C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le délai de prescription prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux actions du preneur et non à l'action en résiliation pour non-paiement des loyers intentée par le bailleur, cette dernière demeurant soumise aux règles de droit commun. Ayant par ailleurs constaté, par un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer par le preneur, elle en déduit valablement que la résiliation du bail est justifiée, peu important que les autres loyers de la période visée par la demande aient été réglés.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/326, en date du 01/07/2021, dossier n° 2018/2/3/1232

Vu le pourvoi en cassation formé le 29/06/2018 par le demandeur susmentionné, par l'intermédiaire de son avocat Maître Abdelhay (H.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 6278 rendu le 06/12/2017 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/4973.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 03/06/2021.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 01/07/2021.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le Conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Karaoui, et l'audition des observations de l'Avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Il résulte des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que les défendeurs, Latifa (H.) et les héritiers de Abdelfttah (M.), ont saisi le Tribunal de commerce de Rabat d'une requête introductive d'instance exposant que le demandeur, Bouchaib (M.), occupe de leur part, à titre locatif, le local commercial sis à l'adresse susmentionnée, moyennant un loyer mensuel de 600 dirhams, et qu'il a cessé de payer les loyers pour la période allant du 01/01/2007 à fin avril 2013, ainsi que la taxe d'édilité pour la même période. Ils lui ont adressé une mise en demeure, qu'il a reçue le 24/05/2013, laquelle est restée infructueuse. Ils ont sollicité de le condamner à leur payer la somme de 31.200 dirhams au titre des loyers pour la période du 1er janvier 2009 à fin avril 2013, la somme de 3.120 dirhams au titre de la taxe d'édilité, la somme de 900 dirhams à titre de dommages-intérêts, et d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef ou avec son autorisation, du local commercial susvisé, sous peine d'une astreinte. Après la réponse du défendeur, soutenant que la mise en demeure reçue avait fait l'objet de jugements en première instance et en appel, et qu'il avait consigné les loyers à la caisse du tribunal, et concluant au rejet de la demande, et après réplique, le jugement n° 2153 a été rendu le 14/06/2017, condamnant le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 10.000 dirhams au titre des loyers pour la période du 01/01/2009 au 30/04/2013, après déduction des montants consignés à la caisse du tribunal, la somme de 3.120 dirhams au titre de la taxe d'édilité pour la même période, une indemnité pour retard de paiement d'un montant de 900 dirhams, prononçant la résiliation de la relation locative et son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du local commercial sis à (...), et rejetant le surplus des demandes. La Cour d'appel de commerce a infirmé ce jugement en ce qu'il a condamné au paiement des loyers, et statuant à nouveau, a rejeté la demande y afférente, le confirmant pour le surplus tout en limitant le montant de la taxe d'édilité à la somme de 2080 dirhams, par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Sur les moyens réunis, le demandeur au pourvoi fait grief à l'arrêt d'une dénaturation des motifs équivalant à un défaut de motifs, et d'une violation des articles 32 et 33 du Dahir du 24 mai 1955, de l'article 38 de la loi n° 49/16, et de l'article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, au motif que la Cour, à travers la motivation de l'arrêt attaqué, avait l'intime conviction que le loyer réclamé avait été intégralement payé dans le délai légal et que la référence à l'arrêt d'appel ayant retenu la demeure du demandeur pour le paiement du mois de mai 2011 a été faite de manière incidente et en dehors de cette conviction. Le dispositif de l'arrêt attaqué, au lieu de suivre la première partie de la motivation, a suivi la seconde, la Cour ne pouvant conclure à l'absence de demeure en raison du paiement effectué dans le délai, pour ensuite, dans son dispositif et par la formule "le confirmant pour le surplus", considérer que le demandeur est en demeure de paiement. La motivation de l'arrêt est donc incohérente dans ses parties, entachée de contradiction et d'ambiguïté. De plus, la Cour a rejeté l'exception de déchéance du droit des défendeurs à intenter l'action en expulsion, soulevée en application de l'article 33 du Dahir du 24 mai 1955, au motif que les dispositions dudit article concernent le preneur et non le bailleur, qui n'est tenu par aucun délai pour intenter une action en validation et en expulsion, considérant ainsi, par sa réponse, que l'action du bailleur est une action autonome, non liée ni au Dahir du 24 mai 1955 ni à la loi n° 49/16. Or, l'article 33 invoqué contient une règle d'ordre public, générale et applicable à toutes les actions intentées en vertu du Dahir de 1955, et ses délais sont des délais de forclusion. Les règles en matière de baux sont des règles spéciales auxquelles il ne peut être dérogé. Le premier alinéa de l'article premier du Dahir de 1955, en tant que loi applicable, dispose que ses dispositions s'appliquent aux contrats de location de locaux commerciaux, ce qui signifie que toutes les actions intentées à l'occasion du bail sont soumises à ses procédures et délais. Quant à l'exception de la chose jugée invoquée par le demandeur au pourvoi, la Cour l'a rejetée au motif que la période réclamée dans les décisions judiciaires invoquées, allant du 01/01/2007 à fin novembre 2007, est différente de la période objet de la présente instance. Or, la période du 01/01/2007 à fin mars 2011 a fait l'objet d'une mise en demeure adressée au demandeur dans le cadre des règles de droit commun, ainsi que d'une action, ayant donné lieu au dossier n° 2011/313, visant à réclamer au demandeur le paiement des loyers pour la période du 01/01/2007 à fin mai 2011, qui a donné lieu à un jugement d'incompétence d'attribution. Le demandeur a également reçu une autre mise en demeure concernant la période de juin 2011 au 30/06/2012, à la suite de laquelle il a engagé une procédure de conciliation qui s'est achevée par une décision constatant son échec. Par conséquent, la période objet de la présente instance a déjà fait l'objet d'une réclamation, et la Cour, en ne le retenant pas, a violé les dispositions invoquées, ce qui expose son arrêt à la cassation.

Mais attendu que la Cour, auteur de l'arrêt attaqué, a motivé sa décision en énonçant que "si l'appelant (le demandeur au pourvoi) a prouvé, par les récépissés de dépôt produits, avoir consigné à la caisse du tribunal la somme de 21.200 dirhams au titre de la période réclamée dans la requête, sur la base d'un loyer mensuel de 400 dirhams, après avoir fait une offre dans le délai, l'arrêt d'appel rendu le 09/11/2016 dans le dossier n° 2016/8206/2078 a néanmoins établi la demeure de l'appelant pour le paiement du mois de mai 2011, ce qui a été confirmé par le procès-verbal de refus en date du 15/05/2017 et le récépissé de dépôt en date du 16/05/2017...". Cette motivation est conforme aux pièces du dossier, dès lors que l'objet de la présente instance est l'expulsion du demandeur au pourvoi en raison de la demeure établie à son encontre concernant les loyers de la période allant du 1er janvier 2009 à fin avril 2013. Cette période fait partie d'une période antérieure, objet d'une précédente mise en demeure s'étendant de janvier 2007 à fin avril 2013, que le demandeur au pourvoi a contestée devant le tribunal, sollicitant l'annulation de la mise en demeure en raison du paiement effectué et de l'absence de demeure à son encontre, et qui s'est terminée par le prononcé d'un arrêt d'appel le 09/11/2016 dans le dossier n° 2016/8206/2078, lequel a considéré dans ses motifs que la période réclamée, s'étendant à partir de janvier 2007, avait effectivement été payée, à l'exception du mois de mai 2011, et en a déduit que le paiement partiel n'écartait pas la demeure du demandeur au pourvoi, rejetant ainsi sa demande en annulation de la mise en demeure. Ainsi, l'arrêt d'appel sur lequel la Cour s'est fondée a statué de manière définitive sur la demeure du demandeur au pourvoi pour le paiement du mois de mai 2011, qui est inclus dans la période objet de la présente instance. La Cour, auteur de l'arrêt attaqué, en confirmant le jugement de première instance en ce qu'il a constaté la demeure du demandeur au pourvoi et prononcé l'expulsion, n'a violé aucune disposition et son arrêt est cohérent dans ses parties et conforme à l'arrêt d'appel sur lequel il se fonde. Quant à la déchéance du droit des défendeurs à intenter l'action en expulsion, la Cour a rejeté ce moyen, à juste titre, en retenant que le délai de forclusion prévu à l'article 33 du Dahir du 24 mai 1955 ne concerne que les actions du preneur, et non celles du bailleur, dont l'action en expulsion, intentée à l'occasion de la résiliation du contrat de bail, n'est soumise, en matière de prescription, qu'aux règles de droit commun. Quant à l'exception de la chose jugée, en infirmant le jugement de première instance en ce qu'il a condamné au paiement des loyers pour la période objet de la présente instance, s'étendant du 01/09/2009 au 30/04/2013, et en statuant à nouveau par le rejet de la demande y afférente sur la base de l'arrêt d'appel antérieur qui avait considéré ladite période comme payée à l'exception du mois de mai 2011, la Cour a, de ce fait, accueilli ladite exception. Ce motif, tiré de la loi et des pièces du dossier, se substitue au motif critiqué et justifie légalement l'arrêt. Lequel est sainement motivé, repose sur un fondement légal, n'a violé aucune disposition, et les moyens réunis sont, par conséquent, non fondés.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.