Ayant constaté que le contrat de bail, conclu postérieurement aux travaux de transformation reprochés au preneur, décrivait un local unique correspondant à l’état des lieux après lesdits travaux, une cour d’appel en déduit exactement que le bailleur ne peut valablement se prévaloir de ces modifications pour fonder un congé. En effet, le contrat est réputé avoir porté sur le bien dans son état modifié, rendant inopérant le grief tiré d’une transformation des lieux sans autorisation.

Arrêt n° 558/2 en date du 04/11/2021 Dossier commercial n° 2019/2/3/110
Vu le pourvoi en cassation formé le 26/10/2018 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de ses avocats Maîtres Abdelilah (B.) et Jaafar (M.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 409 rendu le 23/01/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/4819.
Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile du 28/09/1974, tel que modifié et complété.
Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 21/10/2021.
Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 04/11/2021.
Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Said Choukib, et après avoir entendu les observations de Monsieur Mohamed Sadek, avocat général.
Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que l’intimé, Monsieur Derhmane (A.), a saisi le Tribunal de commerce de Rabat d’une requête exposant que, le 29/12/2015, il avait reçu de la défenderesse une mise en demeure alléguant qu’il aurait apporté des modifications substantielles au café qui lui est donné à bail, en y intégrant un local commercial pour n’en faire qu’un seul et même local, sans le consentement de la propriétaire ; qu’il contestait ladite mise en demeure pour défaut de motif sérieux, précisant qu’il avait seulement procédé à des travaux de rénovation, de réparation et d’embellissement du café après avoir obtenu une autorisation à cet effet du conseil municipal ainsi qu’une autorisation écrite du mandataire de la défenderesse, dénommé El Mekki (R.) ; sollicitant, à titre principal, la nullité de la mise en demeure qui lui a été notifiée pour défaut de motif sérieux et, à titre subsidiaire, la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité provisionnelle de 10 000,00 dirhams, ainsi que l’organisation, avant dire droit, d’une expertise afin de déterminer l’indemnité d’éviction pour la perte de son fonds de commerce.
La défenderesse a déposé des conclusions en réponse accompagnées d’une demande reconventionnelle, dans lesquelles elle a confirmé les termes de la mise en demeure, en précisant que les agissements du demandeur principal constituaient une modification substantielle contrevenant au contrat de bail et que l’autorisation écrite produite par le demandeur n’était qu’une simple copie ; sollicitant, dans sa demande reconventionnelle, la validation de la mise en demeure et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef ou avec son autorisation des lieux loués. Après débats, le jugement a été rendu, prononçant la nullité de la mise en demeure reçue le 29/12/2015 par le demandeur principal et rejetant le surplus des demandes. Il a été confirmé en appel par l’arrêt objet du présent pourvoi en cassation.

Sur les moyens de cassation réunis :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l’arrêt d’un défaut de base légale assimilé à un défaut de motifs, au motif que la cour d’appel aurait énoncé dans ses motifs que << .. il ressort de l'examen des pièces du dossier, et notamment de l'expertise réalisée par l'expert Abdelaziz (K.), que le plan original de l'immeuble, établi par l'architecte, date du 27/03/1967 et que les modifications apportées après la date de la visite des lieux subsistaient encore à la date de la réalisation de ladite visite ..>>, raisonnement dont il ressort que la cour a confirmé le fait des modifications qui ont été opérées après le 27/11/1998, date à laquelle la relation locative était effectivement établie, la preuve en est que l’autorisation délivrée à l’intimé par (M. R.) était datée du 25/08/1998, autorisation que l’intimé a lui-même produite et invoquée au cours de la procédure, et dans laquelle le dénommé El Mekki (R.) atteste que l’intimé, Monsieur Derhmane (A.), est locataire du café (L. C.) et qu’il l’autorise à entreprendre des travaux de changement d’activité de café en café-pâtisserie. La cour d’appel, par la motivation précitée, a indiqué que les modifications avaient été réalisées avec l’autorisation des autorités compétentes et le consentement du mandataire immobilier El Mekki (R.) en sa qualité de gérant de l’immeuble où se situe le local objet du litige, et a également confirmé que c’est l’intimé qui a procédé à la modification, à savoir l’intégration d’un autre local au sein du café (L. C.) pour n’en faire qu’un seul. Elle a également motivé sa décision en ce que les modifications apportées par l’intimé au local ont été faites avec l’autorisation des autorités compétentes et le consentement du mandataire immobilier. Or, il ressort de la décision n° 101 produite par l’intimé qu’elle concerne une modification du projet, à savoir la transformation du café en un café-pâtisserie, et non l’intégration d’un autre local au café (L. C.) pour n’en faire qu’un seul, puisqu’il ne s’agit que d’une autorisation de transformer le café en café-pâtisserie.
Quant à l’autorisation du mandataire immobilier El Mekki (R.) en date du 25/08/1998, produite au dossier par l’intimé, elle concerne également l’autorisation d’entreprendre un changement de projet de café en café-pâtisserie et non l’intégration d’un autre local au sein du café pour n’en faire qu’un seul. Il en ressort que lorsque la cour a considéré que l’autorisation des autorités compétentes et celle du mandataire immobilier portaient sur la modification consistant en l’intégration d’un local à un autre au sein du café pour n’en faire qu’un seul, elle a fondé sa décision sur une motivation non conforme à la réalité, l’autorisation de l’autorité et du mandataire ne concernant que le changement de la nature de l’activité de café à café-pâtisserie.
Par ailleurs, la cour d’appel a avancé un autre motif selon lequel le contrat de bail en date du 24/12/1999 est postérieur à l’établissement de la relation locative, qui remonte à avant le 25/08/1998, et qu’il ne contient aucune mention de la location de deux locaux, mais qu’il s’agit d’un seul local aménagé en café-pâtisserie. Il en ressort que la cour a confirmé que le contrat de bail portait sur un seul local, à savoir le café (L. C.) dans son état antérieur, soit avant le 25/08/1998, date à laquelle la relation locative existait et ne concernait que le café (L. C.), à l’exclusion du local que l’intimé y a annexé pour n’en faire qu’un seul, sans le consentement de la demanderesse ni même du mandataire immobilier, lequel n’avait autorisé qu’un changement d’activité de café en café-pâtisserie. En outre, la cour a considéré que les modifications, en tant que motif de la mise en demeure d’éviction, avaient été réalisées il y a 17 ans, alors que la mise en demeure n’a été adressée à l’intimé à ce sujet qu’au cours de l’année 2015, ce qui constitue une acceptation tacite de la part de la bailleresse ; même à supposer qu’elle n’ait pas donné son autorisation, elle y aurait en revanche consenti tacitement en raison du long délai écoulé, rendant ainsi le motif non sérieux. Cependant, cette motivation est insuffisante, car en présumant que la demanderesse, en raison du long délai, aurait tacitement accepté les modifications apportées, la cour a fondé sa décision sur une simple conjecture et non sur une certitude. En effet, la demanderesse n’a eu connaissance du fait que l’intimé avait modifié la configuration des lieux en y intégrant un autre local qu’au cours de l’année 2015, ce qui l’a conduite à lui adresser la mise en demeure. De plus, l’acceptation qui produit effet est l’acceptation expresse et à date certaine, et non l’acceptation tacite que la cour a présumée, l’arrêt étant par conséquent entaché d’une insuffisance de motivation et encourant la cassation.

Mais attendu que la cour d’appel, après avoir constaté que le motif de la mise en demeure notifiée à l’intimé le 29/12/2015 portait sur l’intégration d’un local commercial au sein du café loué pour n’en faire qu’un seul et même local commercial sans le consentement de la bailleresse, n’a pas seulement fondé sa décision sur les motifs critiqués, mais l’a également fondée sur un autre motif qui n’a pas fait l’objet d’une critique, dans lequel elle a énoncé que << .. le contrat de bail ne contient aucune mention de la location de deux locaux, mais qu'il s'agit d'un seul local aménagé en café-pâtisserie ..>>. Ce motif, qui suffit à lui seul à justifier le dispositif de sa décision et qui est conforme au contrat de bail en date du 24/12/1999 liant la demanderesse à l’intimé, contrat dont il ressort que les lieux loués consistent en un seul local situé au rez-de-chaussée (…) aménagé en café-pâtisserie, et que rien dans ledit contrat n’indique la location d’un autre local à l’intimé dont on pourrait lui imputer l’annexion au café qui lui est loué. Dès lors, la cour d’appel a légalement justifié sa décision par une motivation saine et conforme au contrat de bail produit au dossier. Le moyen est donc inopérant.

PAR CES MOTIFS
La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.
Le présent arrêt a été rendu et lu en audience publique du jour susdit, dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de : Madame Khadija El Baine, présidente de chambre, en qualité de présidente, et des conseillers : Monsieur Said Choukib, en qualité de rapporteur, et Messieurs Mohamed El Karaoui, Hassan Srar et Mohamed Tibi Zani, en qualité de membres, en présence de Monsieur Mohamed Sadek, avocat général, et avec l’assistance de Monsieur Abderrahim Ait Ali, greffier.

La Présidente de Chambre
Le Conseiller Rapporteur
Le Greffier

Cour de cassation
Copie certifiée conforme à l’original
Par le Greffier en Chef, et par délégation
Leila Arbaoui