وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدمت السيدة هند (ز.) بمقال بواسطة دفاعها مؤدى عنه بتاريخ 07/03/2022 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء رقم 360 بتاريخ 20/01/2022 في الملف عدد 11751/8205/2021 و القاضي في منطوقه : - في الطلب الأصلي: في الشكل: بقبول الطلب في الموضوع: بفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين والمصادق عليه بتاريخ2015/09/10.

- في الطلب المضاد والاضافی في الشكل : بقبول الطلبين. في الموضوع : في الطلب المضاد: بأداء المدعى عليها فرعيا للمدعي فرعيا مبلغ 79.200,00 درهم واجبات الكراء والنظافة عن المدة من فاتح مارس 2021 إلى متم نونبر 2021 مع النفاذ المعجل وتحديد الأكراه البدني في الأدنى وتحميلها الصائر .

- في الطلب الاضافی: برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

حيث ان ملف الدعوى خال مما يثبت تبليغ الحكم المستانف للمستانفة مما يكون معه الاستئناف قد قدم وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن السيدة هند (ز.) تقدمت بمقال بواسطة دفاعها أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء و المؤدى عنه بتاريخ 26/11/2021 والتي تعرض فيه أنها تكتري هي والسيدة إحسان (ك.) الفيلا الكائنة برقم [العنوان] سيدي بنور، من السيد احمد (غ.) وذلك مقابل سومة كرائية 8800 درهم بموجب عقد مصادق عليه بتاريخ 10 شتنبر 2015، وكانت المكتريتان كل واحدة تستغل طابق، بحيث كانت تشغل المدعية الطابق السفلي، والسيدة إحسان (ك.) كانت تشغل الطابق الأول من الفيلا، وكانت المكتريتان تؤديان الوجيبة الكرائية مناصفة وهو ما تثبته صورة من الوصولات وأن المكترية إحسان (ك.) غادرت الطابق الأول منذ مدة، وثم إشعار المكتري بذلك من خلال الجواب على الإنذار المؤرخ في 2021/01/29 وكذلك الجواب على إنذار الذي بلغ به بتاريخ 2021/10/15 وأن المدعية بدورها لم تعد ترغب في كراء الطابق السفلي بدوره نظرا لكون المكتري حملها ما لم تستطع عليه بحيث أصبح يوجه لها الإنذارت على أساس أنها مكترية وحيدة للفيلا المشار لها بسومة كرائية قدرها 8800 درهم شهريا رغم أن العقد يضم طرفين مكتريين، لذلك فإن المدعية أفرغت هي الأخرى الطابق السفلي من الفيلا كاملا حسب الثابت من محضر معاينة مجردة رفقته، وأشعرته بذلك وأن موضوع الكراء رهن إشارته ودعته لتسلم المفتاح إلا أنه لم يحرك ساكنا وأن المدعية لم تعد تستغل موضوع الكراء منذ توصل المدعى عليه بالإشعار المؤرخ في 2021/11/17 وأن العقد لم يحدد كيفية الفسخ ولا طريقته وبالتالي يمكن للمدعية أن تفسخ عقد الكراء في أي وقت شاءت، خاصة في ظل مغادرة المكترية الثانية للطابق الأول وعدم قدرتها على سداد الوجيبة الكرائية بمفردها كما أرادها المكتري ، ملتمسة قبول المقال شكلا وموضوعا الحكم بفسخ عقد الكراء المصادق عليه بتاريخ 10 شتنبر 2015 .

أرفق المقال ب: صورة عقد الكراء مصادق عليه بتاريخ 15 شتنبر 2015 موضوع مقال الفسخ وصورتين من محضر تبليغ جواب على إنذار وأصل محضر جواب على إنذار وطلب تبلیغ إنذار إشعار ومحضر تبليغه بإفراغ الطابق السفلي من الفيلا موضوع الكراء ووضعها رهن إشارته ودعوته لتسلم المفتاح ونسخة طبق الأصل من محضر معاينة وصورة من الوصولات.

وبناء على إدلاء المدعى عليه بمذكرة جوابية مع مقال مضاد بواسطة نائبته بجلسة 30/12/2021 التي جاء فيها فيما يتعلق بالجوال فإن عقد الكراء هو عقد يضم مكتريتان وهما : احسان (ك.) وهند (ز.) هو كلام قد قال فيه القضاء كلمته بمقتضى الحكم الصادر في الملف المدني عدد 2021/1201/191 وتاريخ 2021/07/12 ذلك أن عقد الكراء لم يشر على الإطلاق الى استقلال كل منهما عن الأخرى والمطالبة بفسخ عقد الكراء يستوجب أولا الوفاء بالالتزامات الملقاة على عاتق المكترية وأهما أداء جميع واجبات الكراء المتخلذة بذمتها ، ووفاءها بجميع الالتزامات المضمنة بعقد الكراء ، إضافة الى إرجاع العين المكراة الى حالتها التي سلمت إليها عند توقيع عقد الكراء خاصة أن المدعية اكترت من المدعى عليه فيلا وقامت باستعمالها مؤسسة تعليمية خصوصية، وقد قامت بهدم مجموعة من الحيطان وأحدثت عدة تغييرات بالعين المكتراة وهو الأمر المنتفي في نازلة الحال ، مما يجعل دعوى المدعية غير مؤسسة ويتعين التصريح بردها فيما يتعلق بالمقال المضاد فإن المدعية تشغل بالكراء من المدعى عليه الفيلا الكائنة برقم [العنوان]، سيدي بنور والمتكونة من سفلي وطابق أول تستعملها مؤسسة للتعليم الخصوصي ، بسومة شهرية قدرها : 8800.00 درهم ، وأنها امتنعت عن أداء واجبات الكراء منذ فاتح مارس 2021 الى متم دجنبر 2021 أي ما مجموعه 10 أشهر x 8800.00 درهم = 88.000.00 درهم ، ملتمسا بخصوص المقال الأصلي عدم قبول المقال شكلا وبخصوص المقال المضاد قبوله شكلا وموضوعا بالنسبة للمقال الأصلي برفض الطلب وبالنسبة للمقال المضاد الحكم على المدعى عليها فرعيا بأدائها للمدعى عليه مبلغ 88.000.00 واجبات الكراء عن المدة من 2021/03/01 الى متم شهر دجنبر 2021 بحسب سومة شهرية قدرها 8800.00 درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى مع ما يترتب عن ذلك قانونا. أرفقت ب: نسخة حكم و إنذار بشان أداء واجبات الكراء و محضر تبليغ الإنذار.

و بناء على إدلاء المدعية بمذكرة تعقيبية مع مقال إضافي بواسطة نائبها بجلسة 13/01/2022 التي جاء فيها بخصوص المذكرة التعقيبية فإن المدعى عليه الأصلي أجاب من خلال مذكرته المدلى بها بجلسة 2021/12/30 كون المقال الأصلي غير مقبول من الناحية الشكلية وغير مبرر من الناحية الموضوعية لكون عقد الكراء يضم مكتريتان المدعية هند (ز.) وإحسان (ك.)، وأن عقد الكراء لم يشر إلى استقلال كل منهما. وحيث إن هذا الدفع مردود عليه لكون المكتريتان وإن كانتا يجمعهما عقد واحد فإن كل واحدة كانت تؤدي واجبها في الكراء بنسبة النصف لكل واحدة من الوجيبة الكرائية، وأن المدعية كانت تستغل الطابق السفلي من موضوع الكراء، والمكترية إحسان (ك.) كانت تشغل الطابق الأول من الفيلا موضوع الكراء، وها ما يتضح من خلال صورة من إنذار كان يوجهه المدعى عليه للمكترية الثانية إحسان (ك.)، وحسب الثابت من صورة وصل لأداء الوجيبة الكرائية بحيث كانت تؤدي كل واحدة نصفها أما فيما يخص الدفع المثار بخصوص أن القضاء قال كلمته وأدلت بنسخة من الحكم عدد 2021/1201/191 فهذا الحكم غير نهائي ومستأنف حسب نسخة من مقال الاستئناف رفقته، وتنازع بشأنه المدعية منازعة جدية بخصوص السومة الكرائية، وبالتالي لا يمكن الاحتجاج بهذا الحكم لكونه مستأنف ولكونه صادر فقط في مواجهة مكترية واحدة وفيما يخص دفع المدعى عليه بأن المطالبة بالفسخ يستوجب الوفاء بالالتزامات والتي يقصد بها المدعى عليه الواجبات الكرائية، فإن المدعية تحملت جميع التزاماتها وقامت بعرض نصف السومة الكرائية التي هي مفروضة عليها على اعتبار أن كل مكتري كان يؤدي نصف الوجيبة الكرائية حسب ما استقر عليه المكتري والمكتريتان في تعاملهم عليه. وبخصوص ادعاء المدعى عليه أنه أكرى للمدعية فيلا وأنه قامت باستعمالها مؤسسة تعليمية خصوصية وأنها قامت بهدم مجموعة من الحيطان وأحدثت تغييرات بالعين المكتراة، فهذا لا أساس له من الصحة إطلاقا، لكون المدعية وجدت الفيلا على نفس الحالة التي هي عليها، وأنها وجدت مسبقا هو من أعدها لكي تكون مدرسة خصوصية وهذا ما يتضح من خلال البند الثالث الذي جاء فيه "اتفق الطرفان على استعمال العين المكتراة للتعليم الخصوصي" وأن مطالبة المدعي فرعيا الواجبات الكرائية عن المدة من فاتح مارس 2021 إلى متم دجنبر 2021 بحساب 8800 درهم شهريا أي ما مجموعه 88000 درهم، فهذا غير منطقي ولا يتماشى مع العقل، فكيف أن عقد الكراء يضم طرفین مكتريتان ويكتفي بمطالبته لجميع الواجبات في مواجهة العارضة وحدها، فهذا الأمر غير مبرر شكلا وموضوعا، على اعتبار أن طريقة الأداء كل مكترية تؤدي نصيبها من الوجيبة الكرائية بنسبة النصف، حسب الثابت من وصل الكراء، وحسب الثابت من محضر سبق أن ووجهه للمسماة إحسان (ك.)، هذا إضافة إلى أن الإنذار غير مقبول من الناحية الشكلية لأنه موجه المكترية واحدة دون المكترية الثانية ولذلك فإن أي مطالبة بالواجبات الكرائية يجب أن تكون في مواجهة المكتريتان معا، ورغم ذلك فالمدعية عرضت عليه واجباتها الكرائية في حدود نصف الوجيبة الكرائية عن المدة من 2020/08/01 إلى غاية 2021/02/30 وبذلك فإن المدعي فرعيا لا يستحق جميع الواجبات المتمثلة في مبلغ 88000 درهم، ويستحق فقط الوجيبة الكرائية 4400 درهم من فاتح مارس إلى غاية 2021/11/17 تاريخ توصله بإشعار أن موضوع الكراء وضع رهن إشارته ولم تعد تستغله المدعية من يوم توصله بالإشعار وبالتالي فالواجبات التي يستحقها هي 39600 درهم في مواجهة العارض وأن هناك 8 اشهادات يشهدون من خلالها شهود بأن المدعية تشغل فقط الطابق السفلي، وأن المسماة إحسان (ك.) تشغل الطابق العلوي وأن المدعية لا يمكن لا أن تؤدي الوجبات الكرائية إلا في حدود ما تنتفع منه من المكتري، وبالتالي لا يمكن أن تؤدي وجبات كرائية عن جزء لا علاقة لها به ولم تكن تنتفع منه إطلاقا ، وبخصوص المقال الإضافي يتضح من خلال المقال المضاد المقدم من طرف المدعي فرعيا، أنه أرفقه بإنذار ومحضر تبليغ إنذار، والملاحظ أن هذا المقال و الإنذار وجها فقط للمكترية هند (ز.) دون المكترية الثانية المسماة إحسان (ك.) لكون العقد يضم مكتريتان مما يجعل المقال والإنذار معيبان من الناحية الشكلية وأن الإنذار معرض للابطال وأن المدعية سبق أن بعثت جواب على إنذار ونبهته بكون أن الإنذار وجه لها وحدها دون المكترية الثانية إحسان (ك.) لكون العقد يضم طرف ثاني في العلاقة الكرائية ، ملتمسة تأكيد ما جاء بالمذكرة التعقيبية هاته مع تأكيد المقال المدعي الرامي لفسخ العلاقة الكرائية والحكم بعدم قبول الطلب المضاد المرفوع من طرف المدعي فرعيا والحكم وفق المقال الإضافي والقول بإبطال الإنذار المرفق بالمقال المضاد لكونه يضم طرف واحد فقط. أرفقت ب: إنذار سبق توجيهه من طرف المدعي عليه للمدعية ومحضر عرض عيني وإيداع ومحضر تبلیغ جواب على إنذار و8صور من الشهادات مصادق عليها ووصولات کرائی تتضمن طرفان مكتریان كل واحد نصيبه.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى حول خرق الجوهري للقانون مع انعدام التعليل أو نقصان يوازي انعدامه عللت المحكمة مصدر الحكم كون أن وقائع النازلة تنطبق عليها مقتضيات الفصل 164 من قلع الذي ينص على * التضامن بين المدينين لا يفترض ، ويلزم أن ينتج صراحة عن السند المنشئ للالتزام أو من القانون ، أو أن يكون النتيجة الحتمية الطبيعة المعاملة* وفسرت المحكمة الابتدائية أن التضامن بين المستأنفة والطرف الثاني احسان (ك.) ينتج عن عقد الكراء الرابط بينهما وبين المستأنف عليه الحالي لذ لم يفصل في العقد المذكور مقابل الكراء لكل واحد منهما كما لم يتم الاشارة بشكل صريح الى استقلال كل منهما عن الأخرى في أداء نصيبها من الوجيبة الكرائية لكن الواقع خلاف ذلك فإن المحكمة حرفت تفسير النص الذي حاولت واجتهدت في تفسيره خلافا للأصل في الانسان البراءة وعدم الإلتزام الى بصريح النص وأن العقود تنفيذ بحسن نية عملا بمقتضيات الفصل 231 من ق ل ع وبقول محكمة مصدرة الحكم بأن عدم التنصيص الصريح في العقد بمقابل الكراء لكل واحد منهما وإجتهدت وحاولت انشاء التزام جديد في مواجهة موكلتي وذلك فيه تحريف للفصل 164 من قلع التي اعتمدت عليها المحكمة، لكون أن الفصل المذكور قد أكد قاعدة أصولية التي تؤكد بأن التضامن لا يفترض وأن الأصل في الانسان البراءة ولا يمكن الحديث عن افتراض التضامن بين المدينين الا صراحة عن السند المنشئ للألتزام أو أن يكون النتيجة الحتمية لطبيعة المعاملة وأن المحكمة خرقت القانون بقولها أن عدم وضوح مقابل كل واحد من الأطراف فافترضت التضامن والفصل يؤكد على الصراحة في إنشاء التضامن وليس على الغموض والريبة والشك وأنه بالرجوع الى العقد الكتابي مصحح الإمضاء الذي إعتمد عليه المحكمة في استكشاف الغموض وتحريف الواقع وقراءة الفصل 164 من ق ل ع ، نجد بأن محكمة البداية لم تبذل جهدا في قرائتها للعقد الكتابي الذي يوثق العلاقة الكرائية بين الطرفين الذي يحدد بأن الكراء انصب على شخصين وهما هند (ز.) وإحسان (ك.) وأن الشق المتعلق بالسيدة احسان (ك.) مغلق ولم تبقى تزاول به نشاطها المهني وأن العارضة كانت دائمة في أداء الوجيبة الكرائية بشكل مستمر وأن العارضة غير متعاهدة بأداء نصيب الطرف الثاني احسان (ك.) ، كما أن المستأنفة في نزاع قضائي بينها وبين الطرف الثانی احسان (ك.) ولا علاقة بينهما وأن العارضة تستغل الطابق السفلي للفيلا لكونها لا تتوفر إلا على 50 في المائة من المؤسسة أي الروض ومن تم فلا يمكن إلزامها بأداء الوجيبة الكرائية كاملة مادام أن هناك طرف أخر وأن العقار موضوع الكراء يتكون من طابقين طابق سفلي تتحوز عليه العارضة كنصف اول وطابق علوي مخصص للسيدة إحسان (ك.) حسب عقد تفويت النصف في منفعة حق استغلال وتزينة مؤسسة تربوية حرة للتعلم الابتدائي الخصوصي والذي مكن موكلتي من 50 في المائة من المؤسسة وليست كاملة و احتفاظ احسان (ك.) بالنصف الثاني ومن ثم لا يمكن القول بوجود تضامن مادام لكل طرف نصفه مستقل وأن المحكمة مصدرة الحكم لم تستقرئ عقد الكراء الذي يلزم موكلتي في حدود النصف الوجيبة الكرائية واحتفاظ احسان (ك.) بالنصف الأخر ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا تأييد الحكم المستأنف في الشق المتعلق بالمقال الأصلي والغائه في الشق المتعلق بالمقال المضاد والحكم تصديا بعدم قبول المقال المضاد شکلا ورفضه و تحميل المستأنف عليه الصائر . أرفق المقال ب: نسخة تبليغية من الحكم المستأنف .

و بناء على إدلاء المستأنف عليه بمذكرة جواب بواسطة نائبه بجلسة 22/06/2022 التي جاء فيها أن المستأنفة تقدمت بمقال استئنافي طعنت بواسطته في الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 2021/8205/11751 بتاريخ 2022/01/20 في الشق التعلق بالمقال المضاد الرامي الى الحكم على المستانفة باداء واجبات الكراء والنظافة المتخلدة بذمتها وأسست استئنافها على أسباب لا يمكن بأي حال من الأحوال أن تنال من حكم قضائي جاء معللا تعليلا قانونيا سليما ، ذلك ان المسماة احسان (ك.) قد تنازلت عن الرخصة المسملة لها من قبل الأكاديمية الجهوية للتربية والتكوين جهة دكالة عبدة عدد 04/68 وعن اسم المؤسسة لفائدة السيدة هند (ز.) بمقتضى التزام بتنازل موقع من قبلها ومصحح الإمضاء بتاريخ 2016/01/15 كما أن العارض يدلي بمجموعة من الأشهادات المصححة الإمضاء التي يشهد شهودها بحكم اشتغالهن بالمؤسسة = خديجة (ك.) ، فاطمة (ب.)، خديجة (غ.) ، زهراء (ا.) ، سميرة (ر.) ، أسماء (ش.) و آمال (ب.) = يكون السيدة هند (ز.) تستغل الفيلا موضوع عقد الكراء كاملة بطابقيها العلوي والسفلي الى حدود الساعة ، ملتمسة تأييد الحكم المستانف مع ما يترتب عن ذلك قانونا. أرفقت ب: صورة لالتزام بتنازل وصورة طبق الأصل لسبعة اشهادات.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 15/09/2022، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 29/09/2022

التعليل

حيث بسطت المستانفة أوجه استئنافها وفق المسطر أعلاه.

وحيث ان المحكمة برجوعها الى وثائق الملف تبت لها بان المستانفة اكترت بتاريخ 10/09/2015 المحل موضوع الدعوى بمعية المسماة احسان (ك.) من المستانف عليه حسب الثابت من عقد الكراء المدلى به في الملف وكانتا معا تؤديان الوجيبة الكرائية حسب الثابت من صور وصولات الكراء المدلى بها من طرف المستانفة والتي تحمل اسمها الى جانب شريكتها المذكورة، هذه الأخيرة التي غادرت المحل التجاري وتنازلت عن رخصة استغلال المدرسة الخصوصية واسمها للمستانفة حسب الثابت من التزام بتنازل المدلى به في الملف وغير منازع فيه من قبل المستانفة، والتي بقيت بعد مغادرة المسماة احسان (ك.) للمحل المكترى تستغله على وجه الكراء من المستانف عليه، وتبقى بالتالي ملزمة بأداء كامل الوجيبة الكرائية المتفق عليها في عقد الكراء الرابط بينهما الى حدود افراغها للمحل المكترى في نونبر 2021، ويبقى الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه على أساس قانوني صحيح ويبقى مستند الطعن غير واقع في محله، ومنه يتعين تاييد الحكم المطعون فيه وتحميل المستانفة الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : تاييد الحكم المستانف، وتحميل المستانفة الصائر.