وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم مصطفى (ع.) بواسطةنائبه بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ18/07/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 2138 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 04/06/2025 في الملف عدد 3333/8207/2024 القاضي : في الشكل : بقبول الطلبين الأصلي و المضاد ما عدا الشق المتعلق بمصاريف الانتظار و التعويض الكامل وفي الموضوع: بإفراغه من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] سلا هو و من يقوم مقامه أو بإذنه مقابل أداء المدعية شركة (ك. س.) في شخص ممثلها القانوني لفائدته تعويضا مؤقتا في كراء ثلاث سنوات بسومة قدرها 900 درهم و الصائر و برفض الباقي.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبةقانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن الحكم المطعون فيه أن المدعية شركة (ك. س.) تقدمت بواسطة نائبها بتاريخ 27/09/2024بمقال للمحكمة التجارية بالرباط عرضت فيه أنها تملك الملك المسمى البكري ذي الرسم العقاري عدد 20/91424 منذ اكثر من 18 سنة كما هو ثابت من شهادة الملكية العقارية المتواجد به المحل التجاري موضوع الدعوى، الكائن بزنقة [العنوان] سلا بسومة قدرها 900 درهم و انها ترغب في هدم المحل التجاري موضوع الدعوى، و انها استصدرت رخصة تحت عدد C35/23 بتاريخ12/12/2023 وانه سبق لها و ان وجهت إنذارا للمدعى عليه قصد افراغ المحل ، ملتمسة الحكم بالمصادقة على الإنذار الذي توصل به المدعى عليه و بافراغ المحل المكترى هو و من يقوم مقامه أو بإذنه مع النفاذ المعجل و الصائر و أرفقت المقال بصورة من إنذار وصورة من محضر تبليغ و صورة من قرار الهدم وصورة من قرار البناء وصورة من التصميم الهندسي وصورة من شهادة عقارية و نسخة من عقد كراء و نسخة من حكمين.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبها مع مقال مضاد بتاريخ03/12/2024 و التي جاء فيها ان المدعية لم تشعره بحوالة الحق كما أنها ادلت برخصة البناء منتهية الصلاحية، وأنه يستحق كذلك مصاريف الانتظار و مصاريف العمال الذي يشغلهم المدعى عليه داخل المحل المذكور من رواتب ومستحقات أخرى إضافة الى مصاريف التنقل و نقل السلع من المحل المدعى فيه و يحدده بكل اعتدال في 100.000 درهم و انه في جميع الأحوال فإنه يبقى مستحقا لتعويض مؤقت مع الاحتفاظ بحق الرجوع، و يستحف تعويضا كاملا عن انهاء عقد الكراء ، ملتمسا الحكم أساسا بعدم قبول الطلب و احتياطيا الحكم برفض الطلب مع تحميل المدعية الصائر. و في المقال المضاد الحكم على المدعى عليهافرعيا بأدائها تعويضا قدره ثلاث سنوات من الكراء بما يعادل 200.000 درهم مع الاحتفاظ بحق الرجوع واحتياطيا الحكم بتعويض عن انهاء العقد مع الحكم بتعويض مسبق قدره 100.000 درهم عن مصاريف الانتظار و التحملات والامر بإجراء خبرة لتحديد مجموع المصاريف مع تحديد الضرر المحتمل من افراغ هذا المحل في انتظار الرجوع بعد نهاية الاشغال، و بحفظ الحق بالإدلاء بالمستنتجات بعد الخبرة و تحميل المدعى عليها الصائر .

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ11/12/2024 و القاضي بإجراء خبرة في النازلة يعهد للقيام بها للخبير حسين كرومي قصد معاينة وجرد جميع عناصره المادية والمعنوية للأصل التجاري وتحديد قيمة كل منها بدقة وذلك انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري وكذا مصاريف الانتقال من المحل وتحديد التعويض الإجمالي المستحق للمكتري جراءفقدانه لأصله التجاري.

و بناء على تقرير الخبرة المنجز في الملف و المودع بكتابة الضبط

و بناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بتاريخ14/05/2025 و التي جاء فيها ان الخبير لم يحترم مقتضيات الفصل 63 من ق م ملانه وجه الاستدعاء بالبريد المضمون دون احترامه إجراءاتالإشعار بالتوصل لمعرفة ما اذا كانت المدعية قد توصلت بالاستدعاء او رفضته، كما ان الخبرة تم إنجازها من طرف خبير غير مختص و انها لم تبلغ بالحكم التمهيدي و لم تتمكن من تجريح الخبير ، و ان الخبير غير مختص في مجال تقييم الأصول التجارية، مما يتعين معه استبعاد الخبرة المنجزة من طرفه و ان هذا الأخير قدم تعويض جزافي و امهل - الجانب الواقعي والفني و التفني و لم يتقيد بما ورد بالحكم التمهيدي و بالقوائم التركيبية و التصاريح الضريبة للأربع التعويض الذي خلص اليه الخبير غير مطابق للحقيقة، و ان العناصر التي اعتمد عليهاسنوات الأخيرة، مما يبقى معه ليست عناصر موضوعية، و يتعين استنادا للفصل 66 من ق م م الأمر بإجراء خبرة جديدة في الموضوع.

و بناء على المستنتجات المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ28/05/2025 و التي جاء فيها انه لا زال متسمك بطلبه بخصوص مصاريف الانتقال والانتظار و الكراء، كما هي مفصلة في الطلب المضاد، وان الخبير حدد قيمة الأصلي التجاري في مبلغ 340.025 درهم و ان القيمة تعتبر مجحفة بالنظر للأصول التجارية للمحلات الكائنة بالنفس المكان الذي يعرف رواجا تجاريا مهما و ان قيمة الكراء لا تقل عن 5000 درهم، و ان المدعى عليه اشترى الأصل التجاري منذ 20 سنة بمبلغ 180.000 درهم و انه مصدر رزقه الوحيد ، ملتمسا أساسا الحكم بما جاء طلبه المضاد و احتياطيا الأمر بإجراء خبرة ثانية و احتياطيا جدا الحكم للعارض بالتعويض الذي حددته الخبرة.

وحيث انه بعد انتهاء الإجراءات صدر بتاريخ 04/06/2025 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك الطاعن بكون الحكم المستأنف أغفل بأن قانون 16-49قد نص صراحة في المادة 11 على أن مدة الانتظار كأقصى حد محددة في ثلاث سنوات من تاريخ الافراغ للعين المكراة، كما حدد المصاريف التي تشملها مدة الانتظار من أجور العمال والرسوم الضريبية طيلة مدة حرمانه من المحل وأنه لا اجتهاد مع النص وأن المحكمة بعدم قبولها لطلب المستأنف للتعويض عن مدة الانتظار تكون قد جانبت الصواب ، ومن البديهي أن تنفيذ الحكم يكون من تاريخ الافراغ و توقف تنفيذه يكون بانتهاء مدة البناء، فلا يعقل حرمان الطاعن من المحل التجاري الذي يكتريه منذ أزيد من 20 سنة و انتظاره لانتهاء اشغال البناء مع حرمانه من التعويض عن الانتظار الذي يكون مستحقا خلال مدة الانتظار و ليس بعدها خاصة ان المشرع شمل فيها أجور العمال الديون الممتازة الواجب تأديتها و الواجبات الضريبية التي تخص الأصل التجاري التي ستبقى والتي تعد من الالتزامات الملقاة على عاتق الطاعن في مواجهة الدولة دون استفادته من المحل التجاري الامر الذي يستوجب استفادته من مصاريف الانتظار خاصة انها ذات طابع اجتماعي حرصا على عدم الإضرار بمصالحه المادية و مصالح العمال. أما فيما يخص التعويض الكامل فإنه بالرجوع إلى المستنتجات المدلى بها بجلسة28/05/2025 فإن الطاعن لم يلتمس استحقاقه للتعويض الكامل مما يكون معه تطرق المحكمة لهذا الشق والجواب عليه غير ذي موضوع . وأن لمحكمة لما قضت بالحكم لفائدته عهن حق الكراء المحدد في ثلاث سنوات ورفض باقي الطلبات من مصاريف التنقل والإصلاحات والتحسينات التي قام بها بالمحل التجاري والتي تبقى على عاتق المكري بالإضافة إلى حرمانه من واجبات التنقل المحددة في تقرير الخبرة المنجز ، وأنه وحرصا على مصالح المستأنف المادية ومراعاة لما سيلحقه من ضرر بسبب فقده لعناصر الأصل التجاري لاعتبار الإغلاق غير محدد المدة يؤدي بشكل تلقائي إلى فقدان الأصل التجاري، وكذا باعتماد ما جاء في تقرير الخبرة وإن كان التعويض مجحفا خصوصا وأن السومة الكرائية قد أصبحت تكاليفها مرتفعة وباعتبار تواجده بالمحل موضوع الدعوى لأزيد من 20 سنة ، وبالرجوع للمادة 9 من قانون 16-49 التي أعطت للمحكمة وبالإضافة للحكم بالتعويض المؤقت تحميل المكري مصاريف الانتظار للضرر الحاصل للمستأنف. وحول خرق القانون وعدم ارتكاز الحكم على الفصل 345 من ق.م.م:والتناقض في التعليل وفساده ، خرق مقتضيات الفصل 345 من ق.م.م. فإن المحكمة لما قضت برفض طلب مصاريف الانتظار بالإضافة مصاريف التنقل ولم تعلل حكمها تعليلا كافيا فإنها تكون قد خرقت مقتضيات المسطرة المدنية، وكما معلوم أن عدم الجواب على طلب أو دفع قدم بصفة قانونية صحيحة يعتبر نقصانا في التعليل وينزل منزلة انعدامه وخرقالحقوق الدفاع وعلى هذا الأساس فإن الحكم موضوع الطعن بالاستئناف وبعد ملاحظة أن الطعن جاء بناء على حجج قانونية وواقعية و خارقا لمقتضيات المادة 9 من قانون 16-49 و كذا مشوبا بعيب خرق مقتضيات الفصل 345 من قانون المسطرة المدنية وماسا بحقوق الطاعن ، فجاء ناقص التعليل ما ستقول معه للمحكمة لا محالة بإلغاء الحكم المستأنف ، ملتمساقبول الاستئناف شكلا وموضوعا بعد التصدي وبصفة أساسية الحكم بإجراء خبرة جديدة على الأصل التجاري و بصفة احتياطيةالحكم والقول بإلغاء الحكم الابتدائي والحكم بأحقية المستأنف لمصاريف التنقل والانتظار بالإضافةلمصاريف الكراء.

أرفق المقال بنسخة من الحكم المطعون فيه و صورة من طي التبليغ .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 16/10/2025 التي جاء فيها بأن مصاريف الانتظار لا يمكن الحكم بها ، إلا بعد معرفة المدة التي استغرقها البناء، والتي تم خلالها حرمان المكتري من المحل، في حين أن المستأنف لم يفرغ بعد المحل ، والمدة التي سيستغرقها البناء غير معروفة لا يمكن تحديدها وبالتالي لا يمكن للمحكمة أن تقضي بالمجهول، مما يبقى معه الطلب سابق لأوانه، وأن المحكمة عللت حكمها تعليلا سليما وصحيحا، ملتمسة رد الاستئناف والحكم بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 30/10/2025 حضر دفاع المستأنف عليها وتخلف دفاع المستأنف رغم لتوصل ، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وحجزهاللمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 13/11/2025 .

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطاعن بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه .

حيث يتمسك الطاعن بكون الحكم المستأنف أغفل بأن قانون 16-49قد نص صراحة في المادة 11 على أن مدة الانتظار كأقصى حد محددة في ثلاث سنوات من تاريخ الافراغ للعين المكراة، كما حدد المصاريف التي تشملها مدة الانتظار من أجور العمال والرسوم الضريبية طيلة مدة حرمانه من المحل وأنه لا اجتهاد مع النص وأن المحكمة بعدم قبولها لطلب المستأنف للتعويض عن مدة الانتظار تكون قد جانبت الصواب ، فإن الثابت من خلال المادة 9 من القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري بانها نصت بأنه إضافة إلى التعويض المؤقت المشار إليه في الفقرة أعلاه ، يمكن للمحكمة، بناء على طلب المكتري، تحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا أثبت المكري ذلك ، ومؤدى ذلك أن تحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار التي تكبدها المكتري طوال مدة البناء متوقف على تحديد تلك المدة التي لا تسري إلا من تاريخ الإفراغ خاصة وأن مدة الانتظار مرتبطة بالمدة التي تستغرقها أشغال البناء ، وأنه طالما لا يوجد بالملف ما يفيد إفراغ الطرفالمكتري من العين المكراة و والشروع في البناء فإن الطلب المتعلق بالتعويض عن مصاريف الانتظار يبقى سابقا لأوانه ، مما يكون معه هذا الدفع غير مؤسس قانونا ويتعين رده .

وحيث إنه بخصوص الدفع المتعلق بكون المحكمة مصدرة الحكم المستأنف قضت فقط لفائدة المستأنف بتعويض محدد في ثلاث سنوات ورفضت باقي الطلبات من مصاريف التنقل والإصلاحات والتحسينات التي قام بها بالمحل التجاري والتي تبقى على عاتق المكري بالإضافة إلى حرمانه من واجبات التنقل المحددة في تقرير الخبرة المنجز ، وأنه وحرصا على مصالح المستأنف المادية ومراعاة لما سيلحقه من ضرر بسبب فقده لعناصر الأصل التجاري لاعتبار الإغلاق غير محدد المدة يؤدي بشكل تلقائي إلى فقدان الأصل التجاري، وكذا باعتماد ما جاء في تقرير الخبرة وإن كان التعويض مجحفا ، فإن الثابت من خلال وثائق الملف بأن المستأنف عليها أسست طلبها الرامي إلى إفراغ الطرف المستأنف على رغبتها في هدم المحل وإعادة بنائه وذلك تماشيا مع مقتضيات المادة 9 من القانون رقم 49.16 المتعلق بالكراء التجاري التي خولت للمكري المطالبة بالإفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة بنائه شريطة أدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاث سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة، على أن يكون قدر الإمكان ، متطابقا مع المحل السابق، والنشاط الممارس فيه ، وإذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا كاملا وفق مقتضيات المادة 7 من نفس القانون . وتحدد المحكمة تعويضا احتياطيا كاملا وفق المادة 7 أعلاه، بطلب من المكتري ، يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع ، وأن الواضح من خلال وثائق الملف بأن الطرف المستأنف تقدم خلال المرحلة الابتدائية بمقال مضاد التمس بموجبه الحكم له تعويض قدره ثلاث سنوات من الكراء بما يعادل 200.000 درهم مع الاحتفاظ بحق الرجوع واحتياطيا الحكم بتعويض عن انهاء العقد مع الحكم بتعويض مسبق قدره 100.000 درهم عن مصاريف الانتظار و التحملات والامر بإجراء خبرة لتحديد مجموع المصاريف مع تحديد الضرر المحتمل من افراغ هذا المحل في انتظار الرجوع بعد نهاية الاشغال، و بحفظ الحق بالإدلاء بالمستنتجات بعد الخبرة .وأن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف أمرت تمهيديا بإجراء خبرة تقويمية يعهد للقيام بها للخبير حسين كرومي الذي خلص في تقريره إلى تحديد قيمة التعويض الإجمالي عن الإفراغ في مبلغ 340.025,00 درهم ، إلا أنها اكتفت فقط بالحكم لفائدة المكتريبتعويض مؤقت محدد في كراء ثلاث سنوات بسومة قدرها 900,00 درهم دون البت في التعويض الاحتياطي المنصوص عليه في الفقرة الأخيرة من المادة 9 المشار إليها أعلاه ، وأنه بالرجوع إلى الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية يلفى بأنها جاءت مستوفية لكافة الشروط الشكلية والموضوعية المتطلبة قانونا تماشيا مع مقتضيات الفصلين 59 و 63 من ق.م.م خاصة وأنه تبين للمحكمة من خلال تقرير الخبرة المذكور بأن المحل التجاري موضوع الدعوى معد لبيع الثوب الخاص بالنساء يتواجد بمنطقة تقطنها ساكنة من الطبقة الشعبية تعرف رواجا تجاريا كبيرا حيث تتواجد المحلاتالتجارية التي تقع قرب بعضها البعض ومفتوحة طيلة السنة وتعرف تدفقا للزبناء من المناطق المجاورة وأن المحلجيد من حيث التهيئة المجالية والديكور وأن الخبير المذكور حدد التعويض المذكور استنادا إلى البيانات الختامية والتصريحات الحسابية المنجزة في آخر كل سنة وحساب الاستغلال السنوي والتصريحات الضريبية للسنوات الأخيرة ، مما يتعين معه المصادقة على تقرير الخبرة المذكور والقول تبعا لذلك بتحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 340.025,00 درهم ، وترتيبا على ما سبق يكون الدفع المثار مؤسس قانونا ويتعين تبعا لذلك التصريح باعتبار الاستئناف جزئيا وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الطلب المضاد من رفض للتعويض الاحتياطي والحكم من جديد بتحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 340.025,00 درهم يؤدى للطرف المستأنف في حالة حرمانه من حق الرجوع وتأييد في الباقي وجعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

وفي الموضوع : .باعتباره جزئيا وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الطلب المضاد من رفض للتعويض الاحتياطي والحكم من جديد بتحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 340.025,00 درهم يؤدى للطرف المستأنف في حالة حرمانه من حق الرجوع وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة .