Mot clé
Validité du permis de construire

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la licence de construire durant la procédure d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable au motif que le plan de construction certifié n'avait pas été produit.

Le débat en appel portait principalement sur la caducité de la licence de construire au regard du droit de l'urbanisme et sur la portée de la production en cause d'appel du plan manquant. La cour retient que, en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, la licence de construire demeure valide pendant toute la durée de la procédure judiciaire, nonobstant les règles de péremption prévues par le droit de l'urbanisme, sauf pour le preneur à rapporter la preuve de son retrait ou de son annulation par l'autorité compétente.

La cour écarte également le moyen tiré de l'ancienneté du certificat de propriété, en relevant que la date de délivrance du document est sans incidence sur la date d'acquisition du bien. Dès lors, la production en appel du plan de construction certifié régularise la procédure.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, ordonne l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité provisionnelle et rejette les autres demandes.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu que le bailleur avait fondé son action sur un permis de construire dont la validité était expirée. L'appelant soutenait que la production en appel d'un permis de construire renouvelé pouvait régulariser la procédure, l'effet dévolutif de l'appel permettant à la cour d'examiner cette nouvelle pièce.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que la validité du permis de construire, exigée par l'article 18 de la loi 49-16, doit s'apprécier à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors que le permis de construire initial était périmé à ces deux dates, en application de l'article 49 de la loi 12-90 relative à l'urbanisme, la demande était initialement et irrémédiablement irrecevable. La cour ajoute que la production d'un permis renouvelé pour la première fois en appel ne saurait purger le vice originel affectant l'action.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'autorisation de construire fondant l'action. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le permis de construire produit était périmé.

L'appelant soutenait que la production en appel d'une nouvelle autorisation pouvait régulariser la procédure et que le premier juge aurait dû l'inviter à compléter son dossier. La cour écarte ce moyen et retient que la validité de l'autorisation de construire, exigée par la loi relative aux baux commerciaux, s'apprécie à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors, la production ultérieure d'un permis renouvelé ne saurait purger le vice initial affectant une action engagée sur le fondement d'une autorisation déjà caduque. La cour ajoute que l'absence d'une autorisation valide ne constitue pas une simple omission de pièce susceptible d'être corrigée sur injonction du juge, mais un défaut affectant le fondement même de l'action.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé avec refus de renouvellement pour motif de démolition et reconstruction et sur l'obligation de surseoir à statuer en présence d'une instance parallèle en contestation de ce congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et lui avait alloué une indemnité d'éviction provisionnelle. L'appelant soulevait principalement l'existence de cette instance distincte en contestation du congé, ainsi que l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision et le fait que le premier juge avait statué ultra petita. La cour, bien que liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation relatif à la nécessité de surseoir à statuer, constate que l'action en contestation du congé a depuis été rejetée par un jugement, privant ainsi la demande de sursis de son objet. Elle écarte ensuite le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que le litige antérieur portait sur un congé distinct et entaché d'un vice de forme. La cour retient également que le preneur est sans intérêt à critiquer l'octroi d'une indemnité d'éviction prononcée à son profit. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du permis de construire fondant la demande d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en contrepartie d'une indemnité. Le preneur appelant soutenait que le permis de construire produit par le bailleur était caduc. La cour rappelle qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49.16, le bailleur doit justifier d'un permis de construire en cours de validité. Elle constate que le permis produit, bien que renouvelé, était devenu caduc faute de commencement des travaux dans le délai d'un an prescrit par la décision administrative de renouvellement elle-même. Le congé étant dès lors dépourvu de motif légitime, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'éviction.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et la pérennité de la licence de construire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'éviction du preneur, moyennant le paiement d'une indemnité provisionnelle et la fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle. Le preneur appelant soulevait principalement la nullité du congé pour vice de forme, au motif qu'il n'était pas signé par le huissier de justice lui-même, ainsi que la caducité de la licence de construire. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité du congé, en retenant que le huissier de justice peut, sous sa responsabilité, déléguer la signification des actes à un clerc assermenté, conformément aux dispositions régissant la profession. Elle juge également que la licence de construire, même ancienne, demeure valide pendant toute la durée de l'instance judiciaire en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, sauf pour le preneur à prouver son retrait ou son annulation par l'autorité compétente. La cour considère en outre que l'indemnité d'éviction éventuelle fixée par le premier juge, sur la base du rapport d'expertise, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial et d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, mais avait déclaré irrecevable la demande du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle, tout en l'autorisant à se maintenir dans les lieux jusqu'au début des travaux. L'appelant principal soutenait notamment la péremption du permis de construire, l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et le droit d'obtenir dès la procédure d'éviction la fixation de l'indemnité due en cas de non-réintégration. La cour écarte les moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, la décision antérieure n'ayant statué qu'en la forme, et de la péremption du permis de construire, l'article 18 de la loi 49.16 prévoyant sa validité pour toute la durée de l'instance sauf preuve de son retrait. La cour retient cependant que la demande de fixation de l'indemnité d'éviction éventuelle est recevable dès l'instance en validation du congé, son exigibilité seule étant subordonnée à la privation effective du droit au retour. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour juge en revanche que la loi 49.16 ne prévoit pas le maintien du preneur dans les lieux jusqu'au début des travaux, cette disposition étant dépourvue de base légale. Le jugement est donc infirmé partiellement sur ces points.

Saisi d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une autorisation de construire dont le délai était expiré avant la délivrance du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et fixé les indemnités d'éviction. L'appelant soutenait que la demande d'éviction était irrecevable faute pour le bailleur de produire une autorisation de construire en cours de validité. La cour retient, au visa de l'article 18 de la loi 49-16, que la production d'une telle autorisation est une condition de recevabilité de l'action en éviction pour ce motif. Constatant que l'autorisation produite était caduque avant même l'engagement de la procédure, la cour juge que la condition légale n'est pas remplie et que les dispositions relatives au maintien de sa validité durant l'instance sont inapplicables. Le rejet de la demande principale d'éviction entraîne par voie de conséquence celui des demandes relatives aux indemnités provisionnelle et éventuelle. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a accueilli la demande du bailleur et confirmé pour le surplus.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient le caractère sérieux du motif de démolition et reconstruction justifiant un congé, en se fondant sur la production par le bailleur de plans de construction et d'un permis de construire, même expiré. L'expiration d'un tel permis n'exclut pas la possibilité de son renouvellement, et le droit du preneur de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux, qui ne peuvent être entrepris sans une nouvelle autorisation, constitue une garantie suffisante de la réalité du projet du bailleur.

Saisie d’un recours en annulation formé par une société de construction contre une sentence arbitrale, la Cour d’appel de commerce de Marrakech le déclare recevable en la forme. Elle constate que la sentence n’ayant pas été signifiée à la requérante, le délai de recours de quinze jours prévu par l’article 61 de la loi n° 95-17 n’avait pas commencé à courir.

Les contrats de marché à l’origine du litige ayant été conclus les 2 novembre 2022 et 20 janvier 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi n° 95-17 le 14 juin 2022, celle-ci est applicable en l’espèce.

La Cour examine ensuite les motifs d’annulation soulevés au fond :

1. Sur les vices de forme allégués (article 51)

La Cour écarte les griefs tirés des irrégularités formelles. Concernant l’absence d’adresses électroniques, elle note que celle d’un arbitre figurait et que, pour les autres, la requérante n’a pas prouvé l’existence d’un préjudice, condition nécessaire à l’annulation. De même, la nationalité marocaine des arbitres était déductible de leur exercice professionnel au Maroc, en l’absence de preuve contraire. La Cour constate également que les noms des parties, de leurs représentants et avocats, ainsi qu’un exposé des faits, des prétentions et des points tranchés, figuraient bien dans la sentence. Enfin, l’invocation de l’article 61 est jugée inopérante, car il traite de la recevabilité du recours et non des cas d’annulation.

2. Sur la constitution, la compétence et le lieu du tribunal (articles 11, 23, 26, 32, 62)

La Cour juge que la constitution du tribunal arbitral a été régulière et conforme à l’article 23. Elle souligne que la requérante, en signant l’acte de mission et en ne soulevant aucun grief en temps utile, est forclose à invoquer l’irrégularité de la constitution ou le défaut de compétence de la présidente, ces points relevant de la procédure de récusation (art. 26) et non de l’annulation. L’absence de décision préalable sur la compétence (art. 32) n’est pas un cas d’annulation visé à l’article 62, et la requérante y a renoncé en ne le soulevant pas. Le lieu de l’arbitrage a été valablement fixé à Marrakech, l’accord des parties n’étant pas une condition de validité.

3. Sur le défaut d’instruction et d’expertise (article 41)

La Cour rappelle que le recours à des mesures d’instruction comme l’expertise (art. 41) est une faculté laissée à l’appréciation des arbitres par l’article 41, et non une obligation. Elle estime qu’en l’espèce, la présence de deux arbitres experts dans le domaine des travaux de construction leur conférait la compétence nécessaire pour trancher le litige sans recourir à un expert externe.

4. Sur la portée du contrôle : ultra petita, fond du litige et erreurs de calcul (articles 55, 62)

La Cour constate que le tribunal arbitral n’a pas statué ultra petita, ses décisions restant dans les limites des demandes formulées par la défenderesse. Elle réaffirme le principe fondamental selon lequel le juge de l’annulation ne peut réviser le fond du litige ; l’appréciation des dommages, des retards ou de la perte de chance échappe donc à son contrôle. Concernant les erreurs de calcul, la Cour note qu’il existe une procédure spécifique de rectification (art. 55) que la requérante n’a pas utilisée, et que ce grief ne constitue pas un cas d’annulation au sens de l’article 62.

5. Sur la motivation et les droits de la défense (article 33)

La Cour estime que la sentence est dûment motivée et que son rôle n’est pas d’en juger la qualité, mais de vérifier sa régularité formelle. Elle rejette l’allégation de non-respect de la date de prononcé, faute de preuve. Elle confirme que les droits de la défense et le principe d’égalité des parties (art. 33) ont été scrupuleusement respectés, chaque partie ayant eu l’opportunité de présenter ses arguments et preuves.

6. Sur les frais et honoraires d’arbitrage (article 52)

La Cour valide la fixation des frais et honoraires. Elle relève que le montant total alloué (120 000 DH) correspond précisément à celui qui avait été convenu par les parties elles-mêmes dans l’acte de mission. Par conséquent, la manière dont ces frais sont détaillés dans la sentence n’est pas un motif d’annulation, dès lors que le montant global convenu est respecté, conformément à l’article 52.

Dès lors, Cour d’appel de commerce de Marrakech, constatant qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé, rejette le recours en annulation et ordonne l’exécution de la sentence arbitrale, conformément à l’article 64 de la loi n° 95-17, mettant les dépens à la charge de la requérante.

En matière de bail commercial, le congé fondé sur la volonté de démolir pour reconstruire ne saurait être annulé au seul motif d’une erreur matérielle dans l’identification du preneur, dès lors que cette erreur ne lui a causé aucun préjudice et ne l’a pas empêché d’exercer ses droits en temps utile. La Cour de cassation estime qu’en pareille circonstance, l’erreur sur le prénom du preneur dans l’acte de congé est sans incidence sur sa validité, la finalité de la notification ayant été atteinte.

Par ailleurs, la Cour rappelle que les moyens invoqués pour la première fois devant elle sont irrecevables. Ainsi, le preneur ne peut valablement contester en cassation la validité du permis de construire ou la nature du projet de plan de construction produits par le bailleur, s’il n’a pas soulevé ces contestations devant les juges du fond.

Enfin, le droit du preneur au maintien dans les lieux loués jusqu’au commencement effectif des travaux de démolition, prévu par l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, est un droit qui découle de la loi elle-même. Son omission dans le dispositif d’une décision judiciaire n’affecte en rien sa validité ni ne constitue une violation de la loi, ce droit étant acquis au preneur de plein droit.