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Annulation du congé

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour sous-location d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait annulé le congé, faute pour le bailleur de rapporter la preuve de la sous-location alléguée.

La cour de cassation avait censuré un premier arrêt confirmatif pour défaut d'examen des moyens de preuve du bailleur, notamment des attestations et d'un procès-verbal de constat. Procédant à une nouvelle instruction, la cour retient que le témoignage recueilli est insuffisant, le témoin déclarant ignorer l'identité de l'occupant actuel du local.

Elle écarte par ailleurs la force probante du procès-verbal de constat, en rappelant que les déclarations qui y sont recueillies par l'huissier de justice ne sont pas opposables au preneur, qui est tiers à ces propos. La cour juge enfin inopérant le moyen tiré du changement d'activité commerciale, ce motif n'étant pas visé dans le congé initial.

Faute pour le bailleur de prouver la sous-location prohibée par l'article 22 du dahir du 24 mai 1955, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les motifs justifiant la résiliation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du bailleur tout en déclarant irrecevable la demande principale du preneur en annulation du congé. L'appelant soutenait la déchéance du preneur de son droit au renouvellement pour non-respect de la procédure de conciliation, ainsi que l'existence de motifs graves et légitimes tirés de l'installation d'équipements hors des lieux loués et du défaut de paiement de la taxe de propreté. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien engagé la procédure de conciliation dans le délai légal. Sur le fond, la cour retient que l'installation d'un comptoir à l'extérieur du local commercial, bien que potentiellement préjudiciable, ne constitue pas une modification des lieux loués justifiant la résiliation du bail. La cour rappelle en outre, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation, que le non-paiement de la taxe de propreté n'entre pas dans le champ des obligations locatives dont l'inexécution justifie l'expulsion. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application de la loi n° 49-16 aux procédures initiées sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevables tant la demande principale du preneur que la demande reconventionnelle du bailleur. L'appel soulevait la question de la loi applicable, l'instance n'étant pas en état d'être jugée lors de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. La cour retient que, au visa de l'article 38 de la loi n° 49-16, celle-ci est d'application immédiate aux instances en cours qui ne sont pas en état d'être jugées. Elle en déduit que si la demande en annulation du congé est irrecevable, la demande subsidiaire du preneur en fixation d'une indemnité doit être accueillie. De même, la demande du bailleur en validation du congé est jugée fondée sur la base de l'article 9 de la nouvelle loi, les justifications requises ayant été produites. La cour valide donc le congé, conditionne l'éviction au versement d'une indemnité provisionnelle de trois ans de loyer et fixe une indemnité de réserve pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour. Le jugement est par conséquent infirmé et réformé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante respective des expertises judiciaires et des procès-verbaux administratifs. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en annulation du congé et rejeté la demande reconventionnelle en expulsion du bailleur. L'appelant soutenait que le congé était justifié par la division illicite du local commercial en deux unités distinctes, invoquant à l'appui de ses dires divers procès-verbaux de la police administrative et contestant par la voie du recours en faux les conclusions des expertises judiciaires ordonnées en cause d'appel. La cour écarte d'abord le moyen tiré du faux, rappelant qu'un rapport d'expertise, en tant que simple avis technique, ne constitue pas un acte authentique susceptible d'un tel recours et relève de la libre appréciation des juges du fond. Elle retient ensuite que les expertises architecturales successives, corroborées par les plans cadastraux, les relevés fiscaux et les contrats d'abonnement électrique distincts, établissent que le bien était ab initio composé de deux locaux commerciaux et que le mur de séparation était ancien. Dès lors, les procès-verbaux administratifs constatant la modification des lieux, qui n'établissent pas que le preneur a été surpris en flagrant délit de construction, sont jugés insuffisants à prouver le manquement contractuel allégué. Le congé étant dépourvu de motif grave et légitime, le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce était saisie de la validité d'un congé fondé sur la modification de la chose louée par la construction d'un mur de séparation et la cession partielle du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande d'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que des procès-verbaux administratifs établissant l'infraction d'urbanisme devaient prévaloir sur les conclusions des expertises judiciaires. La cour écarte le moyen tiré du faux en écriture contre les rapports d'expertise, rappelant qu'une expertise judiciaire constitue une mesure d'instruction dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond et non un acte authentique. Elle retient que les conclusions concordantes de deux expertises, corroborées par des documents administratifs et fiscaux, établissent l'ancienneté du mur de séparation et la préexistence de deux locaux commerciaux distincts. La cour juge que ces éléments constituent une preuve contraire suffisante pour écarter la force probante des procès-verbaux administratifs, lesquels n'établissaient pas de manière certaine que le preneur était l'auteur des travaux litigieux. Le motif du congé n'étant pas établi, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé pour motif grave tiré de la modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée probatoire d'un procès-verbal de constat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en annulation du congé, faute de preuve des changements allégués par le bailleur. L'appelant soutenait que le constat d'huissier, rapportant le témoignage d'un tiers, suffisait à établir la matérialité des faits. La cour rappelle que le litige demeure soumis au dahir du 24 mai 1955, les faits étant antérieurs à la loi 49-16. Elle retient ensuite que si le procès-verbal de constat fait foi des constatations matérielles effectuées personnellement par l'huissier de justice, il est en revanche dépourvu de force probante particulière s'agissant des déclarations de tiers qu'il recueille, l'audition de témoins excédant les prérogatives légales de l'officier ministériel. Faute pour le bailleur de produire un état des lieux initial ou tout autre élément établissant que la transformation des lieux est imputable aux preneurs, la preuve du motif grave justifiant l'éviction sans indemnité n'est pas rapportée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée libératoire d'un règlement effectué par chèques. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur en annulation du congé et rejeté la demande reconventionnelle en paiement du bailleur. L'appelant soutenait que le défaut de paiement était constitué, arguant de la restitution au preneur des chèques remis en paiement au motif qu'ils étaient barrés et non encaissables par lui. La cour écarte ce moyen en rappelant que le chèque constitue un instrument de paiement et que sa simple offre par le preneur suffit à faire échec au grief de défaut de paiement. Elle juge en outre que l'argument tiré de la restitution des chèques est inopérant, la charge de la preuve de cette restitution incombant au bailleur qui l'allègue, en application de l'article 400 du Dahir des obligations et des contrats. La cour précise que ni l'absence du preneur à une mesure d'instruction ni la preuve du non-encaissement effectif des chèques ne sauraient renverser cette charge probatoire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par un seul des co-indivisaires bailleurs et sur la preuve de l'acquittement de la dette locative. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande des bailleurs, ordonné le paiement des loyers et l'expulsion du preneur, tout en rejetant sa demande reconventionnelle en annulation du congé. L'appelant soutenait, d'une part, le défaut de qualité de l'héritière ayant seule délivré le congé et, d'autre part, l'absence de cause à l'expulsion au motif qu'un paiement partiel serait intervenu postérieurement, valant règlement amiable. La cour écarte le premier moyen en relevant que le preneur avait lui-même reconnu que sa relation contractuelle le liait personnellement à l'héritière signataire du congé, laquelle disposait par conséquent de la qualité pour agir. Sur le second moyen, elle retient que l'existence d'un paiement partiel ou d'une transaction n'est pas établie, l'argumentation des bailleurs sur ce point ne constituant pas un aveu judiciaire dès lors qu'un tel aveu doit être explicite et ne saurait être déduit d'une simple hypothèse de discussion. Faute pour le preneur de rapporter la preuve de l'extinction de sa dette, le manquement grave justifiant l'expulsion est caractérisé. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation fondé sur une violation du principe dispositif, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de son office après cassation avec renvoi. Le preneur commercial soutenait que la cour avait statué ultra petita en prononçant son expulsion pour défaut de paiement, alors que le bailleur n'avait fondé sa demande que sur une occupation sans droit ni titre. La cour rejette le moyen en rappelant qu'une juridiction de renvoi est tenue de se conformer au point de droit définitivement tranché par la Cour de cassation. Or, la Cour de cassation ayant précisément cassé l'arrêt antérieur en retenant que le défaut de paiement du preneur était établi, la cour de renvoi était nécessairement saisie de ce motif d'expulsion. Elle ajoute que la jonction de l'action en annulation du congé et de l'action en expulsion obligeait le juge à examiner l'ensemble des motifs du congé, sans que cela ne constitue une modification de l'objet du litige. Dès lors, la cour n'a pas statué au-delà des demandes mais a tiré les conséquences de la décision de la juridiction suprême. Le recours en rétractation est en conséquence rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour changement de destination, modification des lieux et sous-location, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du congé fondé sur ces motifs au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la caractérisation des manquements, soutenant d'une part que les activités exercées étaient connexes à l'activité principale autorisée, et d'autre part qu'il avait, en tout état de cause, procédé à la remise en état des lieux dans le délai légal prévu par l'article 8 de la loi 49-16. La cour retient que l'exercice d'activités de vente et de réparation de téléphones constitue une activité connexe et nécessaire à celle de téléboutique, compte tenu de l'évolution du marché. Elle relève surtout que le preneur, en produisant un procès-verbal de constat attestant de la remise en état des lieux dans le délai de trois mois suivant le congé, a neutralisé les effets de l'infraction alléguée, privant ainsi le congé de son fondement. De même, la cour écarte le grief de sous-location, faute de preuve d'un contrat de bail au profit du tiers présent dans les lieux, la simple gérance de l'activité ne constituant pas une sous-location prohibée. Concernant la demande reconventionnelle du preneur en annulation du congé, la cour rappelle que la loi 49-16 ne prévoit pas une telle action autonome, la contestation des motifs du congé ne pouvant être soulevée que par voie de défense à l'action en validation du bailleur. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution du bail et l'expulsion, et confirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la force probante de quittances de loyer contestées par le bailleur. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande principale du preneur en annulation du congé et, faisant droit à la demande reconventionnelle du bailleur, avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion. L'appelant soutenait, d'une part, la recevabilité de son action en annulation et, d'autre part, l'effectivité du paiement, qu'il entendait prouver par des quittances dont le bailleur contestait l'authenticité. La cour écarte le premier moyen en retenant que la loi nouvelle n° 49-16, applicable aux instances en cours, ne prévoit plus d'action autonome en annulation du congé pour loyers impayés, la juridiction saisie ne pouvant qu'accueillir ou rejeter la demande de validation du bailleur. Sur le fond, la cour relève que les quittances produites par le preneur, qui ne portent qu'une empreinte digitale et non une signature, ne sauraient faire preuve du paiement. Elle souligne qu'en application de l'article 426 du dahir formant code des obligations et des contrats, un acte sous seing privé doit être signé par celui à qui on l'oppose, une empreinte digitale inexploitable et non identifiée ne pouvant valoir signature. Dès lors, la demande de nouvelle expertise est jugée non pertinente, les pièces étant en tout état de cause dépourvues de force probante. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'éviction d'un preneur commercial pour besoin personnel du bailleur, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, tout en déclarant irrecevable la demande du preneur en annulation du congé. Le preneur appelant soulevait l'irrégularité formelle du congé, tirée de son imprécision quant au local visé et du non-respect du délai de préavis, ainsi que l'insuffisance de l'indemnité d'éviction fixée par l'expert. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le congé désignait suffisamment le bien et que l'action en éviction avait été introduite après l'expiration du délai de trois mois prévu par la loi n° 49-16, rendant le moyen inopérant. La cour rappelle que la loi n° 49-16, applicable aux instances en cours, ne prévoit pas d'action autonome en nullité du congé, la contestation de sa validité ne pouvant être examinée qu'à l'occasion de l'action en éviction. Elle juge en outre le motif de reprise pour besoin personnel fondé, le droit à indemnité du preneur constituant la contrepartie légale de ce droit de reprise. Enfin, elle valide le rapport d'expertise, estimant que l'indemnité a été correctement évaluée au regard des caractéristiques du fonds, notamment sa situation géographique et l'absence de documents comptables et fiscaux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé sans indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la construction d'une mezzanine dans les lieux loués était imputable au preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande principale du preneur en annulation du congé et rejeté la demande reconventionnelle du bailleur en validation de celui-ci. L'appelant, bailleur, soutenait que cette construction constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement au sens de l'article 8 de la loi 49-16. Pour trancher ce point de fait contesté, la cour a ordonné une expertise judiciaire. Elle retient les conclusions de l'expert qui, après examen des lieux et des documents, établit que la mezzanine a été édifiée par l'auteur du bailleur lui-même, plus de vingt ans avant la conclusion du bail. La cour écarte la contestation de ce rapport, le jugeant suffisamment motivé et corroboré par des pièces administratives. Faute de preuve d'une modification des lieux par le preneur, le motif du congé est jugé non fondé. Par ces motifs, la cour d'appel de commerce rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, se fonde sur les résultats d'une enquête testimoniale. Ayant souverainement apprécié les dépositions et constaté que la preuve de l'imputabilité au preneur des travaux litigieux n'était pas rapportée, elle en déduit légalement que le congé, fondé sur un motif non établi, doit être annulé, sans être tenue de répondre à d'autres moyens de preuve devenus inopérants.

Une cour d'appel retient à bon droit que le preneur, qui en sa qualité de successeur à titre particulier est tenu de l'ensemble des obligations du locataire précédent, ne peut se prévaloir d'autorisations de travaux accordées à ce dernier pour justifier des modifications structurelles des lieux loués, dès lors que ces autorisations ne concernaient que des réparations simples et non des transformations de la substance de la chose louée. En conséquence, la démolition d'un mur sans autorisation spécifique du bailleur constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail.

Ayant constaté que le contrat de bail, conclu postérieurement aux travaux de transformation reprochés au preneur, décrivait un local unique correspondant à l’état des lieux après lesdits travaux, une cour d’appel en déduit exactement que le bailleur ne peut valablement se prévaloir de ces modifications pour fonder un congé. En effet, le contrat est réputé avoir porté sur le bien dans son état modifié, rendant inopérant le grief tiré d’une transformation des lieux sans autorisation.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

Viole le principe de non-rétroactivité des lois la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action du bailleur en validation d'un congé pour reconstruction, au motif qu'elle a été introduite après l'expiration du délai de forclusion de six mois institué par l'article 26 de la loi n° 49-16, alors que le congé avait été notifié et les procédures préalables engagées sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, lequel ne prévoyait aucun délai pour l'introduction d'une telle action. Les effets juridiques des actes accomplis sous le régime de la loi ancienne ne sauraient être remis en cause par les dispositions nouvelles.

Ne constitue pas un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, justifiant le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction, le fait pour le preneur d'avoir exercé son droit de se défendre au cours d'une précédente instance l'opposant au bailleur. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté qu'un congé était fondé sur de tels agissements, qualifiés par le bailleur de manœuvres dolosives, retient que le preneur n'a fait qu'user d'un droit et en prononce la nullité.

Viole les règles de la bonne administration de la justice et manque de base légale la cour d'appel qui, saisie simultanément d'une action du locataire en annulation d'un congé et d'une action du bailleur en validation de ce même congé, statue sur la seconde sans ordonner la jonction des instances ou, à tout le moins, surseoir à statuer jusqu'à ce que la première action soit définitivement jugée. En raison du lien de connexité étroit qui unit les deux demandes, une telle mesure s'impose pour assurer une bonne administration de la justice et prévenir le risque de décisions contradictoires.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, en violation de l’article 140 du Code de procédure civile, déclare recevable l’appel formé contre un jugement avant dire droit. En effet, un tel jugement, qui ne tranche pas l’intégralité du litige au fond et se limite à statuer sur la validité d’un congé tout en ordonnant une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction, n’est susceptible d’appel qu’en même temps que le jugement définitif statuant sur le fond de l’affaire. La Cour de cassation, faisant usage de son pouvoir de statuer au fond en application de l’article 368 du Code de procédure civile, prononce en conséquence l’irrecevabilité de cet appel initial.

La Cour d’appel de Casablanca a statué sur la fin d’une relation de bail commercial. Elle a précisé l’application du Dahir du 24 mai 1955 suite à un jugement définitif de non-réception d’une demande de contestation de congé.

La Cour a jugé que la relation locative prend fin dès qu’un jugement de non-réception de la contestation de congé devient définitif. Dans ce cas, l’occupation des lieux par le locataire est considérée comme sans droit ni titre. Dès lors, la situation est régie par le droit commun et non plus par le Dahir de 1955. La cour a infirmé le jugement de première instance qui avait appliqué le délai de prescription de deux ans de l’article 33 du Dahir de 1955 pour une action en expulsion. Elle a ainsi validé la demande d’expulsion du bailleur.

Quant à l’intervention d’un tiers ayant acquis le fonds de commerce, la Cour l’a jugée irrecevable. L’acquisition ayant eu lieu après la fin de la relation locative principale, le tiers ne pouvait prétendre à aucun droit sur les lieux.