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Transformation des lieux loués

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce, après cassation, sur la qualification des travaux réalisés par un preneur sans l'autorisation du bailleur. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour motif grave et rejeté la demande d'expulsion, considérant les travaux non préjudiciables. La question soumise à la cour, sur renvoi, était de déterminer si des modifications, même sans incidence sur la solidité de l'immeuble, pouvaient constituer un motif grave justifiant l'éviction. S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que le preneur a procédé à la démolition de cloisons et à l'annexion d'espaces, transformant ainsi un logement distinct en une extension de son local commercial. La cour retient que de tels travaux, en modifiant substantiellement la configuration et la destination des lieux loués, constituent un manquement grave aux obligations contractuelles du preneur, peu important l'absence de péril pour la structure de l'édifice. Elle juge que cette transformation, qui empêche une location future séparée des deux entités, a été réalisée sans l'autorisation du bailleur et justifie en conséquence la validité du congé. Partant, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, faute pour lui de prouver les transformations alléguées consistant en la démolition d'un mur séparatif. Devant la cour, l'appelant invoquait l'aveu judiciaire du preneur qui aurait reconnu les faits en première instance, le dispensant ainsi de rapporter une autre preuve. La cour écarte cet argument et retient qu'il appartient au bailleur de prouver la matérialité des changements non autorisés. Elle précise que cette preuve doit également porter sur le préjudice causé à l'immeuble ou sur l'augmentation de ses charges. En l'absence de production d'un constat ou de tout autre élément probant par le bailleur, la demande d'éviction ne peut prospérer. Le jugement est en conséquence confirmé.

Ayant souverainement retenu, sur la base des témoignages produits, que les transformations apportées au local loué, qui fondaient la demande de résiliation du bail, n'étaient pas le fait du preneur mais celui du bailleur originel, auteur des demandeurs à la résiliation, une cour d'appel justifie légalement sa décision de rejeter ladite demande. En effet, la preuve de l'implication du bailleur lui-même dans les modifications litigieuses peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages, dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Ayant constaté que le contrat de bail, conclu postérieurement aux travaux de transformation reprochés au preneur, décrivait un local unique correspondant à l’état des lieux après lesdits travaux, une cour d’appel en déduit exactement que le bailleur ne peut valablement se prévaloir de ces modifications pour fonder un congé. En effet, le contrat est réputé avoir porté sur le bien dans son état modifié, rendant inopérant le grief tiré d’une transformation des lieux sans autorisation.

Le preneur qui, sans l'autorisation du bailleur, procède à des modifications substantielles des lieux loués en démolissant des murs, en en construisant de nouveaux et en élargissant des ouvertures, manque gravement à ses obligations contractuelles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, fondant sa conviction sur un procès-verbal de constat d'huissier, valide le congé délivré pour ce motif et prononce la résiliation du bail commercial aux torts du preneur, sans être tenue de s'expliquer sur un rapport d'expertise dès lors que les éléments de preuve retenus sont suffisants pour justifier sa décision.

Une cour d’appel avait condamné un bailleur à indemniser le preneur d’un bail professionnel, évincé pour cause de démolition et reconstruction. Les juges du fond avaient retenu que l’impossibilité pour le preneur d’exercer son droit au retour, le local ayant été transformé en garage, justifiait une réparation sur le fondement de l’article 17 du dahir du 25 décembre 1980.

La Cour Suprême censure ce raisonnement et casse l’arrêt. Il rappelle l’interprétation stricte des dispositions de l’article 17 précité : l’indemnité qu’il prévoit ne sanctionne que le caractère non conforme à la réalité du motif ayant justifié le congé, et non le préjudice résultant de l’impossibilité matérielle de réintégrer les lieux.

Dès lors qu’il est constant que le bailleur a effectivement procédé aux travaux de démolition et de reconstruction, le motif du congé est avéré et réalisé. La condition d’application de l’article 17 faisant ainsi défaut, aucune indemnité ne peut être allouée au preneur sur ce fondement juridique.