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Travaux d'aménagement

Saisi d'un double appel relatif à l'exécution des obligations de fin de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation des travaux d'aménagement et la restitution du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie au preneur sortant, tout en rejetant la demande de ce dernier en remboursement des travaux ainsi que la demande reconventionnelle du bailleur en indemnisation.

En appel, le bailleur soutenait que les travaux, modifiant la structure du bien sans autorisation administrative, justifiaient sa demande de remise en état, tandis que le preneur sollicitait le remboursement desdits travaux au titre de la plus-value apportée. La cour écarte les prétentions du bailleur, retenant que les travaux, n'ayant pas affecté les fondations et piliers de l'immeuble, s'inscrivaient dans le cadre de l'autorisation contractuelle.

Elle relève en outre que la relocation immédiate du bien à un nouveau preneur exerçant la même activité démontre que le bailleur n'a subi aucun préjudice mais a au contraire bénéficié des améliorations. La cour rejette également la demande du preneur en remboursement, dès lors que le contrat stipulait que les travaux seraient réalisés à ses frais exclusifs.

Faute pour le preneur de prouver la qualité de commerçant du bailleur, la demande d'intérêts légaux est aussi écartée. Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce d'établissement touristique, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité de la perte de la licence d'exploitation de débits de boissons. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du dépôt de garantie au gérant mais rejeté ses demandes en remboursement des redevances et des frais de travaux, ainsi que les demandes reconventionnelles du bailleur.

En appel, le gérant soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation essentielle de lui fournir une licence valide, tandis que le bailleur imputait la perte de la licence à la durée excessive des travaux de rénovation entrepris par le gérant. La cour retient que la déchéance de la licence initiale est exclusivement imputable au gérant, dès lors que les travaux qu'il a menés ont entraîné une fermeture de l'établissement supérieure à six mois, provoquant la péremption de l'autorisation administrative en application de la réglementation sectorielle.

Par conséquent, le gérant ne peut ni obtenir le remboursement des redevances versées, ni se prévaloir de la résolution aux torts du bailleur pour réclamer le coût des travaux, dont le remboursement est par ailleurs expressément exclu par une clause contractuelle. La cour écarte également la demande du bailleur en paiement des redevances impayées, celui-ci y ayant renoncé par un engagement unilatéral écrit jusqu'à l'obtention d'une nouvelle licence.

Rejetant les appels principal et incident, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige consécutif à la rupture d'un contrat de gérance libre du fait du décès du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature du contrat et les droits des héritiers. Le tribunal de commerce avait condamné le propriétaire du fonds à indemniser les héritiers du gérant pour les travaux d'aménagement, tout en rejetant leur demande de dommages-intérêts pour privation de jouissance ainsi que la demande reconventionnelle du propriétaire en compensation.

En appel, les héritiers soutenaient que le contrat devait être requalifié en bail commercial transmissible, tandis que le propriétaire contestait le montant de l'indemnité et réitérait sa demande de compensation avec une créance de charges impayées. La cour retient que le contrat de gérance libre, conclu intuitu personae, prend fin de plein droit au décès du gérant, ce qui exclut tout droit des héritiers à la continuation de l'exploitation ou à une indemnisation pour privation de jouissance.

Elle écarte également la demande de compensation formée par le propriétaire, au motif que la créance de charges n'était ni certaine ni liquide au sens de l'article 362 du code des obligations et des contrats, faute de preuve de son imputation exclusive à la période de gérance. S'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour réévalue cependant à la hausse l'indemnité due au titre des aménagements et de la restitution du dépôt de garantie.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul montant de la condamnation, l'appel principal étant rejeté et l'appel incident des héritiers partiellement accueilli.

Saisi d'un litige relatif à la restitution du dépôt de garantie après la résiliation d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce procède à la liquidation des comptes entre le propriétaire du fonds et le gérant. Le tribunal de commerce avait condamné le propriétaire à restituer une somme déterminée au gérant.

L'appelant contestait cette condamnation en sollicitant la compensation entre le dépôt de garantie et diverses créances qu'il détenait sur le gérant au titre des charges et de la dégradation du matériel. S'appuyant sur une expertise judiciaire qu'elle rectifie sur un point de calcul, la cour écarte le moyen tiré du défaut de réalisation des travaux d'aménagement par le gérant.

La cour retient que la reconnaissance par le propriétaire, dans un avenant contractuel, de l'exécution desdits travaux constitue un aveu qui lui est opposable et l'empêche d'en contester ultérieurement la réalité. Elle procède dès lors à une compensation entre, d'une part, le montant du dépôt de garantie et le solde du coût des travaux dus au gérant, et d'autre part, les créances du propriétaire au titre des factures d'énergie et de la réparation du matériel.

Le jugement entrepris est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier un bail portant sur des locaux à usage d'entrepôt unilatéralement transformés en bureaux par le preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en résolution du bailleur irrecevable, considérant implicitement le bail soumis au statut des baux commerciaux.

La question de droit portait sur le point de savoir si une autorisation de réaliser des travaux mineurs pouvait valoir consentement du bailleur au changement de destination des lieux. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'autorisation de procéder à des travaux de peinture ou de revêtement ne constitue pas une renonciation à la clause de destination exclusive et ne peut être interprétée comme une acceptation de la transformation des lieux en bureaux.

Elle en déduit que le bail, n'ayant pas pour objet l'exploitation d'un fonds de commerce, demeure soumis au droit commun. Le changement de destination constituant une violation des obligations contractuelles du preneur, la cour prononce la résolution du bail en application des articles 663 et 692 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour violation des clauses relatives aux activités autorisées, la cour d'appel de commerce examine la portée des modifications contractuelles et factuelles intervenues depuis la conclusion du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur.

Devant la cour, l'appelant soutenait que le preneur avait méconnu les stipulations contractuelles en autorisant des activités commerciales non prévues au bail en cas de sous-location. La cour relève que la configuration des lieux a été substantiellement modifiée après la conclusion du bail, notamment par la cession d'une partie de l'immeuble au preneur et la réalisation de travaux d'aménagement d'un centre commercial intégré, autorisés par le mandataire du bailleur.

Elle retient en outre que le preneur bénéficiait d'une autorisation générale, antérieure au contrat restrictif invoqué par le bailleur, l'habilitant à exercer les activités commerciales qu'il jugerait appropriées. La cour qualifie la situation de mandat apparent, considérant que le silence prolongé du bailleur, conjugué aux autorisations expresses données par ses mandataires pour les travaux et les activités, a créé une apparence légitime justifiant la croyance des tiers et du preneur en l'étendue de ses droits.

Dès lors, l'inaction du bailleur face à des activités commerciales exercées de longue date et à sa connaissance lui interdit de se prévaloir d'une violation contractuelle pour solliciter la résiliation. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'appels croisés sur les conséquences de la résolution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine le droit à indemnisation du preneur pour des travaux d'aménagement et sa demande en restitution de loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution, condamné le bailleur à indemniser les travaux mais rejeté la demande en restitution des loyers versés.

Le bailleur contestait sa condamnation au paiement des travaux, tandis que le preneur sollicitait la restitution des loyers pour la période antérieure à l'impossibilité d'accès aux locaux. La cour retient que la demande d'indemnisation pour travaux est infondée dès lors que les rapports d'expertise, bien que chiffrant les factures produites, constatent la destruction et le saccage desdits aménagements, faits non contestés par le preneur.

Elle juge en revanche que la demande de restitution des loyers doit être écartée, ces derniers constituant la contrepartie de la mise à disposition des lieux durant une période où l'exploitation était possible, l'impossibilité d'accès n'étant survenue que postérieurement. Le jugement est donc infirmé sur la condamnation au titre des travaux et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance libre et condamnant le bailleur du fonds à indemniser le gérant pour les travaux d'aménagement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'évaluation de ces travaux et le sort des redevances impayées. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande principale en résolution pour défaut de paiement, tout en accueillant la demande reconventionnelle du gérant en remboursement des frais d'aménagement sur la base d'une première expertise.

L'appelant, bailleur du fonds, contestait le montant de l'indemnisation allouée, arguant du caractère non probant des factures produites et de l'évaluation excessive retenue par le premier expert. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire en appel, retient que le rapport déposé est conforme aux exigences procédurales et repose sur une analyse des factures et l'application d'un taux d'amortissement pertinent.

Elle écarte les moyens du bailleur tirés de l'absence de preuve de paiement des factures ou de leur déclaration fiscale, faute pour ce dernier d'apporter la preuve contraire aux éléments objectifs retenus par l'expert. Par ailleurs, la cour fait droit à la demande additionnelle en paiement des redevances échues en cours d'instance, considérant que le gérant, qui exploitait le fonds, ne démontrait pas avoir été privé de la jouissance des lieux.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement sur le quantum de l'indemnité due au gérant, qu'elle réduit conformément aux conclusions de la seconde expertise, le confirme pour le surplus et condamne le gérant au paiement des redevances supplémentaires.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait déterminer si des travaux réalisés sans permis de construire constituaient un manquement contractuel grave. L'appelant, bailleur, se prévalait d'un procès-verbal administratif constatant une infraction aux règles d'urbanisme pour fonder sa demande de résolution et d'expulsion.

La cour relève que le contrat de bail contenait une clause autorisant expressément le preneur à effectuer des travaux d'aménagement et d'extension. Elle retient que si les modifications apportées au niveau de la mezzanine constituent une infraction au droit de l'urbanisme, elles ne sauraient pour autant constituer un motif grave de résolution du bail.

La cour rappelle à cet égard que le changement justifiant la résolution est celui qui affecte la conception et la structure de l'immeuble, ce qui n'était pas démontré. La violation des règles d'urbanisme engageant la seule responsabilité administrative du preneur et non la résolution du contrat, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de redevances d'occupation du domaine public, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet interruptif de prescription d'une mise en demeure et sur l'opposabilité d'une résiliation unilatérale du contrat d'occupation. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement, après avoir écarté une partie de la créance comme étant prescrite.

L'appelant principal contestait l'étendue de la prescription retenue, tandis que l'appelant incident soulevait la prescription totale de la créance, faute de notification d'un acte interruptif valable, ainsi que l'extinction de l'obligation de paiement suite à la résiliation unilatérale du contrat par le créancier. La cour retient que la mise en demeure, régulièrement délivrée au siège social du débiteur, a valablement interrompu la prescription quinquennale en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats.

Elle écarte ensuite le moyen tiré de la résiliation du contrat, au motif que cette résiliation unilatérale par le créancier est restée sans effet dès lors que le débiteur n'a pas rapporté la preuve de la cessation de son occupation effective des lieux. La cour juge également que les travaux d'aménagement invoqués par le débiteur ne peuvent être opposés au créancier, le contrat stipulant une acceptation des lieux en l'état et soumettant toute modification à une autorisation écrite préalable.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris uniquement sur le quantum de la condamnation, en recalculant la part de la créance effectivement atteinte par la prescription, et rejette l'appel incident.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'exigibilité des loyers lorsque le preneur invoque le défaut de délivrance du bien loué et l'inexécution par le bailleur de travaux d'aménagement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et à l'éviction, tout en rejetant sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

L'appelant soutenait que le contrat de bail n'était jamais entré en vigueur, faute pour le bailleur d'avoir satisfait à son obligation de délivrance et d'avoir réalisé les travaux convenus, qu'il qualifiait de condition suspensive. La cour écarte ce moyen en retenant, après analyse des clauses contractuelles, que le bail ne contenait aucune condition suspensive subordonnant sa prise d'effet à la réalisation desdits travaux.

Elle relève en outre qu'une clause stipulait la prise de possession des lieux par le preneur en l'état et que l'occupation des locaux par un tiers, invoquée comme preuve du défaut de délivrance, était postérieure à la période pour laquelle les loyers étaient réclamés. La cour juge également que la demande de dommages-intérêts du preneur doit être rejetée, dès lors que le préjudice allégué revêtait un caractère purement éventuel et non certain.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature, monétaire ou en nature, de la contrepartie due au titre d'un contrat d'entreprise pour des travaux d'aménagement foncier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de l'entrepreneur, considérant que sa rémunération consistait en l'attribution d'un lot de terrain.

Le débat portait sur l'articulation entre le contrat d'entreprise et un contrat de réservation distinct portant sur le même lot, conclu entre le maître d'ouvrage et le représentant légal de l'entrepreneur. La cour retient que l'existence d'un contrat de réservation autonome, prévoyant un prix, des modalités de paiement et le versement effectif d'un acompte, confère à l'opération sur le terrain la qualification de vente.

Elle en déduit que les droits afférents à ce lot étaient garantis de manière indépendante du contrat d'entreprise. Dès lors, les travaux réalisés en exécution du contrat principal, dont la matérialité n'était pas contestée, devaient faire l'objet d'une rémunération monétaire.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne le maître d'ouvrage au paiement du montant des travaux, assorti des intérêts légaux.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine la gravité du manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait écarté la demande de la bailleresse au motif que les travaux, selon une première expertise, n'affectaient pas la structure de l'immeuble.

En appel, la bailleresse contestait cette expertise et soutenait que toute modification, même mineure, constituait une violation des clauses du bail justifiant sa résiliation. La cour relève que l'appelante, après avoir obtenu qu'une nouvelle expertise soit ordonnée, a été déchue de cette mesure d'instruction faute d'en avoir consigné les frais.

Statuant dès lors sur la base des seuls éléments du dossier, la cour retient que les conclusions du premier rapport d'expertise, non contredites par une contre-expertise, établissent que les modifications sont réversibles et ne constituent pas un motif grave et légitime justifiant l'expulsion. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le contrat de bail commercial autorisait expressément le preneur à effectuer tous les travaux et changements nécessaires à son activité, et que le bailleur ne rapportait pas la preuve que les aménagements réalisés avaient altéré la structure des lieux loués ou y avaient causé un préjudice, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande de résiliation du bail pour modification des lieux doit être rejetée. Le contrat formant la loi des parties, les travaux effectués dans le cadre de l'autorisation contractuelle ne sauraient constituer un juste motif d'éviction.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt qui, pour accueillir la demande en paiement du solde de travaux et en restitution de la retenue de garantie d'un entrepreneur, se fonde sur la production d'un permis d'habiter, sans vérifier si ce dernier couvre l'intégralité des ouvrages contractuellement convenus, y compris des travaux annexes dont l'achèvement était contesté par le maître d'ouvrage.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la clause d'un contrat de gérance libre autorisant le preneur à effectuer des travaux de rénovation et d'embellissement des lieux loués couvre la démolition d'une cloison non porteuse. Ayant souverainement constaté, au vu des photographies versées au dossier, que ces travaux, nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale convenue, ne portaient atteinte ni à la structure de l'immeuble ni à ses éléments essentiels et n'occasionnaient aucun préjudice au bailleur, elle en déduit exactement que le preneur n'a pas commis de manquement justifiant la résiliation du contrat.

Une cour d'appel use de son pouvoir souverain d'appréciation en ordonnant les mesures d'instruction qu'elle estime utiles à la solution du litige et en appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis. Ne constitue pas un motif de cassation, en application de l'article 359 du Code de procédure civile et en l'absence de preuve d'un préjudice par le demandeur au pourvoi, une irrégularité de procédure, telle que l'omission de saisir le ministère public d'un incident de faux ou de mentionner dans le corps de la décision le remplacement d'un expert désigné.

Saisie d’une requête en interprétation, la Cour d’appel de commerce précise la portée d’une décision antérieure ayant ordonné la mainlevée de restrictions inscrites sur un titre foncier dans le cadre d’une procédure collective. La Cour juge que lorsque le dispositif d’un arrêt est formulé de manière générale et paraît ambigu, il doit être interprété à la lumière de ses motifs, qui en constituent le soutien nécessaire. Ainsi, une mesure de mainlevée d’inscriptions, telles qu’une clause d’incessibilité et des obligations issues d’un cahier des charges, prononcée afin de permettre l’exécution d’un plan de continuation, ne peut avoir une portée excédant la finalité de ce plan. Par conséquent, la radiation de ces charges doit être strictement limitée aux seules fractions de l’immeuble sur lesquelles les constructions prévues par le plan ont été édifiées et pour lesquelles un permis d’habiter a été délivré, à l’exclusion des parties du titre foncier non affectées par l’exécution des obligations du plan de redressement.

Statuant en matière de marché de travaux, la Cour d’appel de commerce précise que l’application erronée par le Tribunal de commerce du décret régissant le cahier des charges administratives générales est sans incidence sur la solution du litige dès lors que le texte applicable et celui visé à tort consacrent des solutions substantiellement identiques quant au droit à indemnisation de l’entrepreneur en cas d’arrêt des travaux. La Cour écarte l’exonération de responsabilité du maître d’ouvrage fondée sur le fait du prince lorsque la preuve n’est pas rapportée que la modification d’un plan d’urbanisme constitue la cause directe et déterminante de l’ordre de suspension. Elle juge en outre que le délai de forclusion stipulé pour la présentation d’une réclamation administrative par l’entrepreneur ne fait pas obstacle à son action judiciaire ultérieure en réparation du préjudice né de la résiliation, laquelle n’est pas soumise à ce délai. Enfin, confirmant l’appréciation du Tribunal de commerce, elle retient que l’évaluation du préjudice, notamment du manque à gagner, relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui peuvent retenir une indemnisation forfaitaire en l’absence de justifications probantes pour chaque chef de dommage allégué.

Est réputée régulière et productive d’effets juridiques la notification d’une mise en demeure effectuée au siège du fonds de commerce objet du contrat de gérance libre, remise à une personne se déclarant employée de la société débitrice, nonobstant le refus de celle-ci de décliner son identité complète ou d’accuser réception. La Cour d’appel retient que cette diligence satisfait aux exigences des articles 38 et 39 du Code de procédure civile, rendant le commandement de payer opposable au débiteur.

Le défaut de justification du paiement des redevances de gérance dans le délai imparti par ledit commandement entraîne l’acquisition de la clause résolutoire expresse stipulée au contrat. Cette résiliation intervenant de plein droit, il entre dans les attributions du juge des référés de constater la réalisation de la condition résolutoire et d’ordonner l’expulsion du gérant, mesure conservatoire s’imposant comme la conséquence immédiate de la cessation du titre d’occupation.

Ne caractérisent pas une contestation sérieuse de nature à faire échec à la compétence de la juridiction des référés les moyens de défense tirés de la réalisation de travaux d’aménagement par le gérant ou de prétendus manquements contractuels imputés au bailleur, tels que l’exploitation indue de comptes bancaires ou la mise en vente du fonds. La Cour considère que ces allégations, non étayées par des preuves suffisantes, ne sauraient en tout état de cause justifier l’inexécution de l’obligation essentielle de paiement des redevances contractuelles.