En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/538, en date du 28/10/2021, dans le dossier commercial n° 2018/2/3/1091

Vu le pourvoi en cassation déposé le 16/05/2018 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocat Maître Ahmed (S.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 1124 rendu le 05/03/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/5111.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28/09/1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de mise en état et de communication du 14/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 28/10/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Saïd Chouguib, et l’audition des observations de l’avocat général, Monsieur Mohamed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la défenderesse, la société (W.N.), a saisi le 15/08/2016 le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête dans laquelle elle exposait qu’elle louait à la défenderesse le local commercial sis à son adresse et que, le 29/04/2016, elle avait reçu de celle-ci un congé, dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, lui demandant de libérer le local loué au motif de sa volonté de le démolir pour le reconstruire. Or, considérant que les constructions que la défenderesse entendait démolir lui appartenaient en vertu du procès-verbal d’adjudication du 24/07/2007, le motif fondant le congé était dénué de tout fondement. Pour ces raisons, elle sollicitait, à titre principal, que soit prononcée la nullité du congé qui lui avait été notifié le 29/04/2016 et, à titre subsidiaire, qu’il soit ordonné avant dire droit une expertise afin de déterminer la valeur des constructions et équipements que comprenait le local loué et de fixer l’indemnité d’éviction due. La défenderesse a produit un mémoire en réponse accompagné d’une demande reconventionnelle, dans lequel elle a précisé que l’immeuble, composé d’un terrain sur lequel est édifiée une construction, lui appartenait, ce que confirmait le cahier des charges relatif à l’immeuble, lequel mentionnait que ce dernier se composait d’un terrain avec une construction à usage de bureaux, d’entrepôts, d’un restaurant, d’une citerne, d’un puits et d’un local de gardiennage, et qu’il était exploité à titre de location par la demanderesse principale pour un loyer mensuel de 5 000,00 dirhams. Elle a sollicité le rejet de la demande principale et, dans sa demande reconventionnelle, la validation du congé et l’éviction de la société (W.N.) et de tous occupants de son chef du local objet du litige. Après échange de conclusions, un jugement avant dire droit a été rendu, ordonnant une expertise réalisée par l’expert Mohammed (B.), qui a conclu dans son rapport à la fixation de l’indemnité d’éviction due à la somme de 7.042.391,30 dirhams. Après production par les parties de leurs conclusions après expertise et la mise en cause de la société (A.D.R.) par la demanderesse au motif que tous les actionnaires de cette dernière avaient cédé leurs actions à la société dont la mise en cause était demandée, celle-ci se substituant ainsi à la demanderesse, le jugement a été rendu. Il a condamné, sur la demande principale, la défenderesse à payer à la demanderesse principale une indemnité provisionnelle de 180.000,00 dirhams et ordonné son éviction du local objet du litige, tout en lui réservant son droit de retour dans le local après sa reconstruction et en fixant l’indemnité subsidiaire due en cas de privation de ce droit à la somme de 7.168.998,20 dirhams. Sur la demande reconventionnelle, il a validé le congé notifié à la défenderesse reconventionnelle le 29/04/2016 et ordonné son éviction du local litigieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Sur la demande de mise en cause, il l’a déclarée irrecevable. Les sociétés (W.N.) et (R.A.) ont interjeté appel. La société (A.D.R.) a présenté une requête d’intervention volontaire, sollicitant sa substitution à la société (W.N.) dans l’instance. La Cour d’appel de commerce a rendu son arrêt qui a rejeté l’appel de la société (W.N.), infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé et alloué une indemnité, et, statuant à nouveau, a rejeté la demande sur ces points, le confirmant pour le surplus. C’est cet arrêt qui est frappé du présent pourvoi en cassation.

Sur le premier moyen :

La demanderesse au pourvoi reproche à l’arrêt la violation des articles 140, 142 et 345 du Code de procédure civile, au motif que l’acte d’appel déposé par la défenderesse au pourvoi ne contenait pas d’exposé des faits du litige au sens de l’article 142 du Code de procédure civile, se bornant à mentionner l’objet du litige et la date de réception du congé. Or, les dispositions dudit article étant d’ordre public, leur violation entraîne l’irrecevabilité de l’acte d’appel qui ne contient pas l’une des mentions qui y sont prescrites. De plus, la défenderesse au pourvoi n’a pas fait appel du jugement avant dire droit n° 1167, rendu en première instance le 20/10/2016, qui ordonnait une expertise évaluative éventuelle, alors que l’article 140 du Code de procédure civile n’autorise pas l’appel des seuls jugements sur le fond, mais impose d’interjeter appel des jugements avant dire droit en même temps que des jugements définitifs, ce que la défenderesse au pourvoi n’a pas respecté, rendant son appel irrecevable pour violation des dispositions de l’article 140 du Code de procédure civile. La demanderesse au pourvoi a soulevé cette violation devant la cour qui a rendu l’arrêt attaqué, mais celle-ci n’y a pas répondu, entachant ainsi sa décision d’une motivation insuffisante équivalant à un défaut de motivation et violant les dispositions de l’article 345 du Code de procédure civile.

Mais attendu que la cour d’appel, devant laquelle la demanderesse au pourvoi a soulevé le non-respect par l’appelante, la société (W.N.), des dispositions des articles 140 et 142 du Code de procédure civile, en déclarant l’appel de cette dernière recevable en la forme, a répondu au moyen soulevé par la demanderesse au pourvoi à cet égard. Cette réponse est conforme au contenu de l’acte d’appel présenté par la société (W.N.) qui, à son examen, révèle qu’il contenait un résumé des faits du litige et des motifs de l’appel. De plus, il n’y a aucune violation des dispositions de l’article 140 du Code de procédure civile, lequel énonce que les jugements avant dire droit ne peuvent être frappés d’appel qu’en même temps que les jugements sur le fond et dans les mêmes délais, et ne contient aucune disposition signifiant qu’il n’est pas permis de faire appel des jugements sur le fond sans interjeter simultanément appel des jugements avant dire droit. Par conséquent, la cour a motivé sa décision en conformité avec la réalité du dossier. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, réunis :

La demanderesse au pourvoi reproche à l’arrêt la violation des articles 3 et 345 du Code de procédure civile, la dénaturation des faits, une motivation viciée équivalant à un défaut de motivation, la violation des articles 10 et 11 de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, la violation de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, et un manque de base légale. Elle soutient que la cour qui a rendu l’arrêt a énoncé dans sa motivation que « … les faits de l’espèce concernent la démolition et la construction d’un nouveau bâtiment en remplacement du premier, et non la création d’un lotissement immobilier et le morcellement de terrains… », alors qu’il ressort du dossier et des déclarations des parties qu’il n’y a rien qui indique qu’une construction est édifiée sur l’immeuble objet du litige et qu’il s’agit d’un entrepôt où la société (W.N.) exerce son activité commerciale. En considérant qu’il s’agissait d’une volonté de démolir pour édifier une nouvelle construction en remplacement de la première, alors que la situation est autre, la cour a dénaturé l’objet du litige et a fondé sa décision sur des faits erronés et sans fondement. La réalité du litige, telle qu’établie par les pièces versées au dossier, notamment le plan d’architecte et le permis de construire, concerne un projet de construction de trois groupes d’habitations, ce qui signifie qu’il s’agit de la création d’un lotissement et du morcellement du terrain en un ensemble de constructions.

De plus, et contrairement à ce qu’a retenu la cour, la demanderesse au pourvoi avait déjà produit un permis de démolir et de reconstruire délivré par les autorités administratives compétentes, qui était toujours en cours de validité, puisqu’il n’existe aucun élément prouvant son annulation ou son retrait par l’autorité qui l’a délivré ou par toute autre autorité administrative. En application des dispositions des articles 10 et 11 de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, c’est la date de délivrance du permis de démolir et de construire qui doit être prise en compte, et non sa date d’établissement. Or, il est constant, d’après les pièces du dossier, que la demanderesse a reçu le permis de construire le 15/03/2016 et a engagé la procédure judiciaire le 29/04/2016, date de réception du congé par la défenderesse au pourvoi. Par conséquent, un délai de trois ans ne s’était pas écoulé depuis la date de délivrance du permis, conformément aux dispositions de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, laquelle est applicable en ce qui concerne le permis, et non la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme. En outre, le permis de démolir et de reconstruire a été accordé pour la création de trois projets résidentiels. Dès lors, la loi n° 25-90 relative aux groupes d’habitations est celle qui doit s’appliquer en l’espèce, et son article 11 dispose que l’autorisation de lotir, qu’elle soit expresse ou tacite, est périmée si, à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la date d’expiration du délai de trois mois visé à l’article 8, le lotisseur n’a pas réalisé les travaux d’équipement mentionnés à l’article 18 de cette loi. Ce qui importe donc en l’espèce est le non-écoulement d’un délai de trois ans à compter de la date de réception par la demanderesse du permis de construire, qui n’a eu lieu que le 15/03/2016. Ce permis ne précisait pas qu’il devenait nul et non avenu après un an. La preuve en est que la commune urbaine de Casablanca n’a jamais notifié à la demanderesse l’annulation ou le retrait du permis. Par ailleurs, la cour qui a rendu l’arrêt attaqué s’est fondée dans sa motivation sur une partie de l’article 18 de la loi n° 49-16, sans tenir compte de sa seconde partie, en considérant que l’article 18 énonce que le propriétaire désirant évincer pour démolition et reconstruction, ou pour surélévation ou agrandissement, doit produire un permis de construire en cours de validité délivré par l’autorité compétente. Or, la demanderesse au pourvoi avait déjà produit un permis de démolir et de reconstruire délivré par les autorités administratives compétentes, lequel était toujours en cours de validité, puisqu’il n’existe aucun élément prouvant son annulation ou son retrait par l’autorité qui l’a délivré ou par toute autre autorité administrative. Il apparaît ainsi que la cour, en ne prenant pas en considération ce qui précède, a statué à tort et a fondé sa décision sur une base non saine. De même, en omettant d’appliquer le deuxième alinéa de l’article 18 de la loi n° 49-16, qui énonce expressément que le permis de construire doit être pris en compte pendant toute la durée de la procédure devant le tribunal, à moins que le locataire ne prouve que l’autorité compétente l’a retiré ou annulé, elle a entaché sa décision d’une motivation viciée et a violé l’alinéa 2 de l’article 18 précité, étant donné que le litige est toujours pendant devant la justice et que la validité du permis de construire produit par l’exposante demeure en vigueur tant qu’il n’a pas été statué sur le dossier, ce qui justifie la cassation de l’arrêt attaqué.

Mais attendu que la cour d’appel, ayant constaté, à travers le permis de construire produit par la demanderesse au pourvoi, qu’il avait été signé le 02/09/2013 et que sa troisième clause indiquait que sa durée de validité était fixée à un an à compter de sa date de signature, a considéré que ledit permis avait expiré avant que la défenderesse au pourvoi ne reçoive le congé qui lui a été notifié le 29/04/2016, plus d’un an s’étant écoulé depuis sa date de signature. Elle en a déduit qu’il y avait lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé et alloué une indemnité, et, statuant à nouveau, de rejeter la demande y afférente. Ce faisant, elle a motivé sa décision en conformité avec la réalité du dossier et de ses pièces, notamment les clauses du permis de construire versé au dossier, dont l’examen de la troisième clause révèle que sa durée est fixée à un an à compter de sa date de signature, et non de sa date de délivrance, contrairement à ce qui est allégué dans le moyen. Il apparaît également que sa validité avait expiré avant que la défenderesse au pourvoi ne reçoive le congé objet de l’action le 29/04/2016. Elle a appliqué correctement les dispositions de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles et de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, dont les dispositions visent un permis de construire en cours de validité qui continue de produire ses effets pendant toute la durée de la procédure devant le tribunal, et non un permis de construire dont la validité a expiré avant l’engagement de la procédure. Son arrêt est ainsi légalement et suffisamment motivé et repose sur une base légale. Les moyens réunis ne sont donc pas fondés.

PAR CES MOTIFS
La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.