Ayant constaté que l’offre de paiement des loyers dus par le preneur à bail commercial et leur consignation avaient été réalisées après l’expiration du délai de quinze jours fixé par la mise en demeure, une cour d’appel en déduit à bon droit que le manquement du preneur à son obligation de paiement est caractérisé, justifiant la résiliation du bail. Ne constitue pas une offre de paiement effective, susceptible de faire échec à la mise en demeure, la seule obtention d’une ordonnance autorisant cette offre, cette démarche ne constituant qu’un acte préparatoire et non l’offre réelle elle-même qui doit intervenir dans le délai légal.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Section II, Arrêt n° 557/2, rendu le 04/11/2021, dans le dossier commercial n° 2018/2/3/811

Vu le pourvoi en cassation formé le 28/03/2018 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocate, Maître Oum Kaltoum (R.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 5548 rendu le 01/11/2017 dans le dossier n° 2017/8206/3711 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28/09/1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction et de notification aux parties, rendue le 21/10/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 04/11/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Saïd Choukib, et l’audition des observations de Monsieur l’avocat général, Mohamed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur, Monsieur Abdelaziz (J.), a saisi le Tribunal de commerce de Rabat d’une requête exposant qu’il loue du défendeur, Monsieur Mohammed (S.), le local sis à (…) pour un loyer mensuel de 2 200,00 dirhams et qu’il a reçu de ce dernier une mise en demeure de quitter les lieux, dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, en vue du paiement des loyers, au sujet de laquelle il a engagé la procédure de conciliation prévue par la loi. Estimant que ladite mise en demeure lui a été adressée par une personne n’ayant pas qualité à agir et que le motif invoqué est infondé, il a demandé, à titre principal, de prononcer la nullité de la mise en demeure qui lui a été notifiée le 05/08/2015 et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise pour déterminer la valeur du fonds de commerce.

Le défendeur a produit un mémoire en réponse assorti d’une demande reconventionnelle, dans lesquels il a soutenu que la demeure du demandeur principal était établie, le dépôt des loyers objet de la mise en demeure ayant été effectué hors du délai imparti. Il a conclu au rejet de la demande principale et, dans sa demande reconventionnelle, à la condamnation du défendeur reconventionnel à lui payer la somme de 26 400,00 dirhams au titre des loyers pour la période de décembre 2015 à novembre 2016, et à son expulsion du local litigieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous peine d’une astreinte. Après accomplissement des formalités de procédure, le jugement a été rendu, rejetant la demande principale et, sur la demande reconventionnelle, condamnant le défendeur à payer au demandeur, Monsieur Mohammed (S.) agissant au nom de son père Omar (S.), la somme de 26 400,00 dirhams représentant le total des loyers pour la période allant de décembre 2015 à novembre 2016, et ordonnant son expulsion du local objet du litige, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Le condamné en a interjeté appel. L’intimé a formé une demande additionnelle tendant à la condamnation de l’appelant à lui payer la somme de 24 200,00 dirhams, représentant le total des loyers pour la période du 01/12/2016 à la fin du mois d’octobre 2017. La Cour d’appel de commerce a alors rendu son arrêt confirmant le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle, a condamné l’intimé à payer la somme de 24 200,00 dirhams au titre des loyers pour la période de décembre 2016 à la fin du mois d’octobre 2017. C’est l’arrêt attaqué par le présent pourvoi.

Sur le moyen unique :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt d’un défaut de motivation équivalant à son absence et d’un manque de base légale, en ce que les formalités des offres réelles de paiement des loyers sont complémentaires les unes des autres, à commencer par l’obtention de l’ordonnance sur requête autorisant les offres réelles, ce que la cour dont l’arrêt est attaqué n’a pas mentionné. Les formalités des offres réelles débutent par le dépôt d’une requête aux fins d’offres réelles de paiement des loyers auprès du président du tribunal, l’obtention de l’ordonnance prescrivant de les offrir, et la consignation à la caisse du tribunal en cas de refus par le bailleur. Par conséquent, lesdites formalités se complètent pour conclure à l’absence de demeure. Le demandeur a présenté une requête aux fins d’offres réelles pour les loyers des mois d’avril, mai et juin 2015 le 04/08/2015, avant de recevoir la mise en demeure le 05/08/2015. Après le refus desdits loyers par le défendeur, il les a consignés à la caisse du tribunal. De plus, les loyers réclamés par la mise en demeure, relatifs aux mois de janvier, février et mars 2015, ont également été offerts et consignés le 14/07/2015, soit avant que le demandeur ne reçoive la mise en demeure le 05/08/2015. La Cour d’appel a considéré la demeure comme étant établie à l’encontre du demandeur sans discuter ses moyens de défense et les motifs qu’il a invoqués, et sans se prononcer sur les procès-verbaux de refus des offres réelles qu’il a produits, dressés avant ou après la réception de la mise en demeure. Le demandeur a offert et consigné le loyer réclamé avant la réception de la mise en demeure et avant l’introduction de l’action en nullité de la mise en demeure et de l’action en validation de celle-ci, étant donné que les formalités d’offres et de consignation pour les mois d’avril et mai ont eu lieu avant l’introduction de l’instance, au motif que le défendeur refusait systématiquement de recevoir les loyers. Le demandeur a continué à offrir les loyers pour les mois de juin, juillet et août 2015, qui ont été refusés par le bailleur, et a poursuivi les offres pour les mois de septembre, octobre et novembre 2015, qui ont également été refusés. Le demandeur a payé au défendeur, le 23/08/2017, la somme de 26 400,00 dirhams au titre des loyers pour la période de décembre 2015 à novembre 2016, période visée par le jugement rendu le 14/02/2017 dans le dossier n° 2016/8206/1960. Il en ressort la mauvaise foi du défendeur à encaisser le loyer et le manque de sérieux des motifs de la mise en demeure, que la Cour aurait dû déduire des procès-verbaux de refus des offres réelles de paiement des loyers et du fait que le demandeur apportait lui-même le loyer au bailleur avant qu’il ne soit réclamé et qu’il avait consigné toutes les sommes dues à la caisse du tribunal. La cour qui a rendu l’arrêt attaqué, en confirmant le jugement de première instance prononçant l’expulsion du demandeur du local litigieux pour demeure établie à son encontre, sans discuter les motifs et les moyens de défense soulevés par lui et le manque de sérieux du motif fondant la mise en demeure, en raison de la demeure et de la mauvaise foi établies du défendeur, a entaché sa décision d’une motivation insuffisante équivalant à son absence, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu que la cour qui a rendu l’arrêt attaqué, ayant constaté, au vu des pièces qui lui étaient soumises, que la mise en demeure, objet du litige, notifiée au demandeur, concernait le paiement des loyers du local commercial litigieux à compter du mois de janvier jusqu’au mois de mai 2015, et que les loyers des mois d’avril et mai ont été offerts en dehors du délai de 15 jours imparti par la mise en demeure qui lui a été notifiée le 05/08/2015, au motif que le procès-verbal de refus des offres réelles produit concernant ces deux mois est daté du 15/09/2015 et que la consignation a eu lieu le 11/11/2015, a considéré à bon droit que cette offre était tardive et n’écartait pas la demeure du demandeur. Elle a écarté l’argumentation de ce dernier selon laquelle il aurait obtenu une ordonnance judiciaire autorisant les offres et la consignation pour la période de mai à juin le 04/08/2015, avant de recevoir la mise en demeure, au motif que << cette démarche ne constitue pas une offre, l'offre légalement valable étant l'offre effective et non le simple accomplissement de l'une de ses formalités, et que la simple obtention d'une requête aux fins d'offres dans le délai légal, ou même avant la réception de la mise en demeure, est insuffisante pour conclure à l'absence de demeure >>. En statuant ainsi et en confirmant le jugement entrepris condamnant le demandeur à payer au défendeur les loyers de la période de décembre 2015 à novembre 2016 et ordonnant son expulsion du local commercial objet du litige, la cour d’appel a discuté les moyens de défense du demandeur et les procès-verbaux de refus produits par lui, et a motivé sa décision par des motifs suffisants et sains, lui donnant une base légale. D’où il suit que le moyen n’est pas fondé.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.