Mot clé
Permis de démolir

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant soutenait d'une part le caractère non sérieux du motif de l'éviction, alléguant une simple intention de spéculation immobilière, et d'autre part le caractère erroné de l'évaluation de son indemnité. La cour retient que la production par le bailleur du permis de démolir et de la licence de construire, accompagnés des plans architecturaux, suffit à établir la réalité et le sérieux du motif de l'éviction, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle écarte également la critique de l'expertise, relevant que le preneur, ayant manqué à son obligation de produire ses déclarations fiscales ou tout document comptable, ne peut utilement contester une évaluation fondée sur des critères objectifs tels que la localisation du bien, sa consistance et la nature de l'activité exercée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion moyennant une indemnité provisionnelle.

L'appelant contestait la validité du congé, faute de production d'un permis de démolir et de mise en cause d'un créancier inscrit, ainsi que la méthode d'évaluation de l'expert judiciaire qui n'aurait pas tenu compte des spécificités de l'activité de pharmacie. La cour retient que la loi 49-16 n'impose au bailleur que la production d'un permis de construire valide, et que la relation du bailleur avec ses créanciers est inopposable au preneur.

Elle valide ensuite le rapport d'expertise en ce qu'il se fonde sur les critères légaux, notamment les déclarations fiscales des quatre dernières années, pour fixer une indemnité provisionnelle due uniquement en cas de privation du droit de retour. La demande de contre-expertise est écartée, le caractère seulement éventuel de l'indemnité ne justifiant pas une nouvelle mesure d'instruction à ce stade.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de sursis à l'exécution d'un arrêt d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de difficulté d'exécution en matière de bail commercial. L'appelant, preneur évincé, invoquait une difficulté juridique tirée d'une part de l'irrégularité de la notification de l'arrêt d'expulsion, et d'autre part de l'inapplication des dispositions de la loi nouvelle relative au délai de consignation de l'indemnité d'éviction et à la péremption du permis de démolir.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification, considérant que l'avertissement délivré par l'agent d'exécution en application de l'article 440 du code de procédure civile suffit à la régularité de la procédure. Elle retient ensuite, au visa de l'article 38 de la loi 49-16, que les décisions rendues sous l'empire du droit antérieur ne sont pas soumises aux nouvelles dispositions, ce qui rend inopérant le moyen tiré du non-respect du délai de consignation de l'indemnité.

La cour rappelle enfin que la difficulté d'exécution ne peut naître que de faits postérieurs à la décision dont l'exécution est poursuivie, et non de faits préexistants qui relèvent des défenses au fond. L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé rejetant une demande d'arrêt d'exécution d'une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la notion de difficulté d'exécution. Le tribunal de commerce avait écarté l'existence d'une telle difficulté.

L'appelant soulevait, d'une part, la nullité des poursuites faute de notification régulière de la décision d'expulsion et, d'autre part, une difficulté juridique tirée de l'inapplication des dispositions de la loi 49-16 relatives au délai de consignation de l'indemnité d'éviction et à la péremption du permis de démolir. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification en retenant que l'avertissement de procéder à l'expulsion, délivré par l'agent d'exécution en application de l'article 440 du code de procédure civile, suffit à la régularité de la procédure d'exécution.

Sur la difficulté juridique, la cour rappelle que la décision d'expulsion, ayant été rendue sous l'empire du dahir de 1955, n'est pas soumise au délai de consignation de trois mois prévu par la loi 49-16, en vertu du principe de non-rétroactivité consacré par l'article 38 de cette même loi. Elle ajoute que la difficulté d'exécution ne peut être fondée sur des faits antérieurs à la décision à exécuter, mais doit résulter de circonstances nouvelles, et que la péremption du permis de démolir ne saurait être invoquée alors que l'exécution a été entravée par le preneur lui-même.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure d'éviction et le montant de l'indemnité potentielle due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion des héritiers du preneur moyennant une indemnité provisionnelle, tout en fixant le montant de l'indemnité potentielle due en cas de privation du droit au retour.

L'appelant principal contestait la validité de l'action dirigée contre des héritiers non identifiés, l'absence de contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, et la non-concordance entre l'adresse du local et celle figurant sur le permis de démolir. La cour écarte ces moyens en retenant que l'action intentée collectivement contre les héritiers du preneur initial est recevable et que l'exigence d'un bail écrit ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16.

Elle juge en outre que la discordance d'adresses est inopérante dès lors qu'il est établi que le local se situe bien dans l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour relève que les plans de la nouvelle construction prévoient des locaux commerciaux, ce qui justifie la nature potentielle de l'indemnité, celle-ci n'étant due qu'en cas de privation effective du droit au retour.

Rejetant tant l'appel principal que l'appel incident sur le quantum de l'indemnité, la cour estime que le montant alloué par les premiers juges constitue une juste réparation au regard des éléments du fonds de commerce. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur la validité d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial et sur les modalités de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, tout en fixant une indemnité potentielle en cas de privation du droit au retour.

Le preneur, appelant principal, soulevait l'irrégularité du congé au motif de l'absence d'un contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, d'une discordance entre l'adresse du local et celle visée par le permis de démolir, et du caractère illusoire de son droit au retour ; le bailleur, appelant incident, contestait le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'absence d'écrit, rappelant que la loi 49-16 n'a pas d'effet rétroactif sur les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur, lesquels demeurent des contrats consensuels.

Elle rejette également l'argument relatif à la discordance d'adresses, retenant qu'il incombait au preneur de prouver que son local se situait hors de l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour constate, au vu des plans de reconstruction, que le projet inclut bien des locaux commerciaux, ce qui rend le droit au retour du preneur effectif et justifie le caractère potentiel de l'indemnité.

Jugeant enfin le montant de l'indemnité fixé en première instance adéquat au regard des éléments du dossier, la cour rejette les appels principal et incident. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la force probante des documents justifiant le péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur, considérant le motif du congé fondé. L'appelant contestait la réalité du péril, s'appuyant sur une expertise privée concluant à la solidité de la construction. La cour écarte ce moyen en retenant que la décision administrative du conseil communal, qui constate officiellement l'état de péril, prime sur une expertise non contradictoire produite par le preneur. Dès lors que le bailleur justifiait en outre d'un permis de démolir et d'un permis de construire, la cour juge le motif du congé parfaitement établi. La cour rappelle au surplus que le droit de priorité du preneur au retour dans les locaux reconstruits demeure garanti par la loi. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce a examiné la qualification du congé délivré au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le bailleur n'avait pas produit la licence de démolir requise par la législation sur l'urbanisme. La question soumise à la cour portait sur la distinction entre l'éviction pour démolition et reconstruction régie par la loi n° 49-16 et celle motivée par un péril imminent. La cour retient que le congé, bien que mentionnant l'état de délabrement de l'immeuble, visait sans équivoque la démolition et reconstruction, ce que confirme le délai de préavis de trois mois accordé au preneur, conforme à ce motif, et non le délai de quinze jours applicable en cas de péril. Dès lors, la cour juge que le bailleur n'était tenu de justifier de la جدية de son projet que par la production d'une licence de construire en cours de validité et d'un plan architectural approuvé, à l'exclusion d'une licence de démolir. La cour écarte également le moyen tiré de l'absence de bail écrit, rappelant que la loi n° 49-16 n'a pas invalidé les baux verbaux conclus antérieurement à son entrée en vigueur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur, subordonnée au versement d'une indemnité d'éviction équivalente à trois années de loyer.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et la preuve de l'inclusion du local loué dans l'assiette de l'opération. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en contrepartie d'une indemnité provisionnelle. L'appelant soulevait la nullité du congé en raison d'erreurs matérielles relatives à l'identité du bailleur et à l'adresse du bien, et contestait l'absence de preuve du lien entre son local et le titre foncier visé par le permis de démolir. La cour écarte ces moyens en se fondant sur un procès-verbal de constat et d'interrogatoire antérieur, lequel établit sans équivoque que le local exploité par le preneur est bien situé dans l'immeuble objet du titre foncier concerné. Elle retient que les discordances relevées dans le congé constituent de simples erreurs matérielles qui n'affectent pas sa validité, dès lors qu'il a été notifié au bon destinataire et au bon emplacement. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui retient le caractère sérieux d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial délivré par le bailleur, dès lors qu'elle constate que ce dernier a produit le plan de conception et le permis de construire. Ces pièces suffisent à elles seules à prouver la réalité de l'intention du bailleur, sans qu'il soit nécessaire que le congé mentionne l'obtention d'un permis de démolir.

Par ailleurs, le moyen tiré du défaut de signature de la copie de l'arrêt signifiée aux parties est inopérant, l'obligation de signature prévue par l'article 345 du code de procédure civile ne pesant que sur la minute de la décision, et non sur les copies délivrées aux parties.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour valider un congé pour démolition et reconstruction, retient que la production par le bailleur des plans architecturaux et du permis de construire du nouvel édifice suffit à établir le caractère sérieux du motif. Elle en déduit à bon droit que l’absence d’un permis de démolir spécifique n’invalide pas le congé, dès lors que la reconstruction implique nécessairement la démolition préalable de l’immeuble existant.

Une cour d'appel retient à bon droit la nullité d'un congé pour démolition et reconstruction signifié à un seul des héritiers du preneur décédé. Il appartient en effet au bailleur, nouveau propriétaire des lieux, de s'assurer de l'identité de l'ensemble des héritiers, devenus cotitulaires du bail par l'effet de la succession, et de leur notifier individuellement le congé.

La circonstance que l'un des héritiers gérait seul le local et payait les loyers ne saurait dispenser le bailleur de cette diligence, dont l'omission vicie la procédure d'éviction.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux n'impose pas au bailleur, qui donne congé pour démolir et reconstruire l'immeuble loué, de réaliser les travaux dans un délai déterminé. Ayant constaté que le bailleur justifiait du caractère sérieux de son motif par la production du permis de démolir et du plan de construction, elle en déduit exactement que les droits du preneur sont suffisamment garantis par le droit au maintien dans les lieux jusqu'au début effectif des travaux et au paiement d'une indemnité égale à trois ans de loyer, ainsi que par son droit de priorité pour louer le nouveau local, conformément aux articles 12, 13 et 14 dudit dahir.

En application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, le bailleur qui entend démolir et reconstruire l'immeuble loué peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu de justifier de l'état de vétusté du bien. Ayant souverainement constaté que le bailleur justifiait de la réalité et du sérieux de son projet par la production d'un permis de démolir et de reconstruire, une cour d'appel en déduit à bon droit que le preneur évincé ne peut prétendre qu'à l'indemnité partielle équivalant à trois années de loyer prévue par ce texte, à l'exclusion de l'indemnité d'éviction intégrale de l'article 10 du même dahir.

Le preneur conserve néanmoins la faculté de réclamer la réparation de son préjudice intégral s'il prouve ultérieurement que le bailleur n'a exercé son droit que dans le but de le priver de ses droits, conformément à l'article 20 du même dahir.

Ayant constaté, d'une part, que l'exigence posée par l'article 9 du dahir du 25 décembre 1980 de mentionner dans le congé l'ensemble des locaux loués avec leurs dépendances vise à préserver l'unité du contrat de bail et n'impose pas de détailler chaque composante d'un local d'habitation unique et indivisible, et, d'autre part, que le bailleur justifiait d'un projet de reconstruction de plus grande ampleur par la production des permis de démolir et de construire, une cour d'appel en déduit à bon droit que la condition de nécessité de la démolition, exigée par l'article 15 du même dahir pour valider le congé, est remplie. En effet, cette nécessité ne requiert pas que l'immeuble soit vétuste ou menaçant ruine, le caractère sérieux du projet de reconstruction suffisant à la caractériser.

Pour valider un congé fondé sur la démolition et la reconstruction, la production par le bailleur des autorisations administratives idoines, tels le permis de démolir et l’autorisation de construire, constitue une justification suffisante. Les juges du fond apprécient souverainement la nécessité des travaux au vu de ces seuls éléments et ne sont pas tenus d’ordonner une expertise complémentaire sollicitée par le locataire.

La Cour Suprême énonce par ailleurs que le droit de priorité du preneur à la réintégration des lieux est garanti de plein droit par l’article 15 du dahir du 25 décembre 1980. Le silence d’une décision de justice sur ce point est sans incidence, ce droit étant légalement acquis au locataire et non subordonné à une reconnaissance judiciaire expresse pour exister.

Il est enfin rappelé que l’effet dévolutif de l’appel limite la saisine de la cour aux seuls chefs du jugement qui sont critiqués. Par conséquent, une demande reconventionnelle en indemnisation, rejetée en première instance et non contestée par l’appelant, acquiert l’autorité de la chose jugée et ne peut être réexaminée.