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Troubles de voisinage

Saisi d'un appel contre un jugement autorisant un preneur à bail commercial à procéder à des travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations du bailleur face à une installation préexistante non mentionnée au contrat. Le tribunal de commerce avait enjoint au bailleur de permettre au preneur de prolonger une cheminée d'extraction jusqu'au toit de l'immeuble, tout en rejetant la demande reconventionnelle du bailleur en démolition de ladite installation.

L'appelant soutenait que l'installation avait été réalisée sans son autorisation ni celle des autorités compétentes, et qu'il incombait au preneur de prouver l'existence d'un droit à construire ou modifier cette installation. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait lui-même engagé une action antérieure en démolition, reconnaissant de ce fait l'existence ancienne de l'ouvrage.

Elle juge en outre que le défaut éventuel d'autorisations administratives relève de la compétence exclusive des autorités locales et ne peut justifier l'opposition du bailleur aux travaux nécessaires à la cessation des nuisances causées aux tiers. La cour précise que le bailleur conserve la faculté d'agir sur le fondement du droit des baux commerciaux s'il estime que les travaux constituent une modification non autorisée des lieux loués.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'une action en responsabilité délictuelle pour trouble de voisinage, la cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, examine la portée interruptive de prescription d'une précédente instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande indemnitaire, écartant le moyen tiré de la prescription au motif que les procédures antérieures entre les parties avaient interrompu le délai.

L'appelant soutenait que l'action était prescrite au visa de l'article 106 du dahir des obligations et des contrats, une instance portant sur une période de préjudice antérieure ne pouvant interrompre la prescription pour une période de préjudice distincte et postérieure. La cour retient qu'une action en justice visant à réparer un préjudice sur une période déterminée n'a pas d'effet interruptif de prescription pour une créance de réparation née d'un préjudice subi au cours d'une période ultérieure et non visée par la première saisine.

Dès lors que la demande, introduite en 2019 pour un préjudice subi entre 2012 et 2014, a été formée plus de cinq ans après la connaissance du dommage par la victime, l'action est éteinte. La cour déclare en outre irrecevable la demande d'intervention forcée de l'assureur, formée pour la première fois en appel, comme portant atteinte au principe du double degré de juridiction.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande comme prescrite.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la distinction entre l'action en résiliation du bail pour modifications affectant la sécurité de l'immeuble et l'action en réparation du préjudice résultant des mêmes modifications. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à réaliser des travaux de reprise pour mettre fin à des infiltrations d'eau et à indemniser le bailleur.

L'appelant soulevait l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant rejeté la demande d'éviction fondée sur ces mêmes travaux, ainsi que la violation par les premiers juges des limites de la demande en ordonnant des travaux de réparation non sollicités. La cour écarte le moyen tiré de la chose jugée en retenant que l'action antérieure, fondée sur l'article 8 de la loi 49.16, visait la sanction de modifications portant atteinte à la sécurité du bâtiment, tandis que l'action présente est fondée sur la responsabilité délictuelle du preneur pour les troubles de voisinage causés par ces mêmes travaux.

La cour rappelle que si le preneur est en droit d'aménager les lieux loués, ce droit est conditionné par l'absence de préjudice causé au bailleur ou aux tiers. Elle juge en outre que le tribunal, en adoptant les solutions techniques préconisées par l'expert judiciaire pour mettre fin au dommage, n'a pas statué au-delà des demandes mais a exercé son pouvoir d'appréciation pour ordonner la réparation la plus adéquate du préjudice constaté.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de retrait d'enseigne commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité à un nouveau propriétaire d'une situation de trouble préexistante. Le tribunal de commerce avait débouté le propriétaire d'un immeuble de sa demande tendant à la dépose d'une enseigne lumineuse apposée par l'exploitant d'une pharmacie.

L'appelant soutenait que son droit de propriété lui permettait d'exiger la suppression de cette installation, quand bien même elle aurait été tolérée par les précédents propriétaires. La cour écarte ce moyen en retenant que l'enseigne était installée bien avant l'acquisition de l'immeuble par l'appelant et que son maintien constitue une simple continuation de l'état antérieur du bien.

Elle retient à ce titre qu'un trouble peut faire l'objet d'une possession opposable au nouveau propriétaire, au même titre que la propriété elle-même. La cour relève en outre que le propriétaire échoue à rapporter la preuve du préjudice allégué, faute de produire tout élément démontrant la nuisance effective causée par l'enseigne.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification des installations réalisées par un preneur à bail commercial et leur aptitude à justifier la résiliation du contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que l'installation d'équipements industriels lourds et la construction d'une mezzanine constituaient des modifications non autorisées de la structure de l'immeuble. La cour opère une distinction entre les changements affectant la structure du bien et les aménagements nécessaires à l'activité autorisée par le bailleur.

Elle retient que les équipements industriels, même fixés au bâti, ainsi qu'une mezzanine démontable, ne constituent pas des modifications prohibées au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16, mais des agencements d'exploitation inhérents à l'activité de mécanique industrielle expressément consentie. Quant aux nuisances alléguées, telles que les vibrations, la cour juge qu'elles ne sauraient fonder une demande en résiliation pour modification des lieux mais relèvent d'une éventuelle action distincte en responsabilité pour trouble de voisinage.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné une entreprise de construction à une indemnisation partielle pour des dommages causés à un fonds voisin, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait limité la condamnation à la réparation du seul trouble d'exploitation, écartant les demandes relatives aux dégâts matériels.

L'appelant soutenait que la réparation en nature effectuée par le responsable ne le privait pas de son droit à une indemnisation intégrale et que le montant alloué était insuffisant. La cour relève cependant que l'essentiel des dommages matériels, notamment la reconstruction du mur effondré, avait été réparé par l'intimée, ce qui limitait le préjudice subsistant.

Elle retient que le dommage restant à indemniser comprenait le défaut de replantation de végétaux, une coupure temporaire de services et les nuisances inhérentes au chantier. La cour écarte en outre la demande pour perte de revenus, faute pour l'établissement d'enseignement, qui tient une comptabilité, d'en rapporter la preuve par des pièces justificatives.

Le jugement est par conséquent confirmé, l'indemnité allouée étant jugée proportionnée au préjudice résiduel et effectivement prouvé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en responsabilité pour troubles de voisinage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire à raison de désordres provenant d'une partie commune. Le tribunal de commerce avait débouté un établissement bancaire de sa demande en réparation formée contre l'exploitant d'un fonds voisin pour des infiltrations d'eaux usées.

L'appelant soutenait que la responsabilité incombait à son voisin, dans le local duquel se situait le raccordement défectueux à l'origine des désordres. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire qui établit que les désordres proviennent du raccordement principal des canalisations de l'immeuble.

Elle qualifie cet équipement de partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La cour rappelle qu'en application de l'article 13 de cette loi, la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes pèse exclusivement sur le syndicat des copropriétaires.

L'action ayant été dirigée à tort contre un copropriétaire individuel, lequel n'est responsable que des dommages provenant de ses parties privatives, le jugement de rejet est confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement statuant sur la compétence d'attribution, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'option de juridiction offerte au demandeur non-commerçant dans un litige mixte. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître d'une action en démantèlement d'une antenne de télécommunications intentée par des associations civiles. L'opérateur appelant contestait cette décision, soulevant l'incompétence territoriale de la juridiction saisie et reprochant au premier juge d'avoir statué sur la compétence d'attribution alors que le moyen principal portait sur la compétence territoriale. La cour retient que le litige, opposant des demandeurs civils à une société commerciale agissant dans le cadre de son activité, constitue une affaire mixte. Elle rappelle qu'en pareille matière, le demandeur non-commerçant dispose d'un droit d'option lui permettant de porter sa demande devant la juridiction commerciale. L'exercice de cette faculté par les associations intimées rendait ainsi le tribunal de commerce compétent *ratione materiae*. Le jugement est par conséquent confirmé avec renvoi de l'affaire devant le premier juge.

Saisie d’un litige relatif aux troubles anormaux de voisinage imputés à l’exploitation d’un café situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, la Cour d’appel commerciale de Casablanca confirme le jugement de première instance ayant rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à la fermeture définitive et totale de l’établissement ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité réparatrice.

La Cour rappelle que l’action fondée sur les troubles anormaux du voisinage, prévue à l’article 91 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, ouvre aux voisins lésés la faculté d’exiger en justice soit la suppression complète des établissements nuisibles à la santé ou occasionnant un trouble excessif, soit l’adoption de mesures correctives appropriées destinées à faire cesser ou réduire les inconvénients subis. Elle souligne néanmoins que ce texte n’autorise pas nécessairement la fermeture totale et définitive d’un fonds de commerce, dès lors que l’activité principale exercée reste licite et conforme aux autorisations administratives délivrées.

En l’espèce, la juridiction d’appel considère que la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires, consistant en une fermeture complète et définitive du café, excède manifestement les possibilités offertes par l’article précité, dont l’objet consiste précisément à faire disparaître ou atténuer le trouble existant par des moyens adéquats et proportionnés à sa gravité. À cet égard, la Cour précise que les plaignants auraient dû privilégier la demande de mesures correctives spécifiques visant les nuisances alléguées, ou encore saisir les autorités administratives compétentes pour assurer l’effectivité des réglementations en vigueur.

Quant à la demande indemnitaire accessoire, la Cour la rejette également, au motif que le préjudice allégué par les copropriétaires n’a pas été démontré par des éléments de preuve suffisamment concluants et précis. L’absence d’établissement clair et probant de l’existence d’un dommage actuel, direct et certain, et de son lien de causalité avec l’exploitation autorisée du café, prive cette demande de tout fondement juridique.

En conséquence, validant l’analyse des premiers juges selon laquelle les prétentions formulées n’étaient pas recevables en l’état, la Cour rejette l’appel et confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, mettant les dépens à la charge de l’appelant.