Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour valider un congé pour démolition et reconstruction, retient que la production par le bailleur des plans architecturaux et du permis de construire du nouvel édifice suffit à établir le caractère sérieux du motif. Elle en déduit à bon droit que l’absence d’un permis de démolir spécifique n’invalide pas le congé, dès lors que la reconstruction implique nécessairement la démolition préalable de l’immeuble existant.

Cour de cassation, Chambre commerciale, deuxième section, Arrêt n° 2/529, en date du 28/10/2021, dossier commercial n° 2019/2/3/569

Vu le pourvoi en cassation déposé le 30 janvier 2019 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Ahmed (F.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 384 rendu le 23/01/2017 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2016/8206/5360.
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 14/10/2021.
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 28/10/2021.
Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohamed El Kraoui, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la défenderesse (Sh. M. A. R.) a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête introductive d’instance, enregistrée sous le n° 2016/3544, dans laquelle elle a exposé que le demandeur Mansour (H.) occupe à titre locatif le local commercial sis à (…), qu’elle lui a notifié un congé fondé sur un motif de démolition et de reconstruction, qu’il a reçu le 27/05/2014, et qu’il a engagé à ce sujet une action en conciliation qui a abouti à un échec ; elle a sollicité la validation du congé et l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef du local commercial litigieux, sous peine d’astreinte. Le défendeur a également saisi le même tribunal d’une requête introductive d’instance, enregistrée sous le n° 2015/6649, par laquelle il a contesté le congé et son motif, et a sollicité qu’il soit déclaré nul et, à titre subsidiaire, qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer l’indemnité intégrale. Après jonction des deux procédures et échange de conclusions, le jugement n° 6041 a été rendu, validant le congé et ordonnant l’expulsion du défendeur du local commercial litigieux, lui et tout occupant de son chef, en contrepartie d’une indemnité partielle de 4.320 dirhams à lui verser par la demanderesse, tout en le maintenant dans les lieux jusqu’au commencement effectif des travaux de démolition, et rejetant le surplus des demandes. Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel de commerce par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt de manquer de base légale et de motivation, au motif qu’il a soutenu devant la Cour d’appel que le permis produit par la défenderesse est un permis de construire uniquement, et non un permis de démolir ni d’évincer. Il a invoqué pour le prouver un procès-verbal de constat et une attestation n° 808775 délivrée par le président de la commune urbaine de Casablanca, indiquant expressément que le permis délivré à la défenderesse est un permis de construire l’immeuble et non de le démolir, le reconstruire et en évincer les occupants. Cependant, la Cour ayant rendu l’arrêt attaqué a rejeté cet argument au motif que le demandeur est un tiers par rapport au permis et que seules les autorités administratives ont compétence exclusive pour contrôler le respect par le bénéficiaire du permis des conditions et règles légalement applicables en la matière. Or, le demandeur a démontré à la Cour que la défenderesse a usé de manœuvres frauduleuses, de dol et de mauvaise foi en produisant un permis qui ne concerne pas la démolition mais seulement la construction, dans le but d’obtenir son expulsion ainsi que celle des autres occupants de l’immeuble. De ce fait, le motif sur lequel est fondé le congé n’est pas sérieux, ce qui lui donne droit à une indemnité intégrale. La Cour d’appel, en ne contrôlant pas la légalité du motif et la conformité des documents produits avec la réalité du dossier, a privé sa décision de base légale et l’a exposée à la cassation.

Mais attendu que pour prouver le caractère sérieux du motif invoqué dans le congé, il suffit de produire le plan de la construction à ériger en lieu et place de celle à démolir et le permis de construire le nouvel édifice. La Cour d’appel, qui a vérifié le caractère sérieux du motif ressortant des documents administratifs produits par la défenderesse, à savoir un plan de construction d’un immeuble sur le titre foncier n° 2376/D, signé par un architecte, et le permis de construire, et a considéré que ces deux documents étaient des actes officiels, authentifiés par un fonctionnaire public, et que le demandeur au pourvoi ne pouvait les contester que par la voie de l’inscription de faux, a examiné les pièces du dossier et a suffisamment vérifié le caractère sérieux du motif. En effet, bien que le permis de démolir soit distinct du permis de construire, le défaut de sa production n’entraîne pas la nullité du congé, dès lors que la reconstruction implique nécessairement la démolition de l’intégralité du bâtiment, ce qui est établi par les autres pièces du dossier telles que le plan et le permis de construire. Son arrêt est, sur ce point, suffisamment motivé, et les moyens de cassation ne sont donc pas fondés.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.