Une cour d'appel retient à bon droit que la notification d'un congé pour défaut de paiement, adressée collectivement aux héritiers du preneur en leur qualité de successeurs universels, est valable bien que délivrée à un seul d'entre eux, dès lors que l'objectif de la notification est atteint, ce que démontre l'introduction ultérieure par l'ensemble des héritiers d'une procédure de conciliation. Elle écarte à juste titre le moyen tiré de l'irrégularité formelle d'une demande additionnelle, les exigences de l'article 32 du Code de procédure civile ne visant que l'acte introductif d'instance.

Enfin, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail en retenant que la preuve d'une offre réelle de paiement, requise par l'article 275 du Dahir sur les obligations et contrats pour écarter la mise en demeure, n'est pas rapportée par les preneurs.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/327, rendu le 01/07/2021 dans le dossier commercial n° 2019/2/3/124

Vu le pourvoi en cassation formé le 05/10/2018 par les demandeurs susmentionnés, par l’intermédiaire de leur avocat Maître Mohammed (R.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 2569 rendu le 16/05/2018 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2018/8206/816.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 03/06/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 01/07/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Kraoui, et l’audition des observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que les intimés, héritiers de Ahmed (N.), ont saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête introductive d'instance exposant que les demandeurs au pourvoi, héritiers de Omar (B.), occupent à titre locatif le local commercial sis à (...) moyennant un loyer mensuel de 210 dirhams ; qu'ils ont cessé de s'acquitter des loyers pour la période allant de janvier 1999 à fin janvier 2004, ce qui les a conduits à leur notifier un congé avec sommation de payer et de quitter les lieux dans le cadre du dahir du 24 mai 1955. Ils ont sollicité la condamnation de ces derniers à leur payer les loyers pour la période susmentionnée, d'un montant de 12.600 dirhams, la validation du congé et leur expulsion du local commercial litigieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous peine d'astreinte. Après la réponse des défendeurs par mémoire accompagné d’une demande reconventionnelle, contestant le montant du loyer ainsi que les formalités de notification du congé et en sollicitant l'annulation, un jugement n° 7455 a été rendu le 24/05/2009 validant le congé, ordonnant l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef ou avec leur autorisation du local commercial objet du litige, et les condamnant à payer aux demandeurs les loyers pour la période du 01/01/1999 au 31/01/2004 sur la base d'un loyer mensuel de 60 dirhams, et rejetant le surplus des demandes, y compris la demande reconventionnelle. Ce jugement a été confirmé par la Cour d'appel de commerce, qui l'a modifié en fixant le paiement des loyers pour la période du 01/03/1999 au 31/01/2004 et, statuant sur la demande additionnelle, en condamnant les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3.600 dirhams au titre des loyers pour la période du 01/03/2013 à fin février 2018, par son arrêt objet du présent pourvoi.

Attendu que les demandeurs au pourvoi reprochent à l'arrêt la violation de la loi et le défaut de motivation assimilé à son absence, en soutenant que le congé, objet de la demande de validation, ne leur a pas été notifié à tous, alors que le rapport locatif a été transmis, après le décès du preneur initial, à l'ensemble de ses héritiers, au nombre de neuf, tandis que le congé a été notifié à une seule partie n'ayant pas qualité pour le recevoir au nom des autres héritiers, ce qui le prive de ses effets juridiques. Cependant, la cour, en réponse à ce grief, a motivé son arrêt en retenant que les demandeurs au pourvoi ont tous engagé une action en conciliation en leur nom, et qu'il n'y avait donc plus lieu d'invoquer ce moyen. Or, le recours à l'action en conciliation n'avait pour seul but que de préserver leurs droits. De plus, la demande additionnelle présentée devant la cour d'appel ne mentionne pas les noms, prénoms, qualité, profession et domicile ou résidence des défendeurs, ce qui la rend contraire à l'article 32 du Code de procédure civile. Enfin, la demeure n'est pas établie à leur encontre au vu des pièces qu'ils ont produites, lesquelles prouvent qu'ils ont offert les loyers objet du congé ; pièces que la cour n'a pas prises en considération, ce qui rend son arrêt entaché de violation de la loi et d'un défaut de motivation assimilé à son absence, et l'expose à la cassation.

Mais attendu que la cour d'appel, ayant constaté d'après le congé produit que celui-ci avait été adressé aux héritiers du preneur Omar (B.) en leur qualité d'ayants droit universels, a considéré que sa réception par l'un d'eux valait réception par les autres héritiers ; qu'en motivant sa décision par le fait que tous les héritiers avaient engagé une action en conciliation dans le délai qui leur était imparti, et que, par conséquent, le but de la notification du congé aux héritiers avait été atteint, elle a fondé sa décision sur une motivation conforme aux pièces du dossier. Concernant le moyen d'irrecevabilité de la demande additionnelle pour violation de l'article 32 du Code de procédure civile, ladite demande désignait les héritiers de Omar (B.) comme intimés et les héritiers de Ahmed (N.) comme appelants, lesquels étaient parties à l'instance selon l'acte d'appel, et il n'est pas requis que cette demande mentionne les informations énoncées à l'article 32 invoqué, car il ne s'agit pas d'une requête saisissant la cour d'appel. En n'examinant pas ce moyen, la cour n'a fait qu'user de son pouvoir de ne répondre qu'aux moyens pertinents. Quant à la demeure, elle a motivé son arrêt en énonçant que "seule l'offre réelle et effective faite par le preneur au bailleur, conformément à l'article 275 du Dahir des obligations et des contrats, est de nature à écarter la demeure, et que l'argument du preneur selon lequel le dossier relatif à l'offre qu'ils avaient formulée aurait été perdu manque de preuve." Cette motivation, qui n'est pas critiquée, suffit à fonder légalement l'arrêt. Il s'ensuit que le moyen, en ses diverses branches, est dénué de tout fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne les demandeurs aux dépens.