Mot clé
Remboursement des améliorations

Saisi d'un double appel relatif à l'exécution des obligations de fin de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation des travaux d'aménagement et la restitution du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie au preneur sortant, tout en rejetant la demande de ce dernier en remboursement des travaux ainsi que la demande reconventionnelle du bailleur en indemnisation.

En appel, le bailleur soutenait que les travaux, modifiant la structure du bien sans autorisation administrative, justifiaient sa demande de remise en état, tandis que le preneur sollicitait le remboursement desdits travaux au titre de la plus-value apportée. La cour écarte les prétentions du bailleur, retenant que les travaux, n'ayant pas affecté les fondations et piliers de l'immeuble, s'inscrivaient dans le cadre de l'autorisation contractuelle.

Elle relève en outre que la relocation immédiate du bien à un nouveau preneur exerçant la même activité démontre que le bailleur n'a subi aucun préjudice mais a au contraire bénéficié des améliorations. La cour rejette également la demande du preneur en remboursement, dès lors que le contrat stipulait que les travaux seraient réalisés à ses frais exclusifs.

Faute pour le preneur de prouver la qualité de commerçant du bailleur, la demande d'intérêts légaux est aussi écartée. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique de l'occupation d'un fonds de commerce indivis par l'un des héritiers et sur l'indemnisation due aux co-indivisaires. Le tribunal de commerce avait qualifié l'héritier d'exploitant et l'avait condamné à verser à ses cohéritiers leur quote-part des revenus d'exploitation, fixée par expertise. L'appelant soutenait être titulaire d'un bail verbal consenti par le de cujus et contestait, à titre subsidiaire, l'évaluation retenue par l'expert. La cour écarte la qualification de bail, retenant que de simples virements bancaires au profit du défunt ne suffisent pas à établir l'existence d'un contrat de louage en l'absence de preuve du consentement des parties et d'un accord sur le loyer. Elle valide ensuite l'expertise judiciaire, considérant que l'évaluation des revenus d'exploitation était fondée sur un critère objectif, à savoir la valeur locative de marché. La cour relève que l'appelant, en sa qualité d'exploitant présumé tenir une comptabilité, s'est borné à une contestation générale sans produire aucun document probant, rendant inutile une nouvelle expertise. Elle écarte enfin l'argument tiré des frais de rénovation, rappelant qu'en application de l'article 970 du Dahir des obligations et des contrats, le co-indivisaire ne peut réclamer le remboursement des améliorations effectuées sans l'accord des autres propriétaires. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur dans le cadre d'un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant soutenait principalement l'irrégularité de l'expertise et l'insuffisance de l'indemnisation, notamment au titre de la perte de profits et des frais de réinstallation dans un nouveau local. La cour écarte les moyens relatifs à la procédure d'expertise, relevant que le preneur, bien que dûment convoqué, ne justifie ni de sa représentation lors des opérations ni du préjudice résultant de la mention de son absence au rapport. Sur le fond, la cour retient que la réparation de la perte de profits est incluse dans l'indemnisation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale, éléments déjà évalués par l'expert. Elle précise en outre, en application de l'article 7 de la loi 49-16, que si le preneur a droit au remboursement des améliorations apportées au local dont il est évincé, il ne peut prétendre à une indemnisation pour les frais d'aménagement d'un futur local, afin d'éviter un double dédommagement. Faute pour l'appelant de produire des éléments probants contredisant les conclusions de l'expert, le jugement entrepris est confirmé.

La demande de remboursement des améliorations faites par l’acquéreur évincé dans le cadre d’une action en préemption (chafâa) peut être valablement présentée par simple voie de défense. Il n’est pas nécessaire de former une demande reconventionnelle distincte à cet effet.

La Cour suprême censure les juges du fond ayant imposé une telle exigence procédurale. Elle rappelle que le remboursement de la valeur des améliorations constitue une condition légale de l’exercice du droit de préemption, au même titre que le prix et les frais. Par conséquent, en subordonnant la recevabilité de cette réclamation au formalisme d’une demande reconventionnelle, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, justifiant la cassation de sa décision pour défaut de motivation.

La Cour suprême casse l’arrêt de la cour d’appel pour défaut de motivation, en ce qu’il n’a pas répondu aux moyens soulevés concernant la date de notification de l’offre de préemption et la nature des améliorations imputées. Les demandeurs, exerçant un droit de préemption sur un bien vendu, avaient sollicité la reconnaissance de ce droit ainsi que le remboursement des améliorations réalisées par les acquéreurs.

La cour d’appel avait confirmé le droit de préemption et condamné les acquéreurs à indemniser les améliorations, sans toutefois répondre aux arguments des demandeurs sur l’inopposabilité de certaines charges et la validité des délais. La Cour suprême rappelle que toute décision doit impérativement répondre à l’ensemble des moyens invoqués sous peine d’absence de motivation, ce qui justifie la cassation.

L’affaire est renvoyée pour nouvelle appréciation conforme aux exigences de motivation et de procédure.

La Cour Suprême censure la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en préemption, avait déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de l’acquéreur évincé en remboursement des améliorations apportées au bien.

La Haute Juridiction rappelle qu’une telle demande n’est pas une prétention nouvelle mais la conséquence légale et nécessaire du jugement qui accueille la préemption. En effet, le droit du préempteur ne devient effectif qu’après indemnisation intégrale de l’acquéreur évincé, laquelle comprend le prix, les frais de l’acte et la plus-value résultant des améliorations. En refusant d’examiner cette demande au fond, la cour d’appel a commis une erreur de droit et privé sa décision de base légale.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que, en application des règles de priorité prévues par le droit musulman auxquelles renvoie l'article 30 du dahir du 2 juin 1915, le co-indivisaire qui exerce son droit de préemption sur la part vendue par son parent bénéficie d'une priorité lui permettant de préempter la totalité de ladite part, à l'exclusion de tout autre co-indivisaire qui ne pourrait se prévaloir de la règle du partage proportionnel prévue à l'article 29 du même dahir. Par ailleurs, la loi n'imposant aucune forme particulière pour l'expression de la volonté de préempter, celle-ci peut valablement être notifiée par un agent judiciaire lors de l'offre réelle du prix. Enfin, une demande en remboursement des améliorations fondée sur l'article 25 dudit dahir, soulevée pour la première fois devant la Cour de cassation, constitue une demande nouvelle et irrecevable.