبيع البيع بالتقسيط مساحته 16 متر مربع يتوفر على كونطوار خشبي واش؛بسومة متواضعة قدرها 500 درهم حاليا بعدما كانت 250 درهم؛والتي يبقى لها ولطول مدة الكراء تأثير على تقدير الحق في الكراء.

وحيث ان ماقترحه السيد الخبير بخصوص التعويض عن الحق في الكراء يبقى غير كاف باعتبار أن مادرج عليه العمل القضائي في مجل الخبرات في التعويض المذكور يتحدد انطلاقا من ضرب ناتج الفرق بين قيمة السومة الكرائية المؤداة (500درهم) والسومة الكرائية السوقية الحالية (والتي حددها السيد الخبير في ( 2000 درهم) في معامل يتغير حسب مدة الكراء في اطار نظرية ميشال (م.) المعمول بها في مجال الخبرات القضائية في هذا المجال؛وان مدة الكراء في نازلة الحال تفوق 15 سنة مما يجعل المعامل محدد في 60 شهر؛ويتعين معه تخفيض المبلغ المذكور الى :

2000 –500 = 1500 × 60 = 90000 درهم.

وحيث بخصوص ماتمسك به الطاعن من قيامه باصلاحات وتحسينات بالمحل تفوق 60.000,00 درهم ظل مجرد ادعاء ليس بالملف ما يعززه؛وهذا مااكد عليه ايضا السيد الخبير في تقريره اذ اكد ان المعني بالامر لم يدل باي فواتير؛وان ماتم تحديد في تقريره الخبرة من مبلغ 5000 درهم والتي حددها اخذا بعين الاعتبار تجهيز المحل وربطه بشبكة الماء والكهرباء والاصلاحات والتحسينات المنجزة على مستوى الزليج بالارض والحائط؛وان ماتشبت به الطاعن من كون ربط المحل بالماء والكهرباء كلفه مبلغ (7728,83) درهم يبقى مبالغا فيه ومخالف للوثائق التي ادلى بها والتي تفيد ان تكاليف الربط بالمادتين المذكورتين محدد في 2500 درهم حسب الثابت من الالتزام المدلى به من طرفه؛وان باقي الفواتير تتعلق بالاستهلاك؛مما ارتأت معه المحكمة ابقاء التعويض عن الاصلاحات وفق ماحدده السيد الخبير.

وحيث بخصوص التعويض عن الزبناء والسمعة فكما جرى عليه العرف السائد في مجال التجارة فان التاجر يلزمه مدة سنة لاكتساب زبناء جدد وتكوين عنصر الزبناء والسمعة لاصله التجاري؛مما ارتات معه المحكمة تعديل التعويض المقترح من طرف السيد الخبير والذي احتسب التعويض المذكور على اساس نسبة 50% فقط من الدخل السنوي؛وذلك بجعله محدد في 52.000,00 درهم؛نفس الامر بالنسبة لمصاؤريف النقل والبحث عن محل والتي ارتات المحكمة جعلها محددة في 4000 درهم.

وحيث استنادا لكل ما ذكر فان الاستئنافين الاصلي والفرعي جاءا مؤسسين قانونا وواقعا مما يتعين معه اعتبارهما جزئيا وذلك بتعديل المبلغ المحكوم به كتعويض عن الافراغ وفق ماسير بمنطوق الحكم؛مع تأييده في الباقي؛مع جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

حكمت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئنافين الاصلي والفرعي.

في الموضوع : برد الاستئناف الفرعي وتحميل رافعيه الصائر.

وباعتبار الاستئناف الاصلي جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك برفع المبلغ المحكوم به الى (151.000) درهم كتعويض وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.