وبعد المداولة طبقا للقانون. في الشكل : بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السادة ورثة (*****)بواسطة نائبهم المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 10/7/2020 يستأنفون بمقتضاه الحكم رقم 2541 الصادر بتاريخ 15/6/2020 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 8505/8205/2019 و الذي قضى في الشكل عدم قبول الطلب في مواجهة المدعى عليه الأول وبقبول باقي الطلبات وفي الموضوع بالحكم على المدعى عليها شركة أ.إ. بأدائها لفائدة المدعين تعويضا قدره 680.600,00 درهم مع تحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات. وبناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به شركة أ.إ. بواسطة نائبها المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 2/9/2020 تستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 30/12/2019 و القاضي بإجراء خبرة والحكم القطعي ذي المراجع أعلاه. حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعنين بالحكم المستأنف . حيث إن كل من المقالين الاستئنافيين و مقال مواصلة الدعوى قد قدمت وفق الشروط المتطلبة قانونا فهي مقبولة شكلا . و في الموضوع : يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السادة ورثة (*****)تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 31/07/2019 عرضوا فيه ان مورثهم (*****)كان قيد حياته يكتري من المدعى عليهم المحل التجاري الكائن بـ [العنوان] الدارالبيضاء بسومة كرائية قدرها 700,00 درهم شهريا حيث يملك أصلا تجاريا لبيع المواد الغدائية منذ اكثر من 40 سنة موضوع السجل التجاري عدد 166.292وان مورثهم توفي بتاريخ 06/04/2007 فاحاط بارثه ورثته وان مالكي العقار المدعى عليهم قد وجهوا الى العارضين إنذارا بالافراغ توصلوا به بتاريخ 10/08/2015,وان الإنذار المذكور مسبب بالهدم وإعادة البناء قصد انجاز مشروع على أرضية العقار الذي يوجد به المحل التجاري موضوع العلاقة الكرائية الرابطة بين الطرفين وانهم قد حصلوا على رخصة بذلك,وبتاريخ 29/02/2016 صدر الحكم رقم 1887/2016 في الملف رقم 342/8206/2016 عن المحكمة التجارية بالدارالبيضاء قضى في الطلب الأصلي بابطال الإنذار بالافراغ المبلغ للمدعين بتاريخ 10/08/2015 وتحميل المدعى عليهم الصائر وفي الطلب المضاد برفضه وإبقاء الصائر على عاتق صاحبه استانفه مالكي العقار فصدر بتاريخ 28/09/2016 قرار رقم 5182 في الملف رقم 1809/8206/2016 عن محكمة الاستئناف التجارية بالدارالبيضاء قضى بإلغاء الحكم المستانف والحكم من جديد برفض الطلب الأصلي المتعلق ببطلان الإنذار المبلغ للمستانف عليهم بتاريخ 10/08/2015 وفي الطلب المضاد بالمصادقة عليه والحكم بافراغهم هم ومن يقوم مقامهم من المحل الكائن بشارع الزيراوي رقم 251 الدارالبيضاء مقابل أداء المستانفين لفائدتهم كراء ثلاث سنوات حسب السومة المعمول بها وقت الافراغ,وبقائهم بالمحل الى حين الشروع الفعلي في عملية الهدم ورفض طلب الغرامة التهديدية مع تحميل المستانف عليهم الصائر.وانه بتاريخ 27/11/2017 وقع افراغهم من المحل التجاري موضوع النزاع وذلك في نطاق ملف التنفيذ عدد 119/8512/2017 كما يتجلى ذلك من محضر الافراغ وأنهم وحفاظا على حقوقهم في المطالبة بحق الاسبقية وحق الرجوع بعد الهدم وإعادة البناء طبقا لمقتضيات الفصلين 12 و13 من ظهير 24/05/1955 والمادتين 9و10 من القانون رقم 49.16 بادروا الى توجيه اشعار الى مالكي العقار بالاحتفاظ بحقهم في الاسبقية وحق الرجوع توصلوا به بتاريخ 12/01/2018 كما يتجلى ذلك من نص الاشعار ومحاضر تبليغه وانهم فوجئوا بعد ذلك بهدم العقار عن اخره وتفويته بالبيع كارض عارية لفائدة شركة أ.إ. كما يتجلى ذلك من عقد البيع التوثيقي المؤرخ في 31/10/2018 و13/11/2018 و21/12/2018 و05/02/2019 وانه وبمقارنة شهادة الملكية المؤرخة في 02/05/2018 وشهادة الملكية لنفس العقار المؤرخة في 28/02/2019 يتضح بان ملكية العقار موضوع الرسم العقاري عدد 40919/س قد انتقلت الى شركة أ.إ. وبالتالي فان السبب الذي بني عليه الإنذار موضوع الدعوى المشار اليه أعلاه هو سبب غير حقيقي وانما الهدف منه هو المضاربة العقارية بسوء نية وانهم واثباتا لهذه الحالة قاموا باستصدار الامر القضائي عدد:11807/8103/2019 عن السيد رئيس المحكمة التجارية بالدارالبيضاء قصد اجراء معاينة المحل التجاري المذكور:هل لازال قائما ومبنيا ام وقع هدمه مع العقار الأصلي مع وصف الحالة الراهنة وتحرير محضر بذلك,وان المفوض القضائي:محمد (م.) قام فعلا بإنجاز محضر معاينة بتاريخ 14/05/2019 عاين بمقتضاه:ان المحل التجاري الكائن بالعنوان المذكور قد اصبح عبارة عن ارض عارية محاطة بصفائح قصديرية وملصق عليها ورقة مكتوب عليها:Maitre D’ouvrage :(*****)- STE G.O. :E.B. Autorisation :T.F.N 40919/C-AUT N Eucas 0248/2019 du 01.04.2019 وانه يتضح مماسلف ان السبب الذي بني عليه الإنذار موضوع دعوى الافراغ هو سبب غير حقيقي وليس الهدف منه الهدم وإعادة البناء وانما المضاربة العقارية وبيع العقار بأكمله للغير كارض عارية,وبالتالي يكونوا قد حرموا من حق الرجوع واصبحوا محقين في المطالبة بالتعويض الكامل عن انهاء عقد الكراء وعن الضرر الناجم عن الافراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري بالإضافة الى ما انفقوه من تحسينات واصلاحات ومافقدوه من عناصر الأصل التجاري بالإضافة الى مصاريف الانتقال ملتمسين قبول المقال شكلا,وفي الموضوع:الحكم على المدعى عليهم جميعا بالتضامن بادائهم لفائدتهم تعويضا مسبقا قدره 50.000,00 درهم,والقول باستحقاقهم للتعويض الكامل عن انهاء عقد الكراء بسوء نية وعن فقدانهم لاصلهم التجاري والحكم تمهيديا بتعيين خبير محلف مختص في تقويم الأصول التجارية تكون مهمته تحديد التعويض الكامل الذي يستحقونه مع تحديد قيمة الأصل التجاري موضوع الدعوى بعناصره المادي والمعنوية وما أنفقوه من تحسينات واصلاحات وتحديد مصاريف التنقل عند الافراغ وما سيفوتهم من ربح وماسيطالهم من خسارة,وحفظ حقهم في التعقيب على تقرير الخبرة وتقديم طلباتهم النهائية بشان قيمة التعويض الكامل.مرفق ب:نسخة طبق الأصل للقرار الاستئنافي والحكم الابتدائي وصورة لمحضر افراغ مؤرخ في 27/11/2017 في نطاق ملف التنفيذ عدد 119/8512/2017 ومحاضر تبليغ اشعار و محضر معاينة و صور فوطوغرافية و نسخة شهادتي الملكية ولعقد بيع. وبناءا على المذكرة الجوابية لنائبة المدعى عليهم عبد اللطيف (*****) ومن معه بجلسة 07/10/2019 عرضوا فيها في الشكل اسناد النظر للمحكمة لمراقبة المقال شكلا,وفي الموضوع ان الفريق المدعي افرغ المحل التجاري موضوع طلب التعويض بتاريخ 27/11/2017 تنفيذا لقرار محكمة الاستئناف التجارية عدد 5182 بتاريخ 28/09/2016 ملف عدد 1809/8206/2016,وان محضر التنفيذ حرر بتاريخ 27/11/2017(ملف التنفيذ عدد 119/8512/2017),وان المدعين وجهوا اشعارا لهم يتضمن الرغبة في الرجوع للمحل بعد الهدم والبناء توصل به مستخدم احدهم بتاريخ 12/01/2018,وانه بعد الاطلاع على عقد البيع فوجؤوا بكون هذ العقار قد فوت لشركة أي ايمو مما يجعل السبب المعتمد في الافراغ غير حقيقي والغاية منه المضاربة العقارية ليس الا,وانهم يلتمسون التعويض الكامل عن الضرر الناجم للافراغ بما في ذلك مصاريف الانتقال,وان الدعوى الحالية رفعت بعد دخول القانون الجديد رقم 16-49 حيز التنفيذ,وان مقتضيات هذا القانون في الفصل 27 أعطت للمكتري اختيارين اما إقامة دعوى التعويض اثناء سريان دعوى المصادقة على الإنذار، واما إقامة دعوى التعويض داخل اجل 6 اشهر من تاريخ التبيلغ بالحكم النهائية القاضي بالافراغ,وانه بمقارنة تاريخ تبليغ القرار بالافراغ وتاريخ إقامة الدعوى الحالية فإن الدعوى قد أقيمت خارج اجل 6 اشهر المنصوص عليها في الفصل 27 من القانون 16-49,ممايتعين معه الحكم بسقوط الدعوى لتقديمها خارج الاجل القانوني واحتياطيا ان شركة أ.إ. المدخلة في الدعوى اقتنت العقار موضوع دعوى التعويض الحالية والتزمت بواسطة ممثلها القانوني السيد احمد (ش.) باعطاء حق الأولوية للكراء او الشراء لفائدة المكتري الذي افرغ من محله التجاري الذي كان بالعقار ذي الرسم عدد 40919/س وانه بذلك فان شركة أ.إ. أصبحت حالة محلهم في حقوقهم والتزاماتهم بما في ذلك الالتزامات اتجاه المكترين,وبالتالي فلا وجود لاية مضاربة بدليل ان المالكة الجديدة للعقار قد شرعت فعلا في البناء بعد الهدم والتزمت بما التزموا به قانونا واتفاقا,وبالتالي تبقى الدعوى الحالية سابقة لاوانها لوجود التزام من طرف الخلف الخاص باحترام حق الأولوية في الرجوع بعد الهدم وإعادة البناء,وفي سائر الأحوال فانه يتعين الاشهاد على ادخال شركة أ.إ. في الدعوى لتكون خلفا خاصا لهم ، ملتمسين في الشكل اسناد النظر للمحكمة لمراقبة المقال شكلا وفي الموضوع الحكم بسقوط الدعوى لتقديمها خارج الاجل القانوني طبقا للفصل 27 من القانون رقم 16-49,واحتياطيا الاشهاد على ادخال شركة أ.إ. في الدعوى لتكون خلفا خاصا لهم وتحميل المدعين الصائر.مرفق ب:صورة طبق الأصل من التزام. وبناءا على مذكرة تعقيب لنائب المدعين بجلسة 28/10/2019 عرضوا فيها حول تقديم مقال من اجل ابطال الإنذار بالافراغ مع المطالبة بالتعويض اثناء سريان الدعاوى في نطاق الفصل 32 من ظهير 24/05/1955 انه خلافا لما جاء في المذكرة الجوابية للمدعى عليهم فانهم تقدموا فعلا بطلب التعويض الجزئي مقابل الافراغ واحتياطيا التعويض الاحتمالي الإجمالي في نطاق الحكم الابتدائي عدد 1887 بتاريخ 29/02/2016,ملف عدد 342/8206/2016 والذي صدر بشانه القرار الاستئنافي رقم 5182 بتاريخ 28/09/2016 في الملف عدد:1809/8206/2016,وانه بمقتضى المادة 38 من القانون رقم 16-49 يكونوا قد تقدموا بدعوى المطالبة بالتعويض اثناء سريان الدعوى وذلك في نطاق الفصل 32 من ظهير 24/05/1955 ولامجال لاعادة تجديدها وحول موضوع الدعوى الحالية انه بمقتضى المادة 27 من القانون رقم 16-49 فانهم قد تقدموا فعلا بطلب التعويض اثناء سريان المسطرة وذلك في نطاق الفصل 32 من ظهير 24/05/1955,وان السبب الذي بني عليه الإنذار هو سبب غير حقيقي وانما الهدف منه هو المضاربة العقارية وبيع العقار بأكمله كارض عارية,وانه بمقتضى المادة 7 من القانون رقم 16-49 وعملا بماسار عليه العمل القضائي كما يتجلى من القرار رقم 991 بتاريخ 07/02/2018 ملف رقم 503/8206/2016 الذي جاء في حيثياته مايلي:"وحيث انه لما كان الثابت كما سلف الذكر ان المدعى عليهم ورثة فيصل (ب.) الإنذار في اطار مقتضيات الفصل 12 من ظهير 24/05/1955 الذي حل محله القانون 16-49 أعلاه,فان الاثار المترتبة على الإنذار المذكور تستمر في مواجهة باعثيه الذين استمدوا صفتهم من عقد الكراء المبرم بينهم وبين المكتري ولكونهم مالكين للعقار اثناء مسطرة المصادقة,بالإضافة الى ذلك فان المشرع رتب اثارا قانونية في حالة ثبوت عدم جدية السبب المؤسس عليه الإنذار المتمثل في الافراغ للهدم وإعادة البناء تتمثل في تمكين المكتري من التعويض الكامل عملا بالمادة 7 من القانون 16-49 يتحمله المكري باعث الإنذار,ومن تم فانه لايمكن ان تمتد اثار الإنذار الى المالكين الجدد للعقار,خاصة وان الحكم القاضي بالمصادقة على الإنذار وافراغ المدعى عليه من المحل التجاري صدر لفائدة المدعى عليهم ورثة فيصل في مواجهة المدعي محمد (ش.),وانه عملا بمبدا نسبية الاحكام فان اثار الحكم المذكور لايمكن ان تسري على الغير,وبالتالي فان تقديم الدعوى الحالية في مواجهة كل من محمد (ا.) وعائشة (ا.) وإسماعيل (ع.) غير مؤسسة ويكون مآلها الرفض",وان شركة أ.إ. قد اشترت العقار حيث يوجد المحل التجاري موضوع النزاع بكامله والتزمت بمقتضى الالتزام الصادر عنها والمصحح الامضاء بتاريخ 14 مارس 2019 بانها ستعطي الأولوية للكراء لفائدة المكتري الذي افرغ من محله التجاري بالرسم العقاري عدد 40919/س وبالتالي تكون متضامنة تضامنا تاما مع مالكي العقار السابقين الذين فوتوا لها بالبيع العقار المذكور,الشيء الذي يتحتم معه الحكم على المدعى عليهما معا وبالتضامن بينهما قصد أداء التعويض الكامل لفائدتهم ملتمسين في الشكل:قبول الطلب,وفي الموضوع الحكم على المدعى عليهم جميعا بالتضامن بادائهم لفائدتهم تعويضا مسبقا قدره 50.000,00 درهم,والقول باستحقاقهم للتعويض الكامل عن انهاء عقد الكراء بسوء نية وعن فقدانهم لاصلهم التجاري وللوصول الى ذلك الحكم تمهيديا بتعيين خبير محلف مختص في تقويم الأصول التجارية تكون مهمته تحديد التعويض الكامل الذي يستحقونه مع تحديد قيمة الأصل التجاري موضوع الدعوى بعناصره المادية والمعنوية وما انفقوه من تحسينات واصلاحات وتحديد مصاريف التنقل عند الافراغ وما سيفوتهم من ربح وماسيطالهم من خسارة,وحفظ حقهم في التعقيب على تقرير الخبرة وتقديم طلباتهم النهائية بشان قيمة التعويض الكامل.مرفق ب:نسخة طبق الأصل للقرار الاستئنافي رقم 5182 بتاريخ 28/09/2016 ملف رقم 1809/8206/2016 صورة لمقال ، وصورة للحكم رقم 991 بتاريخ 07/02/2018 ملف رقم 5003/8206/2016 وصورة لالتزام . وبناءا على مذكرة جوابية لنائب المدعى عليها الثانية بجلسة 09/12/2019 عرض فيها انه بالرجوع الى حيثيات المقال ومرفقاته فانه يتبين ان المدعي غير محق بالمطالبة باي تعويض طبقا لما تمليه مقتضيات المادة 13 من القانون 16-49 وانه لامحل للتعويض الا في حالة ثبوت عدم صحة السبب الذي بني عليه طلب الافراغ,وان العقار تم فعليا هدمه وأنها قامت بشراء ارض عارية من اجل انجاز المطلوب بما فيه المحلات التجارية وانه بذلك لم يفت المدعي حقه حسب وثائق الملف وان حقه مكفول بمقتضى الفقرة الأخيرة من المادة 13 بعد فوات المدة القانونية وأنها وسعيا منها الى المحافظة على حقوق جميع الأطراف وعدم الزج بهم في سلوك مساطر قضائية تطبعها سوء النية في التقاضي وارهاق الجميع باجراءات يطبعها التمطيط لايسعها والحالة هذه سوى ان تعبر عن التزامها الجاد وطبقا للقانون بان تلتزم في ان تمنح في هذا الصدد حق الاسبقية وحق الرجوع للكراء او الشراء لفائدة المدعي طبقا للمادة 12 من القانون 16-49، وخصوصا موجباته الفرعية التي التزم بها المدعي من خلال اشعارهم بالاحتفاظ بحقهم في حق الاسبقية وحق الرجوع طبقا للمادة 9 و10 من القانون رقم 16-49 وكذا التزامها بتاريخ 13/11/2018 بالتزامه بشان تفويت العقار ان التزم بنفس الحقوق المكفولة للمكتري(طيه نسخة من الالتزام),وانه لاموجب لاي خبرة لكونها امر مستبعد عن صواب التعويض الكامل طبقا للفصل 10 والحكم تبعا لذلك بالاشهاد على التزامها باعتبارها المالكة الحالية للعقار ملتمسة التصريح بالاشهاد على التزامها باحقية المدعي في حق الرجوع والاسبقية. وبناءا على مذكرة مرفقة بنسخة اصلية من السجل التجاري رقم 366640 مقدمة من طرف نائبهم بجلسة 09/06/2019. وبناء على مذكرة تعقيب لنائب المدعين بجلسة 23/12/2019 عرض فيها ان السبب الذي بني عليه الإنذار موضوع دعوى الافراغ من اجل الهدم وإعادة البناء هو سبب غير حقيقي وانما الهدف منه هو المضاربة العقارية وبيع العقار بأكمله كارض عارية,وان عدم جدية السبب المؤسس عليه الإنذار بالافراغ للهدم وإعادة البناء ثابت لعدم مباشرة مالكي العقار الاولين(باعثي الإنذار)عملية إعادة البناء كما ان تفويتهم العقار المذكور للمدعى عليها شركة أ.إ. هو قرينة على سوء نيتهم في حرمانهم من حقوقهم التي خولتها لهم مقتضيات المادة 7 من القانون 16-49,مؤكدا ما ورد في مذكرته التعقيبية بجلسة 28/10/2019 جملة وتفصيلا. وبناء على الحكم التمهيدي رقم 2329 بتاريخ 30/12/2019 والقاضي باجراء خبرة تقويمية عهد بها للخبير السيد عبدالرحمان (ا.) و الذي أنجز تقريرا في الموضوع. وبناءا على مذكرة تعقيب بعد الخبرة مع مقال إضافي مؤدى عنه الرسم القضائي لنائب المدعين بجلسة 16/03/2020 عرض فيها من حيث التعقيب على الخبرة ان الخبير المعين وضع تقريره بكتابة الضبط مستنتجا ان التعويض الاحتياطي الذي يستحقونه عن الافراغ هو 720.600,00 درهما حسب التفصيل الوارد بتقرير الخبرة,وان طلب تنفيذ التعويض الاحتياطي مشروط بثبوت حرمان المكتري من حق الرجوع طبقا للمادة 31 من القانون رقم 16-49 وبالتالي فهو يختلف تماما عن موضوع الدعوى الحالية الذي هو أداء التعويض الكامل طبقا للمادة 7 وكذا الفقرة 1 من المادة 10 من القانون رقم 16-49 على اعتبار ان السبب الذي بني عليه الإنذار موضوع دعوى الافراغ هو سبب غير حقيقي وليس الهدف منه الهدم وإعادة البناء وانما المضاربة العقارية وبيع العقار بأكمله للغير كارض عارية,وبالتالي يكونوا قد حرموا من حق الرجوع واصبحوا محقين في المطالبة بالتعويض الكامل عن انهاء عقد الكراء وعن الضرر الناجم عن الافراغ,وان المحكمة قد أصبحت تتوفر على جميع عناصر التقويم قصد تحديد مبلغ التعويض الكامل وذلك بناءا على المعطيات الواردة بتقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير الذي اعتبر ان المحل التجاري موضوع النزاع يتواجد في حي راق وسط احد الشوارع المهمة في الدارالبيضاء(شارع الزيراوي)والذي يعرف رواجا تجاريا مهما,وان المحكمة التجارية بالدارالبيضاء في حكمها رقم 991 بتاريخ 27/02/2018 ملف رقم 5003/8206/2016 اكدت احقية المدعين في التعويض وحول المقال الإضافي أوضحوا ان السبب الذي بني عليه الإنذار موضوع دعوى الافراغ من اجل الهدم وإعادة البناء هو سبب غير حقيقي وانما الهدف منه هو المضاربة العقارية وبيع العقار بأكمله للغير كارض عارية,وبالتالي يكونوا قد حرموا من حق الرجوع واصبحوا محقين في المطالبة بالتعويض الكامل عن انهاء عقد الكراء وعن الضرر الناجم عن الافراغ ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري بالإضافة الى ما انفقوه من تحسينات واصلاحات ومافقدوه من عناصر الأصل التجاري بالإضافة الى مصاريف الانتقال.ملتمسين في المقال الافتتاحي في الشكل قبوله وفي الموضوع القول باستحقاق المدعين للتعويض الكامل عن انهاء عقد الكراء بسوء نية وعن فقدانهم لاصلهم التجاري,وفي المقال الإضافي:قبوله شكلا وفي الموضوع:الحكم على المدعى عليهم جميعا بالتضامن فيما بينهم بادائهم للمدعين تعويضا كاملا قدره 800.000,00 درهم لانهاء عقد الكراء بسوء نية وعن فقدانهم لاصلهم التجارية,شمول الحكم بالنفاذ المعجل,وتحميل المدعى عليهم الصائر,وتحديد مدة الاكراه البدني في الأقصى.مرفق ب:صورة لحكم رقم 991 بتاريخ 07/02/2018 ملف رقم 5003/8206/2016 . وبعد انتهاء الاجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه السادة ورثة ابراهيم (*****) والذين جاء في أسباب استئنافهم أن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عللت الحكم المطعون فيه بكون المدعى عليهم الأولون اقروا بأنهم لم يلتزموا بسبب الإفراغ باقدامهم على بيع العقار ارضا عارية بعدم هدمه ولم يقوموا بإعادة بنائه فإنه يكون طلب التعويض عن الضرر المترتب عن عدم ارجاع المحل مبرر ويتعين الاستجابة له وأنه وبناءا على الحكم التمهيدي عدد 2329 بتاريخ 30/12/2019 القاضي بتعيين الخبير السيد عبد الرحمان (أ.) الذي استنتج في تقريره بان التعويض الإحتياطي الذي يستحقونه عن الإفراغ هو 720.600.00 درهم و أن الخبير المذكور قد اعتبر أن المحل التجاري موضوع النزاع يتواجد في حي راق وسط أحد الشوارع المهمة في الدار البيضاء ( شارع الزيراوي ) والذي يعرف رواجا تجاريا مهما و أنهم وبعد اتصالهم بالعديد من الوكالات العقارية المتواجدة في نفس الحي ( شارع الزيراوي ) تبين لهم بأن التعويض المحكوم به غير كاف لتكوین اصل تجاري بنفس المواصفات وفي نفس الحي الشيء الذي جعلهم يلتمسون ابتدائيا الحكم لهم بمبلغ 800.000.00 درهم كتعويض كامل عن فقدانهم الاصلهم التجاري بجميع عناصر المادية والمعنوية بالإضافة لما أنفقوه من تحسينات وإصلاحات علاوة على مصاريف الإنتقال و أنه وعملا بقاعدتي « لا ضرر ولا ضرار والضرر يزال » فإنهم يلتمسون القول بتأييد الحكم المستأنف مع رفع التعويض المحكوم به إلى مبلغ 800.000.00 درهم المطلوب إبتدائيا مع تحميل المستأنف عليهما الصائر . وبناءا على استئناف شركة ا.ا. لنفس الحكم و التي جاء في أسباب استئنافها أساسا حول الصفة أنها اشترت عقارا بعقد توثيقي لا يتضمن أية شروط تلزمها بأداء أي تعويض لأي كان و أن إقحامها في الدعوى ليس له من سند قانوني سليم و أن الصفة و المصلحة من النظام العام و أن الدعوى قد وجهت ضد غير ذي صفة و يتعين لذلك إلغاء الحكم المستأنف والتصدي والحكم من جديد بإخراجها من الدعوى بدون صائر و احتياطيا وعلى فرض اعتماد الالتزام المصحح الإمضاء بتاريخ 14/03/2019 فإن هذا الالتزام لا يتضمن الحلول محل الطرف البائع بل يقتصر على إعطاء الأولوية بالكراء أو الشراء لفائدة المكتري الذي أفرغ من محله التجاري بالرسم العقاري عدد 40919اس استنادا لقيمته الحالية ، ولم يتضمن الالتزام بأداء أي تعويض و أنها قد عرضت على المكترين المستأنف عليهم القيمة المطلوبة سواء بخصوص ممارسة الكراء أو الشراء وبذلك تكون قد استنفذت موضوع التزامها و يتعين لذلك إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب الموجه ضدها وأضافت أن الدعوى قد رفعت بعد دخول القانون الجديد رقم 49.16 حيز التنفيد و أن الفصل 27 من هذا القانون أعطى للمكتري اختيارين إما إقامة دعوى التعويض أثناء سريان دعوی المصادقة على الإنذار وإما إقامة دعوى التعويض داخل أجل 6 أشهر من تاريخ التبليغ بالحكم النهائي القاضي بالإفراغ، و أنه بمقارنة تاريخ تبليغ القرار بالإفراغ وتاريخ إقامة الدعوى الحالية فإن الدعوى قد أقيمت خارج أجال 6 أشهر المنصوص عليها في الفصل 27 المشار إليه أعلاه و يتعين لذلك إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بسقوط الدعوى لتقديمها خارج الأجل القانوني و احتياطيا جدا حول الخبرة أن المحل التجاري موضوع طلب التعويض الاحتياطي الكامل هو محل صغير معد لبيع المواد الغذائية والسومة الكرائية لا تتجاوز 700 درهم وأن التصريحات الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة المقدمة للسيد الخبير تتراوح بين 43.000 درهم او 48.000 درهم سنويا ، والأداءات المتعلقة بتلك التصريحات تتراوح بين 1300 درهم و 1800 درهم و أن مساحة المحل والسومة الكرائية والتصريحات الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة كلها تؤكد بأن النشاط التجاري لهذا المحل ضعيف جدا، و من جهة أخرى أن السيد الخبير عبد الرحمان (أ.) اعتبر أن مساحة المحل التجاري هي 60 مترا مربعا معتمدا في ذلك تصريحات ورثة ابراهيم (أ.) ومشيرا في تقريره بأنه تعذر عليه مسح هذا المحل نظرا للهدم وإعاده البناء ، بينما مساحة هذا المحل هي فقط 19 مترا مربعا حسب تصميم البناية القديمة الذي سبق الإدلاء به ابتدائيا و بالتالي فإن السيد الخبير قد استند في تقريره عند تقدير التعويض على مساحة خاطئة وأن تقدير قيمة محل تجاري مساحته 60 مترا مربعا ليست هي قيمة محل تجاري مساحته 19 متر مربعا و أن السيد الخبير رغم كون المحل التجاري موضوع الخبرة ضعيف المردودية ومساحته لا تتعدى 19 مترا مربعا وكراءه 700 درهم فقد انتهى إلى تحديد التعويض عن الدخل في 46.8000 درهم والتعويض عن عنصر الزبناء في 31.200 درهم والتعويض عن حق الإيجار في 597.600 درهم والتعويض عن التزيينات في 40.000 درهم والتعويض عن النقل والتجهيز والبحث عن محل آخر في مبلغ 5000 درهم ليصل إلى تعويض إجمالي قدره 750.600 درهم و أنها نازعت بشدة في خبرة السيد عبد الرحمان (أ.) والتمست إجراء خبرة مضادة تكون أكثر موضوعية ومرتكزة على معطيات صحيحة ، و أن هناك دعوى مماثلة تتعلق بمحل تجاري مجاور بنفس المساحة ومستخرج من نفس الرسم العقاري عدد 40919اس انتدب فيها الخبير محمد (ل.) في إطار خبرة مضادة في الملف التجاري عدد 5633/8205/2019 تم تحديد قيمة التعويض الإجمالي الكامل في 257.560.00 درهم ، وقد تم الإدلاء ابتدائيا بنسخة من هذا التقرير و أنه يتأكد واضحا أن خبرة السيد عبد الرحمان (أ.) قد اتسمت بالمبالغة والمحاباة وانعدام الموضوعية و ّأنه يتعين لذلك الأمر بإجراء خبرة مضادة تستند للمعطيات الحقيقية للمحل التجاري موضوع دعوى التعويض و المساحة الحقيقية (19 مترا مربعا عوض 60 مترا مربعا ) وقيمة الإيجار والتصريحات الضريبية عن الأربع سنوار السابقة عن تاريخ إنجاز المأمورية مع حفظ الحق في تقديم مستنتجات على ضوء الخبرة المضادة واستطراديا أنه يتعين مراجعة وخفض التعويض ، ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم بإخراجها من الدعوى وبدون صائر واحتياطيا إلغاء الحكم والحكم برفض الطلب الموجه ضدها واحتياطيا جدا إلغاء الحكم و الحكم بسقوط الدعوى لتقديمها خارج الأجل واحتياطيا أكثر إجراء خبرة مضادة مع حفظ حقها واستطراديا خفض التعويض لما لايتجاوز 250.000 درهم. وبناءا على المذكرة الجوابية لورثة (*****) و الذين أوضحوا أنه خلافا لما جاء في المقال الاستئنافي فإنهم تقدموا بطلب التعويض مقابل الإفراغ و احتياطيا التعويض الاحتمالي في نطاق الحكم عدد 1887 وأنه وبمقتضى المادة 38 من القانون رقم 49.16 التي تنص على أنه يدخل هذا القانون حيز التنفيذ بعد انصرام ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية ، وتطبق أحكامه على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ وهكذا يكونوا قد تقدموا بصلب التعويض أثناء سريان الدعوى وذلك في نطاق الفصل 32 من ظهير 24/05/1955 ولا مجال لإعادة تجديدها و حول موضوع الدعوى الحالية أنه وبمقتضى المادة 27 من القانون رقم 49.16 إذا تبين للجهة القضائية المختصة صحة السبب المبني عليه الإنذار ، قضت وفق طلب المكري الرامي إلى المصادقة على الإنذار وإفراغ المكتري ، وإلا قضت برفض الطلب يجوز للمكتري أن يتقدم بطلب التعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على الإنذار إذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض أثناء سريان هذه الدعوى ، فإنه يجوز له أن يرفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم النهائي القاضي بالإفراغ وأنهم قد تقدموا فعلا بطلب التعويض أثناء سريان المسطرة وذلك في نطاق الفصل 32 من ظهير 24/05/1955 و أن السبب الذي بني عليه الإنذار هو سبب غير حقيقي وإنما الهدف منه هو المضاربة العقارية وبيع العقار بأكمله كأرض عارية و أنه وبمقتضى المادة 7 من القانون رقم 49.16 فإنه يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء ، مع مراعاة الإستثناءات الواردة في هذا القانون يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ يشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد إنطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري ، كما يشمل مصاريف الإنتقال من المحل و أن شركة أ.إ. قد اشترت العقار حيث يوجد المحل التجاري موضوع النزاع بكامله والتزمت بمقتضى الإلتزام الصادر عنها والمصحح الإمضاء بتاريخ 14 مارس 2019 بأنها ستعطي الأولوية للكراء لفائدة المكتري الذي أفرغ من محله التجاري بالرسم العقاري عدد 40919/ س وبالتالي تكون متضامنة تضامنا تاما مع مالكي العقار السابقين الذين فوتوا لها بالبيع العقار المذكور ، الشيء الذي يتحتم معه الحكم على المدعى عليهما معا وبالتضامن بينهما قصد أداء التعويض الكامل لفائدتهم و حول مواصفات وأهمية المحل التجاري موضوع الدعوى أنه خلافا لما جاء في أوجه إستئناف شركة أ.إ. وبناءا على الحكم التمهيدي عدد 2329 الصادر بتاريخ 30/12/2019 القاضي بتعيين الخبير عبد الرحمان (أ.) الذي استنتج في تقريره بأن التعويض الإحتياطي الذي يستحقونه عن الإفراغ هو 720.600.00 درهم و أن الخبير المذكور قد عاين بأن المحل التجاري موضوع النزاع يتواجد في حي راق وسط أحد الشوارع المهمة في الدار البيضاء ( شارع الزيراوي ) والذي يعرف رواجا تجاريا مهما وهو شارع مطل على شارع الزقطونی الذي يعتبر أهم شارع في عمالة الدار البيضاء أنفا مع أن المحل التجاري موضوع الدعوى هو أصل تجاري قديم مخصص لبيع المواد الغذائية ويرجع تأسيسه إلى بداية الثمانينات من القرن الماضي بمعنى أنه قد مضى تأسيسه أكثر من 40 سنة وقد كانت مساحته قبل هدمه حوالى 60 متر مربع الشيء الذي يجعل البحث عن محل تجاري جديد بهذه المواصفات شيء صعب جدا نظرا للقيمة العالية جدا للأصول التجارية بهذه المنطقة و أنهم وبعد اتصالهم بالعديد من الوكالات العقارية المتواجدة في نفس الحي تبين لهم بأن التعويض المحكوم به غير كاف لتكوین اصل تجاري بنفس المواصفات وفي نفس الحي الشيء الذي جعلهم يلتمسون إبتدائيا الحكم لهم بمبلغ 800.000.00 درهم كتعويض كامل عن فقدانهم الأصلهم التجاري بجميع عناصره المادية والمعنوية بالإضافة لما أنفقوه من تحسينات وإصلاحات علاوة على مصاريف الإنتقال و انه وعملا بقاعدتي لا ضرر ولا ضرار والضرر يزال ، يلتمسون القول بتأييد الحكم المستأنف مع رفع التعويض المحكوم به إلى مبلغ 800.000.00 درهم المطلوب إبتدائيا مع رد استئناف شركة أ.إ. . وبناءا على مقال من أجل إصلاح المسطرة و مواصلة الدعوى لفائدة ورثة سلطانة (ا.) بواسطة نائبهم و الذين أوضحوا أن والدتهم المرحومة سلطانة (أ.) ( أرملة إبراهيم (أ.) ) قد توفيت بتاريخ 27/09/2020 كما يتجلى ذلك من إراثتها المضمنة بعدد 706 كناش 319 و بتاريخ 24/10/2020 فأحاط بإرثها أبناؤها وهم مليكة - فاطمة - كريم - محمد - عبد اللطيف لقبهم جميعا (*****)و أنهم بصفتهم أبناء المرحومة سلطانة (أ.) وبصفتهم ايضا من ضمن ورثة والدهم المرحوم (*****)، فإنهم ملزمون بإصلاح المسطرة ومواصلة الدعوى وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 115 وما بعده من قانون المسطرة المدنية ، لذلك يلتمسون الإشهاد لهم بأنهم يصلحون المسطرة قصد مواصلة الدعوى وذلك بإدخال ورثة المرحومة سلطانة (أ.) وهم : مليكة - فاطمة - كريم - محمد - عبد اللطيف لقبهم جميعا (*****) في الدعوى الحالية . و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 02/12/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 09/12/2020 مددت لجلسة 16/12/2020 . فأصدرت محكمة الاستئناف قرارها بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله بحصر التعويض في مبلغ 640800 درهم معللة قرارها بما يلي: "حيث عرض كل من ورثة إبراهيم (*****) وشركة أ.إ. أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه. وحيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة شركة ا.ا. ومن خلال مذكرتها الجوابية المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية بجلسة 9/12/2019 أقرت بانها بعد هدم العقار قامت بشرائه أرضا عارية وأن حق المستانف عليهم مكفول وأنها تلتزم في ان تمنحهم حق السبقية وحق الرجوع للكراء أو الشراء طبقا لقتضيات المادة 12 من قانون 16/49 وخصوصا موجباته التي التزم بها المدعون من خلال اشعارهم بالاحتفاظ بحقهم في حق السبقية و حق الرجوع طبقا للمادتين 9 و 10 من قانون 49.16 وكذا التزامها بتاريخ 13/11/2018 بشأن تفويت العقار أن تلتزم بنفس الحقوق المكفولة للمكتري و التصريح تبعا لذلك بالاشهاد على التزامها باعتبارها المالكة الحالية للعقار بذلك وأنه أمام الالتزام الصادر عن الطاعنة وفق ما هو مفصل أعلاه ، يبقى تمسكها امام هذه المحكمة بانعدام صفتها لمطالبتها بالتعويض عن ضرر الإفراغ يتعارض والتزامها المذكور و أن ما ادعت من خلال استئنافها أنها عرضت على المكترين القيمة المطلوبة سواء بخصوص ممارسة حق الكراء أو الشراء وبأنها بذلك تكون قد استنفذت موضوع التزامها ليس بالملف ما يؤيده لذا و عملا بمبدأ أنه من التزم بشيء لزمه فإن الطاعنة تبقى مواجهة بدعوى المكترين موضوع الحكم المستأنف. وحيث إن الثابت من خلال وثائق الملف الابتدائي أن الإنذار موضوع دعوى الإفراغ و المبني على الهدم وإعادة البناء وكذا دعوى الإفراغ المؤسسة عليه و الحكم الابتدائي الصادر بشأنها و القرار الاستئنافي الذي قضى بالإفراغ استنادا الى الإنذار المذكور وان تمت تلك المساطر في إطار ظهير 24/5/1955 فإن الثابت من خلال محضر الإفراغ أن تنفيذ القرار الاستئنافي القاضي بالإفراغ لم يتم إلا بتاريخ 27/11/2017 أي بعد دخول قانون 49.16 حيز التنفيذ ولأن الطرف المستأنف عليه وبعد الإطلاع على وقائع الحكم الابتدائي والقرار الاستئنافي القاضي بالإفراغ سبق وأن تقدم بدعوى لتحديد التعويض الاحتمالي الاجمالي وبالتالي فلا مجال لتمسك الطاعنة بسقوط الدعوى لتقديمها خارج الأجل فضلا على أنه حتى المادة 31 من قانون 49.16 فقد خولت للمكتري أن يتقدم بطلب التعويض عن الحرمان من حق الرجوع أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة 7 من نفس القانون دون التقيد بالأجل المنصوص عليه في المادة 27 من نفس القانون والمتمسك بها من طرف الشركة الطاعنة عن غير أساس من الصحة طالما أن طلب التعويض الاحتمالي لم يستجب له في المساطر السابقة على اعتبار أن التعويض المذكور و في إطار ظهير 24/5/1955 كان يحدد فقط في كراء ثلاث سنوات و التعويض الاحتمالي كان يعتبر طلب سابق لأوانه بخلاف قانون 49.16 الذي أعطى للمكتري وفق المادة 9 طلب تحديد التعويض الاحتياطي الكامل وفق المادة 7 من نفس القانون وهو التعويض الذي يستحقه المكتري في حالة ثبوت حرمانه من حق الرجوع . وحيث إن الإنذار موضوع دعوى الإفراغ مبني على سبب الهدم وإعادة البناء وأن السبب المذكور وإن كان جديا عند توجيه الإنذار وإقامة دعوى الإفراغ بالوثائق المعززة لذلك من رخصة البناء وتصميم البناء باعتبارها الوثائق الواجب الإدلاء بها لاثبات السبب المبني على الهدم وإعادة البناء إلا أنه أصبح غير كذلك بالتصرف في العقار بالبيع مما يكون الهدف من ممارسة المكري لمسطرة الهدم وإعادة البناء هو حرمان المكتري من حق الأسبقية من خلال التصرف في العقار الذي كان يتواجد به المدعى فيه وهو ما يخول للمكتري المطالبة بتعويض يوازي ما لحقه من ضرر، وأن المحكمة مصدرة الحكم انتدبت الخبير عبد الرحمان (ا.) الذي أنجز تقريرا خلص من خلاله الى اقتراح التعويض عن الاضرار في مبلغ 720.000 درهم ، وأن الخبير المذكور وإن أصاب عند تحديد بعض عناصر الأصل التجاري كالتعويض عن حق الايجار باعتماد الفرق بين السومة المكترى بها المحل'' 700 درهم'' و السومة الكرائية لمحل مماثل '' 9000 درهم'' مع أداء فرق ست سنوات بالنظر لطول مدة الكراء'' 1978 '' وسومته المتواضعة ليحدد التعويض عن الحق المذكور في مبلغ 579600 درهم ، وكذا عند التعويض عن عنصر الزبناء الذي اعتمد فيه على معدل الدخل للسنوات الأربع الأخيرة بالاعتماد على بيان أداء الضريبة عن أربع سنوات و هامش الربح ليصير الى تحديد مبلغ 31200 درهم كتعويض عن هذا العنصر، إلا أن الخبير لم يكن موفقا عندما حدد تعويضا عن نفس العنصر مرتين إذ حدد مبلغ 46800 درهم كتعويض عن ضياع الربح و الحال أن هذا التعويض يؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد التعويض عن عنصر الزبناء والذي يعتمد فيه على ضياع الربح مما وجب معه عدم اعتماد هذا التعويض و الغير المنصوص عليه في قانون 49.16 ، كما أن الخبير فضلا على عدم وجود ما يثبت مصاريف التزينات فقد حدد مبلغ 40000 درهم كقيمة التجهيزات و الحال أنه وحتى بالرجوع الى محضر الإفراغ فإن ما تمت معاينته عند إفراغ المحل لايتعدى مجرد رفوف خشبية و كونطوار من الحديد والزجاج مما تقرر معه تعديل المبلغ المذكور بحصره في مبلغ 10000 درهم، كما أن تحديد الخبير لمبلغ 5000 درهم كمصاريف ربط الماء والكهرباء و الرخص الإدارية المتعلقة بالمحل الجديد ومصاريف النقل والبحث عن محل آخر يبقى التحديد المذكور متجاوزا لما هو منصوص عليه في المادة 7 من قانون 49.16 الذي جعل التعويض محصورا فقط في مصاريف الانتقال من المحل دون غيرها مما يتعين معه تعديل المبلغ المذكور بحصره في مبلغ 2000 درهم ليصير الواجب أداؤه كتعويض عن ضرر الإفراغ هو مبلغ 640800 درهم وأن ما أثارته الشركة الطاعنة أن محلا آخر بتعويض أقل بنفس العقار ليس بالملف ما يثبته فضلا على أن لكل محل خصائصه ، هذا بالإضافة الى أن القول بأن مساحة المحل هي 19 متر مربع ليس بالملف ما يعززه سيما وأن التصميم المدلى به يتعلق بالتصميم الحالي وأن ذلك لايقوم دليلا على أن المساحة المضمنة به هي التي كانت مشغلة من طرف المكترين لذا يبقى التعويض المستحق كتعويض عن ضرر الإفراغ محدد في المبلغ أعلاه و الذي ويبقى تعويضا مناسبا بالنظر لمزايا المحل و عناصر التقدير المقررة قانونا بخلاف ما تمسك به الطاعنون ورثة إبراهيم (*****)]. وحيث إنه تبعا لذلك يتعين تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وبحصر التعويض في المبلغ المدون بمنطوق القرار . وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة ." " أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه التي أوردت في تعليلها << أن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة شركة إ. ومن خلال مذكرتها الجوابية المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية بجلسة 2019.12.09 أقرت بأنها بعد هدم العقار قامت بشرائه أرضا عارية وأن حق المستأنف عليهم مكفول وأنها تلتزم أن تمنحهم حق الأسبقية وحق الرجوع للكراء أو الشراء طبقا للمادة 12 قانون 16.49 وخصوصا موجباته التي التزم بها المدعون خلال إشعارهم بالاحتفاظ بحقهم في حق الأسبقية وحق الرجوع ... وكذا التزامها بتاريخ 2018.11.13 بشأن تفويت العقار أن تلتزم بنفس الحقوق المكفولة للمكتري والتصريح تبعا لذلك بالإشهاد على التزامها باعتبارها المالكة الحالية للعقار بذلك، وأنه أمام الالتزام الصادر عن الطاعنة وفق ما هو مفصل أعلاه يبقى تمسكها أمام هذه المحكمة بانعدام صفتها لمطالبتها بالتعويض عن ضرر الإفراغ يتعارض والتزامها المذكور << في حين أن موضوع دعوى المطلوبين . المكترين . هو المطالبة بالتعويض الكامل مقابل إفراغهم من أصلهم التجاري بسبب الهدم وإعادة البناء لعدم جدية السبب المذكور المبني عليه الإنذار موضوع دعوى الإفراغ بعد تفويت المكرين مالكي رقبة العقار المتواجد به المحل المكرى للطاعنة، وأنهم بمجرد تفويتهم للعقار المتواجد به المحل موضوع النزاع حقوقهم أصبحوا مخلين بالتزامهم القانوني اتجاه المكترين بالمحافظة على حقوقهم بتمكينهم من الاستفادة من حق الأسبقية المخول لهم بمقتضى الفصل 13 من ظهير 1955.05:24 بعد إشعارهم برغبتهم بممارسة هذا الحق طبقا لما تنص عليه مقتضيات الفصل المذكور يقتضي حصولهم على التعويض الكامل في مواجهتهم، وأن ما ورد بالالتزام الصادر عن الممثل القانوني للطاعنة والمصحح الإمضاء بتاريخ 2019.03.14 الذي اعتمدته المحكمة في قضائها لا يتضمن أي التزام منها اتجاه . المطلوبين . المكترين . بالتعويض الكامل موضوع مقال دعواهم، وإنما تضمن فقط منحها حق الأولوية للكراء أو الشراء لفائدة المكتري الذي أفرغ من محله التجاري الكائن بالعقار المفوت لها موضوع الرسم العقاري عدد 40919 . س وذلك استنادا لقيمته الحالية، وما التزمت به في عقد البيع التوثيقي المبرم مع البائعين . المكرين . بشأن العقار . المذكور لا يتضمن أي شروط تلزمها بأداء التعويض المحكوم به موضوع دعوى المطلوبين المكترين وإحلالها محلهم في أدائه نتيجة تفويت العقار لفائدتها، فأتى بذلك قرارها فاسد التعليل الموازي لانعدامه مما يستوجب نقضه . و عقبت الطاعنة بعد النقض بجلسة 28/11/2022 ان محكمة النقض و استجابة للدفع المثار من طرف دفاع شركة (*****) بانه على فرض اعتماد الالتزام المصحح الامضاء المؤرخ في 14/3/2019 فانه لايتضمن الحلول محل البائعين المكرين، بل يقتصر على اعطاء حق الأولوية بالكراء او الشراء لفائدتهم بعد افراغهم من الرسم العقاري عدد 40919/س ، كما ان عقد البيع لايتضمن اي شرط من هذا القبيل. و ان تعليل محكمة النقض واضح لاغبار عليه من كون الجهة التي يجب عليها اداء التعويض الكامل لفريق (*****)هم السادة عبد اللطيف (*****) ومن معه و ليس شركة "ا.ا.". لأجله فهي تلتمس التصدي و الحكم من جديد باخراجها من الدعوى بدون صائر تماشيا مع ما ورد بالمقال الاستئنافي الذي أيدته محكمة النقض و اعتبرته صحيحا و منتجا. ةتحميل المستأنف عليهم الصائر. وعقبت المستأنفة بعد النقض بجلسة 26/12/2022 أن محكمة النقض وبمقتضى القرار عدد 536/2 بتاريخ 14/07/2021، في الملف عدد 774/3/2/2021 ؛ قضت بنقض القرار الإستئنافي رقم 3538 الصادر بتاريخ 16/12/2020 في الملف رقم 2121/8206/2020 عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء وبإحالة الملف على نفس المحكمة للبت فيه من جديد وهي متركبة من هيئة أخرى طبقا للقانون . و أنه وبمقتضى الفقرة الثانية من الفصل 369 ق. م. م. فإنه :" إذا بتت محكمة النقض في قرارها في نقطة قانونية تعين على المحكمة التي أحيل عليها الملف أن تتقيد بقرار محكمة النقض في هذه النقطة ". و أن مالكي العقار الأصليين ( أي المدعى عليهم الأولين ) لم يلتزموا بسبب الإفراغ وذلك بإقدامهم على بيع العقار الذي كان يتواجد به المحل التجاري : أرضا عارية بعد هدمه ولم يقوموا بإعادة بنائه وإنما قاموا ببيعه للمدعى عليها الثانية شركة " أ.إ. " وذلك بمقتضى عقد بيع موثق بتاريخ 31/10/2018. و أن المدعى عليها الثانية شركة " أ.إ." التزمت بمقتضي الالتزام الصادر عن مسيرها القانوني المؤرخ في 2018/11/13 بإعطاء حق الأولوية للكراء أو الشراء لفائدتهم و الذين وقع إفراغهم من محلهم التجارى بالرسم العقاري عدد /40919س وأنهم أمام هذه الوضعية وعملا بمقتضيات المادة 7 و المادة 10 من القانون رقم 49.16 التمسوا إبتدائيا الحكم بالتضامن على المدعى عليهما معا السادة : عبد اللطيف (ع.) - نجيب (*****) - الباتول (*****) - مريم (*****) - أم كلثوم (*****) - ياسمينا (*****) ( لقبهم (*****) ) وكذا شركة أ.إ. جميعا بالتضامن فيما بينهم بأدائهم للمدعين السادة : ورثة (*****)وهم: أرملته : سلطانة (أ.) وأبناؤه : مليكة - فاطمة - كريم - محمد - عبد اللطيف ( لقبهم (أ.) ) تعويضا كاملا قدره 800.000.00 درهم ( ثمانمائة ألف درهم ) لإنهاء عقد الكراء بسوء نية وعن فقدانهم لأصلهم التجاري. وعقب المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 23/1/2023 أنهم باعوا عقارهم ذي الرسم عدد 40919/س لفائدة "ا.ا." على الحالة التي كان عليها، و ان الشركة المشترية هي من قامت بالهدم و اعادة البناء و ليس المستأنف عليهم وهو معطى واقعي يمكن التأكد منه. و أن الشركة المشترية تعتبر خلفا خاصا تحل محل البائع في حقوقه والتزاماته . و أن الالتزام المصحح الإمضاء بتاريخ 2019/3/14 جاء ليؤكد بأن شركة " أ.إ. " هي التي أصبحت حالة محل البائع وهي من قامت بالهدم وإعادة البناء وبالتالي فإن هذا الالتزام لم يكن شكليا بل مكملا لما تضمنه عقد الشراء من التزامات. وأن كان تعليل محكمة الاستئناف التجارية في قرارها المنقوض لم يكن واضحا ، فإن محكمة الاستئناف سوف تتدارك لا محالة هذا الخلل في التعليل. وأنهم دفعوا بسقوط حق المدعين في أي تعويض بمرور الأجل المتطلب قانونا ، كون الدعوى الحالية رفعت بعد دخول القانون الجديد رقم 19 حيز التنفيذ الذي أعطى الفصل 27 منه الحق للمكتري في اختيارين إما إقامة دعوى التعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على الإنذار ، وإما إقامة دعوى التعويض داخل أجل 6 أشهر من تاريخ التبليغ بالحكم النهائي القاضي بالإفراغ. و أنه بمقارنة تاريخ تبليغ القرار بالإفراغ وتاريخ إقامة الدعوى الحالية نجد أن الدعوى قد أقيمت خارج أجل 6 أشهر المنصوص عليها بالفصل 27 المذكور ، مما يستوجب إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعدم قبول دعوى المدعين . و احتياطيا جدا فإن المحل التجاري موضوع الدعوى الحالية هو محل صغير معد لبيع المواد الغذائية . و أن التصريحات الضريبية عن الأربع سنوات الأخيرة تتراوح بين 43.000 درهم و 48.000 درهم سنويا والأداءات المتعلقة بهاته التصريحات تتراوح بين 1300 درهم و 1800 درهم مما يدل على أن النشاط التجاري لهذا المحل ضعيف وضعيف جدا. و من جهة أخرى فإن الخبير المنتدب استند إلى كون مساحة المحل التجاري موضوع الخبرة هي 60 مترا مربعا استنادا لتصريح الطرف المدعي ، وأنه تعذر عليه معاينة المحل نظرا للهدم وإعادة البناء مشيرا إلى أن تصميم البناية المدلى به يفيد بأن مساحة المحل هي 19 مترا مربعا فقط. و ان السيد الخبير رغم كون المحل التجاري موضوع الخبرة ضعيف المردودية ومساحته لا تتعدى 19 مترا مربعا فقد انتهى إلى تحديد التعويض عن الدخل في 46.800 درهم والتعويض عن عنصر الزبناء في 31.200 درهم والتعويض عن حق الإيجار في مبلغ 597.600 درهم والتعويض عن التزيينات في مبلغ 40.000 درهم والتعويض عن النقل والتجهيز والبحث عن محل آخر في مبلغ 5000 درهم أي ما مجموعه 720.600,00 درهم وحيث أن الخبير المنتدب لم يكن متحليا بالموضوعية وما انتهى إليه من تقدير كان جد مبالغ فيه. و أن الخبير محمد (ل.) الذي انتدب في إطار خبرة مضادة في الملف التجاري عدد 2019/8205/5633 والمتعلق بمحل مجاور بنفس الواصفات ونفس المساحة ) 18 مترا مربعا ( قد انتهى في تقريره إلى أن القيمة الإجمالية المستحقة عن فقدان الأصل التجاري هي 257.560,00 درهم - رفقته صورة من تقرير هذا الأخير . و أنهم ينازعون بشدة في خبرة عبد الرحمان (أ.) لما اتسمت به من مبالغة مفرطة ومحاباة للطرف المدعي . و بالنظر لوجود خطأ مادي فادح في مساحة الدكان موضوع الدعوى ) الخبير اعتمد مساحة 60 مترا مربعا وتصميم البناية قبل الهدم يفيد بأن المساحة هي فقط 19 مترا مربعا وما لهذا الخطأ من أثر مباشر في تحديد التعويض فإنه يتعين الأمر بإعادة الخبرة مع حفظ الحق في مناقشة نتائجها. و يتعين لذلك الأمر بإعادة هذه الخبرة على يد خبير أو أكثر سعيا إلى الإنصاف وعدم الإضرار بأي طرف، والكل مع حفظ الحق في الإدلاء بمستنتجات على ضوء الخبرة المضادة. وبناء على ادراج الملف بجلسة 26/12/2023 تقرر خلالها اعتبار القضية جاهزة و حجزها للمداولة لجلسة 30/1/2023. محكمة الاستئناف في الاستئنافين الأصليين: حيث قضت محكمة النقض بنقض القرار الاستئنافي بعلة ان موضوع دعوى المطلوبين المكترين هو المطالبة بالتعويض الكامل مقابل افراغهم من اصلهم التجاري بسبب الهدم واعادة البناء لعدم جدية السبب المذكور المبني عليه الانذار موضوع دعوى الافراغ بعد تفويت المكرين مالكي رقبة العقار المتواجد به المحل المكرى للطاعنة و انهم بمجرد تفويتهم للعقار المتواجد به المحل موضوع النزاع اصبحوا مخلين بالتزامهم القانوني اتجاه المكترين بالمحافظة على حقوقهم بتمكينهم من الاستفادة من حق الأسبقية المخول لهم بمقتضى الفصل 13 من ظهير 24 ماي 1955 بعد اشعارهم برغبتهم بممارسة هذا الحق طبقا لما تنص عليه مقتضيات الفصل المذكور يقتضي حصولهم على التعويض الكامل في مواجهتهم . وأن ما ورد بالالتزام الصادر عن الممثل القانوني للطاعنة و المصحح الامضاء بتاريخ 14/3/2019 الذي اعتمدته المحكمة في قضائها لايتضمن اي التزام منها اتجاه المطلوبين المكترين بالتعويض الكامل موضوع مقال دعواهم . و انما تضمن فقط منحها حق الألوية للكراء او الشراء لفائدة المكتري الذي افرغ من محله التجاري الكائن بالعقار المفوت لها موضوع الرسم العقاري عدد 40919س وذلك استنادا للقيمة الحالية وما التزمت به في عقد البيع التوثيقي المبرم مع البائعين المكرين بشأن العقار المذكور لايتضمن اي شروط تلزمها باداء التعويض المحكوم به موضوع دعوى المطلوبين المكترين و احلالها محلهم في ادائه نتيجة تفويت العقار لفائدتها فأتى قرارها فاسد التعليل الموازي لانعدامه مما يستوجب نقضه. وحيث انه و عملا بمقتضيات الفصل 369 ق م م فان محكمة الاستئناف ملزمة بنقطة النقض و الاحالة. وحيث يستفاد من معطيات النازلة ان المستأنف عليهم و بعد استرجاعهم للعقار المتواجد به المحل موضوع النزاع قاموا بتفويتها لفائدة الطاعنة شركة ا. بمقتضى عقد توثيقي .كما أنه بالاطلاع على هذا العقد فقد تبين للمحكمة انه لايتضمن ما يلزم المالك الجديد باداء اي تعويض للمكترين كما انه لايتضمن ما يفيد التزامها بالحلول محل المكرين البائعين و انما تضمن التزام الشركة اعطاء حق الأولوية للمكترين بالكراء او الشراء بعد الافراغ و ذلك استنادا للقيمة الحالية. و بالتالي فانه و في غياب اي التزام صريح بالحلول محل البائعين في اداء التعويضات يبقى الحكم مجانبا للصواب فيما قضى به في مواجهتها طالما ان التزامها في عقد البيع التوثيقي المبرم مع المالكين بشأن العقار لايتضمن اية شروط تلزمها باداء التعويض المحكوم به او احلالها محلهم في ادائه نتيجة تفويت العقار لفائدتها . وحيث انه و من جهة ثانية فان إخلال المالكين ثابتا في النازلة لقيامهم بالتصرف في المحل موضوع دعوى الافراغ بالبيع لفائدة الغير الأمر الذي يثبت عدم جدية السبب المؤسس عليه الانذار موضوع دعوى الافراغ كما يثبت إحلال المالكين بالتزامهم القانوني اتجاه المكترين بالمحافظة على حقوقهم بتمكينهم من الاستفادة من حق الاستفادة المخول لهم بمقتضى الفصل 13 من ظهير 24 ماي 1955 بعد اشعارهم برغبتهم بممارسة هذا الحق طبقا للفصل المذكور. و ان ثبوت الاخلال من جانبهم يجعلهم ملتزمين باداء التعويض لفائدة المكترين تعويضا لهم عن حرمانهم من حق الاسبقية في الرجوع للمحل مما يبقى معه الحكم مجانبا للصواب فيما قضى به من الزام الطاعنة شركة ا. محل البائعين في اداء التعويض المحكوم به. وحيث ان منازعة المستأنف عليهم المالكين بعد النقض في التعويض المحكوم به يبقى غير مؤسس في غياب قيامهم باي طعن في الحكم الصادر بمقتضى استئناف فرعي او مثار هذا فضلا على ان حق المكترين في التعويض هو ناتج عن حرمانهم من حق الأسبقية نتيجة قيام المالكين بالتصرف في العقار بالبيع هذا فضلا على ان الثابت من وثائق الملف و استئناسا بالخبرة المنجزة في الملف فان التعويض المستحق للمكترين عن الافراغ المستحق يتحدد في المبلغ المحكوم به استئنافيا 640800 درهم وذلك بالنظر لمزايا المحل و عناصر التقدير المقررة قانونا من قيمة عناصر الاصل التجاري و التعويض عن حق الايجار و عنصر الزبناء و مصاريف الانتقال من المحل الأمر الذي يتعين معه اعتبارا لذلك التصريح برد المنازعة المثارة شأنه في هذا الصدد من طرف المالكين و كذا من طرف المكترين طالما ان التعويض المحكوم به يبقى ملائما و كافيا لجبر الضرر استنادا للعناصر اعلاه وفي غياب اي استئناف مثار بشأنه من طرف المالكين و ايضا اي طعن بالنقض من طرف المكترين في القرار الاستئنافي القاضي بتحديد التعويض في المبلغ المذكور و باعتبار ان محكمة الاحالة ملزمة بالتقيد بنقطة النقض و الاحالة مما يتعين معه اعتبارا لما سبق التصريح باعتبار الاستئناف المقدم من طرف شركة ا. و الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في مواجهتها من أداء و الحكم من جديد برفض الطلب في مواجهتها. واعتبار الاستئناف المقدم من طرف المكترين جزئيا و الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب في مواجهة المالكين و الحكم من جديد بقبول الطلب في مواجهتهم وفي الموضوع الحكم عليهم بادائهم لفائدة التعويض المحدد اعلاه. وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة. لهذه الأسباب فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا وبعد النقض والاحالة: في الشكل: قبول الاستئنافين الاصليين و المقال الاصلاحي في الجوهر: باعتبار الاستئناف المقدم من طرف شركة ا.ا. و الغاء الحكم المستانف فيما قضى به في مواجهتها و الحكم من جديد برفض الطلب في مواجهتها و باعتبار الاستئناف المقدم من طرف ورثة (*****) و ورثة سلطانة (ا.) جزئيا فيما قضى به من عدم قبول الطلب في مواجهة المستانف عليهم عبد اللطيف -عبد الواحد -الباتول - مريم - أم كلثوم - ياسمينا -نجيب لقبهم جميعا (*****) و الحكم من جديد بقبول الطلب في مواجهتهم و في الموضوع الحكم عليهم بادائهم لفائدة ورثة (*****) و ورثة سلطانة (ا.) تعويضا قدرها 640800.00 درهم و تحميلهم الصائر بالنسبة