Viole l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, consacrant la force obligatoire des conventions, la cour d’appel qui retient un montant de loyer inférieur à celui contractuellement prévu au seul motif que le bailleur a accepté sans réserve des paiements partiels. En effet, la quittance de loyer délivrée sans réserve par le bailleur ne constitue qu’une présomption de paiement des échéances antérieures et ne saurait, en l’absence d’un accord exprès des parties, valoir renonciation au montant du loyer fixé au contrat.

Cour de cassation – Chambre commerciale – Deuxième section – Arrêt n° 530/2 – en date du 28/10/2021 – Dossier commercial n° 978/3/2/2019

Vu le pourvoi en cassation formé le 12/03/2019 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Bouchta (M.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 6295 rendu le 25/12/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2588/8232/2018.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 14/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 28/10/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohammed EL KRAOUI, et audition des observations de l’avocat général, M. Mohammed SADIK.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la défenderesse, la société « (S. S. A.) », a saisi le Tribunal de commerce de Rabat d’une requête introductive d’instance exposant qu’elle occupait à titre de location un local appartenant à la demanderesse, Karima (H.), sis à (…) moyennant un loyer mensuel de 12.000 dirhams du 01/01/2016 au 31/12/2017 ; qu’elle avait versé à la partie défenderesse, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, un paiement anticipé de deux années de loyer, ainsi qu’il ressort de la copie des deux chèques et de l’original du contrat de bail ; qu’elles étaient convenues de mettre fin au contrat les liant et de le résilier à la date du 31/01/2017, ainsi qu’en atteste l’acte de résiliation produit ; que la demanderesse n’avait cependant pas exploité le local loué pendant toute la durée convenue au contrat, mais seulement pendant une durée de 12 mois, et a sollicité la condamnation de la partie défenderesse à lui restituer la somme de 110.000 dirhams, augmentée des intérêts légaux et d’une indemnité pour retard de 10.000 dirhams, avec exécution provisoire. Après réponse de la partie défenderesse, qui a contesté les montants réclamés et conclu au rejet de la demande, un jugement a été rendu condamnant la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 110.000 dirhams et rejetant le surplus des demandes. Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel de commerce par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Dans ses moyens réunis, la demanderesse au pourvoi fait grief à l’arrêt de la violation des articles 242 et 230 du Dahir formant Code des obligations et des contrats et du paragraphe 9 de la clause 2 du contrat liant les parties, ainsi que d’un défaut de base légale équivalant à une absence de motifs. Elle soutient que bien que la cour ait constaté, à la lecture du contrat de bail, que le loyer annuel était fixé à 144.000 dirhams et que la défenderesse au pourvoi ne versait que 120.000 dirhams par an, elle a néanmoins motivé sa décision en retenant que ce fait n’avait fait l’objet d’aucune réserve de la part de la demanderesse au pourvoi. Or, l’article 242 du Dahir formant Code des obligations et des contrats dispose que le débiteur n’est libéré que par l’exécution de la prestation due en quantité et en qualité. L’arrêt a donc violé l’article précité. La cour a également motivé sa décision en retenant que la défenderesse au pourvoi n’était pas tenue par les stipulations du contrat de bail relatives à la taxe d’édilité et que la durée de la location s’étendait du 01/06/2014 à fin février 2017, alors que la durée du contrat de bail était fixée à deux ans et que ce dernier obligeait la locataire au paiement de la taxe d’édilité. Son arrêt a ainsi violé les clauses du contrat et se trouve entaché d’un défaut de base légale équivalant à une absence de motifs, l’exposant à la cassation.

En effet, il est constant, aux termes de l’article 3 du contrat de bail en date du 17/02/2016, que les parties ont convenu de fixer le loyer à la somme de 12.000 dirhams par mois, soit 144.000 dirhams par an. La cour d’appel, en déterminant les sommes à restituer à la défenderesse au pourvoi après avoir constaté que cette dernière avait payé deux années de loyer alors que la relation locative entre les parties n’avait duré qu’un an et un mois, ainsi qu’il ressort de l’acte de résiliation du bail en date du 17/01/2017, a calculé ces sommes sur la base d’un loyer mensuel de 10.000 dirhams, soit 120.000 dirhams par an, au lieu du montant de 12.000 dirhams fixé au contrat. Elle a adopté la motivation du jugement de première instance qui énonçait que « bien que le montant dû conformément au loyer convenu dans le contrat soit de 144.000 dirhams par an, il ressort du reçu de loyer émis par l’agence immobilière chargée de l’encaissement que le montant perçu n’est que de 120.000 dirhams, soit 10.000 dirhams par mois, reçu qui n’a fait l’objet d’aucune réserve de la part de l’appelante (la demanderesse au pourvoi) ou de l’agence lors de l’encaissement du loyer et de la délivrance dudit reçu ». Or, l’acceptation par le bailleur de percevoir des loyers sur la base d’un montant mensuel inférieur à celui convenu au contrat, en contrepartie d’un reçu et sans réserve, n’implique pas nécessairement son acceptation de ce paiement partiel. En effet, le reçu délivré sans réserve par le bailleur constitue une présomption de paiement des échéances antérieures à sa date qui n’auraient pas été intégralement réglées, mais ne constitue pas une présomption d’un accord des parties sur la réduction du loyer fixé au contrat. Par conséquent, en l’absence d’un accord exprès visant à réduire le loyer de 12.000 dirhams à 10.000 dirhams par mois, et s’agissant de la taxe d’édilité, la cour a motivé sa décision en retenant que la production par la demanderesse au pourvoi de la preuve du paiement de l’impôt afférent à l’immeuble litigieux ne pouvait être opposée à la défenderesse au pourvoi, au motif que l’agence chargée de l’encaissement des loyers avait délivré à cette dernière le reçu suffisamment discuté ci-dessus, sans préciser dans ses motifs qui, selon les clauses du contrat de bail, était tenu au paiement de ladite taxe, ni si les montants objet du reçu en question incluaient également les taxes réclamées. L’arrêt ainsi rendu est contraire au contrat et viole les dispositions de l’article 230 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, ce qui justifie sa cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l’intérêt des parties commandent le renvoi de l’affaire devant la même cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire devant la même Cour pour qu’il y soit statué conformément à la loi, autrement composée, et condamne la défenderesse au pourvoi aux dépens.
Elle ordonne la transcription du présent arrêt sur les registres de la cour d’appel qui l’a rendu, en marge ou à la suite de l’arrêt attaqué.