وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم ورثة احمد (ل.) بن ابراهيم بواسطة دفاعهم بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 04/04/2022 يستانفون بمقتضاه الحكم عدد 10363 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 03/11/2021 في الملف عدد 6203/8205/2020 والقاضي الحكم على المدعى عليها شركة (ج. ا. ا.) في شخص ممثلها القانوني بادائها لفائدة الطرف المدعي السادة ورثة احمد (ل.) بن إبراهيم مبلغ التعويض الاحتياطي محدد في 723.000,00درهم المستحق للمدعي في حالة حرمانه من الرجوع الى المحل الكائن بزنقة [العنوان] الدارالبيضاء، وتحميل المدعى عليها الصائر، ورفض باقي الطلبات.

في الشكل:

حيث إن الاستئناف جاء مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، فهو مقبول.

في الموضوع:

حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه ان المستانفين ورثة احمد (ل.) بن ابراهيم تقدموا بواسطة نائبهم بتاريخ 03/09/2020 بمقال للمحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضوا فيه أنهم توصلوا من المدعى عليها بإنذار مؤرخ في 25/06/2019 من اجل الافراغ للهدم واعادة البناء وان هذه الاخيرة استصدرت في مواجهتهم حكما ابتدائيا تحت عدد 718بتاريخ 03/02/2020 في الملف عدد 10901/8219/2019 قضى بالمصادقة على الانذار بالإفراغ من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء مقابل تعويض مؤقت تؤديه المدعى عليها يوازي كراء ثلاث سنوات حسب السومة الكرائية المعمول بها وقت الافراغ،وبانهم يتشبثون بحقهم في الرجوع وتمسكهم بحق الاسبقية وفي هذا الشأن وضمانا لهذا الحق تم سلوك مسطرة الاعلان عن هذا الحق تفعيلا لمقتضيات المواد 9 و 10 و 11 و 12 و 13 من القانون المتعلق بالكراء التجاري وبان تصميم البناء المدلى به في الملف التجاري 10901/8219/2019 وبإقرار المدعى عليها بمقالها الاصلي في ان مشروعها يشمل عدة محلات تجارية تفوق عدد المحلات المتواجدة حاليا بالرسم العقاري موضوع الدعوى، والتمس لأجله الحكم على المدعى عليها بأدائها لفائدة المدعين التعويض الاحتياطي المستحق لهم بعد مراعاة جميع الاضرار اللاحقة بهم بسبب افراغهم من المحل وفقدانه لعناصره المادية والمعنوية والحكم عليها بأدائها لهم هذا التعويض في حالة حرمانهم من حقهم في الرجوع الى المحل المذكور بنفس المواصفات بالرسم العقاري وكذا في حالة عدم انجازها لأشغال البناء داخل الآجال المحددة قانونا والحكم لهم بتعويض مسبق قدره 10000 درهم وبإجراء خبرة لتحديد التعويض الاحتمالي المستحق لهم مع حفظ حقهم في التقدم بمطالبهم الختامية بعد انجازها وبشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها الصائر، وارفق المقال بنسخة من حكم ابتدائي، نسخة من قرار استئنافي، وصل كراء، صورة لرسم اراثة، نسخة من مقال،نسخة اشعار غير قضائي في شان الرجوع بعد الهدم واعادة البناء ونسخة من جدول التصريحات الضريبية

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من قبل نائب المدعى عليها بتاريخ 28/10/2020، دفع من خلالها اساسا بعدم القبول لكون الطرف المدعي تقدم بطلب اجراء خبرة كطلب أصلي وفي الموضوع تؤكد بان الطرف المدعي لم يتقدم خلال سريان دعوى الافراغ للهدم واعادة البناء بمقال مضاد يطلب فيه التعويض الاحتياطي مما يكون معه طلبه الحالي عقب صدور قرار نهائي غير مقبول بعلة انه أصبح سابق لأوانه وينبغي التصريح بعدم قبوله.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 1020 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 11/11/2020 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية عهدت للخبير السيد محمد (ل.) الذي أودع تقريره في الموضوع بتاريخ 15/02/2021

وبناء على مذكرة المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من قبل نائب الطرف المدعي بتاريخ 10/03/2021،يؤكد من خلالها بان الخبرة انجزت خارج الضوابط القانونية وكذلك ما جاء به الحكم التمهيدي بحيث لم يلتزم بتحديد مساحة المحل ولم يعمل على وصفه وصفا دقيقا فضلا على انها غير موضوعية، ملتمسا اساسا الحكم لفائدتهم تعويضا محدد في 2.500.000،00 درهم مع النفاذ المعجل والصائر واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة جديدة.

وبناء على مذكرة المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من قبل نائب المدعى عليها بتاريخ 10/03/2021، يلتمس من خلالها المصادقة على الخبرة المنجزة وتحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 638000،00 درهم في حالة عدم تمكين الطرف المدعي من ارجاعه للمحل موضوع الدعوى.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 591 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 24/03/2021 والقاضي بإجراء خبرة ثانية عهدت للخبير محمد (أ.) الذي أودع تقريره بتاريخ 10/05/2021

وبناء على الحكم رقم 1213 الصادر بتاريخ 16/6/2021 القاضي بإجراء خبرة تقويمية تحكيمية تعهد للخبير موسى (ج.).

وبناء على مذكرتي الخبرة المدلى بها من الطرفين.

و بتاريخ 03/11/2021 صدر الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعنون بكون محكمة الدرجة الاولى وان كانت قد أشارت في حيثيات الحكم الإبتدائي إلى أن تحديد امر التعويض عن الضرر الناتج عن الإفراغ إنما يعود للسلطة التقديرية للمحكمة وحدها وتستقل به دون سواها مستدلة بالقرار الصادر عن محكمة النقض إلا أنها اعتمدت بالكلية على خبرة الخبير موسى (ج.) رغم ما أثير بشأنه بالمذكرة بعد الخبرة من دفوع وأوجه دفاع جدية بل تبنت جملة وتفصيلا التحديد المسطر بتقرير دون زيادة أو نقصان الشيء الذي أثر بشكل فعال على توجه المحكمة الإبتدائية فبخصوص خرق مقتضيات المادة 64 من ق.م.م وعدم التقيد بمقتضياتها إن الخبير موسى (ج.) خرق مقتضيات المادة 64 من ق.م.م التي يستلزمها القانون وضدا على منطوق الحكم التمهيدي الذي توصل به ذلك انه لم يلتزم بما جاء بالحكم التمهيدي الذي امرت به المحكمة ولم يشر في الخبرة المنجزة الى بعض المصاريف التي انفقها العارضون وان من لم يحترم المساطر المتبعة قانونا رغم وضوحها فلا ثقة ولاضمانات في مضمون العمل الذي سيعمل على انجازه وأنه بالرجوع لتقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير موسى (ج.) نجد أنه تجاهل وثائق المقارنة رغم الإشارة اليها في مرفقات الخبرة وانه لم يبرر هذا التجاهل لقرار استئنافي وتقرير الخبرة المعتمد من طرف قضاء الحكم حول تقويم التعويض الذي أصبح محكوما به وكذلك أن المحكمة الزمت الخبير بناءا على الحكم التمهيدي الرامي إجراء خبرة تقويمية تحكيمية بأن يحدد ما أنفقه المكترين على المحل من تحسينات واصلاحات وهذا عكس ماجاء في تقرير الخبرة المنجزة حيث يتبين أن الخبير عاين مصاريف التحسينات واصلاحات على المحل الثابثة بفواتير مرفقة بتصريح الكتابي المدلى به للخبير والتي تحدد قيمتها اجمالية في مبلغ236.820,00 درهم وهذا مالا ينطبق على تقرير الخبرة المنجزة والتي حددت مصاريف الاصلاحات المنجزة في مبلغ 30000 درهم دون بيان التاصيل الذي اعتمده في هذا التحديد وان الخبير أغفل في تقرير الخبرة المنجز ذكر وثيقة التصريح الضريبي لسنة 2015 و المرفقة بالتصريح الكتابي المدلى به للخبير والتي تفيد ان العارضين أنفقو ما يزيد مبلغه على 79700,00 درهم على الرغم من اعتماده للتصريحات الضريبية بداية من سنة 2015 هذا الامر الذي يخالف القانون كذلك حيث ان المحكمة الزمت الخبير باعتماد اربع السنوات الاخيرة للتصريحات الضريبية اي بداية من سنة 2016 وليس سنة 2015 ولعل المنطق كما تم ذكره سابقا أن الأصل التجاري الذي تطور مند سنة 1996 تاريخ القرار قد عرف نموا وزيادة من الإمتيازات سواء من حيث ازدهار الموقع الاستراتيجي بمنطقة المعاريف أو من حيث الزبناء والسمعة التجارية أومن حيث ارتفاع قيمة الكراء بالمنطقة ناهيكم عن التحسينات التي أدخلت على المحل والتي تثبثها الفواتير المدلى بها والتي تصل إلى مايناهز236.820,00 درهم وبذلك يكون الخبير موسى (ج.) قد خالف الواقع والقانون على حد سواء ولم يلتزم بما جاء بالحكم التمهيدي ا كما إن الحكم الإبتدائي لم يجب عن أوجه الدفاع المثار أعلاه مكتفيا بالقول أن المحكمة تستند إلى سلطتها التقديرية في تحديد التعويض ، ملتمسين اساسا تاييد الحكم الابتدائي وتعديله وذلك بالرفع من مبلغ التعويض الاحتياطي المحكوم به الى مبلغ 1.400.000.00 درهم مع تحميل المستانف عليها الصائر واحتياطيا اجراء خبرة حسابية .

وارفقوا مقالهم بنسخة من الحكم الابتدائي

وبجلسة 01/06/2022 ادلت المستانف عليها بواسطة دفاعها بمذكرة ختامية تعرض فيها أن محكمة الدرجة الأولى اصدرت حكما تمهيديا بتاريخ 11/11/2020 قضی باجراء خبرة تقويمية للأصل التجاري موضوع النزاع أنجزها الخبير السيد محمد (ل.) الذي حدده في مبلغ 638.000,00 درهم والتي ثم الطعن فيها مما ارتأت محكمة الدرجة الأولى اجراء خبرة حسابية ثانية بموجب الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 24/03/2021 أنجزها الخبير محمد (أ.) الذي حدد التعويض الاحتياطي في مبلغ 1.060.014,00 درهم وبعد الطعن فيها عاينت المحكمة ان هذه الخبرة حددت تعويضات غير مستحقة قانونا مما قررت بموجب الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 16/06/2021 اجراء خبرة ثالثة تحكيمية أنجزها الخبير السيد موسى (ج.) والذي حدد التعويض الاحتياطي في مبلغ 723.000,00 درهم وأن المستقر عليه قضاء كون أمر تحديد التعويض عن الضرر الناتج عن الافراغ يعود للسلطة التقديرية للمحكمة وحدها تستقل به دون سواها عملا بالاجتهاد القضائي القار لمحكمة النقض في القضايا المماثلة صادقت محكمة الدرجة الأولى على الخبرة التحكيمية المنجزة من طرف الخبير موسى (ج.) وقضت بتحديد التعويض الاحتياطي في مبلغ 723.000,00 درهم والمستحق للطرف الطاعن في حالة حرمانه من حق الرجوع للمحل موضوع النزاع مجيبة في ذات الوقت عن جميع الدفوع المثارة بمقتضى المقال الاستئنافي معللة الحكم المستأنف تعليلا قانونيا وواقعيا مما تكون العارضة بمقتضاه وتفاديا للتكرار متمسكة بالتعليل المعتمد ابتدائيا والمصادف للصواب واقعا وقانونا ، ملتمسة تاييد الحكم المستانف في جميع مقتضياته ورد الطعن بالاستئناف لانعدام ارتكازه على اساس واقعي وقانوني .

وبتاريخ 22/6/2022 صدر قرار تمهيدي عدد 575 قضى باجراء خبرة بواسطة الخبير عبد الواحد (ش.) والذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض في مبلغ 1.010.000.00 درهم

وبجلسة 20/10/2022 ادلى المستانفون بواسطة دفاعهم بمستنتجات بعد الخبرة يعرضون من خلالها انه بعد مقارنة المبلغ المطالب به من طرفهم والمبلغ المحدد في الخبرة المنجزة من طرف الخبير نجدهما متقاربين ، ملتمسين احتياطيا المصادقة على تقرير الخبرة وباداء المستانف عليها التعويض المستحق والمحدد في مبلغ 1.010.000.00 درهم وتحديد مدة الاكراه البدني في الاقصى وتحميل المستانف عليها الصائر.

وبنفس الجلسة ادلت المستانف عليها بواسطة دفاعها بمذكرة بعد الخبرة تعرض من خلالها انه يتبين من تقرير الخبير احتسابه تعويضا عن مصاريف الاستقرار بمحل جديد ومبلغ ذلك 105.700,00 ده وتعويضا عن تكاليف تجهيز محل مماثل ومبلغ ذلك 15.000,00 ده أي ما مجموعه 120.700,00 ده وهما تعويضين غير مستحقين قانونا اعتمادا على المادة 7 من القانون رقم 49.16 مما ينبغي خصمهما من التعويض الاحتياطي الاجمالي المقترح إذ يصبح المتبقى كتعويض احتياطي ما قدره 889,300,00 درهم، وانه عكسا عن ما ذهب له الخبير فان جميع الخبراء المختصين في ميدان تقويم الاصول التجارية درجوا على احتساب هذا التعويض عن حق الايجار على اساس الفرق بين السمتين الكرائيتين المقترحة من الخبير والمؤداة حاليا على اساس احتساب 4 سنوات على الاكثر اي ما يوازي 48 شهرا عوضا عن 60 شهرا المعتمدة من طرف الخبير مما يتعين خصم التعويض الزائد عن المستوجب وقدر 139,300,00 درهم ، وان العارضة تكون محقة في خصم هذه التعويضات غير المستحقة قانونا من التعويض الاحتياطي المقترح من طرف الخبير750.100,00، وانه يتجسد على ضوء هذه المعطيات أن التعويض الاحتياطي المحكوم به ابتدائيا وقدره 723.000,00 درهم والمستحق للطرف الطاعن في حالة حرمانه من الرجوع إلى المحل التجاري موضوع النزاع مصادفا للصواب، ملتمسة التصريح بتاييد الحكم المستانف في جميع مقتضياته ورد الطعن بالاستئناف لانعدام ارتكازه على اساس واقعي وقانوني.

وحيث أدرج الملف بجلسة 20/10/2022 حضر نائبا الطرفين وادليا بمذكرتي بعد الخبرة اكداها، مما تقرر معه حجز القضية للمداولة لجلسة 10/11/2022

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعنون اوجه استئنافهم وفق ما سطر اعلاه

وحيث انه وامام منازعة الطاعنين في الخبرة المنجزة ابتدائيا وكذا في التعويض المحكوم به امرت المحكمة باجراء خبرة جديدة اسندت مهمة القيام بها للخبير عبد الواحد (ش.) الذي وضع تقريره في الملف حدد من خلاله التعويض المستحق للمكترين عن فقدان اصلهم التجاري في مبلغ 1.010.000 درهم .

وحيث ان تقرير الخبرة جاء مستوفيا لكافة الشروط الشكلية فهو مقبول شكلا .

وحيث ان السيد الخبير وان كان صائبا عند تحديده لحق الكراء في مبلغ 696000 درهم بالنظر لموقعه الذي يوجد بحي المعاريف الدار البيضاء مساحته البالغة 32 متر مربع وسومته المتواضعة 400 درهم وطول مدة الكراء منذ 1978 وكذا نوع النشاط الممارس به بيع الملابس كما انه كان موفقا عند تحديده للسمعة والزبناء استنادا الى معدل سنة من الدخل الصافي وكذا عند تحديده التحسينات والاصلاحات والتي اعتمد لتحديدها على الفواتير المدلى بها اخدا مدة الاهتلاك بعين الاعتبار عند هذا التحديد الا انه لم يكن صائبا لما حدد التعويض عن ما اسماه الربح الضائع وكذا مصاريف الاستقرار وتكاليف محل مماثل والحال ان هذه التعويضات غير منصوص عليها في المادة 7 من قانون 16-49 ويتعين بالتالي استبعاد التعويض عنها.

وحيث ان المحكمة بعد مراعاتها جميع الاضرار اللاحقة بالمكترين سبب الافراغ بما في ذلك مصاريف الانتقال ارتأت تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 820.000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا

في الشكل : قبول الاستئناف

وفي الموضوع: تاييد الحكم المستانف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من مبلغ التعويض المحكوم به الى 820.000 درهم وجعل الصائر بالنسبة.