Mot clé
Défaut de paiement partiel

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de l'apurement des arriérés et le sort du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné le paiement d'un solde locatif et l'expulsion du preneur, tout en condamnant le bailleur à restituer le dépôt de garantie.

L'appelant principal soutenait avoir apuré sa dette par des paiements dont la preuve, non limitée à l'écrit, pouvait être rapportée par tous moyens, y compris un serment décisoire. L'appelant incident contestait son obligation de restituer le dépôt de garantie au motif que le contrat renouvelé n'en faisait plus mention.

La cour, après avoir ordonné la prestation d'un serment décisoire que le bailleur a prêté, écarte la preuve des paiements en espèces allégués. Elle retient cependant un paiement partiel justifié par une pièce nouvelle, mais considère que le maintien d'un solde impayé suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion.

La cour juge par ailleurs que le renouvellement du bail, faute de preuve de la restitution du dépôt de garantie initial, ne décharge pas le bailleur de son obligation. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation principale mais confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée probatoire des quittances produites pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant un défaut de paiement partiel.

L'appelant soutenait pour sa part avoir réglé l'intégralité des loyers réclamés, tant par la production de quittances anciennes que par des offres réelles suivies de consignation pour les loyers récents. La cour retient que la délivrance par le bailleur de quittances de loyer pour une période postérieure, sans aucune réserve, emporte présomption de paiement des loyers des périodes antérieures.

Elle juge dès lors que la production de quittances postérieures signées, même en l'absence d'un reçu pour un mois isolé ou en présence de reçus non signés pour d'autres mois, suffit à établir le règlement des arrérages anciens. La cour considère par ailleurs que les offres réelles suivies de consignation, effectuées dans le délai de quinze jours imparti par la mise en demeure, sont libératoires et font échec à la demande de résiliation.

Les conditions du défaut de paiement prévues par la loi n° 49-16 n'étant pas réunies, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'ensemble des demandes du bailleur.

Saisi d'un double appel formé par un bailleur et son preneur commercial contre un jugement ayant prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement partiel des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de la présomption de paiement et la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté une partie de la créance locative en se fondant sur une quittance postérieure.

L'appel du bailleur portait sur le refus de paiement des loyers antérieurs à cette quittance, invoquant le dol, tandis que le preneur contestait la qualité à agir du bailleur au motif qu'il n'était pas l'unique propriétaire du bien. La cour écarte l'argument du bailleur tiré du dol, faute de preuve, et confirme l'application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient que la délivrance d'une quittance sans réserve pour une échéance donnée établit une présomption légale irréfragable de paiement des termes antérieurs. Concernant la qualité à agir, la cour rappelle que celle-ci ne découle pas du droit de propriété, qui est un droit réel, mais du contrat de bail, qui génère un droit personnel.

Dès lors, la seule justification de sa qualité de cocontractant suffit à fonder l'action du bailleur, peu important que le bien soit détenu en indivision. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à l'exécution d'un contrat de gérance-libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de l'écrit contractuel et sur les conditions de la résolution pour inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et condamné le gérant au paiement d'un arriéré de redevances.

L'appelant principal, gérant du fonds, soutenait que la redevance mensuelle était celle fixée par l'acte écrit et que la résolution était injustifiée, tandis que les héritiers du bailleur, par appel incident, revendiquaient une redevance supérieure convenue verbalement. La cour écarte la prétention des héritiers en rappelant qu'en application des articles 230 et 444 du dahir des obligations et des contrats, la convention écrite constitue la loi des parties et ne peut être contredite que par un écrit de même valeur probante.

Elle retient cependant que si un témoignage écrit de la veuve du bailleur établit le paiement régulier des redevances jusqu'au décès de ce dernier, le défaut de paiement partiel postérieur à cette date constitue une inexécution contractuelle suffisante pour justifier la résolution du contrat. La cour juge à cet égard que l'erreur sur le montant réclamé dans la mise en demeure n'exonère pas le débiteur de son obligation de payer la somme contractuellement due.

En conséquence, le jugement est confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation, qui est réduit après recalcul des arriérés, la cour statuant également sur une demande additionnelle en paiement.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement et à la recevabilité d'une demande reconventionnelle en paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur le lien de connexité et la régularité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en résiliation et en expulsion, mais avait fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en condamnant le bailleur au paiement d'une créance commerciale distincte.

L'appelant soutenait, d'une part, l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle faute de lien de connexité avec le litige locatif et, d'autre part, le bien-fondé de sa demande en résiliation, le défaut de paiement partiel étant établi. La cour d'appel de commerce fait droit au premier moyen et retient que la demande en paiement d'une créance née d'une vente de marchandises est dépourvue de tout lien de connexité avec la demande principale en résiliation de bail, l'accord de compensation allégué par le preneur n'étant pas prouvé.

En revanche, la cour écarte la demande en résiliation, jugeant que la mise en demeure préalable, requise par la loi n° 49-16, a été irrégulièrement signifiée. Elle relève que le procès-verbal de notification ne permet pas d'identifier la personne ayant refusé de recevoir l'acte, en violation des exigences du code de procédure civile.

Faute de mise en demeure régulière, le preneur ne pouvait être considéré en état de Tmaṭol justifiant la résiliation. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a accueilli la demande reconventionnelle, laquelle est déclarée irrecevable, et confirmé pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel portant sur l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de première instance et les conditions de la résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif mais avait déclaré irrecevable la demande d'expulsion.

Le preneur contestait la validité de sa citation en justice faute de désignation d'un curateur, tandis que le bailleur, par un appel incident, sollicitait l'expulsion et, par une demande additionnelle, le paiement des loyers échus en cours d'instance. La cour écarte le moyen procédural en rappelant que la désignation d'un curateur n'est obligatoire que si le domicile du défendeur est inconnu, et non lorsque ce dernier, à une adresse connue, omet de retirer un pli recommandé.

Elle retient que la mise en demeure ayant été valablement délivrée, le défaut de paiement partiel des loyers dans le délai imparti justifie l'expulsion. Faisant droit aux justificatifs de paiement partiel produits par le preneur, la cour ajuste le montant de la condamnation initiale.

Le jugement est donc réformé, la cour ordonnant l'expulsion et accueillant la demande additionnelle en paiement.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation du manquement contractuel. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur au motif que les loyers visés par une sommation de payer n'avaient été que partiellement réglés.

L'appelant contestait la validité de cette sommation, arguant qu'elle incluait une échéance de loyer non encore due à la date de sa délivrance, tout en soutenant s'être acquitté des termes échus dans le délai imparti. Après avoir ordonné une mesure d'instruction pour vérifier la réalité des paiements, la cour relève que le preneur, indépendamment du débat sur l'exigibilité d'un terme, a échoué à justifier du paiement de plusieurs autres loyers antérieurs également inclus dans la sommation.

La cour retient que ce défaut de paiement partiel et avéré suffit à caractériser le manquement du preneur à ses obligations, rendant la résiliation du bail fondée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les effets d'un protocole d'accord postérieur au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de constatation de la clause résolutoire et d'expulsion, tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

Le preneur soutenait que le protocole valait novation du bail initial et que l'obligation de paiement était suspendue à la signature d'un avenant global, tandis que le bailleur invoquait le jeu de la clause résolutoire pour un manquement contractuel avéré. La cour écarte la thèse de la novation, retenant que le protocole n'avait pas pour effet d'anéantir le contrat de bail mais visait seulement à en modifier certaines clauses, notamment la fixation du loyer.

Elle juge que l'obligation du preneur de s'acquitter des loyers, tels que fixés par l'expert désigné d'un commun accord, n'était pas subordonnée à la signature effective d'un avenant. Dès lors, le défaut de paiement, même partiel, des sommes devenues exigibles après le dépôt du rapport d'expertise caractérise le manquement du preneur à ses obligations.

La cour retient en outre que les locaux, bien que situés hors du bâtiment principal, font partie d'un centre commercial au sens de l'article 2 de la loi 49-16 dès lors qu'ils sont intégrés à un ensemble exploité et géré de manière unitaire, excluant ainsi l'application du régime protecteur invoqué par le preneur. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement, prononce la résolution du bail et ordonne l'expulsion du preneur, tout en confirmant sa condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un litige relatif à l'articulation entre un bail commercial initial et un protocole d'accord postérieur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre d'une clause résolutoire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de constatation de la clause et d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement des loyers arriérés.

Le débat en appel portait sur le point de savoir si le protocole, prévoyant la révision du loyer par un expert et la signature d'un avenant, suspendait les effets de la clause résolutoire stipulée au bail initial et si le preneur pouvait se prévaloir des dispositions protectrices de la loi 49-16. La cour retient que le protocole d'accord n'emportait pas novation du bail initial mais visait seulement à en modifier certaines clauses par un avenant.

Elle relève que le protocole autorisait expressément le bailleur à poursuivre le recouvrement des loyers sur la base du rapport d'expertise, indépendamment de la signature de l'avenant, rendant ainsi le preneur redevable des sommes fixées dès la remise dudit rapport. La cour écarte par ailleurs l'application de la loi 49-16, considérant que le local, bien que non situé dans le bâtiment principal, est économiquement et fonctionnellement rattaché au centre commercial au sens de l'article 2 de ladite loi.

Dès lors, le défaut de paiement partiel des loyers révisés, après mise en demeure, justifiait la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail originel. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement, prononce l'expulsion du preneur, confirme la condamnation au paiement des loyers et rejette l'appel du preneur.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation des manquements du preneur invoqués par le bailleur au soutien d'une demande de résiliation. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande fondée sur un défaut de paiement partiel et un changement d'activité non autorisé. L'appelant soutenait que le non-paiement des charges de propreté, en sus du loyer, et la transformation de l'activité de vente de denrées alimentaires en une activité de crèmerie constituaient des manquements graves. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement en retenant, au visa de l'article 5 de la loi 49.16, qu'en l'absence de stipulation contractuelle expresse, les charges locatives sont réputées incluses dans le loyer. Elle juge ensuite que la vente de produits laitiers ne constitue pas un changement d'activité dès lors qu'elle relève de l'objet plus général de vente de denrées alimentaires prévu au contrat. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé visant le paiement d'arriérés locatifs et une augmentation du loyer, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la révision du loyer commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en déclarant le congé nul. L'appelant, bailleur, soutenait qu'en l'absence de procédure de conciliation initiée par le preneur, ce dernier était réputé, en application de l'article 27 du dahir de 1955, avoir accepté le nouveau loyer et se trouvait par conséquent en situation de défaut de paiement partiel. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur avait réglé les arriérés sur la base du loyer ancien. Elle retient surtout que la révision du loyer est désormais régie par la procédure spécifique prévue par la loi n° 07-03, qui attribue une compétence exclusive au tribunal de première instance pour statuer sur de telles demandes. Dès lors, la cour juge que la jurisprudence antérieure à cette loi, invoquée par le bailleur et fondée sur une acceptation tacite du nouveau loyer faute de procédure de conciliation, n'est plus applicable. Faute pour le bailleur d'avoir suivi la procédure légale de révision, le paiement effectué par le preneur est jugé libératoire, justifiant la confirmation du jugement entrepris, sous la seule réserve de la rectification d'une erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de fond de la résiliation au regard de l'application d'une loi nouvelle aux instances en cours. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant un défaut de paiement partiel des loyers. La cour relève que si un arriéré locatif subsistait, celui-ci correspondait à une somme inférieure à deux mois de loyer. Elle retient que l'affaire n'étant pas en état d'être jugée avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, les dispositions de ce texte sont applicables au litige en vertu de son article 38. Or, l'article 8 de cette même loi subordonne désormais la résiliation du bail pour non-paiement à une dette équivalente à au moins trois mois de loyer. La condition légale n'étant pas remplie, la cour juge que la demande d'expulsion est mal fondée. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, et confirmé pour le surplus concernant le paiement des arriérés.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement partiel du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, tout en le condamnant au paiement d'un solde locatif minime. L'appelant soutenait que ce défaut, portant sur une somme correspondant aux frais de virement, ne pouvait caractériser un manquement suffisant pour justifier la résiliation. La cour retient que le preneur est tenu au paiement de l'intégralité du loyer, les frais de transfert demeurant à sa charge. Elle juge qu'un paiement partiel intervenu après la délivrance d'un commandement de payer ne purge pas la mise en demeure et laisse subsister l'état de défaut du preneur. La cour précise en outre que si le dépôt des loyers à la caisse du tribunal libère le débiteur de sa dette, il ne fait pas disparaître le défaut en l'absence d'une offre réelle préalable. Le manquement contractuel étant ainsi caractérisé, la résiliation est fondée, peu important que l'arriéré soit inférieur à trois mois de loyer. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le délai de prescription prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux actions du preneur et non à l'action en résiliation pour non-paiement des loyers intentée par le bailleur, cette dernière demeurant soumise aux règles de droit commun. Ayant par ailleurs constaté, par un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer par le preneur, elle en déduit valablement que la résiliation du bail est justifiée, peu important que les autres loyers de la période visée par la demande aient été réglés.

Bien que l'arrêt d'appel soit fondé sur un motif erroné, la Cour de cassation est en mesure de lui substituer un motif de pur droit tiré des faits souverainement constatés par les juges du fond. Justifie en conséquence légalement sa décision une cour d'appel qui valide le congé et prononce la résiliation d'un bail commercial, dès lors qu'il est établi que le preneur n'a pas réglé ou offert de régler l'intégralité des loyers dus pour la période visée au congé, ce qui le constitue en état de défaut.