Mot clé
Consentement écrit du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation du consentement du bailleur et l'autorité de la chose jugée. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le silence du bailleur valait acceptation du nouveau négoce et qu'une précédente action en éviction pour usage personnel faisait obstacle à une nouvelle demande.

La cour retient, au visa de l'article 22 de la loi 49-16, que la modification de l'activité prévue au contrat de bail commercial exige un accord écrit du bailleur, écartant ainsi toute présomption de consentement tirée de son silence ou de sa prétendue connaissance des faits. Elle juge en outre que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée au bailleur dès lors que la première action en éviction était fondée sur une cause distincte, à savoir la reprise pour usage personnel, et non sur la violation des clauses du bail.

Le défaut de consentement écrit et l'absence d'identité de cause entre les deux instances justifient la validation du congé fondé sur le changement d'activité. La cour rejette toutefois la demande de fixation d'une astreinte, la considérant prématurée en l'absence de toute tentative d'exécution et de résistance avérée du preneur.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exigence d'une autorisation écrite du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que le consentement verbal du bailleur, corroboré par sa tolérance durant plus de quinze ans, valait autorisation et que l'action était en tout état de cause prescrite. La cour écarte cette argumentation au visa de l'article 22 de la loi 49-16, qui impose une autorisation écrite et expresse pour tout changement d'activité.

Elle rappelle qu'en application de l'article 401 du code des obligations et des contrats, lorsque la loi exige une forme particulière pour un acte, la preuve ne peut être rapportée par un autre moyen, rendant inopérante toute preuve par témoignage ou par présomption tirée de la durée. La cour retient que la seule constatation de ce manquement contractuel constitue un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité, indépendamment de l'existence d'un préjudice pour le bailleur.

Le jugement entrepris est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du changement d'activité par le preneur sans l'accord écrit du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que le changement d'activité, non préjudiciable au bailleur, ne constituait pas un manquement justifiant la résiliation, et que l'activité nouvelle était complémentaire à l'activité d'origine. La cour écarte ce moyen en retenant que, au visa de l'article 22 de la loi n° 49.16, toute modification de l'activité commerciale est subordonnée à l'accord écrit et préalable du bailleur. Elle précise que l'argument tiré de l'absence de préjudice est inopérant, le preneur n'ayant pas non plus respecté la procédure légale prévue pour l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires. La cour ajoute que la régularité du paiement des loyers ne saurait justifier une violation de la destination contractuelle des lieux loués. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant un preneur à modifier l'activité commerciale prévue au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 22 de la loi n° 49-16. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur, malgré l'opposition du bailleur. L'appelant soutenait que cette décision violait tant la force obligatoire du contrat que les dispositions impératives de la loi précitée, qui subordonnent toute modification de l'activité à l'accord écrit du bailleur. La cour relève que le contrat de bail stipulait une destination commerciale précise et que le bailleur avait formellement notifié son refus au preneur. Elle retient qu'en application de l'article 22 de la loi n° 49-16, le juge ne peut se substituer à la volonté du bailleur pour autoriser un changement d'activité. Dès lors que le consentement écrit du bailleur faisait défaut, l'autorisation judiciaire était dépourvue de base légale. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande du preneur rejetée.

Confirmant une ordonnance du président du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise l’interprétation des dispositions de l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux en opérant une distinction stricte entre l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe et le changement total de l’activité contractuellement prévue. Elle juge que seule la demande d’exercice d’une activité complémentaire ou connexe peut, en cas de refus du bailleur, être soumise à l’autorisation du président du tribunal. En revanche, la modification de l’activité pour une autre, entièrement différente de celle stipulée au bail, est exclusivement régie par le dernier alinéa dudit article, lequel requiert impérativement l’accord écrit du bailleur. Par conséquent, en l’absence d’un tel consentement, le juge ne saurait se substituer au bailleur pour autoriser un changement radical de la destination des lieux loués, la demande du preneur devant alors être rejetée.

Viole l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux la cour d’appel qui écarte le motif d’éviction tiré du changement d’activité non autorisé par le bailleur. Le passage du preneur d’une exploitation de café à une activité de boucherie-grillades, alors que le bail prévoyait une destination exclusive de « café », constitue l’exercice d’une activité différente de celle convenue. Une telle modification relève du dernier alinéa de l’article 22, lequel exige l’accord écrit préalable du bailleur, et non de la procédure de notification applicable aux activités complémentaires ou connexes visée aux deux premiers alinéas du même article.

En l’espèce, aucun accord écrit n’a été donné. L’activité nouvelle ne pouvait être qualifiée de complémentaire au regard de la clause d’exclusivité contractuelle et de la nature même du changement opéré.

Au surplus, à supposer même qu’il s’agît d’une activité complémentaire, le preneur n’a pas respecté la procédure de notification impérative prévue par la loi. L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 22 de la loi n° 49-16.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour annuler un congé fondé sur les dispositions du dahir du 24 mai 1955, retient que le bail portant sur un terrain destiné à l’exploitation d’une carrière n’est pas soumis à ce statut. En effet, la qualification d’activité commerciale de l’exploitation d’une carrière par l’article 6 du Code de commerce ne suffit pas à rendre le statut applicable au bail d’un terrain nu, lequel requiert, en application de l’article 1er, alinéa 2, dudit dahir, que des constructions y aient été édifiées pour les besoins de l’exploitation avec le consentement écrit du bailleur.