وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت السعدية (ق.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 24/04/2024، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط عدد 1095 بتاريخ 25/03/2024 في الملف عدد 1754/8207/2023، القاضي : في الطلب الأصلي بإفراغها من المحل التجاري الكائن بالرقم 05 فالعمارة 44 ، زاوية زنقة زمزم وزنقة سعيد الداودي ، القنيطرة بعد توصلها بالتعويض الآتي بعده وتحميل المدعى عليها الصائر ورفض باقي الطلبات ، وفي الطلب المقابل بأداء المدعى عليها فرعيا شركة س. لفائدة المدعية فرعيا السعدية (ق.) تعويضا مقابل إفراغها من المحل الكائن بالرقم 05 ، العمارة رقم 44 ، زاوية زنقة زمزم وزنقة سعيد الداودي ، القنيطرة قدره 810.625,16 درهما وتحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات .

وبتاريخ 25/06/2024 تقدمت المستأنفة بمقال إصلاحي، تلتمس من خلاله الإشهاد على تصحيح مقالها الإستئنافي بخصوص عنوان المستأنف عليها .

في الشكل :

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة السعدية (ق.) بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 16/04/2024 وبادرت إلى إستئنافه بتاريخ 24/04/2024 أي داخل أجله القانوني ، ونظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا .

وحيث ان المقال الإصلاحي مستوف للشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد ن وثائق الملف والحكم المستأنف عليها شركة س. تقدمت بواسطة دفاعها بمقال افتتاحى لدى كتابة الضبط بالمحكمة التجارية بالرباط مؤدى عنه بتاريخ 18/05/2023 عرضت فيه، أنها تملك العقار موضوع الرسم العقاري عدد 2522/R الذي هو عبارة عن العمارة رقم 44 الكائنة بزاوية زنقة زمزم وزنقة سعيد الداودي القنيطرة، بموجب عقد توثيقي مسجل بتاريخ 2019/11/14، وأن المدعى عليها تكتري منها المحل التجاري رقم 05 المستغل كصيدلية الكائن بالعقار المذكور، بسومة شهرية محددة في 1.570,00 درهم، وأنها رغبة منها في استرجاع المحل التجاري المكرى للمدعى عليها، وجهت لهذه الأخيرة إنذارا تعلمها برغبتها في استرجاع محلها للاستعمال الشخصي ووضع حد للعلاقة الكرائية، ومنحتها لهذه الغاية أجل ثلاثة أشهر لإفراغه، وأن المدعى عليها توصلت بالإنذار بتاريخ 2023/02/07، غير أنها لم تقم بإفراغ المحل الذي تكتريه رغم انصرام أجل الثلاثة أشهر. لأجل ذلك التمست المدعية الحكم بإنهاء العلاقة الكرائية القائمة بينها وبين المدعى عليها والحكم بإفراغ هذه الأخيرة هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري رقم 05 الكائن بالعمارة رقم 44 زاوية زنقة زمزم وزنقة سعيد الداودي القنيطرة، تحت غرامة تهديدية 500,00 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل، وبتحميل المدعى عليها الصائر. وأرفقت المقال بصورة من عقد بيع توثيقي، صورة من شهادة الملكية العقارية صورة من الإنذار مع أصل محضر التبليغ.

وبناء على إدلاء المدعى عليها بواسطة نائبها الأستاذ صليحي محمد بمذكرة جوابية مقرونة بطلب مضاد أديت عنه الرسوم القضائية وذلك بجلسة 19/06/2023 وجاء في جوابها بأنها تكتري المحل وتستغله كصيدلية منذ ما يزيد عن 30 سنة، وأن المدعية اشترت المحل دون أن تقوم بإعلامها بذلك طبقا للفصل 195 من ق ل ع، وأن مسطرة تبليغ حوالة الحق تعد مسطرة سابقة على الإنذار ويتعين سلوكها قبل توجيهه وأنه والحالة هذه يعتبر الإنذار باطلا. وفي الطلب المضاد تمسكت المدعية فرعيا بمقتضيات المادتين 7 و 27 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري والصناعي والحرفي ملتمسة في الطلب الأصلي القول ببطلان الإنذار، وفي الطلب المضاد الحكم لها بتعويض مسبق قدره 10.000,00 درهم، والأمر تمهيديا بإجراء خبرة يعين لها أحد الخبراء في الشؤون التجارية تحدد مهمته في استدعاء طرفي الدعوى طبقا للفصل 63 من ق م م والانتقال إلى المحل المطلوب إفراغه وتحديد موقعه ومساحته ومدة كرانه ومدخوله الشهري وتحديد قيمة الأصل التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية الأربع الأخيرة وما أدخلته على المحل من تحسينات وما فقدته من عناصر الأصل التجاري ومصاريف الانتقال من المحل وقيمة التعويض المستحق الموازي له للضرر اللاحق بها بسبب الإفراغ، مع حفظ حقها في تقديم مطالبها النهائية على ضوء الخبرة، وبتحميل المدعى عليها فرعيا الصائر. وبناء على المذكرة الجوابية المقرونة بطلب مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية المدلى بهما من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها الأستاذ ادريس حماد بجلسة 2023/06/19 أجابت بأن المدعية لم تدل بعقد الكراء، وأن عقد البيع التوثيقي لا يفيد قيام العلاقة الكرائية، وأن عقود كراء المحلات التجارية تحرر وجوبا بمحرر كتابي طبقا للقانون رقم 49.16 ، ملتمسة في الطلب الأصلي الحكم بعدم قبوله، وفي الطلب المضاد الحكم بتعويض مسبق قدره 10.000,00 درهم وإجراء خبرة لتقويم الضرر الناتج عن فقدان المحل، مع حفظ حقها في تقديم مستنتجاتها بعد الخبرة الناتج عن فقدان المحل، مع حفظ حقها في تقديم مستنتجاتها بعد الخبرة.

وبناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 2023/07/10 جاء فيها أن ملكيتها للمحل الذي تكتريه المدعية وأمد هذه الملكية ثابتتان من خلال عقد البيع التوثيقي، وشهادة الملكية العقارية المدلى بهما في الملف وأن المدعى عليها قد اكترت المحل موضوع الطلب من المالكين السابقين للعقار، وانتقلت بعد ذلك هذه العلاقة لمالكته الجديدة (المدعية)، وأن المدعى عليها على علم يقين بذلك، كونها تحول لحسابها البنكي واجبات الكراء منذ ما يناهز ثلاث سنوات، كان أولها شهر غشت 2021 برسم مبلغ 12.270,00 درهم المقابل للسومة الكرائية لأحد عشر شهرا بحسب 1.570,00 درهم وآخرها شهر فبراير 2023 برسم مبلغ 12.560,00 درهم المقابل للسومة الكرائية عن ثمانية أشهر، وأن ملكية العقار وأمدها ثابتتان بالإضافة للوثائق بإقرار المدعى عليها من خلال كتاباتها، لذلك التمست المدعية الحكم وفق المقال الافتتاحي، وأسندت النظر في المقال المضاد. وأدلت بصورة من شهادة بنكية.

وبناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها الأستاذ ادريس حماد أكد من خلالها الدفوع المثارة سلفا. وبنا على الحكم التمهيدي رقم 537 الصادر عن المحكمة بتاريخ 2023/10/02 بإجراء خبرة تقويمية عهد بها إلى الخبير عبد الرحيم حسون.

وبناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة الضبط بتاريخ 2024/02/09 خلص فيه الخبير إلى تحديد التعويض المستحق للمكترية مقابل الإفراغ في مبلغ 863.902,24 درهم استنادا العناصر التالية:

الزبناء والسمعة التجارية والموقع : 464.82516 درهم وان

الحق في الكراء: 325.800,00 درهم؛

مصاريف إصلاح المحل 53.277,08 درهم؛

مصاريف الانتقال 20.000,00 درهم.

وبناء على مذكرة التعقيب بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 2024/03/04 جاء فيها أن الخبير بالغ في تقدير التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية، ذلك أنه عمد إلى ضرب الربح الصافي الشهري المحقق بالمحل موضوع النزاع في 36 شهرا ليخلص إلى تحديد مبلغ 464.825,16 درهم، وان هذه الطريقة لا مرجع لها ومبالغ في نتيجتها، وأن المحكمة سبق لها في نوازل مماثلة أن صادقت على خبرات اعتمدت طريقة أخرى أكثر موضوعية في تحديد التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية تعتمد على تطبيق معامل تقييم الأصل التجاري للمحل موضوع الخبرة، أخذا بعين الاعتبار نوعية النشاط وحجم الرواج التجاري، وبناء عليه يحدد معامل التقييم الذي في أعلى مستوياته يصل 80 بالمائة، فتكون قيمة العناصر المعنوية لمحل تجاري تساوي معدل ربحه الصافي السنوي ضرب 80 بالمائة، وأنه بإعمال هذه الطريقة يكون التعويض المستحق للمدعى عليها عن العناصر المعنوية محددا في مبلغ 123.952,00 درهم ما يناهز الربح الصافي لسنة واحدة وذلك بحسب 154.941,00 درهما × 80 بالمائة، وأن الخبير بالغ كذلك في تقدير التعويض عن الحق في الكراء، بعد أن رفع السومة الكرائية للمحل من 1.570,000 درهم إلى 7.000,00 درهم وضاعفها لأزيد من أربعة أضعاف، دون أن يستند في ذلك على أي عقد مقارنة، وأن ذلك يستحيل بالنظر إلى طبيعة المحل وحالته، إذ أنه محل قديم صيانته في الحدود الدنيا بعمارة أقدم، كما أن مساحته صغيرة جدا، وأنها لذلك تلتمس لذلك الخفض من تقدير السومة الكرائية الحالية للمحلات المشابهة لمحل النزاع وتحديدها في سومة شهرية معتدلة لا تتعدى 5.000,00 درهم ليصير مبلغ التعويض عن حق الكراء بحسب الطريقة المعتمدة من الخبير هو 205.800,00 درهم وبخصوص مصاريف الإصلاحات والتحسينات، فالخبير عاين كون التثبيتات المتعلقة بالمحل والمسجلة بالمحاسبة هي كلها متهالكة أي منعدمة القيمة وعلى الرغم من ذلك فقد أثر تحديد تعويض لتلك التثبيتات علما انها لا تتعلق بإصلاحات او تحسينات بل الرفع من هذا المقترح. لأجل ذلك التمست المدعى عليها أساسا إجراء خبرة مضادة ولو على نفقتها، ورفع التعويض الى الحد المناسب للقيمة التجارية للمحل، واحتياطيا الحكم بما جاء في تقرير الخبرة من قيمه التعويض بمبلغ 863.902,24 درهم المقترح من طرف الخبير والحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها الصائر. وأرفقت المذكرة بصورة من وصل أداء الرسم القضائي.

وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 16/04/2024 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف .

أسباب الاستئناف:

حيث تعيب الطاعنة الحكم عدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم فيما قضى به من تعويض ، لأن المبلغ المحكوم به لا يتناسب مع وضعية المحل باعتبار أنها تستغله منذ 30 سنة ، كسبت خلالها زبائن وسمعة تجارية كبيرة ، خاصة وان لها عاملتين بالمحل في حالة عدم العثور على محل آخر يتعين عليها تعويضهما ، كما ان انتقال الصيدلية ليس بالأمر السهل لأنه يتعين ان تكون هناك مسافة بين صيدلية وصيدلية وبالتالي يصعب العثور على محل للصيدلية داخل المدار الحضري للمدينة. وقريبا من الموقع الحالي ، أكثر من هذا أن الوثائق المدلى بها تفيد أن الطاعنة لها دخل ممتاز من خلال عملها بالصيدلية وتعيل اسرتها من خلال هذا الدخل باعتبار أنها أرملة ، وأن ما توصل له الخبير من تعويض لا يتلاءم ووضعية المحل من حيث المعطيات الاقتصادية وإمكانية الحصول على محل مماثل، مما يجعل المبلغ المقترح من قبل الخبير يبقى ضئيلا. والتمست أساسا إجراء خبرة مضادة واحتياطيا رفع التعويض إلى الحد المقترح من طرف الخبير إلى 863.902,24 درهما وتحميل المستأنف عليها الصائر.

وبتاريخ 04/06/2024 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية عرض فيها امن المستأنفة لم تبين في مقال طعنها عنوانها، وهو من البيانات الإلزامية، مما يجعل استئنافها غير مقبول وفي الموضوع فإن الإستئناف لم يأت بشيء جديد. والتمست أساسا عدم قبول الإستئناف واحتياطيا رده وتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفة الصائر .

وبتاريخ 25/06/2024 تقدم دفاع المستأنفة بمذكرة إصلاحية التمس من خلالها الإشهاد بإصلاح مقالها وجعل عنوانها بالمقال الإستئنافي هو الرقم 05 ، العمارة 44 ، زاوية زنقة زمزم وزنقة سعيد الداودي ، القنيطرة .

وبناء على إدراج القضية بجلسة 16/07/2024 تخلف لها دفاع المستأنفة رغم تبليغه بنسخة من المذكرة الجوابية بكتابة الضبط ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 23/07/2024

محكمة الإستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بأن الحكم المستأنف لم يراع في التعويض المحكوم به أنها تشْغل المحل منذ أكثر من ثلاثين سنة وصعوبة العثور على محل لمزاولة نشاط الصيدلية وما لها من عمال والدخل الممتاز الذي تتوفر عليه ولكون ما توصل إليه الخبير لا يتلاءم مع وضعية المحل والمعطيات الإقتصادية .

لكن ، حيث انه استنادا للأثر الناشر للإستئناف، فإنه بالنسبة للتعويض عن الحق في الكراء، فإن الخبير المعين اعتمد في تحديده على السومة المكترى بها المحل 1570.00 درهما وقيمة الكراء السوقية بمعدل 7000.00 درهم، كما انه اخذ بعين الإعتبار مدة الكراء الطويلة باعتماده 60 شهرا في تحديد التعويض ، وبالنسبة للسمعة والزبناء، فإنه اعتمد على محاسبة المستأنفة المتكونة من القوائم التركيبية والضريبة على الشركات للسنوات الأربع الأخيرة ، مما يفيد بأن التعويض الذي اقترحه احترم فيه مقتضيات المادة 7 من قانون 49.16 ، وبالنسبة لمصاريف الإنتقال، فإنه حددها في مبلغ 20.000,00 درهم وهو مبلغ مناسب لنقل معدات الصيدلية لوجهة أخرى ، وبالنسبة للتحسينات والإصلاحات فإن الخبير اعتبرها متهالكة ، كما انه بالنظر لطول مدة استعمالها فإنه تم استهلاكها خلال مدة استغلال الأصل التجاري ، والحكم المستأنف في الوقت الذي راعى فيه كل ما ذكر قد صادف الصواب ، مما تبقى معه الدفوع المثارة من قبل المستأنفة غير مرتكزة على أساس سليم ويتعين ردها ورد إستئنافها وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا .

- في الشكل: قبول الإستئناف والمقال الإصلاحي .

- في الموضوع: برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .